Uitspraak
RECHTBANK TE MAASTRICHT
Zaaknummer: 75672 / KG ZA 02-215
Datum uitspraak: 15 augustus 2002 (bij vervroeging)
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
[Eiseres],
eiseres bij exploot van dagvaarding in kort geding d.d. 31 mei 2002,
gevestigd en kantoor houdende te Weert,
procureur: mr. R.H.M. Wagemans,
tegen:
[Gedaagde],
voorheen geheten [gedaagde x],
gedaagde,
gevestigd en kantoor houdende te Ingber, gemeente Gulpen-Wittem,
procureur: mr. F.G.F.M. Tripels
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eiseres heeft gedaagde in kort geding gedagvaard.
1.2 Ten dienende dage, 26 juni 2002, heeft eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding. Ter terechtzitting heeft zij haar vordering nader doen toelichten, daarbij verwijzende naar op voorhand ingezonden producties.
1.3 Gedaagde heeft aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen verweer doen voeren, zulks eveneens onder verwijzing naar op voorhand ingezonden producties.
1.4 Partijen hebben op elkaars stellingen gereageerd.
1.5 Ter beproeving van een minnelijke regeling is de zaak vervolgens aangehouden.
1.6 Daarop is tussen partijen (opnieuw) minnelijk overleg op gang gekomen.
1.7 Omdat dat niet tot resultaat leidde heeft eiseres op enig moment om voortzetting van de behandeling verzocht. Gedaagde heeft om vonnis verzocht.
1.8 De voorzieningenrechter heeft een voortzetting bepaald op woensdag 7 augustus 2002.
1.9 Ter terechtzitting is eiseres verschenen en gedaagde -met kennisgeving- niet. Eiseres heeft haar standpunt andermaal kort toegelicht en heeft op haar beurt ten slotte om vonnis gevraagd.
1.10 De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op of omstreeks 4 februari 1995 heeft (de rechtsvoorganger van) gedaagde "of de door haar nader te noemen lastgevers" van een zekere [betrokkene A] te Munstergeleen gekocht een drietal in de gemeente Geleen gelegen percelen grond (sectie A, nr. 3873, groot 23 aren en 65 centiaren; nr. 331, groot 14 aren en 40 centiaren; nr. 9961, groot 9 aren en 37 centiaren), voor de prijs van fl. 146.945,- k.k..
2.2 Bij besluit van 11 maart 1997 heeft de gemeente Geleen voormelde percelen aangewe-zen als gronden waarop de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) van toepassing is.
2.3 Op 29 augustus 2000 zijn eiseres en gedaagde schriftelijk overeengekomen dat eiseres als nader te noemen lastgever en dus als koper van voormelde percelen zal optreden. Eiseres heeft zich verbonden -intussen voltrekt zich ter plaatse kennelijk een bestemmingsplanwijziging- een bedrag ad fl. 803.000,- plus BTW "ten titel van provisie" aan gedaagde te voldoen, verdeeld in termijnen van fl. 253.000,-, fl. 400.000,- en fl. 150.000,-. De hier relevante tweede termijn vervalt op 31 december 2001.
2.4 Op 15 december 2000 zijn de percelen aan eiseres geleverd en heeft eiseres daarop ten behoeve van gedaagde een recht van eerste hypotheek verleend tot fl. 750.000,-, strekkende tot zekerheid voor de betaling van de door eiseres aan gedaagde verschuldigde bedragen.
2.5 Eiseres heeft de eerste termijn van fl. 253.000,- voldaan. In verband met de betaling van het bedrag van fl. 400.000,- heeft gedaagde eiseres een op 14 december 2001 gedateerde factuur laten toekomen.
2.6 Met een beroep op een in haar optiek bestaande, aan de op 29 augustus 2000 gesloten overeenkomst derogerende, mondelinge afspraak, welke met zich bracht dat het bedrag ad fl. 400.000,- (nog) niet verschuldigd was, heeft eiseres aanvankelijk geweigerd deze factuur te voldoen.
2.7 Gedaagde heeft vervolgens kenbaar gemaakt voornemens te zijn tot uitwinning van de door hypotheek verbonden onroerende zaken over te gaan.
2.8 Eiseres heeft daarop onder protest aangeboden het bedrag van fl. 400.000,-, vermeerderd met BTW, aan gedaagde te betalen. Wel heeft eiseres daaraan de voorwaarde verbonden dat gedaagde als eerste hypotheekhouder zou "opstaan".
2.9 Omdat gedaagde dit met een beroep op een opschortingsrecht weigerde, heeft eiseres daarop voor deze rechtbank een kort geding aanhangig gemaakt. Inzet daarvan was (onder meer) een verbod van de voorgenomen executie.
2.10 Eiseres legde aan haar vordering -naast nader gemaakte mondelinge afspraken- het zijdens gedaagde bestaan van schuldeisersverzuim ten grondslag (zo aangenomen, zou dit aan opschorting in de weg kunnen staan). Daaraan voegde zij toe dat de gemeente Sittard-Geleen (voorheen: Geleen) op basis van de Wvg de nietigheid dreigde in te roepen van "alle overeenkomsten die samenhangen met de betreffende percelen", dus ook van de tussen partijen op 29 augustus 2000 gesloten overeenkomst. Zou dat gebeuren, dan zou volgens eiseres de rechtsgrond voor de litigieuze betaling aan gedaagde geheel wegvallen.
2.11 Bij vonnis van 15 mei 2002 (zaaknummer 74368 / KG ZA 02-141) heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen. Zeer kort gezegd behoefden de gestelde afspraken een onderzoek ten gronde, waarvoor het kort geding niet het geëigende forum werd geacht. Het bepleite schuldeisersverzuim liep stuk op artikel 6: 86 BW, terwijl het op handen zijn van een Wvg-actie van gemeentezijde niet aannemelijk werd geoordeeld. Van dit vonnis is niet geappelleerd.
2.12 Gedaagde heeft daarop het executietraject hervat. Tot op heden is het nog niet daadwerkelijk tot een tenuitvoerlegging gekomen.
2.13 Inmiddels komt eiseres opnieuw op in kort geding. Zij stelt dat nieuwe feiten aan het licht zijn gekomen die nopen tot ingrijpen in de executie. Die feiten bestaan erin dat de gemeente intussen een verzoek ex artikel 26 Wvg bij deze rechtbank heeft ingediend, strekkende tot nietigverklaring van de tussen [betrokkene A] en gedaagde resp. eiseres gesloten koop- en leveringsovereenkomsten en de tussen partijen sedert 29 augustus 2000 vigerende overeenkomst, krachtens welke eiseres aan gedaagde als provisie de somma ad fl. 803.000,- plus BTW verschuldigd is en waarvan gedaagde thans een deel door middel van executie doende is te verhalen.
2.14 Stellende dat met het voltrekken daarvan moet worden gewacht totdat in de aanhangige verzoekschriftprocedure ex artikel 26 Wvg een onherroepelijke beslissing voorhanden is, heeft eiseres gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
gedaagde te verbieden om -indien nodig na voldoening door eiseres aan de door de voorzieningenrechter te stellen voorwaarden- executiemaatregelen te nemen ter inning van haar pretense vordering uit hoofde van de tussen partijen op 29 augustus 2000 gesloten overeenkomst, op straffe van een dwangsom van € 100.000,-, althans van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere overtreding van dit verbod, tot dat in de verzoekschriftprocedure ex artikel 26 Wvg tussen de gemeente Sittard-Geleen en [betrokkene A] een in kracht van gewijsde gegane uitspraak voorligt;
met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
2.15 Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 De aard van de zaak brengt een voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening met zich.
3.2 In de eerste plaats voert gedaagde ten verwere aan dat eiseres wegens strijd met een goede procesorde in haar vordering niet-ontvankelijk verklaard moet worden. In het onderhavige geding wordt hetzelfde op inhoudelijk dezelfde gronden gevorderd als eiseres in de genoemde procedure reeds had gedaan, zo licht gedaagde toe.
3.3 Dit betoog moet worden verworpen. Ten tijde van het eerdere geding was nog slechts sprake van een dreigende procedure tot nietigverklaring ex artikel 26 van de Wvg. Pas na het vonnis in die zaak heeft de gemeente haar voornemen klaarblijkelijk geëffectueerd. Nog daargelaten dat partijen op deze kwestie destijds amper licht hebben doen schijnen, liggen de kaarten daarmee al relevant anders.
3.4 Gedaagde benadrukt voorts dat in de executiefase een notariële akte -daarom gaat het in deze zaak- in artikel 430 Rv gelijk wordt gesteld aan de grosse van een door de rechter gewezen vonnis. In het voetspoor van het arrest Ritzen/Hoekstra (NJ 1984, 145) leidt dat er in haar optiek toe dat voor de gevraagde voorziening alleen plaats is zo de te executeren akte op een misslag berust of indien executie op grond van nadien voorgevallen of aan het licht gekomen feiten geëxecuteerde in een noodtoestand zal brengen. Nu van het een noch het ander in deze zaak sprake is, valt voor eiseres reeds het doek, zo meent gedaagde.
3.5 Dit betoog kan niet worden aanvaard nu het getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Het aangehaalde arrest ziet blijkens zijn niet zonder reden gekozen woorden "een dergelijk executiegeschil" louter op het zich in die zaak aandienende feitencomplex en derhalve op de executie van een vonnis en niet (ook) op die ter zake van authentieke akten. Voor die figuur geldt de door de Hoge Raad ontwikkelde regel niet.
3.6 Vervolgens ontvouwt gedaagde de navolgende gedachtengang. Nu de in het jaar 2000 plaatsgevonden hebbende invulling van het "nader te noemen meester"-beding wortelt in de reeds in februari 1995 gesloten en geregistreerde koopovereenkomst, kan zij, omdat zij zo bezien dateert van vóór de werking van het voorkeursrecht (1997), niet onder het bereik ervan worden gebracht.
3.7 In wezen wordt hier de vraag aangesneden of gedaagde een beroep op artikel 10 lid 2 sub e Wvg toekomt. Het gaat dan om een uitzondering op de verplichting om, alvorens tot vervreemding van een aangewezen perceel over te gaan -en hier geraakt men aan het hart van de regeling- dat perceel aan de gemeente aan te bieden. Men gaat er immers van uit dat er een algemeen belang mee is gediend om de planologische doelstellingen van de gemeente te realiseren. Hoe dit zij, volgens genoemde bepaling onttrekt zich een overdracht ingevolge een onderhandse overeenkomst, die is gesloten en geregistreerd vóór de vestiging van het voorkeursrecht, aan de werkingssfeer daarvan.
3.8 Gelijk de rechtbank te Breda (BR 2001, 56) in een soortgelijk geval overwoog, zal het antwoord op de in de eerste zin van de vorige overweging geformuleerde vraag voorshands ontkennend moeten luiden. Immers was ten tijde van de vestiging van het inmiddels vaker genoemde voorkeursrecht nog niet de situatie ingetreden dat de kopende derde partij al rechten had verkregen -Platanenhof kwam in het stuk nog niet voor- welke de wetgever met de in het leven geroepen uitzonderingsbepalingen d en e van artikel 10 lid 2 Wvg beoogt te beschermen (zie MvA II op de WVG, 13 713, nr. 9, p. 25 en 26).
3.9 Het zal er voorlopig dus voor moeten worden gehouden dat verkoper tevergeefs zijn heil in voormelde uitzonderingsbepalingen zal zoeken.
3.10 Vervolgens heeft gedaagde haar opvatting uit de doeken gedaan -haar uitvoerigheid in deze doet vermoeden dat zij uit is op een onderzoek ten gronde- dat de gemeente op losse gronden de nietigheid heeft ingeroepen van het onderhavige samenstel van rechtshandelingen, waarvan de hier met name relevante overeenkomst van 29 augustus 2000 onderdeel uitmaakt.
3.11 Alvorens dit thema onder de loep te nemen verdient echter nog een andere stelling de aandacht. Zo heeft gedaagde doen weten dat indien in de bodemzaak onverhoopt zou worden uitgemaakt dat de via de notariële akte van 15 december 2000 plaatsgevonden hebbende overdracht aan nietigheid lijdt, in haar optiek de overeenkomst van 29 augustus 2000 -en die overeenkomst vormt de basis voor de litigieuze betalingen- niettemin overeind blijft.
3.12 Dat het zeer de vraag is of dit juist is wordt duidelijk indien men bedenkt dat, naar de letter van artikel 26 lid 1 Wvg, met nietigheid worden bedreigd die rechtshandelingen die de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het belang dat de gemeente heeft bij haar voorkeurspositie. Van een (te) restrictieve opvatting mag hier niet worden uitgegaan. Tijdens de parlementaire behandeling is beklemtoond dat àlle tot afbreuk strekkende rechtshandelingen in het vizier moeten komen.
3.13 Slaat men vervolgens acht op de feitelijke verwevenheid van de overeenkomsten waar het hier nu om te doen is -die van 15 december 2000 bouwt in goederenrechtelijke zin voort op (onder meer) die van 29 augustus 2000- dan valt niet in te zien dat laatstgenoemde gemakkelijk een ander lot beschoren zal zijn. Integendeel: aangenomen moet worden dat met de een voor de ander het doek valt. Ook partijen heeft destijds een dergelijk scenario voor ogen gestaan (artikel 2 lid 1 onder b (2) en c van die overeenkomst).
3.14 Waar het nu de zaak (de verzoekschriftprocedure) zelf betreft roert gedaagde vooreerst een ontvankelijkheidskwestie aan.
3.15 Zij meent dat beslist zal worden dat de gemeente de door artikel 26 lid 2 Wvg gestelde termijn -het verzoek moet worden gedaan binnen acht weken nadat de rechtshandeling te harer kennis is gekomen- heeft laten verstrijken. Ten onrechte wordt in het van 13 mei 2002 daterende verzoek gesteld, zo verklaart gedaagde zich nader, dat eerst op 20 maart 2002 -en dus nog bìnnen de termijn- van een en ander kennis is genomen. Omdat over de onderhavige problematiek al veel eerder met de gemeente contact geweest, ligt het moment van kennisnemen ook eerder. De gemeente zal daarom, zo bevroedt gedaagde, in haar verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.16 Dat dit zo is, valt niet aanstonds in te zien. Recentelijk (NJ 2001, 601) heeft de Hoge Raad de eisen voor gemeenten op dit punt enigszins versoepeld. Naar zijn oordeel is aan het vereiste dat de gewraakte rechtshandeling ter kennis aan de gemeente is gekomen pas voldaan, zodra haar voldoende gegevens over de "inhoud" van de rechtshandeling ter kennis zijn gekomen om te kunnen beoordelen of het "geraden" is om een verzoek in te dienen.
3.17 Daargelaten of hiermee (opnieuw) een arbitrair element in de toepassing van artikel 26 lid 2 wordt geïntroduceerd, dat zich juist deze situatie acht weken vóór 13 mei 2002 al had voorgedaan kan in het betoog van gedaagde niet gemakkelijk worden gelezen. Hoe dit zij, het gaat hier om een kwestie die in de bodemzaak uitgezocht zal moeten worden.
3.18 Vervolgens snijdt gedaagde dan de inhoudelijke kant van de zaak aan: een juridische basis om te komen tot de in de verzoekschriftprocedure verzochte nietigheid zou in casu ten enenmale ontbreken. Deze opvatting laat zij, naar blijkt, rusten op een drietal pijlers: (1) de aanwijzing van Platanenhof als meester is geen rechtshandeling in de zin van artikel 26 van de Wvg maar een feitelijke handeling, (2) de door deze bepaling vereiste "kennelijke strekking" afbreuk te doen aan het belang van de gemeente ontbreekt en (3) de uitzonderingsregeling van artikel 10 lid 2 Wvg is van toepassing.
3.19 Aanstonds wordt dit een en ander kort besproken.
3.20 Het nader noemen van de meester (1) is evident een rechtshandeling omdat er rechtsgevolgen mee worden beoogd. Voor het overige stuit hetgeen onder deze noemer wordt gebracht af op het onder 3.13 reeds overwogene.
3.21 Op de stelling dat de uitzonderingsregeling van artikel 10 lid 2 onder e van de Wvg in dit geval de weg wijst (3) -vanuit een iets andere invalshoek wordt dezelfde opvatting opnieuw aangeboden- is reeds genoegzaam gerespondeerd. Hetgeen onder 3.8 is overwogen bezegelt haar lot.
3.22 Resteert -gestoken in kort gedingjas- de stelling -die faalt- dat reeds bij voorbaat boven redelijke twijfel verheven kan worden geacht dat de kennelijke strekking het voorkeursrecht te ontgaan, heeft ontbroken (2). Gezien het (tot dusverre ontsloten) feitencomplex kan niet (geheel) worden uitgesloten dat in de bodemzaak een ontduikingsconstructie -want daarom gaat het dan- zal worden aangenomen. Hoe dit zij, in ieder geval kan dit hier -partijen hebben dit thema goeddeels laten rusten- niet beslist worden. Die kwestie verdient -bij uitstek- een onderzoek ten gronde (tussen andere partijen).
3.23 Ten slotte voert gedaagde aan dat de vrijgestelde verkoopperiode, neergelegd in artikel 12 lid 3 van de Wvg, haar te hulp schiet. Zij betoogt, naar kan worden begrepen, dat zij de litigieuze percelen bij brief van 5 maart 1999 aan de gemeente heeft aangeboden en zodoende heeft voldaan aan de in artikel 11 lid 1 van de Wvg gestelde vereisten. Nu de gemeente de daarop vanzelf in werking tredende termijnen niet in acht heeft genomen, was het toegestaan om -krachtens artikel 12 leden 3 en 2- gedurende een periode van drie jaren nadien aan eenieder (en dus aan Platanenhof) te vervreemden, zo meent gedaagde.
3.24 Dit betoog gaat niet op. Nog daargelaten de vraag hoe de omstandigheid dat men zich op enig moment meent te moeten kwijten van een aanbiedingsplicht zich verdraagt met de rest van het door gedaagde in deze zaak ontvouwde betoog -dat op een volstrekt andere leest is geschoeid- en eveneens daargelaten of de gestelde aanbieding wel aan het strakke regime van artikel 11 voldoet, moet aanstonds vastgesteld worden dat de onderhavige vrijstellingsregeling uitsluitend voor verkopers en niet voor een partij als gedaagde is geschreven. Een aanbieding door gedaagde -wat daar allemaal van zij- lijkt in het kader van de Wvg daarom geen relevant effect te sorteren.
3.25 Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt -in onderlinge samenhang bezien- voorlopig tot een slotsom die in een zin is te vatten. Niet (geheel) ondenkbaar is dat de artikel 26 Wvg-procedure tot het resultaat voert waar eiseres voor vreest: betalingen aan gedaagde onder de overeenkomst van 29 augustus 2000 zullen achteraf blijken zonder rechtsgrond te zijn geschied.
3.26 Dit weer roept de (verre van eenvoudige) vraag op of, en zo ja, in hoeverre dat moet doorwerken in de actuele rechtsverhouding tussen partijen, die daardoor gekenmerkt wordt dat gedaagde op het punt staat tot executie over te gaan.
3.27 Eiseres heeft in dat licht een mogelijk restitutierisico ter sprake gebracht. Zij heeft onder overlegging van een aantal stukken afkomstig uit het handelsregister, benadrukt dat er aan de zijde van gedaagde sprake is van een waar kluwen van vennootschappen -gesproken wordt van een "kerstboom"- waarbij het nog maar de vraag is of gedaagde, zo op enig moment aan haar deur wordt geklopt, nog wel goed zal zijn voor haar geld. Gedaagde heeft dit op haar beurt met klem bestreden.
3.28 Slaat men, behalve op het overgelegde voorblad met opschrift "Concernrelaties", acht op de gedaantewisseling die gedaagde voorafgaand aan het eerder tussen partijen gevoerde kort geding bleek te hebben ondergaan -de rechtspersoon x werd op niet erg inzichtelijke wijze y- en neemt men in aanmerking dat van die gedaantewisseling in dat geding ook gebruik is gemaakt -teneinde eiseres met lege handen te laten staan is bepleit dat de verkeerde entiteit was gedagvaard- dan kan niet worden volgehouden dat de bij eiseres postgevatte vrees van werkelijkheidszin is gespeend.
3.29 Na afweging van de aan weerszijden betrokken belangen mondt dit alles uit in de navolgende oplossing.
3.30 Aannemende dat dit in het petitum besloten ligt zal het gedaagde worden verboden de voorgenomen executie te vervolgen, totdat zij voor de som van -afgerond en berekend tot heden- € 262.000,- (samengesteld uit de vervallen termijn van fl. 400.000,- excl. BTW, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de verzuimdatum 1 januari 2002 plus fl. 80.000,- aan contractuele boete (zoals uit het vonnis van 15 mei 2002 blijkt moet het ervoor worden gehouden dat gedaagde niet zonder reden op deze bedragen aanspraak maakt)) een genoegzame zekerheid in de vorm van een bankgarantie stelt. Dit verbod komt te vervallen -anders dan eiseres voor ogen staat- zodra in de bij deze rechtbank aanhangige artikel 26 Wvg-procedure een eindbeschikking voorligt.
3.31 De mede gevorderde dwangsommen zullen gesteld worden op een bedrag ineens.
3.32 Nu partijen ieder op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van het geding worden gecompenseerd, aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht;
RECHT DOENDE in kort geding:
Verbiedt gedaagde tot tenuitvoerlegging over te gaan van de partijen genoegzaam bekende notariële akte van 15 december 2000 totdat zij ten behoeve van eiseres voor een bedrag van € 262.000,- een genoegzame zekerheid in de vorm van een deugdelijke bankgarantie heeft gesteld, zulks op straffe van een dwangsom van € 100.000,- indien gedaagde in strijd met dit verbod handelt;
Bepaalt dat dit verbod komt te vervallen zodra deze rechtbank in de tussen de gemeente Sittard-Geleen en [betrokkene A] aanhangige artikel 26 Wvg-procedure (bekend onder zaaknummer 74736 HA RK 02-103) een eindbeschikking heeft gegeven;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde;
Compenseert de kosten van het geding, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. A.M. Adelmeijer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier.
RQ