Uitspraak
Vonnis: 4 juli 2002
Rolnummer: 65993 / HA ZA 01-471
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[eiser],
wonende te Eijsden,
eiser,
procureur mr. N.P.J. Frijns;
tegen
1. [gedaagde sub 1],
en
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Eijsden,
gedaagden,
procureur mr. R.W. [eiser].
1. Het verloop van de procedure
Eiser, verder te noemen "[eiser]", heeft gedaagden, verder gezamenlijk en in enkelvoud te noemen "[gedaagde]", gedagvaard om te verschijnen voor deze rechtbank en heeft overeenkomstig die dagvaarding geconcludeerd voor eis.
[gedaagde] heeft geconcludeerd voor antwoord.
Op de voet van artikel 141a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een com-paritie na antwoord gelast. Ter comparitie heeft [eiser] nog een productie overgelegd, welke is gehecht aan het proces-verbaal dat van het verhandelde ter comparitie is opgemaakt, hetwelk zich bij de stukken bevindt.
Bij genoemde conclusies zijn door partijen producties overgelegd.
Ter comparitie hebben partijen de rechtbank verzocht te beslissen op het rechtbankdossier, waarna de uitspraak van het vonnis nader is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Bij koopovereenkomst van 29 november 1998 heeft [eiser] het pand [adres] voor een bedrag van
f 525.000,- k.k. van [gedaagde] gekocht, waarna het notariële transport op 15 januari 1999 heeft plaatsgevonden. Bij het betreffende pand gaat het om een woonhuis, een winkelgedeelte waarin door een huurder een slagerij werd geëxploiteerd, een woongedeelte dat als appartement werd verhuurd, alsmede een schuurgedeelte.
2.2 Mede in verband met het (gedeeltelijke) gebruik van het pand voor zijn antiekhandel is [eiser] na de levering begonnen met een renovatieverbouwing, waarbij hij stelt te hebben geconstateerd dat vrijwel alle muren vochtig waren. Een door [eiser] ingeschakelde des-kundige - [deskundige van eiser] - heeft op 8 februari 1999 een eerste onderzoek ingesteld, waaruit volgens [eiser] - kort samengevat - van ernstige vochtproblemen is gebleken. Tevens heeft [eiser] de herstelkosten in verband met de vochtproblematiek laten begroten door Bemelmans Dichtingsbedrijf, hetgeen volgens hem leidt tot een totale kostenpost ten bedra-ge van f 47.440,62 inclusief BTW. Voorts stelt [eiser] dat uit onderzoek is gebleken dat de eternietplaten onder het dak van de stal/schuur asbest bevatten. Weliswaar ontstaat daar-door geen directe schade, maar dit zal er volgens [eiser] toe leiden dat hij deze kwestie bij een eventuele verkoop moet melden, waardoor kopers zullen afhaken dan wel een lagere koopprijs zullen bedingen. Volgens [eiser] lijdt hij aldus wel degelijk schade, die hij ex ae-quo et bono stelt op f 10.000,-.
2.3 Voorafgaande aan deze procedure heeft op instigatie van [eiser] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] getuigen in contra-enquête heeft voorgebracht. Onder verwijzing naar de daarvan opgemaakte processen-verbaal, die door [eiser] zijn overgelegd, stelt [eiser] dat [gedaagde] wist dan wel behoorde te weten dat het pand kampte met vochtproblemen en dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door hem ([eiser]) daarvan niet op de hoogte te stellen.
De rechtbank merkt in dit verband overigens op dat [eiser], gelet op de primaire vordering onder 2), kennelijk (tevens) aanspraak wenst te maken op de kosten die voor hem gemoeid waren met het voorlopig getuigenverhoor ten bedrage van
f 1.015,-, alsmede dat [eiser] die kosten bij zijn subsidiaire en meer subsidiaire vordering kennelijk heeft meegenomen in het daar gevorderde totaalbedrag.
[eiser] stelt zicht voorts op het standpunt dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat asbest in het dak van de stal/schuur was verwerkt omdat de eternietplaten door of in opdracht van [gedaagde] zijn aangebracht. Daarbij komt volgens [eiser] nog dat de door hem geraadpleegde makelaar [makelaar] (die zijn woning heeft verkocht en na de ontdekking van de vochtproble-matiek door [eiser] voor advies is benaderd - zie de getuigenverklaring van [eiser]) hem direct op de mogelijke asbesthoudendheid van de eternietplaten wees, hetgeen de verko-pende makelaar van [gedaagde] - wiens deskundigheid aan [gedaagde] moet worden toegerekend - derhalve ook had behoren te doen.
2.4 Op grond van dit alles concludeert [eiser] dat het geleverde pand niet aan de koop-overeenkomst beantwoordt zodat primair sprake is van - kort gezegd - wanprestatie aan de zijde van [gedaagde]. Voor de juridische grondslag van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen verwijst de rechtbank kortheidshalve naar het bij dagvaarding gestelde.
[eiser] heeft [gedaagde] bij aangetekend schrijven van 23 juni 1999 in gebreke gesteld en gesommeerd zijn aansprakelijkheid binnen tien dagen te erkennen. Daarop is verdere correspondentie tussen partijen gevolgd, zonder dat [gedaagde] bereid is geweest [eiser] tegemoet te komen.
2.5 Op grond van het bovenstaande vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1) [gedaagde] zal veroordelen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van f 57.440,62, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 1999, althans vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2001) tot aan de dag der algehele voldoening;
2) [gedaagde] zal veroordelen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van f 1.015,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 1999, althans vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2001) tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
1) zal verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 29 november 1998 gedeeltelijk is ontbonden en dat dientengevolge de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van f 58.455,62, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
2) [gedaagde] zal veroordelen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van f 58.455,62, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 1999, althans vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2001) tot aan de dag der algehele voldoening;
meer subsidiair:
1) de gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van
f 58.455,62, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
2) [gedaagde] zal veroordelen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van f 58.455,62, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 1999, althans vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2001) tot aan de dag der algehele voldoening,
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
2.6 [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd betwist.
3. De beoordeling
3.1 Als meest verstrekkend verweer voert [gedaagde] aan dat, gezien het tijdsverloop tussen de ontdekking van de door [eiser] gestelde gebreken en de kennisgeving daarvan aan [gedaagde] bij brief van 23 juni 1999, in verband met het bepaalde in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan [eiser] geen vorderingsrecht meer toekomt.
3.2 Dit verweer treft doel. [eiser] heeft als getuige zelf verklaard dat hij rond de laatste week van januari 1999 ontdekte dat bepaalde muren zeer vochtig waren en dat stucwerk was verrot. Daarop heeft hij eerst de makelaar [makelaar] ingeschakeld, die hem heeft gezegd dat sprake was van optrekkend vocht in het hele huis en van doorslaand vocht op enkele plaatsen, waarbij [makelaar] naar eigen zeggen van [eiser] heeft geadviseerd "er verder werk van te maken" omdat volgens hem sprake was van een "bewust achtergehouden gebrek". Vervolgens heeft [eiser] zijn rechtsbijstandsverzekering ingeschakeld die ook adviseerde om actie te ondernemen, waarna [eiser] bij [deskundige van eiser] terecht is gekomen die op 8 februari 1999 zijn eerste onderzoek heeft ingesteld en zijnerzijds heeft aangeraden om Bemelmans in te schakelen, welke laatste in februari/maart 1999 is komen kijken. Met inachtneming van een redelijke termijn van onderzoek door genoemde personen sedert het moment van de eerste ontdekking eind januari 1999, had [eiser] toch [gedaagde] in de loop van april 1999 dienen aan te spreken en valt hoe dan ook, behoudens (zeer) bijzondere omstandigheden, niet in te zien dat [gedaagde] daarmee tot eind juni 1999 zou hebben mogen wachten.
3.3 Artikel 7:23, lid 1, BW, waarop [gedaagde] met zijn verweer doelt, verlangt een kennisgeving van de door de koper ontdekte gebreken aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking op straffe van verlies van alle rechten bij non-conformiteit, hetgeen ook geldt in het geval dat de verkoper die gebreken kende of behoorde te kennen, zoals [eiser] in casu ten aanzien van [gedaagde] stelt. De ratio daarvan is onder meer daarin gelegen de verkoper bescherming te bieden tegen laat kenbaar gemaakte en daardoor moeilijk(er) of zelfs in het geheel niet meer te betwisten klachten, waarbij nog komt dat de verkoper niet langer dan redelijkerwijze noodzakelijk rekening moet behoeven te houden met onzekerheid omtrent zijn vermogenspositie door de mogelijke terugbetaling van (een deel van) de koopsom ten titel van schadevergoeding.
Als verklaring waarom [eiser] zolang heeft gewacht met kennisgeving aan [gedaagde] noemt de procureur van [eiser] ter comparitie dat [eiser] bij de renovatie onverwachte zaken tegenkwam en dat goed onderzoek nodig was. Dat argument snijdt echter geen hout nu uit de stellingen van [eiser] zelf volgt dat hem ten laatste begin maart 1999 meer dan vol-doende duidelijk moet zijn geweest dat het pand ernstige vochtproblemen had. Als andere verklaring wordt genoemd dat [eiser] het erg vervelend vond om [gedaagde], die nog gedurende enige maanden in de bovenwoning woonde, aan te spreken en dat hij het conflict niet aandurfde. Bij het voorlopig getuigenverhoor heeft [eiser] verklaard dat het contact met [gedaagde] geleidelijk slechter werd omdat deze in zijn optiek enkele afspraken niet nakwam, reden waarom de "inmiddels geconstateerde problematiek" niet met [gedaagde] werd besproken. Dit soort geheel subjectieve gevoelens moeten, wat daar ook verder van zij, voor rekening van [gedaagde] blijven. Een (zeer) bijzondere omstandigheid zoals hierboven onder 3.2 bedoeld kan de rechtbank daarin volstrekt niet zien.
3.4 Het boven overwogene brengt met zich dat de vorderingen van [eiser] integraal moeten worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden verwezen in de kosten van het geding.
4. Uitspraak
De rechtbank te Maastricht:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op €€ 505,- aan griffierecht en €€ 998,32 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sijmonsma, rechter, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MC