ECLI:NL:RBLIM:2026:5690

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 12027137 \ CV EXPL 25-6454

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

1.
[de bewindvoerder] B.V., IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [de huurder],

te [plaats 1] ,
2.
[de huurder],

te [plaats 2] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [de huurder] ,

gemachtigde: mr. B. van Duijn,

tegen

WONINGVERENIGING WOONIK,

te Nederweert,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Woonik,

gemachtigde: mr. J. Duitsman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de incidentele conclusie houdende verzoek tot overlegging/afgifte/inzage bescheiden van [de huurder]

- de conclusie van antwoord in het incident
- het bericht van 4 mei 2026 met productie(s) van Woonik

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026

- de spreekaantekeningen zijdens Woonik.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[de huurder] huurt met ingang van 1 december 2011 een woning van Woonik gelegen te [plaats 2] . Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van 17 september 2003 van toepassing.

2.2.

In artikel 6.7 van de algemene voorwaarden is opgenomen:

“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

2.3.

De politie heeft op 23 juli 2025 na een anonieme melding een inval gedaan in de woning van [de huurder] . De politie heeft een rapport opgesteld waarin zij vermeldt dat in de woning de volgende drugs zijn aangetroffen:

drie boterhamzakjes met 6, 11 en 24 gram hennep,
84 gram amfetamine;
658 gram GHB in een witte fles en 1180 gram GHB verdeeld over twee PET-flessen.

2.4.

Als reactie hierop is bij brief van 30 september 2025 namens de Burgemeester van Weert aan [de huurder] bericht dat haar woning niet gesloten wordt en aan haar een waarschuwing wordt gegeven op grond van het Damoclesbeleid.

2.5.

Woonik heeft aan [de huurder] bericht de huurrelatie te willen beëindigen en daartoe een kort geding procedure te willen starten. Aan [de huurder] wordt de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.

[de huurder] is daarmee niet akkoord en start een bodemprocedure.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[de huurder] vordert:

“I. Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [de huurder] en haar verhuurder niet is geëindigd;

II. Voor recht te verklaren dat Woonik niet daadwerkelijk een zerotolerancebeleid hanteert, althans niet daadwerkelijk een zerotolerancebeleid heeft vastgelegd en/of niet daadwerkelijke een zerotolerancebeleid (zonder willekeur) ten uitvoer legt, althans dat een dergelijke beleid alleen van toepassing is indien bewezen is dat sprake is van handelsactiviteiten van drugs (of een hennepplantage), hetgeen in casu niet het geval is, althans voor recht te verklaren dat Woonik op onrechtmatige wijze probeert dit gepretendeerde beleid tegen [de huurder] ten uitvoer te leggen, althans subsidiair Woonik te gebieden om aan te tonen op welke wijze en onder welke exacte voorwaarden dit beweerde zerotolerancebeleid zou zijn vastgelegd en in de dagelijkse praktijk tot uitvoering wordt gelegd;

III. Voor recht te verklaren dat Woonik haar beweerde zerotolerancebeleid niet daadwerkelijk richting huurders, althans in ieder geval niet richting [de huurder] heeft gecommuniceerd;

IV. Een verklaring voor recht dat Woonik de prestatieafspraken met de gemeente Weert schendt;

V. Woonik te gebieden [de huurder] ongehinderd exclusief huurgenot te (blijven) verschaffen, inhoudende dat niet wordt geprobeerd [de huurder] te ontruimen en/of feitelijk de toegang te ontzeggen, en dat - voor zover [de huurder] reeds is ontruimd en/of die toegang reeds zou zijn ontzegd - [de huurder] binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis opnieuw toegang tot de gehuurde woonruimte te verlenen en vanaf dat moment alsnog ongehinderd (exclusief) huurgenot te (blijven) verschaffen. Zulks op straffe van een dwangsom van€ 500,-- per dag tot een maximum van€ 100.000,-- voor elke dag of dagdeel dat Woonik daarmee deels of geheel in gebreke zou blijven;

Vl.VOORWAARDELIJK EIS VOOR HET GEVAL ONTRUIMING ZOU ZIJN OF WORDEN BEWERKSTELIGD OP BASIS VAN EEN VONNIS IN KORT GEDING:voor recht te verklaren dat Woonik onrechtmatig heeft gehandeld door op basis van een kort geding vonnis ontruiming te bewerkstelligen (door executie van dat vonnis of door vrijwillige ontruiming onder dreiging van die executie).

VII.
VOORWAARDELIJK EIS VOOR HET GEVAL ONTRUIMING ZOU ZIJN OF WORDEN BEWERKSTELIGD OP BASIS VAN EEN VONNIS IN KORT GEDING:

•
Woonik te veroordelen tot betaling (tegen behoorlijk bewijs van kwijting) van de daardoor ontstane schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

•
Alsmede Woonik te veroordelen tot betaling van een bedrag van

€ 7.673,- (forfaitaire verhuiskostenvergoeding);

VIII.
[de huurder] binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis:

•
Ofwel opnieuw toegang tot de gehuurde woonruimte te verlenen en vanaf dat moment alsnog ongehinderd (exclusief) huurgenot te (blijven) verschaffen.

•
Ofwel [de huurder] binnen 7 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis woonruimte aan te bieden (en toegang te verlenen tot deze woonruimte) voor onbepaalde tijd, zulks van gelijke of hogere woonkwaliteit (en een zelfde of hogere WWS-puntensysteem waarde) tegen dezelfde of een lagere huurprijs per maand, gelegen in de gemeente [plaats 1] , en vanaf dat moment alsnog ongehinderd (exclusief) huurgenot te (blijven) verschaffen.

•
Zulks op straffe van een door Woonik aan [de huurder] te betalen dwangsom van € 500,-- per dag tot een maximum van € 100.000,-- voor elke dag of dagdeel dat Woonik daarmee deels of geheel in gebreke zou blijven;

VIII. Woonik te veroordelen in de proceskosten (dubbel liquidatietarief wegens onrechtmatige proceshouding van Woonik), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf dagtekening vonnis en indien voldoening uitblijft de nakosten ter hoogte van € 135,-- (of indien een reconventionele vordering mocht worden ingesteld€ 235,--) dan wel (indien betekening van de uitspraak plaatsvindt) € 227,--.”

3.2.

[de huurder] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag.

De huurrelatie tussen partijen is niet beëindigd. Woonik dient aan [de huurder] het huurgenot te blijven verschaffen.

Woonik hanteert geen zerotolerancebeleid. Daarnaast is niet gebleken dat Woonik huurders daarover heeft geïnformeerd en dat Woonik dat beleid daadwerkelijk toepast. Door de huurrelatie te willen beëindigen, schendt Woonik de prestatieafspraken met de gemeente.

3.3.

Woonik voert verweer. Woonik concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [de huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de huurder] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

Woonik vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [de huurder] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling in de proceskosten, vermeerderd met rente.

3.6.

Woonik legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

[de huurder] is tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. In de woning van [de huurder] zijn grote handelshoeveelheden drugs aangetroffen, waarvan een deel zelf wordt geproduceerd. Woonik hanteert een zerotolerancebeleid met betrekking tot drugs. Daarnaast heeft Woonik haar zerotolerancebeleid uitgewerkt in de vorm van een contractueel verbod in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden. [de huurder] heeft ook hiermee in strijd gehandeld. Verder is sprake van strijdigheid met goed huurderschap, hetgeen ook een tekortkoming oplevert.

3.7.

[de huurder] voert verweer. [de huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonik, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonik, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonik in de kosten van deze procedure.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In het incident

4.1.

[de huurder] vordert (samengevat) Woonik te bevelen tot verstrekking van (in ieder geval) de bestuurlijke rapportage, brieven en/of rapportages en/of proces-verbalen en onderzoeksrapportages en/of verklaringen van buurtbewoners, op straffe van een boete met veroordeling van Woonik in de proceskosten.

4.2.

Woonik heeft hiertegen aangevoerd dat zij niet beschikt over de door [de huurder] gevraagde stukken en concludeert tot afwijzing van deze vordering met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten.

4.3.

De kantonrechter zal de vordering afwijzen. [de huurder] heeft niet aannemelijk gemaakt dat Woonik beschikt over meer dan de door haar in de procedure overgelegde stukken. Daar komt bij dat [de huurder] erkend heeft dat een hoeveelheid aan hennep en GHB van haar is. Wat betreft de aangetroffen amfetamine verwijst de kantonrechter naar rov. 4.8. hierna. Dit maakt dat de kantonrechter een beslissing kan nemen op de vraag of de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. De door [de huurder] gevraagde stukken heeft de kantonrechter niet nodig.

4.4.

[de huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in het incident betalen. De proceskosten van Woonik worden in dat kader begroot op € 144,00. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar op de wijze als hierna vermeld.

in conventie en in reconventie

4.5.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen zal de kantonrechter deze vorderingen samen behandelen en beoordelen.

4.6.

Deze procedure gaat over de vraag of de kantonrechter de huurovereenkomst dient te ontbinden. De kantonrechter zal de huurovereenkomst
voorwaardelijkontbinden en legt dit hierna uit.

4.7.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.8.

[de huurder] heeft ter zitting erkend dat de in het gehuurde aangetroffen circa 40 gram

aan hennep en 750 ml aan GHB van haar zijn. De discussie tussen partijen of er sprake is van 750 ml of 1 liter aan GHB, acht de kantonrechter minder relevant. De kantonrechter acht die twee hoeveelheden namelijk even ernstig. Ten aanzien van de in het gehuurde aangetroffen amfetamine, heeft [de huurder] ter zitting verklaard dat deze van de heer [persoon] is en dat zij op de hoogte was van het gebruik van amfetamine door [persoon] in haar woning. [persoon] verbleef met goedvinden van [de huurder] in haar woning.

Dit maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter dat [de huurder] op de voet van artikel 7:219 BW Pro door Woonik kan worden aangesproken op gedragingen van [persoon] .

[de huurder] heeft met deze aangetroffen hoeveelheden aan hennep GHB en amfetamine

in strijd gehandeld met het bepaalde van de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet. Die bepalingen verbieden immers het aanwezig hebben van deze middelen. Daarbij vindt de kantonrechter mede van belang dat het gaat om handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs. Dat [de huurder] niet op de hoogte zou zijn van de inhoud van deze wettelijke bepalingen, maakt dit oordeel niet anders. [de huurder] wordt immers geacht de wet te kennen.

4.9.

Daarnaast heeft [de huurder] is strijd gehandeld met artikel 6.7 van de door Woonik gehanteerde algemene voorwaarden. Dat bepaalt onder andere dat het de huurder, in dit geval [de huurder] , niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Een redelijke uitleg hiervan brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat daaronder ook valt het aanwezig hebben van handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs. Ook indien een dergelijke bepaling niet is opgenomen in de overeenkomst/algemene voorwaarden van Woonik, heeft [de huurder] zich niet gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro. Dit levert een tekortkoming op aan haar zijde.

4.10.

Op grond van deze tekortkoming van [de huurder] in de nakoming van de huurovereenkomst is Woonik in beginsel bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden.

4.11.

De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de tekortkoming ernstig genoeg is. De kantonrechter moet rekening houden met
alleomstandigheden. Bij de ontbinding van een huurovereenkomst weegt de kantonrechter de ernst van de tekortkoming ook af tegen het woonbelang van de huurder.

4.12.

Woonik heeft een zerotolerancebeleid met betrekking tot drugs zoals blijkt uit voormeld artikel 6.7 van haar algemene voorwaarden. In het gehuurde zijn handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs aangetroffen. De aangetroffen drugs zouden voor gevaarlijke situaties kunnen zorgen in en om het gehuurde. De politie is vóór de inval twee maal gaan kijken bij [de huurder] . De politie is echter (naar eigen zeggen van [de huurder] ) toen niet binnen geweest bij [de huurder] . Het feit dat de politie twee keer eerder is gaan kijken, zou erop kunnen wijzen dat er meer aan de hand is dan [de huurder] vertelt.

4.13.

Woonik erkent dat er geen overlastmeldingen zijn binnengekomen, behoudens de bij de politie binnengekomen anonieme melding voorafgaand aan de politie-inval. Met Woonik heeft [de huurder] geen problemen gehad de afgelopen veertien jaren dat zij huurder is. Hoewel [de huurder] beschikte over handelshoeveelheden aan drugs, is niet komen vast te staan dat zij daarin feitelijk handelde. [de huurder] heeft een plausibele verklaring gegeven voor de in de woning aangetroffen voorwerpen.

4.14.

Daar komt bij dat de kantonrechter uit de waarschuwingsbrief tot sluiting van de Burgemeester van Weert afleidt dat - ook - de Burgemeester niet uitgaat van handel door [de huurder] . Blijkens het Damoclesbeleid^[1]van de gemeente Weert gaat de Burgemeester namelijk over tot sluiting van de woning wanneer sprake is van een “ernstig geval”. Verder is (voor zover van belang) vermeld:
“Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een ernstig geval bij één of meer van onderstaande constateringen (niet limitatief):

• Grote hoeveelheden drugs (zowel soft- als harddrugs);

• Een combinatie van het voorhanden hebben van softdrugs en harddrugs;

• Een bedrijfsmatig karakter van de geconstateerde inrichting, feiten en omstandigheden;

• Voorgeschiedenis van de betrokkene(n) met betrekking tot drugshandel en/of andere strafbare feiten;

• De aanwezigheid van andere strafbare feiten ter plaatse

• De aanwezigheid van handelsattributen; • Er is sprake van overlast en/of aantasting van het woon- en leefklimaat;

• Er is sprake (van een vermoeden) van verwijtbaarheid van de bewoners/betrokkenen.”

Uit dit beleid leidt de kantonrechter af dat indien er sprake zou zijn geweest van handel zoals door Woonik betoogt, de woning gesloten zou zijn door de Burgemeester. Dit is niet gebeurd.

4.15.

Het woonbelang van [de huurder] is evident. Zij heeft een groot belang bij behoud van het gehuurde, aangezien een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval ernstige negatieve gevolgen voor haar zouden hebben. [de huurder] woont ruim veertien jaar in het gehuurde. Hiervoor was zij dakloos en heeft zij traumatische ervaringen gehad. Zij heeft de woning met de hulp van bemoeizorg gekregen. [de huurder] heeft op dit moment ook hulpverlening. [de huurder] is GHB verslaafd en sinds enkele maanden (naar eigen zeggen) clean. [de huurder] stelt alleen nog hennep te gebruiken, waarbij zij de door het Openbaar Ministerie gedoogde gebruikershoeveelheid niet overschrijdt. [de huurder] verklaart de hennep nu alleen nog bij de coffeeshop te kopen.

[de huurder] heeft geen netwerk. Een ontruiming zou voor haar betekenen dat zij met grote waarschijnlijkheid in de daklozenopvang terecht zou komen en dat haar hulpverlening zou kunnen eindigen. De kans op een terugval is groot.

4.16.

Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden. [de huurder] krijgt een laatste kans. Indien er in het gehuurde gedurende een periode van
vijf jaar(geteld vanaf de datum van de uitspraak) drugs worden aangetroffen die qua hoeveelheid hoger zijn dan de op dat moment geldende gebruikershoeveelheid die door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd, is Woonik gerechtigd om de uitspraak ten uitvoer te leggen. Met andere woorden: dan zal de huurovereenkomst ontbonden worden en zal het gehuurde ontruimd worden.

Als [de huurder] zich aan deze voorwaarde houdt, blijft de huurovereenkomst dus bestaan.

4.17.

Dit alles betekent dat de vordering van [de huurder] onder I afgewezen dient te worden. De vorderingen van [de huurder] onder II, III en IV zal de kantonrechter ook afwijzen. [de huurder] heeft geen zelfstandig belang bij deze vorderingen. Deze zijn immers ingesteld ter ondersteuning van de vraag of er al dan niet sprake is van een tekortkoming van [de huurder] . De vordering van [de huurder] onder V zal eveneens afgewezen worden. Dit betreft een toekomstige vordering. De kantonrechter heeft geen reden om te veronderstellen dat Woonik geen huurgenot meer zal verschaffen aan [de huurder] , indien en voorzover [de huurder] zich houdt aan voormelde voorwaarde.

4.18.

De door [de huurder] ingestelde voorwaardelijke vorderingen onder VI en VII behoeven geen bespreking, omdat de voorwaarde waaronder deze zijn ingesteld (ontruiming op basis van kort geding vonnis) niet is vervuld.

4.19.

[de huurder] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonik worden begroot op een totaal van € 937,00.^[2]

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

In het incident

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van € 144,00,

5.3.

veroordeelt [de huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.

In de hoofdzaak

in conventie

5.4.

wijst de vorderingen van [de huurder] af,

in reconventie

5.5.

ontbindt de huurovereenkomst betreffende de woning gelegen aan de [adres] te [plaats 2] indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

in het gehuurde - met ingang van de dag van de uitspraak voor de duur van 5 jaar –

drugs worden aangetroffen die qua hoeveelheid hoger zijn dan de op dat moment geldende gebruikershoeveelheid die door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd,

5.6.

veroordeelt [de huurder] om de woning gelegen aan de [adres] te [plaats 2] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met iedereen en alles dat zich daarin of daarop vanwege [de huurder] bevindt, uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met afgifte van de sleutels en het gehuurde in lege en behoorlijke staat ter beschikking van Woonink te stellen, indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

in het gehuurde - met ingang van de dag van de uitspraak voor de duur van 5 jaar –

drugs worden aangetroffen die qua hoeveelheid hoger zijn dan de op dat moment geldende gebruikershoeveelheid die door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd,

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van € 937,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8.

veroordeelt [de huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.

Voorwaardelijke ontbinding huurovereenkomst wegens handelshoeveelheid drugs in woning