ECLI:NL:RBLIM:2026:5580

• Datum uitspraak: 10 juni 2026
• Publicatiedatum: 10 juni 2026
• Zaaknummer: C/03/350987 / KG ZA 26-121
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen nakoming depotovereenkomst en herstel woning in kort geding

In deze kort geding procedure vordert eiser nakoming van een depotovereenkomst en herstelwerkzaamheden aan twee woningen, waaronder lekkages aan het platte dak, herstel van een plafond, aansluiting van radiatoren op een cv-installatie en legalisatie van kozijnen. De levering van de woningen vond plaats in juli en september 2025, waarna de geschillen ontstonden.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang ontbreekt, mede vanwege het tijdsverloop tussen levering en dagvaarding. Daarnaast zijn de vorderingen feitelijk en juridisch complex, waarbij partijen van mening verschillen over de inhoud en achtergrond van de depotovereenkomst en de staat van de woningen. Deze kwesties lenen zich niet voor een voorlopige voorziening in kort geding.

De rechtbank wijst alle vorderingen af en veroordeelt eiser in de proceskosten. De zaak betreft een typische civielrechtelijke geschil over contractuele nakoming en gebreken, waarbij bewijslevering en feitelijke beoordeling noodzakelijk zijn, hetgeen in kort geding niet mogelijk is.

Uitkomst: Vorderingen tot herstel en nakoming worden afgewezen wegens ontbreken spoedeisend belang en ongeschiktheid voor kort geding.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/350987 / KG ZA 26-121

Vonnis in kort geding van 10 juni 2026

in de zaak van

[eisende partij] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

advocaat: mr. W.E. Widdershoven,

tegen

[gedaagde partij] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

advocaat: mr. R.W. Janssen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10,

- de nagekomen producties 11 tot en met 17 van [eisende partij] ,

- de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde partij] ,
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2026,
- de ter zitting door [eisende partij] overhandigde wijziging van eis,
- de pleitnota van [gedaagde partij] ,
- het bericht van mr. Janssen van 26 mei 2026 dat een regeling niet tot stand is gekomen en waarin hij verzoekt om vonnis te wijzen.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In mei 2025 heeft [eisende partij] de bovenwoning gelegen aan [adres 1] gekocht (hierna: de woning). ^[1] De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 11 juli 2025. ^[2]

2.2.

Partijen hebben in een depotovereenkomst ^[3] (eveneens) van 11 juli 2025 het volgende neergelegd.

VOOROPSTELLINGEN:

(..)

2. Partij 1 en Partij 2 zijn een aantal zaken nader overeengekomen, als vastgelegd in een e-mailbericht gedateerd elf juli tweeduizend vijfentwintig.

2.3.

De e-mail van 11 juli 2025 ^[4] luidt onder meer als volgt.

Na overleg heden ochtend zijn de volgende zaken overeengekomen:

1.1.

Depotstelling € 15.000,- werkzaamheden (onderstaand) uiterlijk te voltooien op

30 september 2025.

(..)

4.4.

Werkzaamheden:

-* leegmaken kelder

-* herstel plafond 1ste etage achterzijde (..)

2.4.

Op 17 juli 2025 heeft [eisende partij] van [gedaagde partij] ook de ondergelegen woning aan [adres 2] gekocht. De levering van die woning heeft plaatsgevonden op 4 september 2025. ^[5]

2.5.

[eisende partij] heeft aannemersbedrijf [bedrijf 1] op 28 oktober 2025 de situatie op het platte dak laten inspecteren. [bedrijf 1] heeft [eisende partij] in een e-mail van 13 november 2025 bericht dat zij een noodreparatie heeft verricht en schrijft in die mail over de eerder door haar geconstateerde lekkage en over de knullig gemaakte aansluiting van de dakdekking. ^[6] [eisende partij] heeft [gedaagde partij] vervolgens, onder verwijzing naar de inhoud van deze e-mail, verzocht om in te stemmen met het aanwenden van het depotbedrag voor herstel door een derde.

2.6.

De heer [naam ] van [bedrijf 2] heeft op 14 april 2026 op verzoek van [eisende partij] een bouwkundig deskundigenrapport over de bouwkundige staat van het platte dak uitgebracht. [naam ] heeft daarin onder meer geschreven dat uit onderzoek is gebleken dat de lekkage nog niet is verholpen. ^[7]

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert - samengevat - na eiswijziging voor zover ter zitting toegestaan, dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde partij] veroordeelt om binnen drie weken na het vonnis de lekkages aan het platte dak te herstellen,

[gedaagde partij] veroordeelt om binnen drie weken na het vonnis de schade aan het plafond aan de achterzijde van de eerste verdieping te herstellen,

[gedaagde partij] veroordeelt om binnen drie weken na het vonnis de radiatoren van de woning te verbinden met de eigen cv-installatie,

[gedaagde partij] veroordeelt om binnen drie weken na het vonnis een verzoek tot legalisatie van de illegale kozijnen in te dienen en het besluit van de gemeente [plaats] op eigen kosten uit te voeren,

[eisende partij] machtigt om zelf op kosten van [gedaagde partij] te verrichten waartoe [gedaagde partij] is veroordeeld, indien [gedaagde partij] dat niet binnen de gestelde termijnen doet,

[gedaagde partij] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

[gedaagde partij] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Inleiding

4.1.

Het gaat in deze zaak om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is nodig dat [eisende partij] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorzieningen worden verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Het spoedeisend belang

4.2.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt dat er maanden zijn verstreken sinds de levering van de woning (in juli 2025) en het moment waarop [eisende partij] bij [gedaagde partij] aandringt op maatregelen/herstel (najaar 2025) ^[8] daar waar het de lekkage betreft. Ondanks het voorgaande is [eisende partij] eerst in april 2026 overgegaan tot het uitbrengen van de dagvaarding. Dit tijdsverloop maakt dat, zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet te volgen is waarom er sprake zou zijn van een spoedeisend belang bij het gevorderde.

Echter zelfs indien zou worden aangenomen dat er sprake is van een spoedeisend belang, is het gevorderde niet toewijsbaar gelet op het hierna volgende.

De lekkage van het platte dak (i)

4.3.

[eisende partij] legt aan zijn vordering voor zover deze op de lekkage ziet, nakoming van de tussen partijen op 11 juli 2025 gesloten depotovereenkomst ten grondslag. Volgens [eisende partij] deed zich na de koopovereenkomst, maar vóór de levering van de woning, een lekkage voor en is om die reden de depotovereenkomst gesloten. ^[9]

4.4.

[gedaagde partij] betwist dit. Vlak voor levering in juli 2025 deed zich geen lekkage voor aldus [gedaagde partij] . ^[10] Er was wèl eerder dat jaar sprake van een lekkage, maar die lekkage is verholpen nadat er door aannemer [bedrijf 3] herstelwerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde partij] wijst erop dat in de e-mail van 11 juli 2025, waarnaar verwezen wordt in de depotovereenkomst, niet gesproken wordt over lekkages. Er wordt in die e-mail alleen gesproken over herstel van het plafond (eerste etage achterzijde) en over het leeghalen van de kelder. ^[11] Het sluiten van de depotovereenkomst was dus niet ingegeven door een actieve lekkage, maar door het feit dat [eisende partij] niet tevreden was over de (niet fraaie) wijze waarop [bedrijf 3] de schade aan het plafond na een eerdere lekkage hersteld had. Daaruit is de afspraak zoals neergelegd in de e-mail van 11 juli 2025, na de laatste inspectie op die datum, voortgekomen, aldus [gedaagde partij] .

4.5.

Uit het voorgaande blijkt dat partijen van mening verschillen over de inhoud van en de achtergrond waartegen de depotovereenkomst is gesloten. Het betreft daarmee een kwestie van uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Het komt daarbij aan op hetgeen partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Een dergelijke beoordeling is van feitelijke aard en daarmee afhankelijk van bewijsvoering en leent zich niet voor behandeling in kort geding. Het onder i) gevorderde ter zake van het herstel van de lekkages is daarom niet toewijsbaar.

Het plafond aan de achterzijde van de eerste verdieping (ii)

4.6.

Naar de voorzieningenrechter begrijpt, legt [eisende partij] ook aan de vordering tot herstel van het plafond nakoming van de depotovereenkomst ten grondslag. [eisende partij] stelt zich op het standpunt dat het plafond ondeugdelijk is hersteld, maar werkt dit niet nader uit in relatie tot de omvang en reikwijdte van de in de depotovereenkomst neergelegde volgens hem afgesproken (herstel)werkzaamheden.

4.7.

Volgens [gedaagde partij] zag de depotovereenkomst op een strakkere afwerking van het plafond en had het constructieve herstel, in de vorm van vervanging van de vermolmde balk door stalen elementen, reeds plaatsgevonden.

4.8.

Ook in dit verband betreft het een kwestie van uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen en hetgeen tot het sluiten van de overeenkomst heeft geleid. Ook ter zake van het plafond geldt daarom dat deze discussie zich niet leent voor behandeling in kort geding. ^[12] Het gevorderde onder ii) zal daarom worden afgewezen.

De radiatoren (iii)

4.9.

[eisende partij] stelt dat hij bij de koop van de woning niet op de hoogte was van het feit dat de radiatoren op de eerste verdieping zodanig waren ingericht dat hij afhankelijk was van de cv-installatie van de onderburen op de begane grond. ^[13] [gedaagde partij] betwist dat [eisende partij] voorafgaand aan de koop niet op de hoogte was van de feitelijke situatie met betrekking tot de cv-installatie. ^[14] [gedaagde partij] heeft hiervan bewijs aangeboden.

4.10.

Partijen verschillen gelet op het voorgaande van mening of [eisende partij] wel of niet op de hoogte was van de situatie met de radiatoren. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig. Omdat bij een kort geding geen plaats is voor nadere bewijslevering, is het door [eisende partij] onder iii) gevorderde niet toewijsbaar.

De kozijnen (iv)

4.11.

Volgens [eisende partij] zijn de kozijnen van de woning, die een monumentale status heeft, in 2016 door [gedaagde partij] vervangen zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning. ^[15] Hij vordert daarom dat [gedaagde partij] , op eigen kosten, een verzoek indient tot legalisatie.

4.12.

Volgens [gedaagde partij] zijn de kozijnen niet vervangen. ^[16] Alleen het glas in de ramen is vervangen. Dergelijke maatregelen ter verduurzaming en isolatie werden juist door de gemeente gestimuleerd. ^[17]

4.13.

Omdat partijen al van mening verschillen òf er nieuwe kozijnen zijn aangebracht, geldt dat ook het gevorderde ter zake van de kozijnen zich niet leent voor behandeling in kort geding. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

Machtiging [eisende partij] (v)

4.14.

De gevorderde machtiging van [eisende partij] om datgene te verrichten waartoe [gedaagde partij] is veroordeeld, indien [gedaagde partij] daar niet binnen een bepaalde termijn aan voldoet, is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar. [gedaagde partij] zal immers nergens toe veroordeeld worden.

De conclusie

4.15.

Het gevorderde zal worden afgewezen.

De proceskosten

4.16.

[eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:

- griffierecht

€

341,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.707,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisende partij] af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.707,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.

Voetnoten

1. Zie productie 2 bij de dagvaarding.

2. Zie productie 14 van [eisende partij] .

3. Zie productie 4 bij de dagvaarding.

4. Zie productie 11 van [eisende partij] .

5. Zie productie 2 van [gedaagde partij] .

6. Zie randnummer 3.9. en 3.10. van de dagvaarding en productie 5 bij de dagvaarding.

7. Zie productie 15 van [eisende partij] .

8. Zie rov. 2.5. van dit vonnis en randnummer 3.12. van de dagvaarding.

9. Zie randnummer 2.5. van de dagvaarding.

10. Zie pagina 5 van de spreekaantekeningen van [gedaagde partij] .

11. Zie rov. 2.3. van dit vonnis.

12. Zie hierboven onder rov. 4.5. van dit vonnis.

13. Zie randnummer 4.11 van de dagvaarding.

14. Zie pagina 4 van de spreekaantekeningen van [gedaagde partij] .

15. Zie randnummer 4.20. van de dagvaarding.

16. Zie pagina 3 van de spreekaantekeningen van [gedaagde partij] .

17. Zie productie 1 van [gedaagde partij] .