Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11843907 \ CV EXPL 25-3324
Vonnis van 10 juni 2026
in de zaak van
[huurster],
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J.C. Bolton,
tegen
[verhuurder],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als [huurster] en [verhuurder].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 14 augustus 2025 met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van repliek in conventie inclusief wijziging van eis, tevens antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie met een vervangend exemplaar van productie 9 en een aanvullende productie 12;
- de conclusie van dupliek in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 1 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de e-mailberichten van 8 april 2026 van beide partijen waarin zij de kantonrechter meedelen dat zij geen regeling hebben getroffen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurster] huurde van [verhuurder] sinds 15 juni 2022 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De maandelijkse huurprijs bedroeg € 975,00 per maand. In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst is overeengekomen dat dit bedrag als volgt is opgebouwd:
- Kale huurprijs
€ 700,00
- Voorschot GWL
€ 225,00
- Voorschot servicekosten
€ 50,00
Totaal
€ 975,00
2.3.
In lid 5 van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat onder de servicekosten alleen de kosten voor de gemeentelijke belastingen vallen.
2.4.
[huurster] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 350,00 aan waarborgsom aan [verhuurder] voldaan.
2.5.
De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd. In eerste instantie zijn partijen overeengekomen dat de einddatum van de huurovereenkomst 11 december 2023 zou zijn en dat [huurster] uiterlijk op 11 maart 2024 uit de woning zou vertrekken.
2.6.
In een e-mail van 5 januari 2024, die door beide partijen is ondertekend, hebben partijen deze afspraken gewijzigd, in die zin dat de huurovereenkomst per 13 december 2023 is beëindigd en dat [huurster] uiterlijk op 13 mei 2024 de woning moest verlaten.
2.7.
Op 11 maart 2024 heeft [huurster] per whatsappbericht aan de vader van [verhuurder] meegedeeld dat ze verhuisd was, maar dat de woning nog niet helemaal leeg was.
2.8.
Per whatsappbericht van 22 april 2024 heeft [huurster] aan de vader van [verhuurder] meegedeeld dat het gehuurde kon worden opgeleverd en dat de sleutels konden worden ingeleverd.
2.9.
[huurster] heeft uiteindelijk op 3 mei 2024 het gehuurde opgeleverd en alle sleutels van het gehuurde ingeleverd. De moeder van [verhuurder] heeft per whatsappbericht van 3 mei 2024 aan [huurster] bevestigd dat [huurster] het gehuurde in nette staat had opgeleverd.
2.10.
[huurster] heeft meermaals aan [verhuurder] verzocht om een inzichtelijke eindafrekening voor wat betreft de door haar betaalde voorschotten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[huurster] vordert – samengevat en na wijziging van eis bij conclusie van repliek – [verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 350,00 en tot terugbetaling van € 1.609,16 aan teveel betaalde voorschotten voor de nutsvoorzieningen gas, water en licht (hierna: GWL).
3.2.
[huurster] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het gehuurde correct heeft opgeleverd en dus recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. [huurster] heeft zelf een overzicht gemaakt van de voorschotten die zij heeft betaald. [huurster] heeft de bedragen die zijn vermeld op de jaarafrekeningen van Eneco en WML van 2023 en 2024, die door [verhuurder] bij conclusie van antwoord in het geding zijn gebracht, verrekend met de door haar betaalde voorschotten GWL en komt tot de conclusie dat zij nog een bedrag van € 1.609,16 dient te ontvangen van [verhuurder].
3.3.
[verhuurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurster], met veroordeling van [huurster] in de kosten van deze procedure. [verhuurder] heeft ook een overzicht [1] gemaakt van de door [huurster] te betalen en betaalde bedragen, de servicekosten en de jaarafrekeningen van Eneco en WML en komt tot de conclusie dat hij, na verrekening van een en ander, nog een bedrag van € 1.032,53 dient te ontvangen van [huurster]. Dit bedrag vordert hij dan ook in reconventie van [huurster].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
4.2.
Tussen partijen is in geschil welke partij na het opmaken van de eindafrekening van huur, voorschotten en afrekeningen GWL en servicekosten nog een bedrag dient (terug)betaald te krijgen en hoe hoog dat bedrag is.
4.3.
[huurster] stelt dat zij, naast terugbetaling van de waarborgsom van € 350,00, recht heeft op terugbetaling van een bedrag van € 1.609,16 en heeft dat bedrag als volgt berekend:
21 x voorschot GWL van € 225,00 minus de jaarafrekeningen van Eneco en WML 2023 en 2024 = € 4.725,00 - € 3.115,84 = € 1.609,16.
4.4.
[verhuurder] betrekt in zijn berekening de volgende bedragen en komt daardoor tot de conclusie dat [huurster] nog € 1.032,53 aan hem dient te betalen.
Te betalen/te verrekenen:
- Kale huur juli 2023, maart tot en mei 2024: € 2.800,00;
- Totaal van eindafrekeningen Eneco en WML 2023 en 2024: € 3.115,84;
- Afrekening servicekosten alarminstallatie: € 829,19.
Totaal: € 6.745,03
Betaald:
- Waarborgsom € 350,00;
- 19,5 x voorschot GWL en servicekosten = 19,5 x € 275,00 = € 5.362,50
Totaal: € 5.712,50;
Totaal: € 6.745,03 - € 5.712,50 = € 1.032,53.
4.5.
De kantonrechter zal hierna elk onderdeel uit de berekeningen van partijen beoordelen.
Waarborgsom
4.6.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [huurster] het gehuurde correct heeft opgeleverd en dus recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom van € 350,00, zodat dit bedrag kan worden toegewezen. [verhuurder] dient dus € 350,00 aan [huurster] terug te betalen.
Verrekening voorschotten GWL en jaarafrekeningen Eneco en WML 2023 en 2024
4.7.
Anders dan [huurster] heeft opgenomen in haar berekening [2] , heeft zij tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij niet 21 keer maar 19,5 keer huur, voorschot GWL en voorschot servicekosten aan [verhuurder] heeft voldaan. De kantonrechter stelt vast dat dit, voor wat betreft de voorschotten GWL, neerkomt op een bedrag van € 4.387,50. De kantonrechter zal, geheel in lijn met de eigen berekening van [huurster], de onweersproken bedragen van de jaarafrekeningen van Eneco en WML over 2023 en 2024, in totaal een bedrag van € 3.115,84, hierop volledig in mindering laten strekken. De conclusie hiervan is dat [huurster] € 1.271,66 teveel aan voorschotten GWL aan [verhuurder] heeft betaald. [verhuurder] zal daarom in conventie veroordeeld worden om dit bedrag, naast het bedrag aan waarborgsom, aan [huurster] terug te betalen.
Kale huur juli 2023 en maart tot en met mei 2024
4.8.
[verhuurder] maakt, zo blijkt uit zijn berekening van de vordering in reconventie, aanspraak op betaling van de kale huur over de maanden juli 2023 en maart tot en met mei 2024, in totaal een bedrag van € 2.800,00.
4.9.
[huurster] heeft erkend dat zij over die maanden geen huur heeft betaald. De huur over de maand juli 2023 ligt daarmee in beginsel voor toewijzing gereed. Voor wat betreft de maanden maart tot en met mei 2024 stelt de kantonrechter vast dat partijen bij het beëindigen van de huurovereenkomst per 13 december 2023 kennelijk niet met elkaar zijn overeengekomen dat [huurster] voor de maanden na de einddatum van de huurovereenkomst geen (of een lagere) gebruiksvergoeding aan [verhuurder] verschuldigd zou zijn, althans dat is niet gesteld of gebleken. [huurster] heeft voor de maanden januari en februari 2024 immers een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur aan [verhuurder] betaald. Voor wat betreft de gebruiksvergoeding over de maanden maart tot en met mei 2024 voert [huurster] aan dat zij die bedragen niet meer verschuldigd is, omdat zij al op 11 maart 2024 uit het gehuurde is vertrokken, dat er toen slechts nog enkele dozen met spullen stonden maar dat de woning verder leeg was.
4.10.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:224 lid 1 BW Pro is opgenomen dat de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Op 11 maart 2024 was dat nog niet aan de orde omdat [huurster] toen nog niet de sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd en zelf aan [verhuurder] meedeelde dat er nog enkele spullen in de woning stonden. Aangezien [huurster] zelf pas op 22 april 2024 aan [verhuurder] heeft aangegeven dat zij de woning op 23 april 2024 kon opleveren en alle sleutels van het gehuurde kon inleveren acht de kantonrechter het redelijk dat zij ook een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur over de periode van 1 maart tot en met 23 april 2024 aan [verhuurder] voldoet. Omdat de definitieve oplevering en sleuteloverdracht door omstandigheden aan de zijde van [verhuurder] pas op 3 mei 2024 heeft plaatsgevonden, is het naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd dat [huurster] ook nog een gebruiksvergoeding voor de volledige maand mei 2024 dient te voldoen.
4.11.
[huurster] heeft tot slot nog een beroep op rechtsverwerking gedaan omdat [verhuurder] haar nooit heeft aangemaand met betrekking tot de betaling voor de achterstallige maanden, maar de kantonrechter volgt dat standpunt niet. Volgens vaste jurisprudentie kan van rechtsverwerking immers slechts sprake zijn indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop of enkel stilzitten van de rechthebbende is onvoldoende om rechtsverwerking aan te kunnen nemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Dat [verhuurder] [huurster] nooit heeft aangesproken of heeft aangemaand over de betaling van deze maanden is op zichzelf dus al onvoldoende om rechtsverwerking aan te kunnen nemen. Het beroep op rechtsverwerking slaagt daarom niet.
4.12.
De conclusie is dan ook dat [huurster] de kale huur over de maand juli 2023 aan [verhuurder] dient te voldoen en een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur voor de maand maart 2024 en de periode van 1 tot en met 23 april 2024. In totaal is dit een bedrag van € 1.936,67 dat [huurster] nog aan [verhuurder] dient te voldoen.
Voorschot servicekosten en kosten alarminstallatie
4.13.
[verhuurder] maakt in zijn berekening van de vordering in reconventie ook aanspraak op de kosten voor de alarminstallatie van € 829,19 en verrekent die met de door [huurster] betaalde voorschotten servicekosten van € 975,00 (= 19,5 x € 50,00). De kantonrechter stelt echter vast dat er geen grondslag is voor het in rekening brengen van de kosten voor de alarminstallatie aan [huurster]. In de huurovereenkomst zijn partijen immers niet overeengekomen dat die kosten onderdeel uitmaken van de servicekosten, zodat [verhuurder] hierop geen aanspraak kan maken en de betaalde voorschotten niet kan verrekenen met de kosten voor de alarminstallatie.
4.14.
Nu niet gesteld of gebleken is dat [verhuurder] andere servicekosten heeft gemaakt die hij kan verrekenen met de door [huurster] betaalde voorschotten servicekosten, zal [verhuurder] dit bedrag van € 975,00 nog in mindering moeten laten strekken op het bedrag dat [huurster] nog aan hem dient te betalen.
Conclusie conventie en reconventie
4.15.
Resumerend komt de kantonrechter tot de volgende slotsom voor wat betreft de verrekening van de vorderingen in conventie en reconventie.
4.16.
Er is betaald door [huurster] aan [verhuurder]:
- Waarborgsom € 350,00
- 19,5 keer voorschotten GWL en servicekosten = 19,5 x € 275,00 = € 5.362,50
Totaal: € 5.712,50
Te betalen/te verrekenen door [huurster] aan [verhuurder]:
- Kale huur juli 2023 en 1 maart 2024 tot en met 23 april 2024: € 1.936,67;
- Totaal van eindafrekeningen Eneco en WML 2023 en 2024: € 3.115,84;
Totaal: € 5.052,51
Totaal: € 5.712,50 - € 5.052,51 = € 659,99. Dit betekent dus concreet dat [verhuurder] na verrekening van de vorderingen in conventie en reconventie nog een bedrag van € 659,99 aan [huurster] dient te betalen.
Proceskosten
4.17.
Omdat beide partijen over en weer gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurster] te betalen een bedrag van € 350,00,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurster] te betalen een bedrag van € 1.271,66 aan teveel betaalde voorschotten GWL,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [huurster] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.936,67 aan huur over de maand juli 2023 en gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur over de periode van 1 maart tot en met 23 april 2024, met dien verstande dat het bedrag van € 975,00 aan teveel betaalde voorschotten servicekosten daarop nog in mindering dient te strekken,
in conventie en in reconventie
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.