Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/351227 / KG ZA 26-131
Vonnis in kort geding van 4 mei 2026
in de zaak van
[de man],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de man,
advocaat: mr. G.M.M. van Tilborg,
tegen
[de vrouw],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de vrouw
advocaat: mr. R.A.J. van der Leeuw.
1.Waar gaat deze zaak over?
Deze zaak gaat over de uitvoering van een afspraak tussen partijen over de verdeling van hun gemeenschappelijke woning. Partijen zijn het erover eens dat de man het aandeel van de vrouw in de woning overneemt tegen een bedrag van € 28.007,00, maar de man is bang dat de vrouw niet zal meewerken aan de notariële levering die staat gepland op 11 mei 2026 en vraagt de voorzieningenrechter om te bepalen dat dit vonnis in de plaats kan worden gesteld van de medewerking van de vrouw aan de levering. Daarnaast wil de man dat de koopprijs in depot wordt gestort omdat hij nog vorderingen stelt te hebben op de vrouw. De vrouw wil meewerken aan de levering en vordert in reconventie betaling van voormeld bedrag op het moment van levering.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 6
- de akte overlegging producties 8 en 9 van de man
- de mondelinge behandeling van 20 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de man.
- de mondelinge behandeling van 20 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de man.
2.2.
Het vonnis is bepaald op heden.
3. De feiten
3.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad en hebben samengewoond vanaf 2013. Op 26 februari 2018 hebben partijen een samenlevingsovereenkomst gesloten.
3.2.
Partijen hebben het ouderlijk huis van de man gekocht en op 12 februari 2021 geleverd gekregen van de moeder van de man voor een koopprijs van € 291.000,00. De vader van de man was op dat moment al overleden.
3.3.
De koopprijs is voor € 126.722,00 betaald uit privé middelen van de man. Hij heeft € 37.589,04 betaald van zijn erfdeel in de nalatenschap van zijn vader en € 89.132,96 van een schenking van zijn moeder. Ter financiering van het overige deel (€ 164.278,00) zijn partijen samen een hypothecaire lening aangegaan, waarvoor partijen beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn.
3.4.
Omdat de man in verhouding meer had betaald voor de woning heeft hij 206/291ste deel van de woning geleverd gekregen, terwijl de vrouw het resterende 85/291ste deel geleverd heeft gekregen van de moeder van de man.
3.5.
Op pagina 10 en 11 van de akte van levering van 12 februari 2021 staat samengevat dat als de vrouw haar aandeel in de woning aan een derde wil verkopen, dat zij dat aandeel eerst aan de man moet aanbieden
“tegen een koopprijs, welke gelijk is aan haar aandeel in de alsdan laatst geldende WOZ-waarde”. Indien de man gebruik wil maken van dit recht van voorkeur tot koop, moet hij dat aan de vrouw kennis geven bij aangetekende brief en dan
“zal de akte van levering binnen een maand na het schriftelijk aanbod moeten worden gepasseerd”onder de gebruikelijke bedingen,
waarbij de koopprijs moet worden voldaan casu quo voorzoveel mogelijk worden verrekend met de op het registergoed rustende hypothecaire geldlening(en). Verder staat in de akte van levering dat als de vrouw in strijd handelt met enige bepaling van de akte of weigert of nalatig is in de ten uitvoerlegging van hetgeen in de akte is overeengekomen, zij een terstond opeisbare boete van € 50.000,0 is verschuldigd en dat de man tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis kan vorderen.
“tegen een koopprijs, welke gelijk is aan haar aandeel in de alsdan laatst geldende WOZ-waarde”. Indien de man gebruik wil maken van dit recht van voorkeur tot koop, moet hij dat aan de vrouw kennis geven bij aangetekende brief en dan
“zal de akte van levering binnen een maand na het schriftelijk aanbod moeten worden gepasseerd”onder de gebruikelijke bedingen,
waarbij de koopprijs moet worden voldaan casu quo voorzoveel mogelijk worden verrekend met de op het registergoed rustende hypothecaire geldlening(en). Verder staat in de akte van levering dat als de vrouw in strijd handelt met enige bepaling van de akte of weigert of nalatig is in de ten uitvoerlegging van hetgeen in de akte is overeengekomen, zij een terstond opeisbare boete van € 50.000,0 is verschuldigd en dat de man tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis kan vorderen.
3.6.
De relatie tussen partijen is in 2025 geëindigd en de vrouw heeft de woning op
24 oktober 2025 verlaten.
24 oktober 2025 verlaten.
3.7.
De man heeft conform de bepalingen van de akte van levering kenbaar gemaakt gebruik te willen maken van zijn contractueel voorkeursrecht tot koop, waarmee de vrouw instemde. Partijen hebben in de periode medio januari 2026 tot en met maart 2026 gecorrespondeerd over de waarde van het 85/291ste aandeel van de vrouw in de woning.
3.8.
De notaris die de samenlevingsovereenkomst en de akte van levering had opgesteld heeft op verzoek van de man berekend welk bedrag de man aan de vrouw moest voldoen, in verband met de overname van het aandeel van de vrouw in de woning.
Koopsom conform WOZ-waarde € 404.000,00
minus privé-clausule vaders erfdeel € 37.589,04
minus privé-clausule vaders erfdeel € 37.589,04
minus schenking bij aankoop woning € 89.132,96
minus openstaande bedrag hypotheek
€ 180.000,00
€ 180.000,00
Resteert € 97.278,00
De notaris kwam tot de slotsom dat van dit resterende bedrag € 28.414,54 (85/291ste deel) aan de vrouw toekwam.
3.9.
De toenmalige advocaat van de man heeft de vrouw bij brief van 15 januari 2026 een voorstel tot verdeling gedaan, waarbij onder meer het standpunt werd ingenomen dat de vrouw uit de overwaarde van de woning het door de notaris berekende bedrag van
€ 28.414,54 toekwam en tevens aanspraak werd gemaakt op een boete en vergoeding van investeringen van rond € 100.000,00 in de woning, zodat zij per saldo niets zou ontvangen en een bedrag aan de man moest voldoen. De vrouw heeft vervolgens over de berekeningen bij brief van 30 januari 2026 vragen gesteld. Onder meer was de vrouw het niet eens met het uitgangspunt dat de privé-inbreng van de man werd ingehouden bij de verdeling van de overwaarde, omdat deze financiering uit privé middelen al was verdisconteerd in de eigendomsverhouding. Daarnaast werd ingegaan op de door de man gestelde vorderingen.
€ 28.414,54 toekwam en tevens aanspraak werd gemaakt op een boete en vergoeding van investeringen van rond € 100.000,00 in de woning, zodat zij per saldo niets zou ontvangen en een bedrag aan de man moest voldoen. De vrouw heeft vervolgens over de berekeningen bij brief van 30 januari 2026 vragen gesteld. Onder meer was de vrouw het niet eens met het uitgangspunt dat de privé-inbreng van de man werd ingehouden bij de verdeling van de overwaarde, omdat deze financiering uit privé middelen al was verdisconteerd in de eigendomsverhouding. Daarnaast werd ingegaan op de door de man gestelde vorderingen.
3.10.
Op 17 maart 2026 werd door de advocaat van de man een toelichting op de berekening door de notaris toegestuurd. Partijen hebben hierover nog verder gecorrespondeerd. De advocaat van de vrouw herhaalde in een e-mailbericht van 17 maart 2026 dat ten onrechte werd uitgegaan van een dubbeltelling. De advocaat van de vrouw gaf aan dat de vrouw geen enkel aansprakelijkheid erkende voor de vertraging in de afwikkeling van hun gemeenschap die hierdoor ontstond.
3.11.
Bij brief van 23 maart 2026 heeft de advocaat van de man zich op het standpunt gesteld dat de man € 28.007,00 verschuldigd is aan de vrouw in verband met de overname van het aandeel van de vrouw in de woning. De vrouw is hiermee akkoord gegaan.
3.12.
Vervolgens meldde zich op of omstreeks 1 april 2026 een nieuwe advocaat zijdens de man. Deze vond dat het bedrag in depot moest worden gestort, omdat de man stelde nog geld van de vrouw te vorderen te hebben en dit wilde verrekenen met het depotbedrag. Hiermee ging de vrouw niet akkoord. Omdat partijen over dat depot verder geen overeenstemming konden bereiken, is de man onderhavige procedure gestart.
4.De vorderingen van partijen
In conventie
4.1.
De man vordert samengevat:
I te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor eigendomsoverdracht en levering van de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de vrouw,
II te bepalen dat een bedrag van € 28.404,54 wordt gestort in een notarieel depot en dat dit bedrag wordt uitgekeerd:
- ofwel indien partijen overeenstemming hebben bereikt over de vraag aan wie van beide partijen dit bedrag zal worden uitgekeerd, en zij op grond daarvan gezamenlijk opdracht geven aan de notaris om het bedrag uit te keren conform hetgeen is overeengekomen,
- ofwel in opdracht van een van partijen op grond van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak waarin bindend is beslist aan wie het bedrag in depot toekomt,
- ofwel indien partijen overeenstemming hebben bereikt over de vraag aan wie van beide partijen dit bedrag zal worden uitgekeerd, en zij op grond daarvan gezamenlijk opdracht geven aan de notaris om het bedrag uit te keren conform hetgeen is overeengekomen,
- ofwel in opdracht van een van partijen op grond van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak waarin bindend is beslist aan wie het bedrag in depot toekomt,
III te bepalen dat indien de man niet binnen 30 dagen na dit vonnis de dagvaarding ter zake het boetebeding bij de rechtbank aanbrengt, het onder II gevorderde vervalt en aan de vrouw een bedrag van € 28.404,54 wordt uitgekeerd,
IV. de proceskosten (waaronder de nakosten), vermeerderd met rente,
althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter rechtens juist acht.
in reconventie
4.2.
De vrouw vordert samengevat veroordeling van de man tot betaling van € 28.007,00 aan de vrouw, te voldoen uiterlijk op de dag van de levering van haar 85/291ste aandeel in de woning aan de man, met veroordeling van de man in de proceskosten.
5.De beoordeling
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie grotendeels elkaars spiegelbeeld zijn, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
Het spoedeisend belang
5.2.
Het gaat hier om in kort geding over en weer gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing van de vorderingen is nodig dat partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de man voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen omdat de offerte van zijn financieringsafspraak per 11 mei 2026 afloopt en op die dag de levering van het aandeel van de vrouw in de woning aan hem is gepland. De vrouw heeft voldoende belang bij haar vordering, omdat zij bij levering haar eigendomsaandeel in de woning verliest.
De vordering I van de man
5.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering van de man om dit vonnis in de plaats te laten komen van – kort samengevat - toestemming van de vrouw voor de eigendomsoverdracht alleen toewijsbaar is als de man voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vrouw de levering van haar aandeel in de woning aan de man frustreert. Dat heeft de man naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet aannemelijk gemaakt.
5.4.
De voorzieningenrechter constateert dat partijen spoedig na het verbreken van hun relatie in onderhandeling zijn getreden over de afwikkeling van hun gemeenschappelijk vermogen. Door de man zijn in dat kader voorstellen gedaan, waarover de vrouw naar het oordeel van de voorzieningenrechter terecht vragen heeft gesteld. De man beriep zich namelijk op een berekening van de notaris waarin een dubbeltelling zat. Hoewel de meerinbreng van de man bij de aankoop van de woning was verdisconteerd in de eigendomsverhouding had de notaris die meerinbreng ook nog eens in mindering gebracht bij de verdeling. De (advocaat van de) man heeft dat pas eind maart 2023 ingezien, althans de toenmalige advocaat van de man bericht de vrouw bij brief van 23 maart 2023 dat zij het standpunt van de vrouw dat de notaris met een dubbeltelling rekent kon volgen.
Verder hebben partijen geprobeerd om tot een algehele afwikkeling te komen van hun gemeenschap, in welk kader door beide partijen voorwaarden zijn gesteld. Over een algehele afwikkeling hebben partijen nog geen overeenstemming kunnen bereiken, maar tussen partijen staat vast dat zij in ieder geval overeenstemming hebben bereikt over de overname van het 85/291ste aandeel van de vrouw in de woning tegen betaling door de man van een bedrag van € 28.007,00. De vrouw heeft herhaaldelijk – ook nog op zitting - aangegeven de levering van haar aandeel aan de man tegen betaling van dit bedrag niet tegen te zullen houden, mits de man het bedrag bij levering aan haar voldoet. Zij gaat niet akkoord met het in depot storten van het bedrag. Dat maakt echter niet dat zij de levering van haar aandeel aan de man frustreert. Daarom zal de vordering onder I van de man worden afgewezen.
De vorderingen onder II en III van de man
5.5.
Hoewel partijen overeenstemming hebben over het bedrag waarvoor de man het aandeel van de vrouw in de woning kan overnemen, is de man niet bereid om dit bedrag aan de vrouw te betalen. Hij wil dat het bedrag bij de notaris (of op de derdengeldrekening van een van de advocaten) wordt gestort, omdat hij van mening is dat hij nog een aantal vorderingen heeft op de vrouw die dit bedrag overstijgen, zodat de vrouw na verrekening per saldo niets meer toekomt. Hij beroept zich op een restitutierisico indien hij het bedrag van € 28.007,00 bij levering zou moeten betalen aan de vrouw.
5.6.
In de eerste plaats is de voorzieningenrechter van oordeel dat de man geen feiten en omstandigheden stelt die het aannemelijk maken dat inderdaad sprake is van een restitutierisico. In de tweede plaats ziet de voorzieningenrechter in hetgeen de man thans aanvoert onvoldoende grond voor een verrekeningsbevoegdheid van de man. Dat licht de voorzieningenrechter als volgt toe. De man stelt twee vorderingen te hebben op de vrouw, namelijk (i) een boete en (ii) een vergoedingsrecht van € 100.000,00.
(i)
De boete
De boete
5.6.1.
Volgens de man is de vrouw de contractuele boete van € 50.000,00 aan hem verschuldigd omdat zij niet meewerkt aan een onvoorwaardelijke levering. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarvan geen sprake. Het feit dat de vrouw na een foutieve berekening door de notaris vragen heeft gesteld kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden gekwalificeerd als handelen in strijd met enige bepaling van de akte van levering of weigering of nalatigheid in de ten uitvoerlegging van hetgeen in de akte is overeengekomen. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat geen grond bestaat voor de vordering tot betaling van de contractuele boete.
(ii)
Het vergoedingsrecht
Het vergoedingsrecht
5.6.2.
Volgens de man heeft hij een vergoedingsrecht van € 100.000,00, omdat hij dat bedrag uit privé-middelen heeft besteed aan de verbouwing van de woning. De man heeft de omvang van het bedrag niet onderbouwd. Ook heeft de man niet onderbouwd wat de juridische grondslag is voor het vergoedingsrecht. De wet kent geen regeling voor vergoedingsrechten van samenwoners. De Hoge Raad [1] heeft geoordeeld dat de wettelijke regeling omtrent vergoedingsrechten tussen echtgenoten (artikel 1:87 BW Pro) niet analoog kan worden toegepast op samenwoners en dat aan de hand van het algemene verbintenissenrecht moet worden beoordeeld of de man voor zijn investering in de woning jegens de vrouw een vergoedingsrecht geldend kan maken. In de samenlevingsovereenkomst van partijen is geen regeling over vergoedingsrechten opgenomen. Weliswaar is het mogelijk dat de man, indien aan de voorwaarden van onverschuldigde betaling (art. 6:203 BW Pro) of ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW Pro) is voldaan, op een van die gronden een aanspraak heeft op teruggave of vergoeding van bepaalde uitgaven die zijn gegeven aan of ten gunste zijn gekomen van de andere informeel samenlevende, maar dan moet daar wel voldoende voor worden gesteld. Vooralsnog heeft de man daarover niets aangevoerd. De man heeft ook niet aangevoerd dat het vergoedingsrecht voortvloeit uit de deelgemeenschap die partijen ten aanzien van de woning hebben. Voor beide grondslagen is relevant dat de waarde van het aandeel van de vrouw is gebaseerd op de WOZ-waarde die in deze zaak lager ligt dan de werkelijke waarde. Dat betekent dat niet per definitie sprake is van een situatie dat het vermogen van de vrouw is gegroeid door de investeringen van de man, als al sprake zou zijn van een situatie dat de investeringen van de man hebben geleid tot een overwaarde, hetgeen door de vrouw is betwist. Kortom, ook voor een vergoedingsrecht ziet de voorzieningenrechter vooralsnog geen grond.
5.7.
Gelet op het voorgaande ziet de voorzieningenrechter geen enkele grond om (in
conventie) te bepalen dat een bedrag van € 28.404,54 in een notarieel depot moet worden
gestort. In het verlengde van dat oordeel wordt de vordering onder III afgewezen.
Dat betekent ook dat de voorzieningenrechter de man (in reconventie) zal veroordelen om
€ 28.007,00 te betalen aan de vrouw uiterlijk bij levering van het eigendomsaandeel van de
vrouw in de woning aan de man.
De proceskosten
5.8.
De man is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de vrouw worden in conventie en reconventie samen begroot op:
- griffierecht
- salaris advocaat
€
1.414,00
1.107,00
- nakosten
€
296,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.817,00
5.9.
Hoewel partijen een relatie met elkaar hebben gehad, ziet de voorzieningenrechter daarin geen grond om de proceskosten te compenseren aangezien partijen reeds voor betekening van de dagvaarding een akkoord hadden over de prijs waartegen de man het aandeel van de vrouw kon overnemen en nergens uit blijkt dat de vrouw niet zou meewerken aan de levering op 11 mei 2026 en de vrouw niet verplicht is mee te werken aan een depot. Dat de levering staat gepland op 11 mei 2026 en de nieuwe advocaat van de man (die pas rond 1 april 2026 in beeld kwam) zich geconfronteerd zag met een deadline en dus weinig tijd had om het dossier tot zich te nemen, is een door de man zelf gecreëerde omstandigheid, waarop de vrouw geen enkele invloed heeft gehad. Dit kort geding was naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet nodig geweest.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van de man af,
in reconventie
6.2.
veroordeelt de man om uiterlijk bij levering van het eigendomsaandeel van de vrouw in de woning aan de man € 28.007,00 aan de vrouw te voldoen,
in conventie en in reconventie
6.3.
veroordeelt de man in de proceskosten van € 2817,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de man niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 6.2 en 6.3. uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2026.