Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12149617 \ CV EXPL 26-1376
Vonnis in kort geding van 22 april 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,
te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Maasvallei,
gemachtigde: mr. D.W. Arents,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9
- de aanvullende producties 10 tot en met 12 van Maasvallei
- de mondelinge behandeling van 8 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 8 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Maasvallei verhuurt aan [huurder] de woning aan [adres] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst per 8 oktober 2025 is ingegaan. Vanwege een inkomenswisseling van [huurder] zijn partijen overeengekomen dat de huurbetalingsverplichting is ingegaan per 1 december 2025. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte woningstichting Maasvallei” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.2.
In artikel 7.2 van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
“De huurder woont met de leden van zijn huishouden in de woning. De woning is zijn hoofdverblijf en mag niet als tweede woning gebruikt worden. De huurder moet zich in de gemeentelijke basisregistratie inschrijven op het adres van de woning. Als de huurder de woning verlaat zonder een nieuw adres door te geven, blijft de woning het hoofdverblijf en correspondentieadres voor de verhuurder.”
2.3.
Artikel 7.13 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“De huurder is vanaf het begin van de overeenkomst verantwoordelijk voor het energieverbruik in de woning. De huurder moet zorgen dat er een leveringsovereenkomst met een energieleverancier is afgesloten en dat hij zich aan de verplichtingen uit deze overeenkomst houdt. De verhuurder wordt niet verantwoordelijk gesteld voor eisen van de netbeheerders of energieleveranciers als de huurder de afspraken uit de leveringsovereenkomst niet volgt.”
2.4.
De huurprijs bedraagt in totaal € 520,45 per maand.
2.5.
[huurder] komt uit een statushoudersgezin. Zijn broer en zus huren ook een woning van Maasvallei.
2.6.
[huurder] heeft op 8 oktober 2025 de sleutels van de woning ontvangen. [huurder] heeft op diezelfde dag de sleutels verloren, waardoor alle sloten vervangen moesten worden.
2.7.
De gemachtigde van Maasvallei heeft [huurder] bij brief en e-mail van 5 maart 2026 gesommeerd naar de woning te verhuizen, een bewijs van een leveringsovereenkomst met een energieleverancier te overleggen en een bedrag van € 1.205,90 te voldoen. [huurder] is tevens in de mogelijkheid gesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Maasvallei heeft geen reactie ontvangen van [huurder] .
3.Het geschil
3.1.
Maasvallei vordert samengevat - ontruiming van de woning en veroordeling van [huurder] tot betaling van € 1.205,90 aan betalingsachterstand, een bedrag van € 520,45 per maand vanaf 1 april 2026 tot aan de dag van de ontruiming en de proceskosten, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Maasvallei legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Het is Maasvallei gebleken dat [huurder] vijf maanden na de sleuteloverdracht nog steeds niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. [huurder] verblijft nog altijd in de woning die Maasvallei verhuurt aan de broer en zus van [huurder] , terwijl Maasvallei juist een eigen huurwoning aan [huurder] heeft aangeboden om een einde te maken aan de langdurige en structurele overlast in de woning van zijn broer en zus, waarin [huurder] een groot aandeel had/heeft. Ook is na vijf maanden nog steeds geen energiecontract voor de woning afgesloten. Enexis heeft inmiddels laten weten dat zij voornemens is de stroom in de woning af te sluiten. [huurder] handelt op grond van het voorgaande in strijd met artikel 7.2 en 7.13 van de algemene voorwaarden. [huurder] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Van Maasvallei kan niet worden gevergd dat zij een sociale huurwoning voor iemand beschikbaar houdt die er feitelijk niet woont. De tekortkomingen zijn, zowel apart als in samenhang bezien, van voldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Vooruitlopend daarop vordert Maasvallei ontruiming van de woning in kort geding. Maasvallei vordert daarnaast betaling van de betalingsachterstand die [huurder] heeft laten ontstaan. Dit bedrag bestaat op het moment van dagvaarden uit de achterstand met betrekking tot de huurpenningen van december 2025 en februari 2026 (2 x € 520,45) en een doorbelasting voor het vervangen van de sloten na het verlies van de sleutels (€ 165,00), dus in totaal € 1.205,90. Maasvallei heeft voor de mondelinge behandeling een actueel huuroverzicht overgelegd (productie 12) waaruit blijkt dat de betalingsachterstand nog € 937,55 (restantbedrag huur december, gehele maand huur februari en de kosten vervangen sloten) bedraagt.
3.3.
[huurder] voert verweer. Hij betwist dat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning. Ten aanzien van het gestelde over de energieleverancier voert [huurder] aan dat hij een vast bedrag betaalt aan Maasvallei voor de energiekosten. Ten aanzien van de gevorderde betalingsachterstand voert [huurder] aan dat hij meent dat hij alles, op één maand huur na, heeft betaald. [huurder] heeft ter mondelinge behandeling de betalingsbewijzen op zijn telefoon laten zien.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontruiming en betaling huurpenningen tot aan moment ontruiming
4.1.
Maasvallei heeft, gezien de aard van de vordering (ontruiming), een spoedeisend belang bij haar vordering.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, zal overgaan tot toewijzing van de vordering.
4.3.
Maasvallei stelt dat zij sinds december 2025 nog steeds meldingen van omwonenden van de woning van de broer en zus van [huurder] heeft ontvangen inhoudende dat [huurder] nog vaak bij die woning is gezien, zijn stem is gehoord en dat [huurder] daar overlast heeft veroorzaakt. Een omwonende van de woning aan de [straat] heeft medegedeeld [huurder] nog niet gezien te hebben, zoals volgt uit een verklaring van een medewerkster van Maasvallei.
4.4.
[huurder] heeft ter mondelinge behandeling aangevoerd dat hij iedere nacht in de woning slaapt. [huurder] vindt het onbegrijpelijk dat omwonenden van de woning van zijn broer en zus stellen hem daar vaak te zien aangezien hij nauwelijks in die woning te vinden is. Volgens [huurder] gaat hij namelijk maar ongeveer een keer per maand op bezoek bij zijn broer en zus.
4.5.
Maasvallei heeft, gezien de betwisting van [huurder] , onvoldoende onderbouwd dat [huurder] geen hoofdverblijf heeft in de woning en dus in strijd handelt met artikel 7.2 van de algemene voorwaarden. De meldingen waar Maasvallei naar verwijst, betreft een aantal meldingen van omwonenden over [huurder] in het bijzonder in de periode 5 december 2025 tot en met 3 januari 2026 (productie 7) en één melding over [huurder] op 5 februari 2026 (productie 11). Daarnaast maakt één mededeling van een omwonende van de woning aan de [straat] dat hij [huurder] daar niet ziet ook niet zonder meer aannemelijk dat [huurder] daar geen hoofdverblijf heeft.
4.6.
De kantonrechter acht het op grond van de stellingen van Maasvallei wel aannemelijk dat [huurder] (nog) geen overeenkomst met een energieleverancier heeft afgesloten, terwijl [huurder] dat op grond van de algemene voorwaarden wel verplicht is. Maasvallei heeft ter mondelinge behandeling toegelicht dat wel energie aan de woning geleverd wordt, maar dat dit vooralsnog zonder contract gebeurt. [huurder] betaalt op grond van de huurovereenkomst een maandelijks bedrag van € 30,00 aan Maasvallei voor “elektra algemeen”. Het komt de kantonrechter naar aanleiding van wat ter mondelinge behandeling is besproken voor dat [huurder] deze ‘constructie’, wellicht vanwege de taalbarrière, niet begrijpt. Naar het oordeel van de kantonrechter is het onvoldoende aannemelijk dat het in strijd handelen met artikel 7.13 van de algemene voorwaarden in de omstandigheden van dit geval in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst [huurder] er wel op dat hij een energieovereenkomst dient af te sluiten om te voldoen aan zijn verplichting en om afsluiting van het energienetwerk te voorkomen.
4.7.
De gestelde betalingsachterstand is niet, ook niet in samenhang met voorgaande schending, voldoende ernstig om in dit kort geding ontruiming van de woning toe te kunnen wijzen.
4.8.
Nu onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure op voornoemde gronden zal worden ontbonden, zal de gevorderde ontruiming in kort geding worden afgewezen. De vordering tot het betalen van de huurpenningen tot aan het moment van ontruiming ligt daarom ook voor afwijzing gereed.
Betalingsachterstand
4.9.
In een kort geding moet terughoudend worden omgegaan met toewijzing van een geldvordering. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen, is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
4.10.
Volgens Maasvallei heeft zij een spoedeisend belang bij de geldvordering omdat [huurder] na ontruiming van de woning geen huurder meer zal zijn en daarmee het incassorisico voor Maasvallei verder zal toenemen. De gevorderde ontruiming wordt, zoals hiervoor is overwogen, afgewezen. Dat Maasvallei op een andere grond een spoedeisend belang zou hebben bij de geldvordering is niet gesteld. Tijdens de mondelinge behandeling is daarnaast gebleken dat er discussie is over de omvang van de betalingsachterstand en dat Maasvallei de kosten ten aanzien van de vervanging van de sloten en sleutels verrekend heeft met de achterstand. Daarmee is ook niet voldaan aan de voorwaarde dat de geldvordering in voldoende mate dient vast te staan.
4.11.
Het voorgaande leidt ertoe dat het gevorderde bedrag aan betalingsachterstand wordt afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Maasvallei is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op € 50,00 aan verletkosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Maasvallei in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Maasvallei niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.