ECLI:NL:RBLIM:2026:3722 - Rechtbank Limburg - Verbod op camera’s en betreden terrein wegens inbreuk eig...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/342838 / KG ZA 25-223

Vonnis in kort geding van 21 april 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE KROONSTAETE VASTGOED B.V.,

te Hilversum,

eisende partij,

hierna te noemen: Kroonstaete,

advocaat: mr. T.G.M. Scheers,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

rechtshelper: mr. M.M.T.H. Janssen, juridisch adviseur.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10,
- de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025,

- de door Kroonstaete ter zitting overgelegde kaart van het Kadaster,
- de pleitnota van Kroonstaete,
- de pleitnota van [gedaagde] ,

1.2.

Op verzoek van partijen is na de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025 de zaak aangehouden. Het verloop van de procedure nadien is als volgt:

- de akte uitlating en overlegging producties 11 tot en met 16 van Kroonstaete,
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 7 april 2026,

- de pleitnota van [gedaagde] .

2.De feiten

2.1.

Kroonstaete is sinds 18 januari 2024 de eigenaresse van hotel ‘ [hotel] ’‚ gelegen in [plaats] aan [adres 1] . Het hotel is sinds de aankoop niet in gebruik; Kroonstaete onderzoekt de mogelijkheden van verbouw tot zorgwoningen.

2.2.

[gedaagde] is sinds 29 september 2023 eigenaresse van de woning met het [adres 2] .

2.3.

De woning van [gedaagde] grenst niet aan de straat, maar heeft, vanaf het aan de voorkant van de woning gelegen terras, toegang tot de [straat 1] via een recht van overpad. Haar woning met bijbehorend terras wordt vrijwel geheel omsloten door het perceel van Kroonstaete. De erfgrens tussen de woning van [gedaagde] en het perceel van Kroonstaete is op onderstaande kaart met rood aangegeven. Deze kaart is, na aanhouding van het kort geding, op verzoek van Kroonstaete door het Kadaster opgesteld aan de hand van een grensreconstructie die heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2025 en is als productie 11 door Kroonstaete in het geding gebracht.

[afbeelding geanonimiseerd]

3.Het geschil

3.1.

Kroonstaete vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt tot verwijdering en verwijderd houden van de camera’s, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

II. [gedaagde] veroordeelt om zich te onthouden van het betreden van het terrein van Kroonstaete en het plaatsen van goederen op het terrein van Kroonstaete Vastgoed, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

III. [gedaagde] verbiedt (andere of nieuwe) camera’s te plaatsen op zodanige wijze dat zij zicht verschaffen op het perceel van Kroonstaete,

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Inleidende opmerkingen

4.1.

Kroonstaete heeft bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank een aanvraag gedaan voor een datum om deze zaak in kort geding te behandelen. Gelet op het gebruikte aanvraagformulier is de zaak ingeboekt als een ‘handels kortgeding’. De rechtbank heeft aan Kroonstaete vervolgens een datum voor het kort geding gecommuniceerd en het zaaknummer dat hoort bij een ‘handels kortgeding’.

4.2.

Kort voor de mondelinge behandeling toen de voorzieningenrechter kennis kreeg van de betekende dagvaarding bleek dat [gedaagde] niet was opgeroepen om te verschijnen in persoon of bij advocaat ter terechtzitting van de voorzieningenrechter (‘handels kortgeding’), maar om te verschijnen in persoon of bij gemachtigde ter terechtzitting van de kantonrechter, optredend als voorzieningenrechter. De betekende dagvaarding is door Kroonstaete aangebracht met gebruikmaking van het zaaknummer dat hoort bij het ‘handels kort geding’.

4.3.

De voorzieningenrechter heeft het voorgaande aan partijen voorgehouden tijdens de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025, waar [gedaagde] verschenen was, bijgestaan door een gemachtigde, die niet een advocaat is. In overleg met partijen is besloten om de ontstane situatie praktisch op te lossen: de zaak wordt afgedaan als een ‘handels kortgeding’, Kroonstaete vergoedt [gedaagde] het griffierecht dat aan haar in rekening gebracht wordt bij een ‘handels kortgeding’ en mr. Janssen wordt geaccepteerd als rechtshelper van [gedaagde] . Partijen zijn verder overeengekomen dat de voorzieningenrechter het liquidatietarief zal toepassen dat geldt bij de kantonrechter die optreedt als voorzieningenrechter.

Spoedeisend belang

4.4.

Om te kunnen worden ontvangen in een kortgedingprocedure moet er sprake zijn van een spoedeisend belang. Met de stelling dat er sprake is van een voortdurende inbreuk op haar privacy en haar eigendomsrecht heeft Kroonstaete het spoedeisend belang voldoende toegelicht.

Vorderingen I en III: camera’s

4.5.

Kroonstaete heeft bij de dagvaarding aan haar eerste en derde vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] drie camera’s heeft geplaatst die zijn gericht op het terrein van Kroonstaete, zonder daarvoor toestemming of recht te hebben. Als gevolg daarvan worden de bewegingen op het terrein van Kroonstaete dag en nacht vastgelegd, wat een ernstige inbreuk vormt op de privacy van zowel de bestuurders van Kroonstaete als haar bezoekers. Tijdens de mondelinge behandeling van 7 april 2026 heeft Kroonstaete verder aangevoerd, zo begrijpt de voorzieningenrechter, dat camera’s die boven haar perceel hangen bovendien een inbreuk vormen op haar eigendomsrecht.

4.6.

[gedaagde] betoogt dat zij belang heeft bij deze camera’s voor haar persoonlijke veiligheid en de veiligheid van het pand. Het pand ligt immers relatief afgelegen. Bij afweging van de belangen, dienen haar belangen te prevaleren, aldus [gedaagde] . Naar aanleiding van de ontstane discussie met Kroonstaete heeft zij er voor de eerste mondelinge behandeling al voor gezorgd dat de camera’s enkel op haar eigen pand gericht zijn.

4.7.

Gelet op de door Kroonstaete als productie 6 overgelegde foto’s begrijpt de voorzieningenrecht dat het gaat om de volgende drie camera’s aan de woning van [gedaagde] :

- Een camera aan de regenpijp aan de achterzijde van de woning, die afgebeeld is op onderstaande twee foto’s (de camera op de foto links bevindt zich in de rode cirkel op de foto rechts):|
[afbeelding geanonimiseerd]

- Een camera aan het kozijn aan de kopse zijde van de woning:

[afbeelding geanonimiseerd]

- Een camera aan het kozijn aan de voorzijde van de woning:
[afbeelding geanonimiseerd]

4.8.

Sinds de grensreconstructie door het Kadaster op 9 oktober 2025 bestaat tussen partijen geen discussie meer over de loop van de grenzen van het perceel van [gedaagde] . De voorzieningenrechter verwijst naar de kaart die opgenomen is bij 2.3.


Camera aan de achterzijde van de woning

4.9.

Kort gezegd blijkt uit de grensreconstructie dat de muur aan de achterzijde van de woning van [gedaagde] op het perceel van [gedaagde] staat, maar dat de dakoverstek van haar woning zich bevindt boven het perceel van Kroonstaete. Dat betekent dat ook de camera die bevestigd is aan de regenpijp aan de achterzijde van haar woning, zich bevindt boven het perceel van Kroonstaete. Door de aanwezigheid van de camera op die plek, zonder toestemming van Kroonstaete, wordt een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van Kroonstaete.

4.10.

Vordering I is daarom voor zover het de camera aan de achterzijde van de woning betreft, toewijsbaar. Wel wordt de dwangsom gematigd in die zin dat een dwangsom wordt toegewezen van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.


Camera’s aan de kopse zijde van de woning en aan de voorzijde van de woning

4.11.

De voorzieningenrechter begrijpt het standpunt van Kroonstaete tijdens de mondelinge behandeling van 7 april 2026 over de camera aan de voorzijde van de woning van [gedaagde] als volgt. De camera die bevestigd is aan de voorzijde van de woning, is gemonteerd aan de binnenzijde van het kozijn, dat zich bevindt op het perceel van [gedaagde] . Zolang die camera uitsluitend op het pand van [gedaagde] gericht is, blijft de camera op het perceel van [gedaagde] . Zodra de camera naar buiten wordt gedraaid, dus van het pand af, dan bevindt de camera zich (deels) boven het perceel van [gedaagde] en wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van Kroonstaete. Daarom houdt Kroonstaete belang bij verwijdering van de camera op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter begrijpt verder dat Kroonstaete van mening is dat de camera aan de kopse zijde hoe dan ook verwijderd moet worden. Deze camera is volgens Kroonstaete gericht op een blinde muur, dus [gedaagde] heeft geen belang bij die camera, aldus Kroonstaete.

4.12.

[gedaagde] verzet zich tegen verwijdering van deze twee camera’s om redenen zoals vermeld in 4.6.

Vordering I

4.13.

Uit de foto’s leidt de voorzieningenrechter af dat beide camera’s op dezelfde wijze bevestigd lijken te zijn. Op basis van die foto’s kan de voorzieningenrechter binnen het bestek van dit kort geding niet met voldoende mate van zekerheid vaststellen dat de camera’s aan de kopse zijde en aan de voorzijde van de woning bij een bepaalde stand boven het perceel van Kroonstaete hangen en alleen al om die reden verwijderd moeten worden. Daarvoor is nader onderzoek nodig, waarvoor dit kort geding niet geschikt is. Voor de camera aan de kopse zijde geldt verder nog dat zelfs als het juist is, zoals Kroonstaete stelt, dat de kopse zijde uitkijkt op een blinde gevel, dat niet betekent dat [gedaagde] geen enkel belang heeft bij een camera op die plek. In de kopse zijde zit immers een raam. Een camera kan dan als functie hebben om inbraak bij dat raam te voorkomen.

4.14.

De slotsom is dat de voorzieningenrechter niet met voldoende mate van zekerheid kan vaststellen dat de bodemrechter zal oordelen dat deze twee camera’s verwijderd moeten worden. Vordering I ten aanzien van de camera’s aan de kopse zijde van de woning en aan de voorzijde van de woning zal worden afgewezen.

Vordering III

4.15.

De voorzieningenrechter begrijpt, gelet op de toelichting van Kroonstaete tijdens de mondelinge behandelingen, dat met het woord “plaatsen” in vordering III Kroonstaete niet alleen doelt op het plaatsen van andere of nieuwe camera’s op de huidige plekken of op andere plekken maar ook op het ‘richten’ van de huidige camera’s op de huidige posities.

4.16.

Kroonstaete heeft tijdens de mondelinge behandeling van 7 april 2026 gemotiveerd betwist dat [gedaagde] sinds de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025 de camera’s alleen nog op haar eigen pand richt. [gedaagde] heeft op deze ontkenning niet gereageerd, zodat de voorzieningenrechter er van uitgaat dat de twee camera’s aan de kopse zijde en aan de voorzijde van het pand niet altijd uitsluitend op het eigen pand van [gedaagde] gericht zijn.

4.17.

De voorzieningenrechter zal vordering III voor zover deze betrekking heeft op de huidige camera’s aan de kopse zijde en aan de voorzijde van de woning toewijzen in die zin dat [gedaagde] verboden wordt die camera’s op zodanige wijze te richten dat zij zicht verschaffen op het perceel van Kroonstaete. Als de camera’s gericht zijn op het perceel van Kroonstaete levert dat immers een onrechtmatige inbreuk op van het recht op privacy van Kroonstaete en de personen die met goedkeuring van Kroonstaete op het perceel van laatstgenoemde aanwezig zijn. Om diezelfde reden zal [gedaagde] ook verboden worden andere of nieuwe camera’s te plaatsen op een zodanige wijze dat zij zicht verschaffen op het perceel van Kroonstaete.

4.18.

In het kader van vordering III heeft Kroonstaete geen dwangsom gevorderd. Deze zal dan ook niet worden opgelegd.

Vordering II: gebruik terrein

4.19.

Ten aanzien van haar tweede vordering stelt Kroonstaete dat [gedaagde] de erfgrenzen niet respecteert en op oneigenlijke wijze gebruik maakt van grond die eigendom is van Kroonstaete. Zonder toestemming van Kroonstaete heeft zij goederen en/of materialen op het terrein van Kroonstaete geplaatst, waaronder bouwafval en vuilcontainers. Aan de achterzijde van haar woning is bij de - volgens Kroonstaete in het verleden illegaal gerealiseerde - achterdeur een trapje aangebracht op het perceel van Kroonstaete. Op het trapje staat een bloempot. [gedaagde] heeft zich in het verleden via het aan die zijde van haar woning gelegen parkeerterrein van Kroonstaete toegang verschaft naar de [straat 2] . Verder laat zij toe dat haar bezoekers gebruik maken van de parkeerplaats van Kroonstaete.

4.20.

[gedaagde] voert aan dat zij doende is om informatie te verzamelen om aan te tonen dat in de loop der jaren een recht van overpad is ontstaan om te komen en gaan naar de deur in haar woning aan de achterzijde van het pand en dat een deel van het perceel aan de achterzijde, dat eigendom is van Kroonstaete, lang geleden middels een verkeersbesluit bestempeld is als openbare weg.

4.21.

In het kader van dit kort geding zijn geen bewijsmiddelen overgelegd op grond waarvan geoordeeld kan worden dat het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat er sprake is van een door verjaring ontstaan recht van overpad ten gunste van [gedaagde] en van het bestaan van een openbare weg. Deze procedure is niet geschikt om dat bewijs te vergaren. Dat betekent dat de voorzieningenrechter uitgaat van de eigendomsverhouding zoals die blijkt uit de kaart van het Kadaster zoals opgenomen in 2.3. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet gemotiveerd betwist dat er op het trapje bij de deur in de achterzijde van haar woning een bloempot staat, kortom op het perceel van Kroonstaete. Dat de bloempot niet van haar is, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Kroonstaete heeft onbetwist aangevoerd dat deze pot niet van haar is en het lijkt niet logisch dat [gedaagde] een pot van een vreemde, die zij er niet zelf neergezet zou hebben, laat staan, terwijl zij het trapje beschouwt als “van haar”. Tegen die achtergrond, en gelet op het feit dat onbetwist is dat [gedaagde] in het verleden spullen neergezet heeft op plekken rondom haar woning, waarvan zij toen – naar nu gebleken is ten onrechte - meende dat die plekken ook bij haar perceel behoorden, ziet de rechtbank aanleiding om vordering II toe te wijzen. Wel zal de rechtbank de dwangsom matigen op de wijze zoals in de beslissing is bepaald.

4.22.

De voorzieningenrechter wijst erop dat vordering II, gelet op de wijze van formuleren, alleen gericht is tot [gedaagde] zelf. Dat betekent dat voorbij gegaan wordt aan de discussie die partijen voeren over het parkeergedrag van bezoekers van [gedaagde] .

Proceskosten

4.23.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

4.24.

Gelet op de afspraak die partijen gemaakt hebben tijdens de eerste mondelinge behandeling (zie 4.3.) zal bij de berekening van de proceskosten uitgegaan worden van de hoogte van het griffierecht dat Kroonstaete zou hebben moeten voldoen als de zaak was aangebracht bij de kantonrechter als voorzieningenrechter. Het restant van het griffierecht dat Kroonstaete betaald heeft, zal dus voor haar rekening blijven. Het salaris advocaat wordt berekend aan de hand van de tabel zoals die geldt bij kanton kortgedingzaken. Omdat er twee mondelinge behandelingen zijn geweest wordt conform NB 2 van de Aanbeveling tarieven kort gedingen kantonzaken gerekend met 1,5 punt. Ook bij de nakosten zal worden uitgegaan van het tarief zoals vermeld is in deze Aanbeveling in geval van een kanton kortgeding.

4.25.

De proceskosten van Kroonstaete worden gelet op het voorgaande begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,21

- griffierecht

€

139,00

(tarief onbepaalde waarde kanton)

- salaris advocaat

€

1.297,50

(1,5 x € 865,00 kanton KG)

- nakosten

€

144,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.700,71

4.26.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van het vonnis de camera aan de achterzijde van haar woning te verwijderen en verwijderd te houden en veroordeelt [gedaagde] om aan Kroonstaete een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.2.

verbiedt [gedaagde] om de huidige camera’s op de kopse zijde en aan de voorzijde van haar woning op zodanige wijze te richten dat zij zicht verschaffen op het perceel van Kroonstaete,

5.3.

verbiedt [gedaagde] om andere of nieuwe camera’s te plaatsen op zodanige wijze dat zij zicht verschaffen op het perceel van Kroonstaete,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om zich te onthouden van het betreden van het terrein van Kroonstaete en het plaatsen van goederen op het terrein van Kroonstaete en veroordeelt [gedaagde] om aan Kroonstaete een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.700,71, plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na het vonnis zijn betaald,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.