Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11646165 \ CV EXPL 25-1800
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
[bewindvoerder 1] EN [bewindvoerder 2] , VENNOTEN VAN [bewindvoerderskantoor] , in hun hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurder] ,
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns,
tegen
[verhuurder],
te [plaats 2] (België),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. T. Delmée.
Partijen worden hierna aangeduid als [huurder] en [verhuurder] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 11 februari 2026 en het daarin vermelde procesverloop;
- de akte aan de zijde van [huurder] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurde vanaf 1 maart 2020 van [verhuurder] de woning aan [adres] . De maandelijkse huurprijs inclusief voorschot servicekosten bedroeg laatstelijk € 654,72 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2017 van toepassing verklaard.
2.2.
[huurder] heeft bij [verhuurder] melding gemaakt van een lekkage in de keuken van het gehuurde.
2.3.
[huurder] heeft de betaling van de huur over de maanden november en december 2022 en januari en februari 2023 opgeschort.
2.4.
Op 24 februari 2023 is [huurder] vertrokken uit het gehuurde.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[huurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- een verklaring voor recht dat [verhuurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de gebreken aan de woning niet te herstellen;
- [verhuurder] te veroordelen tot betaling van:
een schadevergoeding van € 7.900,00 voor beschadigde meubels en verhuiskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
€ 1.280,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
€ 1.009,14 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling.
subsidiair:
- [verhuurder] te veroordelen tot betaling van:
een schadevergoeding van € 7.900,00 voor beschadigde meubels en verhuiskosten op grond van onrechtmatige daad, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
€ 1.280,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
€ 1.009,14 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldatum, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling.
primair en subsidiair:
- [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.2.
[huurder] legt primair aan zijn vorderingen ten grondslag dat [verhuurder] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij de door [huurder] geconstateerde gebreken in het gehuurde, die zijn woongenot ernstig belemmerden, nooit heeft verholpen. Doordat de gebreken niet zijn verholpen was de woning op enig moment zelfs onbewoonbaar. [huurder] heeft zich daarom genoodzaakt gezien de betaling van de huur op te schorten en de woning te verlaten. Door deze tekortkoming van [verhuurder] heeft [huurder] schade geleden, namelijk beschadigingen aan zijn meubels, het niet ontvangen van een verhuiskostenvergoeding en het niet terugbetaald krijgen van zijn waarborgsom, die [verhuurder] aan hem dient te vergoeden. Voor zover in dit vonnis wordt geoordeeld dat geen sprake is van een tekortkoming van [verhuurder] , stelt [huurder] subsidiair dat sprake is van een onrechtmatige daad aan de zijde van [verhuurder] , op grond waarvan hij eveneens een vergoeding van voornoemde schadeposten van haar vordert.
3.3.
[verhuurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure. [verhuurder] heeft betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en dat als gevolg van gebreken in het pand schade is ontstaan aan de meubels van [huurder] . De door [huurder] gevorderde schadeposten zijn bovendien onvoldoende onderbouwd en er is geen grondslag voor toekenning van een verhuiskostenvergoeding, aldus [verhuurder] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[verhuurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- [huurder] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand en wettelijke rente daarover van in totaal € 3.756,69, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.273,60 vanaf 1 juni 2025 tot de dag van volledige betaling;
subsidiair:
- te bepalen dat [verhuurder] hetgeen zij van [huurder] heeft te vorderen mag verrekenen met dat wat zij op grond van dit vonnis aan hem moet betalen;
primair en subsidiair:
- [huurder] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
[verhuurder] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [huurder] over de maanden november en december 2022 en januari en februari 2023 geen huur heeft betaald. [huurder] is zonder inachtneming van de opzegtermijn uit het gehuurde vertrokken en daarom vordert [verhuurder] ook de huur over de maand maart 2023.
3.7.
[huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure. [huurder] doet een beroep op opschorting van de betaling van de huur en voert aan dat hij niet meer gehouden is om de huur te betalen nu de gebreken in het gehuurde niet waren hersteld op het moment van zijn vertrek.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
Formele procespartij
4.2.
De goederen van [huurder] zijn bij beschikking van 31 oktober 2018 onder bewind gesteld. In de rolbeslissing van 11 februari 2026 heeft de kantonrechter [huurder] in de gelegenheid gesteld om een bewijs van instemming van de bewindvoerder met het voeren van deze procedure in het geding te brengen. [huurder] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en bij akte een tweetal e-mails overgelegd waaruit blijkt dat de bewindvoerder van [huurder] haar akkoord verleent om de onderhavige procedure te voeren. De bewindvoerder zal daarom vanaf nu worden aangemerkt als formele procespartij in deze procedure. Dit is verder niet van invloed op de beoordeling van de vorderingen en de uiteindelijke beslissing.
Bevoegdheid
4.3.
[huurder] heeft zijn hoofdverblijf in Nederland en [verhuurder] in België. Deze zaak heeft daarmee een internationaal karakter. De regels van het internationaal bevoegdheidsrecht zijn van openbare orde. Dit betekent dat de kantonrechter, ook als partijen dit niet ter discussie stellen, moet beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van deze zaak. In deze zaak dient dat te worden beoordeeld aan de hand van de Verordening (EU) nr. 1215/2012. In artikel 24 lid 1 van Pro die verordening staat dat, voor zaken betreffende huur en verhuur van onroerende goederen, de rechter van de lidstaat waar het onroerend goed is gelegen exclusief bevoegd is, ongeacht de woonplaats van partijen. Nu het hier een gehuurde woning betreft die in Heerlen is gelegen is de Nederlandse rechter bevoegd om over deze zaak te oordelen.
4.4.
Nu niet gebleken is dat partijen een rechtskeuze zijn overeengekomen, volgt uit artikel 4 lid 1 sub c van Pro de Rome I-Verordening (Verordening (EG) nr. 593/2008) dat een overeenkomst ter zake de huur van onroerend goed wordt beheerst door het recht van het land waarin het onroerend goed gelegen is. Het gehuurde is in Heerlen gelegen dus dat leidt ertoe dat het Nederlandse recht van toepassing is.
4.6.
Voor wat betreft de verdere beoordeling van de materiële geschilpunten merkt de kantonrechter eerst op dat partijen over en weer veel punten hebben aangevoerd die voor de beoordeling van hun vorderingen niet relevant zijn en dat zij daarom niet op alle stellingen zal ingaan.
Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten
4.7.
Ten aanzien van het door [huurder] gevorderde bedrag van € 7.900,00 geldt dat deze vordering, volgens [huurder] , is samengesteld uit de (wettelijke) vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en een vergoeding voor schade aan de meubels van [huurder] . Beide posten zullen apart beoordeeld worden.
4.8.
Vooropgesteld wordt dat de wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van 28 februari 2022 tot 28 februari 2023 € 6.505,00 bedroeg. [huurder] heeft het gehuurde op 24 februari 2023 verlaten, althans dat heeft [verhuurder] onweersproken gesteld, en aangezien [huurder] zelf heeft verzuimd om het gevorderde bedrag van € 7.900,00 uit te splitsen per schadepost, begrijpt de kantonrechter dat [huurder] dus kennelijk aanspraak maakt op dit bedrag aan verhuiskostenvergoeding en – dus – daarnaast op een bedrag van
€ 1.395,00 aan overige schadevergoeding.
€ 1.395,00 aan overige schadevergoeding.
4.9.
De kantonrechter kan echter slechts in een beperkt aantal in de wet geregelde gevallen, te weten bij renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst [1] , dringend eigen gebruik [2] of de verwezenlijking van een omgevingsplan [3] , een bedrag ter tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder vaststellen. Niet gesteld of gebleken is dat een dergelijke situatie hier aan de orde is. [huurder] is immers zelf uit het gehuurde vertrokken. Deze vordering zal daarom worden afgewezen, evenals de wettelijke rente daarover.
4.10.
Subsidiair heeft [huurder] aan deze vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een onrechtmatige daad aan de zijde van [verhuurder] en dat hij schade heeft geleden omdat hij is moeten verhuizen. Zonder ook maar enige onderbouwing van de schade die hij zou hebben geleden kan de kantonrechter dit bedrag echter evenmin op deze grondslag toewijzen.
Schadevergoeding meubels
4.11.
[huurder] maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 1.395,00 [4] aan schadevergoeding voor schade die hij zou hebben geleden aan zijn meubels. [huurder] heeft echter niet gesteld welke meubels beschadigd zouden zijn of wanneer en bij welke lekkage de meubels beschadigd zouden zijn. Uit de stapel bankafschriften die [huurder] ter onderbouwing van het door hem gevorderde bedrag heeft overgelegd kan de kantonrechter ook niet afleiden waarop deze betalingen betrekking zouden hebben gehad. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [huurder] deze schadepost onvoldoende heeft onderbouwd. Ook dit onderdeel van de vorderingen van [huurder] zal reeds om die reden, zowel op de primaire als subsidiaire grondslag, worden afgewezen. Dat geldt uiteraard ook voor de over dit bedrag gevorderde wettelijke rente.
Waarborgsom
4.12.
[huurder] vordert tevens een terugbetaling van de door hem betaalde waarborgsom. [verhuurder] heeft daartegen geen concreet verweer gevoerd zodat deze vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt nu deze de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt, ware het niet dat [verhuurder] een beroep heeft gedaan op verrekening met haar vordering in reconventie, waarop hierna in r.o. 4.17 en 4.18 zal worden teruggekomen.
Huurachterstand
4.13.
[huurder] heeft niet betwist dat de huur € 654,72 per maand bedraagt en dat hij vanaf november 2022 vier maanden lang geen huur heeft betaald. [huurder] heeft een beroep gedaan op opschorting en voert aan dat hij die maanden helemaal niet meer hoeft te voldoen omdat de gebreken in het gehuurde niet waren hersteld op het moment dat hij het gehuurde heeft verlaten.
4.14.
Op grond van artikel 6:262 BW Pro in samenhang met art. 7:205 BW Pro is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan het gehuurde, zoals opgenomen in artikel 7:206 BW Pro, niet nakomt. Daarbij lijkt [huurder] echter uit het oog te verliezen dat opschorten (als hem dat recht al toekomt) slechts tot uitstel – en dus niet tot definitief afstel – kan leiden van zijn verplichting om de huur te betalen. Het niet betalen van de huur op grond van vermeende gebreken kan in ieder geval niet tot het volledige verval van de huurbetalingsverplichting over een bepaalde periode leiden. Daarvoor had [huurder] huurprijsvermindering kunnen vorderen maar dat heeft hij niet gedaan en had hij ook niet meer kunnen doen in deze procedure, gelet op de wettelijke vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 1 BW Pro. Het voorgaande leidt ertoe dat [huurder] alsnog zal worden veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden november en december 2022 en januari en februari 2023.
4.15.
[verhuurder] vordert tevens de huur over maand maart 2023 omdat [verhuurder] geen rekening heeft gehouden met de opzegtermijn van één maand. [huurder] heeft zelf gesteld dat hij het gehuurde op enig moment heeft verlaten en dat zijn vertrek als een stilzwijgende opzegging van de huurovereenkomst gezien moet worden. Nu [verhuurder] heeft aangevoerd dat [huurder] het gehuurde op 24 februari 2023 heeft verlaten en [huurder] dit niet heeft weersproken, kan deze datum als de opzegdatum van de huurovereenkomst worden beschouwd. Rekening houdende met een opzegtermijn van een maand houdt dit in dat [huurder] de huur over de maand maart 2023 nog dient te betalen.
4.16.
De conclusie is dan ook [huurder] nog een totaalbedrag van € 3.273,60 aan huur dient te betalen over de periode november en december 2022 en januari tot en met maart 2023.
Verrekening
4.17.
De kantonrechter begrijpt het als subsidiaire vordering geformuleerde beroep op verrekening van [verhuurder] zodanig dat zij haar vordering in reconventie met de toegewezen primaire vordering in conventie wenst te verrekenen.
4.18.
Op grond van artikel 6:127 BW Pro is de schuldenaar bevoegd tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die aan zijn schuld tegenover dezelfde wederpartij beantwoordt en de schuldenaar bevoegd is tot betaling van de schuld en tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Nu vast staat dat partijen over en weer een opeisbare vordering op elkaar hebben, slaagt het beroep op verrekening van [verhuurder] . Dat betekent dat de vordering van [huurder] in conventie door verrekening komt te vervallen en aan [verhuurder] in reconventie een bedrag van € 1.993,60 (€ 3.273,60 minus € 1.280,00) zal worden toegewezen.
Wettelijke rente over de huurachterstand na verrekening
4.19.
De wettelijke rente over de huur over de maanden november en december 2022 en januari tot en met maart 2023 is in beginsel verschuldigd vanaf respectievelijk 1 november 2022, 1 december 2022, 1 januari 2023, 1 februari 2023 en 1 maart 2023 tot de dag van volledige betaling.
4.20.
Gelet op de verrekening van de vordering in reconventie met de toegewezen vordering in conventie zal de wettelijke rente echter als volgt worden toegewezen:
- huur november 2022: vanaf 1 november 2022 tot 11 juni 2025, zijnde de datum van de verrekeningsverklaring (in dit geval de eis in reconventie) over € 654,72;
- huur december 2022: vanaf 1 december 2022 tot 11 juni 2025 over € 625,28 (restant van de vordering in conventie) en over € 29,44 vanaf 1 december 2022 tot de dag van volledige betaling;
- huur januari tot en met maart 2023: vanaf de eerste van elke maand tot de dag van volledige betaling.
Verklaring voor recht
4.21.
Voor wat betreft de gevorderde verklaring voor recht is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] niet heeft gesteld wat zijn belang is bij deze verklaring nu de huurovereenkomst al is beëindigd en [huurder] geen huurprijsvermindering heeft gevorderd en ook niet meer kan vorderen, gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW Pro. Ook dit onderdeel van de vorderingen van [huurder] zal daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.22.
Nu alle (geld)vorderingen van [huurder] worden afgewezen, treft zijn vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten hetzelfde lot.
4.23.
Al hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel en behoeft geen verdere beoordeling.
Proceskosten
4.24.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde conventie
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- salaris gemachtigde reconventie
€
288,00
(2 punten x factor 0,5 x € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.296,00
4.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
in reconventie
5.2.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.993,60,
5.3.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen de wettelijke rente over:
- € 654,72 van 1 november 2022 tot 11 juni 2025;
- € 625,28 van 1 december 2022 tot 11 juni 2025;
- € 29,44 vanaf 1 december 2022 tot de dag van volledige betaling; en
- € 654,72 per maand voor wat betreft de huur van januari tot en met maart 2023, steeds vanaf de eerste van elke maand tot de dag van volledige betaling,
in conventie en in reconventie
5.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.296,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.