ECLI:NL:RBLIM:2026:3105 - Rechtbank Limburg - Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken en herstelwerkza...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/337607 / HA ZA 25-5

Vonnis van 8 april 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort,

tegen

VG LOGHOUSES B.V.,

gevestigd te Hoogeveen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Loghouses,

advocaat: mr. W. van Dijk.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 36;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 7;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 37 tot en met 42;

- de akte overlegging producties 8 en 9 van Loghouses;

- de akte overlegging productie 10 van Loghouses;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2025;

- de spreekaantekeningen van Loghouses;

- de akte uitlaten voortprocederen van [eisers] met productie 43;

- de akte uitlaten voortprocederen van Loghouses met producties 11 en 12.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Loghouses bouwt houtskelet woningen. Partijen zijn in 2017 een overeenkomst van aanneming van werk aangegaan voor wat betreft het leveren en plaatsen van een casco woning.

2.2.

Het aanleggen van de fundering, de constructieve (beton)vloer en zandcementdekvloer is in eigen beheer door [eisers] uitgevoerd, waardoor deze werkzaamheden geen onderdeel uitmaken van de overeenkomst van aanneming van werk tussen partijen. [bedrijf 1] uit [plaats 1] heeft [eisers] geholpen bij de aanleg van de fundering. Tussen de constructieve(beton)vloer en zandcementdekvloer is geen folie aangebracht.

2.3.

De oplevering van de woning vond plaats op 6 november 2017. [eisers] heeft bij die gelegenheid geklaagd over een aantal punten, die bij e-mail van 19 november 2017 aan Loghouses werden bevestigd. De mail luidt als volgt (productie 4 bij dagvaarding):

“Hierbij nog onze mail m.b.t. de opleverpunten zoals besproken op 6 november jl..

dakpannen, in de gaten houden of de te leveren kantpannen dezelfde kleur zijn als de rest. [eiser 2] heeft vrijdag gebeld met BMN (toeleverancier van [naam 1] ), de levering van de kantpannen kan nog heel lange tijd duren! De overstek en boeidelen worden nu aan de binnenkant wel nat.
middenstijl raamkozijn op de grote logeerkamer moet vervangen worden ivm schade
deurkozijn kleine loggeerkamer moet gerepareerd worden. [naam 2] jij had aan [naam 3] gevraagd dit te doen, zodat we konden kijken of de schade daarmee opgelost zou zijn of dat deze toch vervangen diende te worden. [naam 3] heeft dit met meer gedaan, dus we weten niet wat er nu met dit kozijn moet gebeuren?
glas kleine logeerkamer moet vervangen worden ivm breuk
grote schuifpui (achter) moet goed nagekeken worden. De ene keer gaat deze wel dicht, de andere keer wordt hij uit het slot getild.
velux ramen moeten afgewerkt worden. De gootstukken zijn nog niet geleverd!
de raamklinken hebben we zelf vastgezet, deze waren allen nog los. Moeten wel even nagelopen worden.
afwerkdopjes scharnieren voor en achter deuren zijn niet gemonteerd en/of geleverd
afwerkdopjes bevestigingsgaten in de kunstofkozijnen zijn niet gemonteerd en/of geleverd
beschadiging kunstof kozijn buitenzijde kantoorruimte
beschadiging kleine schuifpui
raamrubber onderzijde hoekraam woonkamer (buitenkant) zit dubbel

Aangezien de keukendeur nu niet meer past, omdat het kozijn te laag is geplaatst, moet hiervoor ook een oplossing bedacht worden.

Guido de twee veluxramen welke krom zijn, zoals je gezien hebt, zijn niet verbeterd door de warmte en door het feit dat ze er nu langere tijd in zitten. De monteur van velux heeft toen aangegeven, dat indien dit niet beter werd binnen 2 weken, ze vervangen dienen te worden.

Wat is er mis met de sloten van het toilet? Jij had hierover gemaild, maar wij weten niet waar het over gaat?

We hebben nog wel een vraag over de binnendeuren en kozijnen, hoe kan het dat deze pas rond 16 december geleverd worden? Het is toch reeds lange tijd bekend dat deze vervangen moesten worden?

We zien jouw reactie graag tegemoet.

Mvg (…)”

2.4.

[eisers] heeft, op de laatste termijnbetaling van € 7.000,00 na, de volledige aanneemsom aan Loghouses voldaan. De slotbetaling werd niet door [eisers] verricht vanwege voormelde opleverpunten.

2.5.

Bij brief van 27 juli 2018 werd Loghouses voor een aantal gebreken in gebreke gesteld. Dit waren niet allemaal gebreken die bij oplevering waren geconstateerd.

2.6.

In opdracht en voor rekening van [eisers] heeft AE Expertise (in samenwerking met Prevotech Advies) op 13 december 2018 de gebreken onderzocht en op 21 januari 2019 daarover een rapport uitgebracht (productie 8 bij dagvaarding). In het rapport wordt melding gemaakt van 46 gebreken (waaronder ernstige vochtproblemen in de vloer) en herstelkosten van € 80.000,00 tot €120.000,00. Voor deze gebreken werd Loghouses bij brief van 29 januari 2019 in gebreke gesteld. Op 29 maart 2019 heeft AE Expertise nog een aanvullend rapport uitgebracht (productie 11 bij dagvaarding).

2.7.

In het rapport wordt onder meer melding gemaakt van ernstige vochtproblemen in de vloer, waardoor de binnen-cementdekvloer ernstig was aangetast (vlek- en scheurvorming). De aansluiting van de buitenmuren op de fundering was volgens AE Expertise niet waterdicht, waardoor er gedurende langere tijd water van buitenaf de binnen-cementdekvloer is binnengedrongen.

2.8.

In 2019 heeft Loghouses herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Loghouses heeft de aansluiting met de buitenmuur en de fundering behandeld door middel van het aanbrengen van EPDM, waardoor er geen aanvoer van water/vocht meer naar de dekvloer zou moeten kunnen komen.

2.9.

Aangezien de problemen niet opgelost bleken en partijen niet tot overeenstemming kwamen, heeft Loghouses EMN Expertise opdracht gegeven een onderzoek in te stellen naar de problemen met de vloer. Dat leidde tot het rapport van 23 augustus 2019 van Technisch Bureau Afbouw (productie 12 bij dagvaarding). Technisch Bureau Afbouw concludeerde dat de aansluiting met buitenmuur en fundering inmiddels waterdicht was, waardoor van daaruit geen aanvoer van vocht meer in de dekvloer kon komen. Eventueel (rest) vocht had zich opgehoopt onder de topcoating waar kristallisatie heeft plaatsgevonden van de in het water opgeloste stoffen, waardoor witte vlekken zichtbaar zijn geworden. Geadviseerd werd een nieuwe topcoating aan te brengen.

2.10.

Op verzoek van [eisers] heeft de rechtbank bij beschikking van 25 november 2019 een deskundigenonderzoek bevolen over de door Loghouses verrichte herstelwerkzaamheden met betrekking tot de 46 gebreken zoals genoemd in het rapport van AE Expertise van 21 januari 2019. De heer ing. [deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ) werd tot deskundige benoemd. [deskundige 1] heeft op 23 december 2020 zijn definitieve rapportage uitgebracht (productie 15 bij dagvaarding). De herstelkosten van de gebreken werden geraamd op een bedrag tussen de € 77.225,00 en € 85.225,00 inclusief btw.

2.11.

Onder meer voor de lekkage op vloerniveau adviseerde [deskundige 1] om rondom het pand de gehele waterkering waar fundering, begane grondvloer en gevels/puien samenkomen, te herzien. [deskundige 1] deed in zijn rapport ook een voorstel hoe dat zou moeten gebeuren. [deskundige 1] concludeerde dat de aantasting/witverkleuring van de dekvloer hersteld/opgeheven kon worden door de vloer te drogen, te schuren en te coaten.

2.12.

In 2020 en 2021 heeft Loghouses opnieuw herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Aan de buitenzijde is de grond rondom de hele woning verwijderd, zijn de houten balken schoongemaakt en is de kim en het gedeelte daaronder volledig waterdicht gemaakt door middel van het tweemaal gebruiken van een zogenaamde Botament-portaaldichtbank in combinatie met botament RD-2. Vervolgens zijn de isolatieplaten geplaatst en is de grond teruggebracht.

2.13.

In november 2022 werd op kosten van Loghouses door [bedrijf 2] B.V. (hierna [bedrijf 2] ) tevens de toplaag van de binnen-cementdekvloer /afwerkvloer vervangen.

2.14.

Enige tijd daarna werden opnieuw scheuren en witte strepen zichtbaar in de vloer. In opdracht van [eisers] heeft [bedrijf 3] V.O.F. te [plaats 2] (hierna [bedrijf 3] ) de vloer vervolgens op 4 juli 2023 onderzocht en daarover op 7 juli 2023 een rapport uitgebracht (productie 20 bij dagvaarding). De conclusie is:

“Het vloerenbedrijf[toevoeging rechtbank: [bedrijf 2] ]
heeft in opdracht van de aannemer[toevoeging rechtbank: Loghouses]
zowel de egalisatielaag als het meerlaags mineraal vloersysteem met aflak aangebracht. De problematiek zit in deze lagen en niet in de daaronder gelegen lagen.”

2.15.

Daarna zijn de heer [naam 4] , werkzaam bij [bedrijf 2] , en de leverancier van de egalisatievloer (volgens [eisers] het deel van de vloer tussen de toplaag en de constructieve vloer) op 2 oktober 2023 opnieuw ter plaatse geweest. Zij concludeerden dat de witte strepen in de vloer inderdaad zijn ontstaan door de werking tussen de egalisatievoer en de toplaag en dat deze toplaag opnieuw vervangen moest worden. Echter, omdat er ook blazen/vochtbulten in de vloer waren ontstaan door vochtproblemen, liet de heer [naam 4] weten de vloer niet te herstellen voordat de vochtproblemen zouden zijn opgelost. Hij opperde dat daarvoor de hele cementdekvloer eruit zou moeten worden gehaald om de oorzaak van de vochtproblemen te achterhalen.

2.16.

Loghouses heeft hierna geen herstelwerkzaamheden meer verricht aan de kimafdichting noch aan de vloeren. Zij stelt dat zij heeft voldaan aan de instructies van deskundige [deskundige 1] en dat haar verplichtingen op dit onderdeel ophouden.

2.17.

Op 22 oktober 2024 heeft in opdracht van Loghouses nog wel een inspectie van de woning plaatsgevonden door Kwaliteitsmeester teneinde vast te stellen welke andere opleverpunten nog moesten worden afgewerkt. In haar rapport van 4 november 2024 staan nog 14 herstel- en opleverpunten (1.1 tot en met 1.5 en 2.1. tot en met 2.9 en 3.1 en 3.2.).

3.Het geschil

3.1.

Houben vordert samengevat:

I
primair: vervanging van de cementdekvloer op kosten van Loghouses,

subsidiair: herstel van de cementdekvloer conform het advies van 7 juli 2023 van [bedrijf 3] ,

een en ander op straffe van een dwangsom,

II herstel van de in het rapport van Kwaliteitsmeester van 4 november 2024 genoemde 14 gebreken (1.1 tot en met 1.5 en 2.1. tot en met 2.9), op straffe van een dwangsom,

III herstel van de volgende in het rapport van Eff Eff Bouwpathologie van 23 december 2020 genoemde gebreken op straffe van en dwangsom:

A. punt 9 pagina 20:
“De afwerkdopjes op de montagegaten, de schroefgaten

waardoor de kozijnen aan de wandelementen bevestigd zijn, zijn niet

geleverd/gemonteerd. ”;

B. pagina 22 en 23: het doorbuigen of - hangen van meerdere kunststof kozijnen

met tevens verwijzing naar punt 3.2 van het als productie 29 overgelegde rapport

van Kwaliteitsmeester d.d. 4 november 2024
“De kozijnen hangen op enkele

plaatsen door. Bij de te openen delen is hierdoor schade aan de kozijnen

ontstaan. Daarnaast is een van de kozijnprofielen gescheurd. Het doorhangen

van de kozijnen is geen gevolg van eerder uitgevoerde herstelwerkzaamheden

(…)";

C. punt 19 pagina 31:
“De pui aan de achterzijde van de linkerzijgevel bestaat uit

twee delen. Over de naad in het midden van deze delen is een deklat aangebracht

die te kort afgezaagd is. Daardoor ontstaat aan de onderzijde een opening, zodat

het geheel niet meer voldoende ongediertewerend en luchtdicht is. De heer

[naam 5] erkende tijdens de inspectie deze fout en meldde dat een nieuwe deklat

in het magazijn klaarstaat om gemonteerd te worden. Bovendien is een kleine

(zaag)beschadiging aangetroffen in het rechter kozijndeel (cirkel). Deze schade

kan bij het vervangen van de deklat met een kunststof vulmiddel op kleur

gerepareerd worden”,

D. pagina 46:
“Nagekomen berichten(...) Bij e-mail van 25.08.2020 zijn de foto 's

van de breuk in het kozijn door mr Struik nagezonden. Navolgend zijn deze foto 's

ingevoegd (de sterk op elkaar lijkende foto ’s zijn niet opgenomen). Het blijkt te

gaan om een breuk in het kozijn van de kleine logeerkamer aan de voorzijde van

het pand",

E. onder andere punt 27 ‘Lekkage vloerniveau’ op pagina 67 (zie ook pagina 50,

54):
“Zoals gesteld bij het antwoord op vraag 2 dient rondom het pand de gehele

waterkering waar fundering, begane grondvloer en gevels/puien samenkomen

herzien te worden. Er zal in delen herstel gepleegd moeten worden, waarbij de

constructie gestut dient te worden/zijn. Om een waterkering aan te brengen die

doorloopt vanaf de voet van het fundament tot aan de binnenzijde van de gevels,

dienen de ondersteunende balken en de kunststof profielen onder de puien

weggenomen te worden. Los van de vraag of aan de ondersteunende balken

houtrot/schimmel optreedt, zullen de balken gesloopt moeten worden om de

indekking doorlopend aan te kunnen brengen. Om dit herstel mogelijk te maken,

dienen de gevels dus van buitenaf geopend te worden. De isolatie tegen de rand

van de vloer/fundering dient na aanbrengen van de waterkering teruggeplaatst

te worden, waarbij rekening te houden is met het bijleveren van

isolatiemateriaal. De waterkerende indekking dient uitgevoerd te worden in

volvlaks verlijmd EPDM. In de plaats van de randbalken onder de gevels dient

een gemetselde ondersteuning teruggeplaatst te worden. Tussen deze nieuwe

gemetselde ondersteuning en de onderzijde van de houlskeletbouwgevels dient

een vochtkering ingewerkt te worden. Deze dient uit praktisch oogpunt voor het

aanbrengen van de nieuwe ondersteuning tegen de onderzijden van de

houtskeletbouwwanden gelijmd te worden. Het spreekt vanzelf dat de aanheling

tussen de EPDM folie die op de vloerrand tegen de fundering gelijmd wordt en

de nieuwe ondersteuning enerzijds als ook de aansluiting van de nieuwe

ondersteuning op de onderzijde van de houtskeletbouw gevels en puien

luchtdicht uitgevoerd dient te worden. Dit herstel omvat tegens de aansluiting

van de waterkerende, dampopen folie in de gevels, alsmede wegnemen en

terugplaatsen van bestratingen, verharding tuininrichting. (…)”

IV. veroordeling van Loghouses tot betaling van:
- € 200,00 ter zake excessief verbruik van elektriciteit en water in de woning tijdens de eerste herstelperiode van Loghouses (die van 2019);

- € 500,00 ter zake excessief verbruik van elektriciteit tijdens de tweede herstelperiode van Loghouses (2021/2022);

- € 200,00 vanwege het beschadigen van de terrasstenen van [eisers] ;

- € 500,00 voor schoonmaakwerkzaamheden met betrekking tot de

tweede herstelperiode van Loghouses (2021/2022);

- € 5.181,07 aan redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;

een en ander te vermeerderen met rente

V. de proceskosten, waaronder de kosten van het gerechtelijk deskundigenbericht ten
bedrage van € 2.800,00, rente en de nakosten.

3.2.

Loghouses voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Loghouses toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen voortvloeiende uit de overeenkomst van aanneming van werk en somt in zijn processtukken chronologisch diverse feiten en omstandigheden op die hij daaraan ten grondslag legt. Ook noemt [eisers] artikel 6:162 BW Pro als grondslag, maar legt daar dezelfde feiten en omstandigheden aan ten grondslag. Indien een opdrachtgever herstel of vervanging vordert van gebrekkig werk, zal deze moeten stellen en bij betwisting moeten onderbouwen dat sprake is van gebrekkig (herstel)werk.

Herstel van de cementdekvloer en de waterkering

4.2.

De rechtbank zal eerst ingaan op de twee grootste vorderingen, namelijk die betrekking hebben op de vervanging dan wel het herstel van de cementdekvloer (de vordering onder I) en het herstel van de waterkering op vloerniveau (de vordering onder III.E). De rechtbank merkt op dat punt 3.1 van het rapport van Kwaliteitsmeesters hier ook over gaat. De betreffende vorderingen zullen worden afgewezen, omdat de stellingen van [eisers] daarover in de stukken, op zitting en in de akte na de zitting - mede gelet op het verweer - niet kunnen leiden tot toewijzing van de vorderingen. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.

4.3.

Allereerst is relevant dat het aanleggen van de fundering, de constructieve (beton)vloer en zandcementdekvloer in eigen beheer door [eisers] is uitgevoerd en dus geen onderdeel uitmaakten van de overeenkomst van aanneming van werk tussen partijen. Loghouses heeft erop gewezen dat [eisers] tussen de constructieve(beton)vloer en zandcementdekvloer geen folie heeft aangebracht, dat dit door [eisers] ter zitting is erkend en dat dit ook een oorzaak kan zijn van de vochtproblemen. Loghouses kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele gebrekkige uitvoering van de fundering, constructieve (beton)vloer en zandcementdekvloer, omdat Loghouses daar niet voor verantwoordelijk is, zo voert zij als verweer aan.

[eisers] stelt ter betwisting van dit verweer dat de in zijn beheer verrichte werkzaamheden niet de oorzaak van de vloerproblemen kunnen zijn omdat (i) de vloer uit één plaat beton bestaat, onder de vloer isolatie is aangelegd en dat het daarom niet nodig was om folie aan te brengen, (ii) dat na oplevering in 2017 de vloer vijf jaar lang droog is geweest op de plaats waar het nu – na herstel – vochtig is en (iii) in het bestek ook geen was folie opgenomen, terwijl de vergunning op basis van het bestek is verleend.

4.4.

Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze stellingen van [eisers] zonder nadere onderbouwing (die niet is gegeven) niet het oordeel dragen dat het ontbreken van de folie geen oorzaak kán zijn van de vochtproblemen, zodat zij het verweer van Loghouses onvoldoende heeft betwist. Dat betekent dat niet gesteld kan worden dat Loghouses zonder meer aansprakelijk is voor ieder vochtprobleem in de vloer van de woning. Loghouses kan alleen worden opgedragen de cementdekvloer (die zij niet heeft aangelegd) en/of de waterkering te vervangen of te herstellen indien kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrekkige uitvoering van het aan Loghouses opgedragen werk (waaronder het herstelwerk) als gevolg waarvan schade is ontstaan aan de vloer en dat die schade kan worden hersteld door vervanging van de cementdekvloer.

-
geen herstel van de waterkering

4.5.

Onder III.E vordert [eisers] dat herstel van de lekkage op vloerniveau plaatsvindt conform het advies van deskundige [deskundige 1] . De door [deskundige 1] geadviseerde werkzaamheden hadden tot doel om een waterdichte waterkering bij de kim te realiseren. Zijn voorstel hield onder meer in om de houten balken die op de betonvloer waren aangebracht en waarop de houtskeletbouw is geplaatst, te vervangen door een gemetselde fundering.

4.6.

Loghouses heeft, zo staat tussen partijen vast, naar aanleiding van de bevindingen van [deskundige 1] werkzaamheden aan de kim uitgevoerd, teneinde de waterkering waterdicht te maken. Niet is in geschil dat die herstelwerkzaamheden niet conform het advies van [deskundige 1] zijn verricht. Dat wil echter niet per definitie zeggen dat de herstelwerkzaamheden niet hebben geleid tot een waterdichte kimafdichting. Loghouses heeft de balken niet vervangen door een gemetselde fundering, maar heeft de bestaande kim opnieuw afgedicht en afgewerkt en wel met een door Botament ontwikkeld afdichtingssysteem. Door Loghouses is op basis van dit systeem de kim dichtgemaakt door middel van het twee keer gebruiken van Botament-Portaaldichtband in combinatie met Botament pasta RD 2. Hier overheen is een kimband aangebracht.

4.7.

Diverse deskundigen (de heer [deskundige 2] van [bedrijf 4] en de heer [deskundige 3] van [bedrijf 5] ) bevestigen dat op deze wijze een waterdichte kim-constructie kan worden gerealiseerd. Tijdens de zitting heeft ook [eisers] erkend dat met Botament in beginsel eveneens een waterdichte waterkering kan worden gerealiseerd. [eisers] heeft ter zitting zelfs aangegeven dat hij denkt dat het voor het grootste deel ook goed is gedaan. Alleen bij de voordeur is er nog een vochtprobleem. [eisers] veronderstelt dat de oorzaak hiervan is dat het door Loghouses aangebrachte Botament aldaar van binnenuit is beschadigd bij het verwijderen van de vloer door [bedrijf 2] in november 2022.

4.8.

Nu Loghouses naar aanleiding van het rapport van [deskundige 1] herstelwerkzaamheden aan de kimnaad heeft uitgevoerd, welke werkzaamheden - zo staat tussen partijen vast - in beginsel geschikt zijn om een waterdichte waterkering bij de kimnaad te realiseren, heeft [eisers] geen belang meer bij het waterdicht maken van de volledige kimnaad op de wijze zoals door [deskundige 1] is geadviseerd en door [eisers] onder III.E wordt gevorderd. De omstandigheid dat er eventueel door een latere beschadiging van de Botament-afdichting (zoals door [eisers] gesteld en door Loghouses betwist) waterinfiltratie bij de voordeur kan plaatsvinden, rechtvaardigt niet dat de door [deskundige 1] voorgestelde werkzaamheden alsnog volledig worden uitgevoerd. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, heeft [eisers] dan ook geen belang meer bij het uitvoeren van die werkzaamheden. Reeds om die reden dient de vordering onder III.E te worden afgewezen.

4.9.

Met betrekking tot de vochtproblemen rondom de voordeur overweegt de rechtbank nog het volgende. Ook indien de vordering tot herstel van de waterkering zoals ingesteld onder III.E mede moet worden begrepen als een vordering tot herstel van de Botament-kimafdichting ter plaatse van de voordeur, kan deze om navolgende reden niet worden toegewezen.

4.10.

Op grond van de verklaring van [eisers] ter zitting heeft Loghouses in overleg met [eisers] na de zitting de bestrating en de grond ter plaatse van de voordeur laten verwijderen door [bedrijf 6] B.V. Die constateerde volgens Loghouses dat er op die locatie geen schade of lekkage aanwezig was en dat de door Loghouses aangebrachte kimafdichting correct was uitgevoerd en intact was. [eisers] erkent dat [bedrijf 6] bij de voordeur heeft gegraven, maar betwist dat er nader onderzoek is gedaan.

4.11.

[eisers] miskent aldus dat hij degene is die in het kader van de toewijzing van de vordering tot herstel van de kimafdichting, zal moeten stellen en – bij betwisting – nader zal moeten onderbouwen dan wel bewijzen dat Loghouses gebrekkig (herstel)werk heeft geleverd dan wel dat er na het (herstel)werk beschadigingen aan de kimafdichting zijn ontstaan die voor rekening van Loghouses komen. Gelet op het feit dat

( i) de oorzaak van de aanhoudende vochtproblemen (welke problemen zich nog slechts bij en rondom de voordeur voordoen) ook kan zijn gelegen in een gebrek in de door [eisers] in eigen beheer aangelegde fundering, constructieve (beton)vloer en zandcementdekvloer en

(ii) [eisers] geen enkel onderbouwd standpunt inneemt dat de herstelwerkzaamheden ondeugdelijk zijn verricht en

(iii) [eisers] , ook na het blootleggen van de kimafdichting bij de voordeur door [bedrijf 6] , niet stelt op welke wijze het vocht door de kimnaad bij de voordeur in de vloer kan binnendringen,

kan [eisers] voor een vordering tot herstel van de kimafdichting niet volstaan met het herhalen dat Loghouses verantwoordelijk is voor de – slechts plaatselijk voorkomende - vochtproblemen omdat die nu eenmaal nog steeds aanwezig zijn. Ook indien [eisers] van oordeel is dat de vordering onder III.E mede aldus moet worden gelezen dat Loghouses wordt veroordeeld tot herstel van de Botament-kimafdichting ter plaatse van de voordeur, dient de vordering om die reden te worden afgewezen.

-
geen vervanging of herstel van de cementdekvloer

4.12.

Volgens [eisers] moet de cementdekvloer primair volledig worden vervangen omdat er - ook na de herstelwerkzaamheden door Loghouses - nog steeds sprake is van vochtproblemen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot een toewijzing van de primaire vordering onder I te komen. Zoals overwogen is het weliswaar juist dat Loghouses het advies van [deskundige 1] niet heeft opgevolgd, maar de rechtbank heeft ook geoordeeld dat, als onvoldoende onderbouwd weersproken, vaststaat dat Loghouses op een andere manier met Botament een waterdichte waterkering tot stand heeft gebracht. Dat vochtproblemen in de vloer bij de voordeur het gevolg zijn van gebrekkig uitgevoerde herstelwerkzaamheden, is dan ook onvoldoende door [eisers] onderbouwd. De rechtbank verwijst verder naar rechtsoverweging 4.5. tot en met 4.11. Daarom wordt de primaire vordering onder I afgewezen.

4.13.

Ook de subsidiaire vordering onder I moet worden afgewezen. De rechtbank overweegt dat uit het rapport van [bedrijf 3] blijkt dat zij in de vloer van de woonkamer een rond gat met een diameter van ongeveer 10 centimeter heeft gezaagd om te onderzoeken of de scheurvorming in de toplaag van de vloer vanuit de fundering of de constructieve vloer kwam. Dat bleek niet het geval te zijn. De scheurtjes zaten alleen in de toplaag en niet in de dekvloer daaronder. [bedrijf 3] constateerde dat het vloerenbedrijf in opdracht van de aannemer zowel de egalisatielaag als het meerlaags mineraalvloer-systeem met aflak heeft aangebracht en dat de problematiek in deze lagen zit en niet in de daaronder gelegen lagen. Tijdens de zitting hebben beide partijen dat bevestigd. Ook de heer [naam 4] (van [bedrijf 2] ) en de leverancier van de egalisatievloer hebben dit bevestigd. De witte strepen in de vloer zouden volgens [naam 4] en de leverancier van de egalisatievloer ontstaan zijn door werking tussen de egalisatievloer en de toplaag. Dit zou opgelost kunnen worden door opnieuw de toplaag te vervangen.

4.14.

Het advies van [bedrijf 3] gaat niet over (herstel van) de cementdekvloer. De rechtbank kan om die reden Loghouses niet veroordelen tot herstel van de cementdekvloer conform dat advies. Dat de heer [naam 4] zonder nader onderzoek heeft gezegd dat de hele begane grondcementdekvloer eruit moet, kan deze vorderingen niet dragen. Kortom, de subsidiaire vordering onder I moet ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

De vorderingen onder II en III tot het verrichten van herstelwerkzaamheden

4.15.

[eisers] vordert onder II herstel van de 14 genoemde herstel- of opleverpunten als vermeld in het rapport van Kwaliteitsmeester van 4 november 2024 onder 1.1. tot en met 1.5 alsmede onder 2.1. tot en met 2.9. Omdat herstelpunt 3.2. wordt genoemd tussen de herstelpunten 2.7. en 2.8. begrijpt de rechtbank - mede gezien de onderbouwing van de vorderingen door [eisers] op dit punt - dat ook een beslissing wordt gevraagd met betrekking tot herstelpunt 3.2. in het rapport van Kwaliteitsmeester. Onder III (A tot en met D) vordert [eisers] herstel van vier genoemde herstel- en opleverpunten in het rapport [deskundige 1] .

4.16.

Feit is dat Loghouses na de zitting reeds een deel van deze punten heeft hersteld, terwijl [eisers] zijn vordering op die punten niet heeft aangepast. Daar komt bij dat beide partijen vonnis hebben gevraagd op het moment dat Loghouses nog doende was om de lijst af te werken. De rechtbank zal met deze omstandigheden in dit vonnis, waar nodig, rekening houden.

4.17.

Verder is het volgende relevant. Bij een overeenkomst van aanneming van werk geldt dat het tot stand gebrachte werk moet worden opgeleverd: het overeenkomstig de inhoud en strekking van de overeenkomst ter beschikking stellen van het werk aan de opdrachtgever na voltooiing. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (en daarmee onder meer artikel 7:758 lid 4 BW Pro dat de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering verhoogt) is niet van toepassing, omdat deze wet pas sinds 1 januari 2024 van kracht is en niet van toepassing is op aannemingsovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2024. Op deze zaak is nog van toepassing artikel 7:758 BW Pro (oud).

4.18.

Uit artikel 7:758 BW Pro (oud) volgt dat Loghouses is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die [eisers] op 6 november 2017 had moeten ontdekken, aangezien [eisers] het werk op of omstreeks de datum van oplevering heeft gekeurd en het werk - onder voorbehoud van herstel van de opleveringpunten als vermeld in de e-mail van 19 november 2017 - heeft aanvaard. In ieder geval heeft [eisers] het werk niet geweigerd, want hij heeft de woning in gebruik genomen. Loghouses is nog wel aansprakelijk voor verborgen gebreken of herstelpunten waarover partijen naderhand nog afspraken hebben gemaakt of die tijdens de oplevering niet voor [eisers] kenbaar waren.

4.19.

Indachtig deze uitgangspunten heeft Loghouses aangevoerd dat een aantal door Kwaliteitsmeester en [deskundige 1] genoemde punten nieuwe punten c.q. gebreken betreffen, die ten tijde van de oplevering kenbaar waren en bij de oplevering niet zijn genoemd. Hierdoor kan Loghouses voor deze gebreken niet aansprakelijk worden gehouden (conclusie van antwoord onder 63 en 67).

4.20.

De herstelpunten onder, 2.4. en 2.6. en 3.2 zoals opgenomen in het rapport van Kwaliteitsmeester betreffen gebreken die [eisers] naar het oordeel van de rechtbank op het tijdstip van de oplevering (6 november 2017) redelijkerwijs had moeten ontdekken en niet bij oplevering heeft gemeld, althans deze gebreken komen niet voor in de opleverpuntenlijst opgenomen in de mail van 19 november 2017.

Punt 2.4. betreft het plaatsen van de binnendeur tussen de entree en de woonkamer. Deze deur (die kennelijk, zo is ter zitting gebleken, bij [eisers] in de garage staat) heeft er nooit in gezeten, ook niet bij oplevering. Dit gebrek is niet gemeld op de opleverpuntenlijst.
Punt 2.6. betreft het schilderen van de koof. In het rapport van Kwaliteitsmeester staat niet meer dan dat de koof rondom de keuken moet worden geschilderd. Uit de verklaring van Loghouses tijdens de zitting
Punt 3.2. betreft het doorhangen van kozijnen. Kwaliteitsmeesters geeft aan dat ‘het doorhangen van de kozijnen geen gevolg is van eerder uitgevoerde herstelwerkzaamheden”. [eisers] heeft over dit punt verder geen standpunt ingenomen en heeft in het bijzonder niet gesteld dat (en waarom) dit gebrek bij de oplevering nog niet kenbaar was. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eisers] dit gebrek tijdens de oplevering had kunnen zien, dan wel had behoren te ontdekken en had moeten melden. Het gebrek is echter niet gemeld op de opleverpuntenlijst.

Voor deze punten is Loghouses als aannemer ontslagen voor aansprakelijkheid. Dat betekent dat de vordering onder II voor wat betreft de punten 2.4., 2.6. en 3.2. zal worden afgewezen.

4.21.

De herstelpunten zoals genoemd onder III.B en III.C en die zijn opgenomen in het rapport van [deskundige 1] , betreffen eveneens gebreken die [eisers] naar het oordeel van de rechtbank op het tijdstip van de oplevering (6 november 2017) redelijkerwijs had moeten ontdekken en niet bij oplevering heeft gemeld, althans deze gebreken komen niet voor in de opleverpuntenlijst opgenomen in de mail van 19 november 2017:

de vordering III.B betreft (zo begrijpt de rechtbank) het herstel van het doorbuigen of hangen van meerdere kunststof kozijnen en de schade die daardoor is ontstaan. Dit betreft hetzelfde gebrek als is genoemd onder punt 3.2. van het rapport van Kwaliteitsmeester. Deze vordering zal worden afgewezen. Voor de motivering wordt verwezen naar rechtsoverweging 4.20.
de vordering onder III.C betreft (zo begrijpt de rechtbank) de vervanging van de deklat bij de pui aan de achterzijde van de linkerzijgevel en herstel van een zaagbeschadiging in de rechter kozijndeel met behulp van vulmiddel op kleur. Dit betreft naar het oordeel van de rechtbank een gebrek dat bij de oplevering reeds aanwezig was en dat [eisers] redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het gebrek is bij de oplevering niet gemeld, althans deze gebreken komen niet voor in de opleverpuntenlijst opgenomen in de mail van 19 november 2017. [eisers] heeft hierover verder ook geen standpunt ingenomen en heeft in het bijzonder niet gesteld dat (en waarom) dit gebrek bij de oplevering nog niet kenbaar was. Loghouses is daarvoor naar het oordeel van de rechtbank niet aansprakelijk, zodat deze vordering wordt afgewezen.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen ingesteld onder III.B en III.C zullen worden afgewezen.

-
de overige herstelpunten uit het rapport Kwaliteitsmeester

4.22.

Dan resteren ten aanzien van de vordering onder II de punten 1.1 tot en met 1.5, 2.1 tot en met 2.3, 2.5. en 2.7 tot en met 2.9. uit het rapport Kwaliteitsmeester. Hierover overweegt de rechtbank als volgt.

Punt 1.1. betreft het demonteren en opnieuw aanbrengen van de gevelbekleding omdat deze na gedeeltelijke vervanging na oplevering op verkeerde hoogte zijn bevestigd, zodat de lijnen van de panelen niet doorlopen. Uit de aktes van 28 januari 2026 van partijen volgt dat deze herstelwerkzaamheden op 19 november 2025 zijn uitgevoerd. Nu niet gesteld of gebleken is dat dit niet goed zou zijn gebeurd, heeft [eisers] geen belang bij (handhaving van) deze vordering, reden waarom dit deel van de vordering onder II wordt afgewezen.
Punt 1.2 betreft het herstel van de verkleurde gevelbekleding door deze op te schuren en opnieuw te schilderen. Loghouses heeft niet betwist dat de gevelbekleding is verkleurd. Uit de stukken maakt de rechtbank op dat het schilderwerk op of omstreeks het indienen van de aktes op 28 januari 2026 nog niet had plaatsgevonden en dat Loghouses heeft toegezegd dat nog voor haar rekening te nemen. Hierover is tussen [eisers] en [bedrijf 7] ook al contact geweest. Daarom zal de rechtbank Loghouses veroordelen de gevelbekleding opnieuw op te schuren en te schilderen, voor zover dat na 28 januari 2026 nog niet is gebeurd.
Punt 1.3. betreft het vervangen van de kromgetrokken gevelplinten, die zijn uitgevoerd in Duraprime. [eisers] stelt dat [bedrijf 6] deze gevelplinten heeft geïnspecteerd op 19 november 2025 en op 19 december 2025 heeft hersteld door panelen iets in te korten en dicht te sealen danwel opnieuw te bevestigen zodat deze weer strak zitten. Loghouses stelt met een verwijzing naar een overzicht van [bedrijf 6] , zoals overgelegd als productie 12, dat de gevelplinten zijn recht gemaakt of vervangen. Gelet hierop heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank geen belang meer bij dit deel van haar vordering, zodat dit zal worden afgewezen.
Punt 1.4. betreft het schilderen van de gevelplinten. Dat Loghouses daartoe is gehouden, is niet betwist. Nu een deel van de gevelplinten is vervangen of opnieuw bevestigd ziet de rechtbank ook aanleiding om Loghouses te veroordelen de gevelplinten rondom de hele woning opnieuw te schilderen, voor zover dat na 28 januari 2026 nog niet is gebeurd.
Punt 1.5. betreft het herstel van de bestrating. Kwaliteitsmeester geeft aan dat op verschillende plaatsen rondom de aanbouw de bestrating dient te worden hersteld. De rechtbank begrijpt dat het om een andere vordering gaat dan de onder IV ingestelde vordering tot vergoeding van beschadigde terrastegels. [eisers] heeft verder niet toegelicht dat en waarom Loghouses verantwoordelijk is voor de geconstateerde gebreken aan de bestrating, laat staan waarom zij aansprakelijk is voor het herstel ervan. Dit deel van de vordering zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Punt 2.1. betreft de schuifdeur op de begane grond. Deze liep scheef en schuurt langs het stucwerk, waardoor deze beschadigd is. Kwaliteitsmeester schreef voor dat de deur opnieuw moet worden afgesteld en geschilderd. [bedrijf 6] heeft volgens [eisers] het scheeflopen op 19 december 2025 verholpen, maar [eisers] vindt dat een en ander niet netjes is afgewerkt. [eisers] heeft zijn vordering echter niet aangepast. Nu het scheeflopen en schuren van de schuifdeur kennelijk is opgelost kan de rechtbank de ongewijzigde vordering niet toewijzen.
Punt 2.2. betreft het schilderen danwel spuiten van de binnendeuren. Op zitting heeft Loghouses toegezegd dat de binnendeuren opnieuw zullen worden geschilderd, reden waarop de vordering dit punt zal worden toegewezen.
Punt 2.3. betreft het afstellen van de binnendeuren. Geen van partijen heeft hierover nog iets gesteld. Tijdens de zitting heeft Loghouses verklaard dat zij nieuwe deuren had besteld, omdat de klant daar niet tevreden over was. Bij het leveren en plaatsen van de deuren, hoort ook het afstellen van de binnendeuren. Daarom zal de rechtbank dit deel van de vordering toewijzen.
Punt 2.5. betreft het vervangen van het hang- en sluitwerk van de meterkastdeur. Tijdens de zitting heeft Loghouses toegezegd dat hij dit met [bedrijf 6] zou opnemen. Volgens [eisers] is dat niet gebeurd. Weliswaar had [bedrijf 6] op 19 december 2025 een slot meegenomen, maar dat paste niet in de deur. Uiteindelijk heeft [bedrijf 6] rozetten achtergelaten, welke [eisers] eventueel (onder de wel aanwezige klink) om het sleutelgat kon plaatsen. [eisers] heeft niet gesteld dat hij met deze oplossing niet tevreden is. Daar komt bij dat tijdens de oplevering niet is gemeld dat een slot in de meterkast ontbreekt, zodat Loghouses ook reeds om die reden is ontslagen van aansprakelijkheid. Daarom zal deze vordering worden afgewezen.
Punt 2.7. betreft het herstel van een aantal gebreken aan de keuken die zijn ontstaan na de herstelwerkzaamheden aan de vloer. Kwaliteitsmeester heeft de volgende gebreken geconstateerd:

- keukendeurtjes achterwand staan bol en in een van de deurtjes zit een
scheur;

- keukendeurtjes zijn niet goed gesteld, zowel bij het kookeiland als bij de achterwand;

- het kookeiland beschikt over een bar, deze is niet goed gemonteerd.

- de keukenplint moet volledig worden vervangen.

De rechtbank overweegt dat [eisers] tijdens de zitting heeft verklaard dat de problemen met de keuken verschillende oorzaken heeft. De onderaannemers die de keuken hebben weggehaald zijn niet zorgvuldig met de spullen omgegaan, maar de problemen kunnen ook in de opslag zijn ontstaan. Wat daar ook van zij, Loghouses heeft in opdracht van [eisers] de keuken door een onderaannemer tijdelijk weggehaald en – na herstel van de vloer – weer terug laten plaatsen. Dat dient deugdelijk te gebeuren. Indien door deze werkzaamheden gebreken zijn ontstaan - hetgeen door Loghouses niet is betwist – dan is Loghouses daarvoor aansprakelijk. Daarom zal Loghouses worden veroordeeld tot herstel daarvan.
Punt 2.8. betreft het herstellen van het kozijn op de begane grond waar purresten op zitten. Ook vermeld Kwaliteitsmeester dat de glaslat tot op heden niet is vervangen. Op 19 november 2025 heeft een expert van Foil Solutions B.V. het kozijn bekeken en geoordeeld dat de glaslat zal moeten worden vervangen. Hierover heeft Loghouses in zijn akte verklaard dat er nog een nieuw glaslat moet komen, omdat de daarop aanwezige pur niet schoongemaakt kan worden. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank Loghouses veroordelen tot vervanging van de glaslat, voorzover dat nog niet is gebeurd na 28 januari 2026.

- Punt 2.9. betreft het vervangen van het verstevigingsprofiel bij het kunststof kozijn op de eerste verdieping (voorgevel). Volgens Kwaliteitsmeesters is dit al bij oplevering gemeld. Niet gesteld of gebleken is dat dit opleverpunt is afgehandeld, althans Loghouses is hier verder niet meer op ingegaan. Daarom zal de rechtbank dit deel van de vordering toewijzen.

-
de overige herstelpunten uit het rapport [deskundige 1]

4.23.

Onder A vordert [eisers] (althans zo begrijpt de rechtbank) levering en montage van de afwerkdopjes op de montagegaten, de schroefgaten in de kozijnen. Dit opleveringsgebrek heeft [eisers] genoemd in haar e-mail van 19 november 2017 en Loghouses heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij daarvoor verantwoordelijk is. Daarom zal de vordering III.A worden toegewezen.

4.24.

Onder D vordert [eisers] (althans zo begrijpt de rechtbank) herstel van een breuk in het kozijn van de kleine logeerkamer aan de voorzijde van het pand. Loghouses betwist dat sprake is van een breuk in het kozijn, althans dat deze door haar is veroorzaakt. Subsidiair stelt Loghouses dat als er al sprake is van een breuk, deze binnen de marge valt omdat deze breuk niet op een afstand van drie meter zichtbaar is. [eisers] heeft naar aanleiding van dit verweer geen standpunt ingenomen, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Indien de breuk er tijdens de oplevering al was, had [eisers] dienen te onderbouwen waarom dit destijds niet is gemeld. Indien de breuk later is ontstaan, had hij moeten onderbouwen waarom het ontstaan ervan toerekenbaar is aan Loghouses. Dit deel van de vordering zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Slotsom ten aanzien van de herstelwerkzaamheden

4.25.

De slotsom uit het voorgaande is dat zullen worden toegewezen de vordering tot herstel van de punten 1.2, 1.4, 2.2, 2.3, 2,7, 2.8 en 2.9 uit het rapport Kwaliteitsmeester en de vordering tot levering en montage van de afwerkdopjes, zoals vermeld in het rapport [deskundige 1] .

4.26.

Naar het oordeel van de rechtbank is een termijn voor het uitvoeren van alle herstelwerkzaamheden van drie maanden redelijk.

4.27.

De rechtbank ziet aanleiding om een dwangsom op te leggen, maar zal deze matigen tot een bedrag van € 100,00 per dag dat Loghouses in gebreke blijft om aan de veroordelingen te voldoen, met een maximum van € 10.000,00.

De vordering onder IV

4.28.

[eisers] vordert betaling van een aantal bedragen door Loghouses als schadevergoeding voor:

excessief gebruik van elektriciteit en water tijdens het uitvoeren van de herstelperiodes (€ 200,00 en € 500,00),
het beschadigen van terrasstenen van [eisers] (€ 200,00)
door [eisers] verrichte schoonmaakwerkzaamheden (€ 500,00),
redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (€ 5.181,07).

een en ander vermeerderd met rente.

4.29.

Ter onderbouwing van de vordering tot betaling van € 200,00 aan schade ter zake van excessief gebruik van elektriciteit en water verwijst [eisers] naar pagina 71 van het rapport van deskundige [deskundige 1] , waarin staat:
“voor het verbruik van water en elektriciteit dat met het herstel samenhangen, dient aan de heer [eiser 2] en mevrouw [eiser 1] een vergoeding toegekend te worden. Deze vergoeding is in te schatten op € 200,00.”Loghouses heeft de verschuldigdheid van dit bedrag betwist, omdat [eisers] deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd en omdat Loghouses überhaupt niet aansprakelijk is voor de vochtproblemen. Gelet op dit verweer van Loghouses had het op de weg van [eisers] gelegen om haar vordering nader te onderbouwen. De enkele verwijzing naar het oordeel van de deskundige op dit punt is geen afdoende onderbouwing van de vordering. Het is niet aan de deskundige om schadevorderingen te beoordelen, laat staan daarover een beslissing te nemen. Verder is niet gesteld of gebleken dat partijen afspraken over stroom- en waterverbruik hebben gemaakt tijdens de eerste herstelperiode. Daarom ziet de rechtbank onvoldoende grond voor toewijzing van het bedrag van € 200,00.

4.30.

De vordering tot vergoeding van elektriciteitskosten van € 500,00 is gebaseerd op een afspraak die volgens [eisers] tussen partijen is gemaakt. Hiervoor is verwezen naar een brief van mr. Weling aan Loghouses van 8 februari 2024 met als bijlage de energienota’s van Vattenfall, waaruit zou volgen dat [eisers] over de periode oktober 2022 tot en met oktober 2023 een bedrag van € 648,07 moest bijbetalen ter zake van hoog elektriciteitsverbruik. In die brief van 8 februari 2024, zo constateert de rechtbank, wordt door de advocaat van [eisers] verwezen naar een afspraak die zou zijn gemaakt over de vergoeding door Loghouses van het bedrag van € 500,00. Aangezien Loghouses de gestelde afspraak en de verschuldigdheid van dit bedrag betwist, acht de rechtbank een verwijzing naar de eenzijdige vastlegging van afspraken onvoldoende onderbouwing voor deze schadevordering. Uit hetgeen [eisers] heeft gesteld, volgt niet dat de bijbetaling die aan de energieleverancier is gedaan, is toe te rekenen aan extra elektriciteitsverbruik in verband met de verrichte herstelwerkzaamheden. Ook het gevorderde bedrag van € 500,00 zal daarom worden afgewezen.

4.31.

Het bedrag van € 200,00 voor beschadigde terrastegels zou ook tussen partijen zijn afgesproken, voor welke vordering [eisers] verwijst naar het rapport van AE Expertise van 16 december 2021, waarin staat dat Loghouses met € 200,00 tegemoet zou komen. In de conclusie van antwoord stelt Loghouses dat het juist is dat een aantal terrastegens zijn beschadigd, dat zij in beginsel gehouden is deze te vergoeden en dat het bedrag van

€ 200,00 haar niet onredelijk voorkomt. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat dit bedrag voor toewijzing in aanmerking komt. De stelling dat de herstelwerkzaamheden onverplicht zijn uitgevoerd, maakt dat oordeel niet anders omdat ook als werkzaamheden onverplicht worden uitgevoerd je aansprakelijk kunt zijn voor het beschadigen van zaken.

4.32.

De vordering tot betaling van € 500,00 exclusief btw aan zelf verrichte schoonmaakwerkzaamheden wordt onderbouwd met een verklaring van de heer [deskundige 2] van EMN van 20 oktober 2021 (productie 18). In deze mail heeft de heer [deskundige 2] een aantal schadebedragen begroot. Voor schoonmaak is daartoe een bedrag van 2 x € 500,00 opgenomen. Loghouses betwist dat hierover afspraken zijn gemaakt en dat [eisers] deze kosten heeft gemaakt. Gelet op dit verweer had het op de weg van [eisers] gelegen om haar vordering nader te onderbouwen. Nu hij dat heeft nagelaten - niet is gesteld welke schoonmaakwerkzaamheden zijn verricht en welke kostenposten dit meebracht ter zake van bijvoorbeeld schoonmaakmiddelen of huur van schoonmaakmateriaal - wordt deze vordering van € 500,00 als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

4.33.

Verder vordert [eisers] € 5.181,07 als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro. Het gaat om de expertisekosten van AE Expertise en [bedrijf 3] . Loghouses heeft betwist dat het gaat om kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en daarnaast stelt Loghouses dat zij niet aansprakelijk is voor het lekkage/vochtprobleem, zodat zij ook om die reden niet gehouden is de expertisekosten te voldoen. Nu de vorderingen rondom de vochtproblemen (de vordering onder I en III, E en punt 3.1. van het rapport van Kwaliteitsmeester) zijn afgewezen, zal de rechtbank de gevorderde expertisekosten ook afwijzen.

De proceskosten

4.34.

Hoewel enkele vorderingen zijn toegewezen is [eisers] in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Loghouses worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00;

- salaris advocaat

€

1.915,00

(2,5 punt × € 766,00);

- nakosten

€

173,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);

totaal

€

2.802,00.

4.35.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beoordeling in reconventie

5.1.

Loghouses vordert in reconventie (terug)betaling van alle gemaakte herstelkosten. Daartoe stelt Loghouses dat deze ten onrechte zijn gemaakt en niet in causaal verband staan met de kennelijk aanwezige vochtproblematiek in de vloer. Hoewel Loghouses stelt dat zij deze kan verhalen op [eisers] en verwijst naar hetgeen in conventie is gesteld over de vloer en het vochtprobleem heeft Loghouses haar vordering niet nader gemotiveerd en aldus niet onderbouwd op welke grond zij de kosten zou kunnen terugvorderen. Uit het dossier volgt dat partijen hebben afgesproken dat Loghouses deze werkzaamheden zou verrichten naar aanleiding van klachten van [eisers] over het werk. Niet gesteld of gebleken is dat partijen daarbij betalingsafspraken hebben gemaakt. Pas bij het instellen van de eis in reconventie maakt Loghouses aanspraak op betaling van deze werkzaamheden, zonder enige onderbouwing van een betalingsgrond of betalingsafspraken of enige stelling omtrent opeisbaarheid. Het ligt op de weg van Loghouses om haar vordering voldoende handen en voeten te geven, hetgeen zij heeft nagelaten. Daarom zal de rechtbank die vordering afwijzen.

5.2.

Loghouses is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op € 1.183,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met € 173,00 aan nakosten en rente, zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

veroordeelt Loghouses binnen drie maanden na betekening van dit vonnis:

de gevelbekleding opnieuw op te schuren en te schilderen, voor zover dat na 28 januari 2026 nog niet is gebeurd conform punt 1.2. van het rapport van Kwaliteitsmeester,

de gevelplinten rondom de hele woning te schilderen, voor zover dat na 28 januari 2026 nog niet is gebeurd (punt 1.4),

de binnendeuren als bedoeld in het rapport van Kwaliteitsmeester onder punt 2.2. te schilderen, voor zover dat na 28 januari 2026 nog niet is gebeurd,

e binnendeuren goed af te stellen, zodat deze goed in het slot vallen (punt 2.3.),

(i) tot het (laten) herstellen van de bolstaande keukendeurtjes en de scheur in een van die deurtjes, (ii) tot het juist (laten) afstellen van de keukendeurtjes, (iii) tot het juist (laten) monteren van de bar aan het kookeiland en (iv) tot het (laten) vervangen van de keukenplint (punt 2.7),

tot vervanging van de met pur bevuilde glaslat bij het kozijn op de begane grond, voorzover dat nog niet is gebeurd na 28 januari 2026 (punt 2.8),

het verstevigingsprofiel bij het kunststof kozijn op de eerste verdieping (voorgevel) te vervangen (punt 2.9),

tot levering en montage van de afwerkdopjes op de montagegaten, de schroefgaten waardoor de kozijnen aan de wandelementen bevestigd zijn in de kozijnen,

steeds naar eisen van goed en deugdelijk vakmanschap op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat Loghouses hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00.

6.2.

veroordeelt Loghouses tot betaling van € 200,00 voor het beschadigen van enkele terrasstenen van [eisers] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 2024 tot aan de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.802,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten in conventie als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen van Loghouses af,

6.6.

veroordeelt Loghouses in de proceskosten van € 1.356,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Loghouses niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.7.

veroordeelt Loghouses tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten in reconventie als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in conventie en in reconventie

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde door partijen af.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken door mr. mr. R. Kluin op 8 april 2026.