Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11871868 \ CV EXPL 25-3823
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
1.[eisende partij 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eisende partij 2],
2.
[eisende partij 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,
gemachtigde: mr. M.C.J. Houben,
tegen
REDO PROJECTS II B.V.,
te Susteren,
gedaagde partij,
hierna te noemen: ReDo,
gemachtigde: mr. M.R. de Boer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 28 januari 2026 met productie(s) van [eisende partijen]
- het bericht van 29 januari 2026 met een productie van [eisende partijen]
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026
- de spreekaantekeningen van mr. Houben.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partijen] is sinds 11 juli 2007 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [adres] . De woning bevindt zich in het [appartementencomplex] , dat onder beheer staat van [de VvE] (hierna de VvE). Als appartementseigenaar is [eisende partijen] van rechtswege lid van de VvE.
2.2.
De splitsingsakte van het [appartementencomplex] is van 30 juni 2006.
2.3.
Het [appartementencomplex] is aangesloten op een collectieve warmtelevering middels een aparte Warmte Koude Opslag installatie (hierna: WKO-installatie) waar meerdere omliggende gebouwen aan zijn verbonden. De WKO-installatie is door Cogas Duurzaam B.V. (hierna Cogas) geplaatst die daarvan de eigendom bezat middels een recht van opstal. Op dit moment is Woningstichting Nester (hierna: Nester) eigenaar van de WKO-installatie. Nester heeft op enig moment in 2022 de exploitatie overgedragen aan ReDo.
2.4.
ReDo verzorgt de exploitatie van de installatie waaronder de levering van warmte en koude en de facturering aan de bewoners.
2.5.
Op 22 april 2023 heeft [eisende partijen] een leveringsovereenkomst gesloten met ReDo.
In de leveringsovereenkomst is onder meer opgenomen:
“11. Tijdens een bijeenkomst op 2 maart 2023 werden door REDO aanvullingen gegeven op deze leveringsovereenkomst.
REDO gaf aan “verbruikers” toestemming deze aanvullingen zelf toe te voegen aan deze
leveringsovereenkomst. Het gaat om de volgende aanvullingen:
a. De korting (het kortingspercentage) die Cogas in 2022 gaf aan verbruikers van [appartementencomplex] – op de door de ACM vastgestelde maximale tarieven — zullen ook door REDO (of opvolger(s) van REDO) gedurende de gehele looptijd van de leveringsovereenkomst worden toegepast op facturen voor verbruikers. M.a.w. verbruikers behouden ook in de toekomst deze korting.
b. REDO blijft gedurende de gehele leveringsovereenkomst koude (koeling) leveren.
Voor de levering van koude zullen gedurende de looptijd van deze leveringsovereenkomst geen kosten in rekening worden gebracht, net zoals dat bij Cogas het geval was.”
2.6.
Aan [eisende partijen] is verzocht om een exploitatieovereenkomst van ReDo te ondertekenen. [eisende partijen] heeft de exploitatieovereenkomst niet ondertekend.
2.7.
In de vergadering van de VvE van 7 juli 2025 heeft de VvE ingestemd met de exploitatieovereenkomst van ReDo. In de artikelen 5.8, 6.1. en 6.2. van deze overeenkomst is opgenomen:
“
5.8 Iedere eigenaar betaalt maandelijks een vastrecht koude van € 24,32 per maand
5.8 Iedere eigenaar betaalt maandelijks een vastrecht koude van € 24,32 per maand
gedurende 30 jaren, ingaande op de maand na realisatie van de DEI. Dit bedrag staat 30
jaar vast en zal niet door ReDo worden geïndexeerd. ReDo biedt iedere eigenaar de optie aan dit vastrecht af te kopen voor een periode van 30 jaren tegen betaling van een
eenmalige vergoeding van € 8.920,73 inclusief BTW per 1 oktober 2025.
Artikel 6. Levering aan Eigenaren
6.1
ReDo biedt gedurende de looptijd van deze Exploitatieovereenkomst aan alle Eigenaren in het Gebouw een Leveringsovereenkomst aan voor de Levering van koude en warmte voor
ruimteverwarming en warm tapwater. Op de Leverings-overeenkomst zijn van toepassing
de Algemene Leveringsvoorwaarden van ReDo bijlage 4c. Partijen gaan ervan uit dat de
Leveringsovereenkomst door de Eigenaren niet kan worden opgezegd op de gronden als
vermeld in artikel 3c lid 2 Warmtewet. Het risico ter zake berust bij ReDo als exploitant
van de DEI.
6.2
ReDo heeft een nieuw model van de Leveringsovereenkomst opgesteld gehecht aan deze
overeenkomst als Bijlage 4b dat zij aan huidige en toekomstige eigenaren zal aanbieden.
Partijen komen overeen dat ReDo, behoudens indien zij daartoe verplicht is op grond van
de wet of een overheidsmaatregel, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van VVE in de Leveringsovereenkomst geen wijzigingen zal aanbrengen.”
2.8.
[eisende partijen] heeft ReDo verzocht kortingen toe te passen zoals in de tussen partijen overeengekomen leveringsovereenkomst vermeld. ReDo heeft afwijzend hierop gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partijen] vordert:
I. te verklaren voor recht dat artikelen 5.8, 6.1. en 6.2 uit de exploitatieovereenkomst nietig zijn;
II. te verklaren voor recht dat 360 maandtermijnen van € 24,32 als vastrecht koude dan wel een eenmalige betaling van het bedrag van € 8.920,73 inclusief btw niet door [eisende partijen] aan ReDo verschuldigd is;
III. te verklaren voor recht dat de aan [eisende partijen] verleende kortingen gehandhaafd blijven;
IV. veroordeling van ReDo tot betaling van de kortingsbedragen die ReDo ten onrechte bij [eisende partijen] heeft geïncasseerd, tot op heden begroot op € 370,37;
V. veroordeling van ReDo in de proceskosten;
VI. wettelijke rente over alle gevorderde bedragen.
3.2.
[eisende partijen] legt (samengevat) aan de vorderingen het volgende ten grondslag.
Vorderingen a) en b):
De leveringsovereenkomst bevat volgens [eisende partijen] geen grondslag voor het doorbelasten van het vastrecht koude. Althans, in de overeenkomst is opgenomen dat daarop een korting van 100% wordt verleend. Verder geeft [eisende partijen] aan dat ReDo mondeling heeft verklaard (waarvan een geluidsopname beschikbaar is) dat de kosten voor de werkzaamheden aan de WKO-installatie niet bij de eigenaars van de aangesloten woningen worden doorbelast. Het vastrecht koude zou wel neerkomen op doorbelasting van die kosten.
Volgens [eisende partijen] kan de tussen partijen gesloten leveringsovereenkomst niet worden doorkruist door de exploitatieovereenkomst met de VvE. De exploitatieovereenkomst is strijdig met de leveringsovereenkomst. De leveringsovereenkomst betreft een individuele overeenkomst tussen partijen, terwijl de exploitatieovereenkomst een collectieve betreft waarmee [eisende partijen] niet heeft ingestemd. De kernverbintenissen van ReDo zijn op individuen gericht en niet op de VvE. ReDo levert individuele hoeveelheden warmte en koude aan [eisende partijen] als individuele verbruiker op basis van individuele afspraken en een individuele aansluiting en afleverset. De individuele afspraken gaan vóór de collectieve.
Met de exploitatieovereenkomst worden bovendien afspraken gemaakt over individuele aangelegenheden en niet over de gemeenschap. De VvE heeft niet de eigendom van de WKO-installatie. Het door de VvE genomen besluit hierover is op grond van artikel 2:14 BW Pro nietig, omdat het genomen besluit buiten haar bevoegdheid ligt.
Tot slot zijn de bepalingen in de exploitatieovereenkomst nietig, omdat zij in strijd zijn met diverse artikelen in de Warmtewet.
Vorderingen c) en d):
In de leveringsovereenkomst van 22 april 2023 is afgesproken dat ReDo tot het einde van het contract de kortingen op de tarieven aan [eisende partijen] verleent, die voorheen door Cogas werden gehanteerd. Volgens [eisende partijen] bedraagt de door ReDo niet verrekende korting
€ 370,37.
3.3.
ReDo voert verweer. ReDo concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Niet gebonden aan artikel 5.8 van de exploitatieovereenkomst
4.1.
Partijen zijn (onder meer) in geschil over de vraag of [eisende partijen] gebonden is aan de exploitatieovereenkomst tussen de VvE en ReDo.
4.2.
In artikel 5.8. van deze exploitatieovereenkomst is vermeld, zoals onder de feiten al geciteerd:
“
5.8 Iedere eigenaar betaalt maandelijks een vastrecht koude van € 24,32 per maand
5.8 Iedere eigenaar betaalt maandelijks een vastrecht koude van € 24,32 per maand
gedurende 30 jaren, ingaande op de maand na realisatie van de DEI. Dit bedrag staat 30
jaar vast en zal niet door ReDo worden geïndexeerd. ReDo biedt iedere eigenaar de optie aan dit vastrecht af te kopen voor een periode van 30 jaren tegen betaling van een
eenmalige vergoeding van € 8.920,73 inclusief BTW per 1 oktober 2025.
4.3.
[eisende partijen] is niet akkoord met deze bepaling en stelt dat hij hieraan niet gebonden is. Volgens ReDo maakt dat echter niet uit, omdat [eisende partijen] als lid van VvE gebonden is aan de exploitatieovereenkomst. De kantonrechter kan ReDo hierin niet volgen. De kantonrechter legt dit hierna uit.
4.4.
Artikel 5:126 lid 5 BW Pro luidt:
“De vereniging kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid degezamenlijke(onderstreping kantonrechter) appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen.”
Gezien de wettekst behoeft het geen betoog dat de VvE geen vertegenwoordigingsbevoegdheid toekomt ten aanzien van de appartementseigenaren als individuele personen [1] , zoals hier aan de orde in artikel 5.8 van de exploitatieovereenkomst.
[eisende partijen] is daarom niet verplicht om aan artikel 5.8 te voldoen.
4.5.
Vast staat dat [eisende partijen] en ReDo geen nieuwe leveringsovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [eisende partijen] verplicht is om vastrecht koude - zoals in artikel 5.8 van de exploitatieovereenkomst vermeld – te voldoen.
De “oude” leveringsovereenkomst van 22 april 2023 geldt dus nog, inclusief het door [eisende partijen] zelf opgestelde artikel 11 daarvan Pro (zoals onder de feiten geciteerd). Hoewel ReDo stelt dat [eisende partijen] geen beroep kan doen op de door [eisende partijen] zelf gefabriceerde bepaling van artikel 11, is ter zitting zijdens ReDo verklaard dat ReDo heeft ingestemd met het door [eisende partijen] zelf opgestelde artikel 11. Nu ReDo heeft ingestemd met deze door [eisende partijen] zelf opgestelde bepaling, zijn partijen daaraan gebonden. Er is immers sprake van aanbod en aanvaarding. Dit betekent - in deze stand van zaken - dat artikel 11 van Pro die leveringsovereenkomst (zoals onder de feiten geciteerd) geldig is.
[eisende partijen] is daarmee niet gehouden om vastrecht koude te voldoen. Daarnaast heeft hij op grond van deze bepaling recht op kortingen.
4.6.
Het door ReDo gedane beroep op de anti-discriminatiebepaling gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. De kantonrechter legt dit hierna uit.
4.7.
ReDo heeft aangevoerd dat aan [eisende partijen] korting geven, als enige eigenaar in de drie complexen, een schending van het non-discriminatiebeginsel zoals neergelegd in artikel 2 lid 4 van Pro de Warmtewet oplevert. De overige eigenaren in de drie complexen bevinden zich in een identieke situatie en betalen het vastrecht koude of hebben dit afgekocht. Er is geen grondslag om [eisende partijen] niets te laten betalen, aldus ReDo.
4.8.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat - anders dan ReDo aanvoert - uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat er wel een grondslag is voor het niet betalen van vastrecht koude (te weten: artikel 11 van Pro de leveringsovereenkomst).
4.9.
Het beroep van ReDo op het non-discriminatiebeginsel kan naar het oordeel van de kantonrechter niet slagen, en wel reeds om de reden dat deze bepaling geschreven is ter bescherming van de consument (te weten in dit geval: [eisende partijen] ) en in de gegeven omstandigheden niet door de leverancier in het nadeel van de consument mag worden ingeroepen.
4.10.
Dit alles betekent dat de door [eisende partijen] gevorderde verklaringen voor recht onder II en III toewijsbaar zijn. Gelet op deze uitkomst ziet de kantonrechter niet in welk belang [eisende partijen] heeft bij de door hem gevorderde verklaring voor recht onder I. Deze vordering zal daarom reeds om die reden afgewezen worden.
Hoogte kortingen
4.11.
[eisende partijen] stelt dat hij nog recht heeft op een bedrag van € 370,37 aan door ReDo niet verrekende kortingen. ReDo heeft de juistheid van de door [eisende partijen] gemaakte berekening betwist. De kantonrechter stelt vast dat [eisende partijen] de tarieven van Cogans, die als uitgangspunt zijn genomen voor de door hem gemaakte berekening, niet heeft overgelegd.
De kantonrechter kan daarom, gelet op de betwisting zijdens ReDo, niet vaststellen of de berekening van [eisende partijen] juist is. De kantonrechter zal daarom de vordering afwijzen.
Dit neemt niet weg dat [eisende partijen] recht heeft op de overeengekomen kortingen en partijen aan de hand van de tarieven van Cogans een berekening kunnen maken.
Proceskosten
4.12.
ReDo is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,42
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.124,42
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat 360 maandtermijnen van € 24,32 als vastrecht koude dan wel een eenmalige betaling van het bedrag van € 8.920,73 inclusief btw niet door [eisende partijen] aan ReDo verschuldigd is,
5.2.
verklaart voor recht dat de aan [eisende partijen] verleende kortingen gehandhaafd blijven,
5.3.
veroordeelt ReDo in de proceskosten van € 1.124,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als ReDo niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt ReDo tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.