ECLI:NL:RBLIM:2026:3013

• Datum uitspraak: 1 april 2026
• Publicatiedatum: 31 maart 2026
• Zaaknummer: C/03/320509 / HA ZA 23-329
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Noelmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtbank wijst vordering af voor rioolgebrek, wijst verzakking vloer toe wegens dwaling

De rechtbank Limburg behandelde een civiele zaak over gebreken aan een woning die in 2019 werd gekocht. Eisers stelden dat er sprake was van non-conformiteit en dwaling vanwege een rioolprobleem en een verzakte vloer. De verkoper had in de koopovereenkomst een exoneratieclausule opgenomen en verklaarde nooit in de woning te hebben gewoond.

De rechtbank oordeelde dat het rioolprobleem veroorzaakt werd door verzakking in een oude gresbuis, een normaal risico bij een woning van meer dan 100 jaar oud. De verkoper had het vochtprobleem in de kelder gemeld en de koper had een onderzoeksplicht. Daarom slaagde het beroep op exoneratie en werd de vordering voor het riool afgewezen.

De verzakking van de vloer in de woonkamer werd veroorzaakt doordat de verkoper een betonvloer op een houten dansvloer had gestort zonder vochtscherm, wat houtrot veroorzaakte. Dit gebrek was niet gemeld en de koper had tijdig geklaagd. De rechtbank achtte de verzakking een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is en kende een schadevergoeding van €17.424 toe voor herstel van het verzakte deel.

De vorderingen voor het vervangen van de gehele tegelvloer, schoonmaakkosten en deskundigenkosten werden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing of omdat zij betrekking hadden op het afgewezen rioolgebrek. De buitengerechtelijke kosten en proceskosten werden toegewezen aan de eisers. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Vordering voor verzakking vloer toegewezen met schadevergoeding, vorderingen voor rioolgebrek en overige kosten afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/320509 / HA ZA 23-329

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

1. [eisende partij 1] ,

2.
[eisende partij 2] ,

beiden wonende te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen in enkelvoud te noemen: [eisende partijen] ,

advocaat: mr. S.X.J. Zuidema,

tegen

1. [gedaagde partij 1] ,

2.
[gedaagde partij 2] ,

beiden wonende te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen in enkelvoud te noemen: [gedaagde partijen] ,

advocaat: mr. A. van den Eshoff.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 11,
• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3,
• het formulier B8 (inzending stukken) van [eisende partijen] met productie 12,
• de akte inbreng productie, alsmede houdende vermeerdering van eis van [eisende partijen] met productie 13,
• het formulier B8 (inzending stukken) van [eisende partijen] met productie 14,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 mei 2024,
• de akte uitlaten voortprocederen, alsmede inbreng producties 14 en 15 [de rechtbank zal -indien nodig- deze dubbel genummerderde productie 14 aanduiden als “productie 14 d.d. 28-02-2025”] en houdende nieuwe wijziging van eis van [eisende partijen] ,
• de akte van [gedaagde partijen] ,
• de akte wijziging eis van [eisende partijen] ,
• het proces-verbaal van de voortzetting van de mondelinge behandeling van 9 december 2025, waarbij door beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partijen] heeft op 30 april 2018 een onroerende zaak aan de [adres] geleverd gekregen als woonhuis/café met schuur, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden (hierna ook: de woning, productie 3 [eisende partijen] ). De woning is gebouwd vóór 1920 en was tot aan de levering aan [gedaagde partijen] altijd een café geweest. [gedaagde partijen] heeft de woning vervolgens gedurende een jaar verbouwd. Omdat [gedaagde partijen] tijdens de verbouwing besloot om toch niet in de woning te gaan wonen, heeft hij de woning te koop aangeboden.

2.2.

In de vragenlijst (productie 4 [eisende partijen] ) behorende bij de verkoopbrochure van de woning staat voor zover thans van belang het volgende.

2.2.1.

Bij “18. Gebruik” staat met betrekking tot de vraag “Hoe gebruikt u het huis nu” handgeschreven:

“nooit gebruikt eigenaar” en “woning”

2.2.2.

Bij “21. Vloeren” staat het volgende :

2.2.3.

Bij “29. nadere informatie” staat het volgende:

2.3.

Op 15 augustus 2019 heeft [eisende partijen] de woning bezichtigd. Bij e-mailbericht van diezelfde dag heeft [eisende partijen] het door hem gedane mondelinge bod schriftelijk bevestigd (productie 1 [gedaagde partijen] ). [gedaagde partijen] heeft tijdens de bezichtiging verteld nooit zelf in de woning te hebben gewoond en/of deze te hebben gebruikt. Ook heeft [gedaagde partijen] verteld dat er vocht zichtbaar was in de kelder en dat hij niet wist waar dat vandaan kwam, maar dat hij vermoedde dat het grondwater betrof. In dat verband heeft [gedaagde partijen] gewezen op de dompelpomp die in de kelder stond.

2.4.0.

Op 16 augustus 2019 hebben [eisende partijen] (als koper) en [gedaagde partijen] (als verkoper) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning (productie 1 [eisende partijen] ). De koopsom van de woning bedroeg € 349.000,00.

2.4.1.

In de koopovereenkomst zijn partijen - voor zover thans van belang - het volgende

overeengekomen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Verkoper heeft nooit in de woning gewoond en aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid .

(...)

6.13.

Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat er
vochtdoorslag is in de kelder. (...)”

2.5.

In november 2019 heeft [eisende partijen] de woning nogmaals geïnspecteerd. De ruimte in de kelder was toen - naar eigen zeggen - een stuk droger.

2.6.

De levering van de woning vond plaats op 1 november 2019 (productie 2 [eisende partijen] ).

2.7.

Begin 2020 (volgens [eisende partijen] ), althans in mei 2020 (volgens [gedaagde partijen] ), heeft [eisende partijen] een lekkage aan het riool, verstoppingen en stankoverlast geconstateerd. [gedaagde partijen] is daarop (in mei 2020) komen kijken en heeft het telefoonnummer van een loodgieter aan [eisende partijen] gegeven.

2.8.

Uit de facturen bij het rapport van Eff Eff (productie 6 [eisende partijen] ) blijkt dat [eisende partijen] op 15 mei 2020 en 8 juni 2020 een camera-inspectie door Van der Velden Rioleringsbeheer heeft laten verrichten. Op niet nader geduid moment hebben de buren bij [eisende partijen] geklaagd dat er aan hun zijde vocht uit de buitenmuur kwam.

2.9.

Eind augustus 2020 bleken de klachten niet verholpen, waarop [eisende partijen] de firma Sangers (hierna: Sangers) heeft ingeschakeld. Volgens Sangers deed het probleem zich voor op het stuk grond gelegen voor de woning, zijnde gemeentegrond.

2.10.

[eisende partijen] heeft de gemeente verzocht de rioolaansluiting te controleren. De gemeente constateerde dat het rioolprobleem zich op het perceel van [eisende partijen] bevond.

2.11.

[eisende partijen] heeft daarop [bedrijf 1] ingeschakeld, die op 7 oktober

2020 ter plekke is geweest en constateerde dat de staat van de riolering slecht is, waardoor

er verstoppingen zijn en stankoverlast is.

2.12.

Omdat de problematiek bleef aanhouden heeft [eisende partijen] Eff Eff Bouwpathologie (hierna: Eff Eff) een onderzoek laten doen, welk onderzoek op 5 februari 2021 plaatsvond. De bevindingen van Eff Eff zijn neergelegd in een rapportage van 4 mei 2021 (productie 6 [eisende partijen] ). De kosten van dit onderzoek bedroegen € 1.046,14 (productie 11 [eisende partijen] ).

2.13.

Bij brief van 7 juni 2021 (productie 8 [eisende partijen] ) heeft (de gemachtigde van) [eisende partijen] het rapport d.d. 4 mei 2021 van Eff Eff aan [gedaagde partijen] toegestuurd. In die brief is voorts - voor zover thans van belang - het volgende meegedeeld:

“(...) Cliënten hebben kort na de levering moeten constateren dat er sprake is van een gebrek in/aan de woning. Zij werden immers geconfronteerd met lekkage aan het riool. Een onderzoek van de [firma] wees destijds uit dat zich buiten het pand nog gresleidingen bevonden en dat de aansluiting tussen de pvc-binnenriolering en de gres buitenriolering zonder manchetringen is uitgevoerd. De gresleiding bleek bovendien plaatselijk kapot te zijn. (...)

De deskundige heeft in zijn rapportage uitvoerig de oorzaak van de problematiek beschreven. Bovendien is evident dat de gebreken zijn ontstaan voor de datum koop/levering van de woning én belemmeren de gebreken het normale gebruik van de woning. De totale herstelkosten/schade bedragen €55.313,96 inclusief btw. (...)

Gelet op de gebreken zoals cliënten deze hebben geconstateerd, en de aard en ernst hiervan moet ervan uit worden gegaan dat deze gebreken reeds bestonden ten tijde van de koop/levering. Hetgeen ook uit de rapportage van de deskundige blijkt. Vanwege de aard en ernst van de gebreken is er bovendien sprake van non-conformiteit ex artikel 7:17 BW; de door u geleverde onroerende zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst aangezien de woning niet die eigenschappen bezit die cliënten op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Cliënten mochten verwachten dat de woning die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de afwezigheid niet behoefden te betwijfelen. (...)

Bovendien moet worden aangenomen dat u de gebreken kende althans dat u deze had behoren te kennen. De door cliënten aangetroffen verschijnselen ontstaan niet ineens en u moet hiervan derhalve ook last hebben gehad en u had daarvan dan ook mededeling moeten doen. Door te zwijgen waar spreken plicht was, heeft u derhalve uw mededelingsplicht geschonden waarbij zij opgemerkt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper ('prioriteitsregel'). De tekortkoming (non-conformiteit) is derhalve tevens aan u toe te rekenen, zodat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van uw verbintenis jegens cliënten, waarvoor verwezen zij naar artikel 6:74 ev. BW. (...)

Temeer heeft te gelden dat u heeft gegarandeerd dat de onderhavige onroerende zaak bij levering die eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (als woonhuis) nodig zijn. Deze garantie is expliciet opgenomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst en daarmee uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen en door u verstrekt. Ingevolge deze garantie is de tekortkoming (non-conformiteit) derhalve aan u toe te rekenen en uiteraard dient u de garantie dan ook gestand te doen. (...)

Overigens zij uitdrukkelijk opgemerkt dat er geenszins sprake behoeft te zijn van enige toerekenbaarheid c.q. van enig verwijtbaar handelen uwerzijds. Cliënten kunnen immers de (partiële) ontbinding van de koopovereenkomst inroepen (nu zulks in de onderhavige koopovereenkomst en leveringsakte niet is uitgesloten); ingevolge artikel 6:265 BW heeft immers te gelden dat elke tekortkoming door een partij in de nakoming van zijn verplichtingen (derhalve ook een niet-toerekenbare tekortkoming) de andere partij de bevoegdheid geeft de

overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. (...)

Voorts voeren cliënten nog het volgende aan. Nu u als verkoper in strijd met uw verplichtingen c.q. uw mededelingsplicht ten onrechte geen melding heeft gedaan van de onderhavige gebreken waarvan u op de hoogte was althans had behoren te zijn, ofschoon u wist c.q. behoorde te weten dat een en ander voor cliënten van belang was in het kader van de aankoop van de onroerende zaak, beroepen cliënten zich tevens op dwaling ex

artikel 6:228 lid 1 sub b BW. Zouden zij immers vooraf dan wel ten tijde van het aangaan van de

koopovereenkomst op de hoogte zijn geweest van het onderhavige gebrek, dan hadden zij die overeenkomst niet gesloten althans niet onder dezelfde voorwaarden. (...)

Gelet op het vorenvermelde mag het duidelijk zijn dat u verantwoordelijk en aansprakelijk bent voor het onderhavige gebrek c.q. de (toerekenbare) tekortkoming (non-conformiteit) en dat u derhalve gehouden bent het gebrek te (doen) herstellen dan wel de herstelkosten c.q. de schade aan cliënten te vergoeden. Namens cliënten verzoek en, voor zoveel nodig, sommeer ik u hierdoor dan ook om mij uiterlijk binnen twee weken na heden schriftelijk te bevestigen dat u aansprakelijkheid erkent èn dat u het gebrek voor uw rekening en risico zult (laten) herstellen binnen 4 weken na heden dan wel de herstelkosten/schade ad. €55.313,96 inclusief btw binnen 4 weken na heden aan cliënten zult vergoeden. (...)”

2.14.

Bij brief van 2 juli 2021 (productie 9 [eisende partijen] ) heeft [gedaagde partijen] aan

[eisende partijen] - kort gezegd - laten weten dat in de koopovereenkomst (onder meer) staat dat

[gedaagde partijen] nooit in de woning heeft gewoond en geen enkele aansprakelijkheid

aanvaardt. Ook staat er in de brief dat [gedaagde partijen] aan [eisende partijen] heeft meegedeeld dat er vochtdoorslag in de kelder is. Dit was zichtbaar tijdens de bezichtiging van [eisende partijen] in augustus 2019, reden waarom er ook een dompelpomp zichtbaar in de kelder stond. [gedaagde partijen] heeft toen aangegeven niet te weten wat de oorzaak van dat vocht was, maar dat hij vermoedde dat het grondwater betrof. Ook is toen verteld dat [gedaagde partijen] de woning zelf heeft verbouwd en dat hij er nooit heeft gewoond. Vervolgens heeft [eisende partijen] een bod uitgebracht. [eisende partijen] heeft geen aanleiding gezien zelf nader onderzoek te doen. Negen maanden na de aankoop meldde [eisende partijen] dat hij een rioollucht rook. Uit coulance is [gedaagde partijen] toen nog wezen kijken, maar hij kon geen oorzaak achterhalen. Op een telefonisch contact na volgde tot 7 juni 2021 een radiostilte. [gedaagde partijen] beroept zich primair op de exoneratieclausule van art. 6.3. van de koopovereenkomst en wijst aansprakelijkheid af. Subsidiair betwist [gedaagde partijen] dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Ook heeft [eisende partijen] volgens [gedaagde partijen] zijn klachtplicht verzuimd.

2.15.

Bij brief van 9 augustus 2021 (productie 10 [eisende partijen] ) heeft [eisende partijen] - kort gezegd - aan [gedaagde partijen] laten weten dat [gedaagde partijen] in de koopovereenkomst een woning heeft gegarandeerd die geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde partijen] kan daarom geen geslaagd beroep doen op de exoneratieclausule. De gebreken staan haaks op de door [gedaagde partijen] gedane garanties. Er is een tekortkoming die aan [gedaagde partijen] is toe te rekenen. Er mocht worden verwacht dat [gedaagde partijen] op de hoogte was van de juiste stand van zaken omtrent de toestand van de woning. Ten slotte heeft [eisende partijen] [gedaagde partijen] (nogmaals) gesommeerd aansprakelijkheid te erkennen en dat hij de gebreken zal herstellen dan wel dat hij de schade / herstelkosten van € 55.313,96 incl. btw zal vergoeden, een en ander te verhogen met (expertise)kosten.

2.16.

Eind oktober / begin november 2022 heeft [eisende partijen] een verzakking in de vloer in de praktijkruimte (begane grond) geconstateerd. In dit kader is Eff Eff op 24 november 2022 ter plekke geweest. Op 14 december 2022 is PF Consultancy ter plekke geweest. Het rapport dat PF Consultancy heeft opgesteld is vervat in het rapport van Eff Eff van 13 juni 2023 (p. 19-21). Eff Eff heeft zijn eerste rapportage van 4 mei 2021 aangevuld, hetgeen resulteerde in een definitief rapport gedateerd 13 juni 2023 (pp. 16 tot en met 26 met als bijlage het rapport van 29 maart 2023 van rioolinspectie door ATRO, productie 7 [eisende partijen] ). Eff Eff heeft - kort gezegd - niet kunnen vaststellen dat die andere gebreken

(waaronder scheuren in de muren) verband houden met gebreken aan de riolering, reden waarom die kosten in de onderhavige procedure niet door [eisende partijen] worden gevorderd.

Eff Eff is visueel gebleken dat er sprake is van scheurvorming in een van de vloertegels waarbij een deel van de vloer plaatselijk is verzakt (p. 16). Dit doet zich voor in de hoek linksachter van de woning, waar de pedicurepraktijk van (mevrouw) [eisende partijen] zich bevindt. Het vloerdeel van 2 mm verzakt ten opzichte van de rest van de vloer en er zat een scheur in een van de grootformaat tegels. Om de oorzaak te kunnen achterhalen, is (destructief) vervolgonderzoek nodig. Eff Eff heeft ook een nieuwe begroting van de schade / herstelkosten aan de riolering gemaakt conform het prijspeil van het CBS van 2023. Eff Eff heeft deze kosten op € 61.717,56 incl. btw begroot (p. 25). Daarbij heeft Eff Eff de schade voor de periode dat [eisende partijen] niet in de woning kan verblijven begroot op
€ 2.750,00 en een vergoeding aan [gedaagde partijen] voor ontruimen van de begane grond, poetswerk en weer inruimen begroot op € 1.350,00.

2.17.

Op 13 juni 2023 heeft [eisende partijen] de definitieve versie van de rapportage van Eff Eff aan [gedaagde partijen] doorgestuurd.

2.18.

Op 14 mei 2024 heeft aannemersbedrijf [bedrijf 2] uit [plaats 1] in bijzijn van partijen destructief onderzoek verricht naar de verzakking van de vloer. Eff Eff heeft hiervan een aanvullend rapport opgesteld (productie 13 [eisende partijen] ) en naar aanleiding daarvan de totale herstelkosten op € 75.237,91 begroot.

2.19.

Ter mondelinge behandeling op 22 mei 2024 hebben partijen aangegeven een

regeling te willen beproeven. Mocht dat niet lukken, dan is [eisende partijen] in de

gelegenheid gesteld om bij akte te duiden of en zo ja welke technische onmogelijkheden er zijn waar men tegen op liep in het kader van herstel van de riolering. Vervolgens heeft [gedaagde partijen] de gelegenheid gekregen daarop te reageren alsook op de akte eisvermeerdering van [eisende partijen] van 15 mei 2024.

2.20.

Na de mondelinge behandeling op 22 mei 2024 hebben partijen gezamenlijk rioolinspectiebedrijf [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3]) ingeschakeld. In bijzijn van partijen heeft [bedrijf 3] de riolering ter plekke geïnspecteerd. Gebleken is dat het gebrek aan de riolering zich beperkt tot het toilet in de gang rechts naast de woonkamer en de bijkeuken daarachter. Er kan vanuit de kelder een nieuwe rioleringsbuis worden gelegd door ondergraving vanuit de kelder voor wat betreft het toilet. De wasmachine en de hemelwaterafvoer achter het toilet kunnen naar buiten toe opnieuw worden aangesloten op de bestaande afvoer. Het riool onder de woonkamer en keuken is niet gebrekkig gebleken, althans dat heeft [bedrijf 3] niet kunnen vaststellen.

2.20.1.

Bij e-mailbericht (achter productie 14 d.d. 28-02-2025 [eisende partijen] ) van 15-08-2024 10:00 uur heeft [bedrijf 3] het volgende bericht:

“(...) Er zitten verzakkingen in de liggende gresleidingen aan de hand van deze beelden zeggen wij dat relining geen optie is.

Wij hebben nu 2 opties:

1. Nieuwe inspectie door [bedrijf 3] en deze beelden laten beoordelen door ons relining partij. (kosten TVI

€266,20 incl. btw per uur + €66,55 incl. btw per vervolg kwartier))

2. Vervangen van de huisaansluiting (liggende leiding) van voor tot achter.

Bij optie 2 houdt dit in dat wij in dat we de liggende leiding van voor tot achter dienen te vervangen. (...)”

2.20.2.

Bij e-mailbericht van 26 november 2024 om 06:50 uur (achter productie 14 d.d.

28-02-2025 [eisende partijen] ) heeft [bedrijf 3] een omschrijving van de te verrichten

werkzaamheden gegeven:

“(...)

Wc aansluiting : Ondergraven van wc aansluiting via kelder. Het aansluiten van een nieuw hoogwaardig pvc riool vanuit wc tot aan erfgrens, inclusief hulpstukken.

Wasmachine & hemelwaterafvoer : nieuw gat boren ten behoeve van de wasmachine aansluiting. Aansluiten van wasmachine afvoer en hemelwaterafvoer op bestaande hemelwater afvoer aan zijkant van het huis. (...)”

2.20.3.

[bedrijf 3] heeft bij e-mailbericht van 2 december 2024 om 07:13 uur (achter productie 14 d.d. 28-02-2025 [eisende partijen] ) het volgende laten weten:

“(...) De kosten van de werkzaamheden omschreven in de mail van dinsdag 26-11-2024 om 06:50 zullen naar schatting tussen de €7.500-€10.000 komen te liggen.

Wij zullen de werkzaamheden op regie basis uitvoeren, indien de kosten lager uitvallen zal dit in voordeel van de opdrachtgever zijn.

Indien de kosten hoger als de verwachten schatting komen te liggen zullen wij dit tijdens het werk bespreken en vast leggen per mail. (...)”

2.21.

Naar aanleiding van de bevindingen van Eff Eff met betrekking tot de verzakte vloer heeft [eisende partijen] twee offertes bij de [v.o.f.] (hierna: [v.o.f.] ) opgevraagd. [v.o.f.] heeft de kosten van renovatie van de verzakte vloer begroot op € 17.424,00 incl. btw (productie 15 d.d. 28-02-2025 [eisende partijen] ). De tweede offerte betreft de situatie dat niet meer dezelfde tegels verkrijgbaar zijn, in welk geval alle tegels vervangen dienen te worden van de bestaande woonkamer/keuken en bijkeuken. De kosten van die werkzaamheden heeft [v.o.f.] aanvullend begroot op € 19.444,- incl. btw (productie 15 d.d. 28-02-2025 [eisende partijen] ).

2.22.

Het is partijen niet gelukt het geschil buitengerechtelijk op een minnelijke wijze op te lossen.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partijen] vordert - na vermeerderingen van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. voor recht verklaart dat er sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst;

II. in plaats van vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt;

III. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen de kosten van herstel ([bedrijf 3]) zijnde een bedrag van € 10.000,-, althans zoveel minder als [bedrijf 3] in rekening mocht brengen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen het bedrag van

€ 36.868,- (zijnde € 17.424,- + € 19.444,-), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der eisvermeerdering d.d. 16 mei 2024, tot aan de dag der algehele voldoening;

V. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van

€ 1.370,- (schoonmaak), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Subsidiair

VI. voor recht verklaart dat er sprake is van non-conformiteit en dat de koopovereenkomst per schrijven van 6 juni 2021 is ontbonden dan wel deze alsnog partieel ontbindt;

VII. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen de kosten van herstel ([bedrijf 3]) zijnde een bedrag van € 10.000,-, althans zoveel minder als [bedrijf 3] in rekening mocht brengen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VIII. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen het bedrag van € 36.868,- (zijnde € 17.424,- + € 19.444,-), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der eisvermeerdering d.d. 16 mei 2024, tot aan de dag der algehele voldoening;

IX. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van

€ 1.370,- (schoonmaak), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Meer subsidiair

X. voor recht verklaart dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 1 november 2019, en dat er sprake is van non-conformiteit;

XI. voor recht verklaart dat eisers middels deze dagvaarding rechtsgeldig een omzettingsverklaring ex artikel 6:87 BW hebben uitgebracht wegens blijvend tekortschieten aan de zijde van gedaagden, voor welke tekortkoming gedaagden aansprakelijk zijn voor de geleden en nog te lijden schade;

XII. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen de kosten van herstel ([bedrijf 3]) zijnde een bedrag van € 10.000,-, althans zoveel minder als [bedrijf 3] in rekening mocht brengen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

XIII. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen het bedrag van € 36.868,-

(zijnde € 17.424,- + € 19.444,-), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de

dag der eisvermeerdering d.d. 16 mei 2024, tot aan de dag der algehele voldoening;

XIV. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van

€ 1.370,- (schoonmaak), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

XV. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt

tot het betalen aan eisers van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.717,81 en

de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de datum van verzuim, tot aan de dag der algehele voldoening, zulks binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis;

XVI. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot het betalen aan eisers van de deskundigenkosten ter hoogte van € 1.046,14, binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf de dag der dagvaarding;

XVII. gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten zijnde € 133,-- en indien de gedaagde niet binnen veertien dagen na daartoe in gebreke te zijn gesteld voldoet aan de veroordeling, te vermeerderen met € 93,-- indien vervolgens het vonnis ter executie wordt betekend.

3.2.

[gedaagde partijen] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Na de mondelinge behandeling van 22 april 2024 is gebleken dat er nog twee discussiepunten voor wat betreft door [eisende partijen] gestelde gebreken aan de woning tussen partijen resteren, te weten:

de riolering,

de verzakking van de vloer aan de achterzijde van de woonkamer.

Aan al het overige dat partijen in het kader van de gestelde gebreken hebben opgevoerd, gaat de rechtbank dan ook voorbij.

4.2.

[eisende partijen] heeft bij akte na mondelinge behandeling betoogd dat de situatie en het herstel anders blijken te zijn dan waar in de dagvaarding van is uitgegaan. Dit is de reden geweest voor de voorlaatste eiswijziging. Gezien de laatste akte van [gedaagde partijen] en het feit dat [eisende partijen] niet van hem heeft vernomen dat de tegels nog verkrijgbaar zijn, heeft [eisende partijen] de laatste eiswijziging genomen aldus dat hij betaling van € 36.868,00 (zijnde
€ 17.424,00 + € 19.444,00) vordert waarbij is inbegrepen herstel van de gehele tegelvloer in de woonkamer. Tegen deze eisvermeerdering is geen bezwaar gemaakt door [gedaagde partijen] , zodat de rechtbank deze toestaat.

Riolering

4.3.

[eisende partijen] heeft gesteld dat na inspectie door [bedrijf 3] is gebleken dat het gebrek aan de riolering zich beperkt tot het toilet in de gang rechts naast de woonkamer en de bijkeuken daarachter. Er kan vanuit de kelder een nieuwe rioleringsbuis worden gelegd door ondergraving vanuit de kelder voor wat betreft het toilet. De wasmachine en de

hemelwaterafvoer achter het toilet kunnen naar buiten toe opnieuw worden aangesloten op de bestaande afvoer. Het riool onder de woonkamer en keuken is niet gebrekkig gebleken, althans dat heeft [bedrijf 3] niet kunnen vaststellen. [bedrijf 3] heeft bij e-mailbericht van 2 december 2024 laten weten dat de kosten van de werkzaamheden naar schatting tussen € 7.500,00 tot € 10.000,00 komen te liggen. Het gebrek is het gevolg van de gebrekkige verbouwing door [gedaagde partijen] , omdat hij de riolering van het toilet en de was- en bijkeuken ondeugdelijk heeft aangesloten op het riool. De bepaling in de koopovereenkomst dat [gedaagde partijen] niet in de woning heeft gewoond, ziet niet op een dergelijk gebrek. Volgens [eisende partijen] heeft [gedaagde partijen] erkend dat hij over het gebrek van de toilet is geïnformeerd. [gedaagde partijen] is toen ter plaatste is geweest en heeft het telefoonnummer van een loodgieter gegeven. Daarover is dan ook tijdig geklaagd, aldus [eisende partijen] .

4.4.

[gedaagde partijen] heeft gepersisteerd bij zijn conclusie van antwoord en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling van 22 mei 2024 is verklaard. Hij betwist aansprakelijk te zijn voor de door [eisende partijen] gestelde kostenposten. Kort gezegd heeft [gedaagde partijen] het volgende aangevoerd:

• er is uitdrukkelijk verteld tijdens de bezichtiging dat [gedaagde partijen] nooit in de woning heeft gewoond of deze als zodanig heeft gebruikt;
• er is verteld dat er vocht in de kelder was en dat [gedaagde partijen] niet wist waar dat vandaan kwam, waarbij ook gewezen is op de dompelpomp die in de kelder stond;
• het voorgaande is ook vermeld in de vragenlijst;
• in de koopovereenkomst staat in art. 6.13 uitdrukkelijk dat [gedaagde partijen] aan [eisende partijen] heeft meegedeeld dat er vochtdoorslag in de kelder is.

Dat er water uit de muren van de kelder zou sijpelen, was [gedaagde partijen] niet bekend en daar heeft hij nooit last van gehad in het jaar dat hij eigenaar was. [gedaagde partijen] heeft in die tijd nimmer een verstopte riolering geconstateerd. Volgens [gedaagde partijen] heeft [eisende partijen] pas in mei 2020 stank bemerkt en naar aanleiding daarvan contact opgenomen met hem. Het ging om een rioollucht. [gedaagde partijen] is toen ter plaatste geweest en heeft een telefoonnummer van een loodgieter aan [eisende partijen] gegeven. Daarna heeft [gedaagde partijen] niets meer vernomen, terwijl er meerdere firma’s ter plekke zijn geweest en ook de gemeente was ingeschakeld. In juni 2021 ontving [gedaagde partijen] de brief waarbij hij aansprakelijk is gesteld. Dit terwijl - volgens de eigen stelling van [eisende partijen] - [eisende partijen] al begin 2020 een lekkage in het riool constateerde. Pas anderhalf jaar later heeft [eisende partijen] hierover bij [gedaagde partijen] geklaagd, hetgeen niet binnen bekwame tijd in de zin van art. 7:23 lid 1 BW is. Daarnaast had [eisende partijen] volgens [gedaagde partijen] een eigen onderzoeksplicht om na te gaan of de woning voor normaal gebruik geschikt is: “In de advertentie waarin de woning te koop werd aangeboden staat duidelijk vermeld dat de woning 100 jaar oud is. Juist bij onroerend goed met zoveel jaren op de teller, mag van de koper sneller verwacht worden dat hij zelf onderzoek doet naar de eigenschappen van de woning. Te meer daar het een feit van algemene bekendheid is dat in Nederland de oudere rioolsystemen voornamelijk uit gresbuizen en beton bestaan, waarvan bekend is dat de kwaliteit daarvan na verloop van tijd afneemt. Tegenwoordig is beton en kunststof (PVC) de norm. Bij een dergelijk oud pand hadden [eisende partijen] dus ook een rioolsysteem van gresbuizen kunnen verwachten, met alle bijbehorende mogelijke problematiek. (...) De ouderdom van de woning in samenhang met de mededelingen die [gedaagde partijen] aan [eisende partijen] hebben gedaan én de opname van de specifieke exoneratieclausule waarin [gedaagde partijen] verklaren nimmer in de woning te hebben gewoond en geen enkele aansprakelijkheid te aanvaarden maken juist dat op [eisende partijen] in dit kader een zwaardere actieve onderzoeksplicht rust.” (sub 30-31 cva). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bovendien welbewust een exoneratie overeengekomen, waarin is opgenomen dat [gedaagde partijen] nooit in de woning heeft gewoond en geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt. Dit gebrek dient dan ook voor rekening van [eisende partijen] te komen, aldus [gedaagde partijen] . Ten slotte heeft [gedaagde partijen] aangevoerd dat dit gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Wat betreft dwaling, heeft [gedaagde partijen] aangevoerd dat ook te dien aanzien geldt dat er te laat is geklaagd en de vochtproblematiek ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was. [gedaagde partijen] was nimmer op de hoogte van de gebreken aan de riolering. Het beroep on non-conformiteit moet eveneens stranden omdat [eisende partijen] verzuimd heeft om binnen bekwame tijd te klagen. Hetzelfde geldt voor de (vervangende) schadevergoeding, aldus [gedaagde partijen] .

4.5.

De rechtbank stelt vast dat [eisende partijen] zich heeft gebaseerd op de bevindingen van [bedrijf 3], nu hij een door [bedrijf 3] begroot herstelbedrag van € 10.000,00 vordert.

4.6.

[bedrijf 3] heeft echter niet geconcludeerd dat het probleem in de
aansluiting van de

rioolbuis ligt, zoals [eisende partijen] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, maar dat het probleem komt door een
verzakking in de liggende leiding van de gresbuis (zie rov. 2.20). Ter zitting (9 december 2025) heeft [gedaagde partijen] verklaard niet aan de gresbuizen te hebben gewerkt tijdens de renovatie. Dit heeft [eisende partijen] niet weersproken, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. De constructie van een gresbuizen-riolering betreft een oud systeem, en de aanwezigheid daarvan is niet verwonderlijk - zoals [gedaagde partijen] terecht heeft aangevoerd - bij een woning van meer dan 100 jaar oud. Daarbij komt dat - zoals [gedaagde partijen] eveneens terecht heeft aangevoerd - [gedaagde partijen] tijdens de bezichtiging van de woning door [eisende partijen] heeft gewezen op vocht in de kelder, dat het er nat wordt bij regen en dat [gedaagde partijen] [eisende partijen] toen heeft gewezen op de aanwezigheid van een dompelpomp. In artikel 6.13 van de koopovereenkomst is het vochtprobleem van de kelder nadrukkelijk benoemd. Daarbij heeft [gedaagde partijen] nooit in de woning heeft gewoond of er van gebruik gemaakt, zoals eveneens nadrukkelijk opgenomen in de koopovereenkomst, en heeft hij verklaard dat hij nimmer last te hebben gehad van het riool in het jaar dat hij eigenaar van de woning was. Gelet op al deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het beroep van [gedaagde partijen] op de exoneratie van artikel 6.3. van de koopovereenkomst slaagt. Onder verwijzing naar het vooroverwogene is de rechtbank van oordeel dat het meer subsidiair gevorderde een zelfde lot volgt, nu de non-conformiteit niet ligt in de
aansluiting van de rioolbuis, maar in een
verzakking van een oude gresbuis, nog daargelaten dat niet gebleken is dat hierdoor normaal gebruik van de woning niet mogelijk is.

4.7.

Wat betreft het beroep op dwaling van [eisende partijen] stelt de rechtbank vast dat hij aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd dat de
aansluiting van de rioolbuis niet goed was en dat [gedaagde partijen] daaromtrent onjuist of niet zou hebben meegedeeld. De rechtbank volgt niet in deze stelling, nu - zoals hiervoor overwogen - niet de aansluiting van de rioolbuis het probleem is, maar de
verzakking in de liggende leiding (gresbuis). Reeds hierom kan het beroep op dwaling niet slagen.

4.8.

De vorderingen van [eisende partijen] wat betreft de riolering zullen worden afgewezen.

Verzakking vloer woonkamer

4.9.

[eisende partijen] heeft gesteld dat totdat in aanwezigheid van partijen en Eff Eff de vloer werd opengebroken (in mei 2024) niet duidelijk was waar de verzakking in de vloer aan de achterzijde van de woonkamer vandaan kwam en of die verzakking een gevolg was van enig gebrek. Na het openbreken van de vloer is gebleken dat de verzakking enkel heeft plaatsgevonden in de achterzijde van de woonkamer, waar de dansvloer van het café was. De door [gedaagde partijen] gemaakte betonvloer is op de houten dansvloer van het voormalige café gelegd zonder dat er een afdoende vochtscherm is geplaatst. Hierdoor is het hout gaan rotten met als gevolg dat er een verzakking heeft plaatsgevonden. In eerste instantie heeft [eisende partijen] gesteld dat omdat er een dilatatievoeg is aangebracht die dit deel scheidt van de woonkamer, een oplossing zou kunnen worden gevonden in het enkel slopen van de vloer en vloerverwarming van dat deel tot die dilatatievoeg, echter enkel als dezelfde tegel nog verkrijgbaar is. [eisende partijen] is van mening bij schadeherstel geen genoegen te hoeven nemen met enkel herstel van het verzakte deel als niet dezelfde tegels verkrijgbaar zijn. Er is immers sprake van een grote doorlopende ruimte waar dezelfde tegels aaneengesloten liggen. Zijn die tegels niet meer verkrijgbaar, dan dienen alsnog de tegelvloer en plinten verwijderd te worden en een nieuwe vloer en plinten te worden geplaatst. [eisende partijen] weet niet waar [gedaagde partijen] destijds de tegels heeft gekocht. Omdat [gedaagde partijen] , ondanks daartoe in de gelegenheid gesteld te zijn, niet heeft laten weten waar de tegels destijds zijn gekocht en of deze tegels nog steeds verkrijgbaar zijn, vordert [eisende partijen] de totale kosten van herstel waarbij alle tegels (van de woonkamer, keuken en bijkeuken) moeten worden vervangen. [eisende partijen] heeft hierbij verwezen naar twee offertes (productie 16) van [v.o.f.] :

de kosten van renovatie van de verzakte vloer tot aan de dilatatievoeg zijn begroot op € 17.424,00 incl. btw, en

de aanvullende kosten indien alle tegels vervangen moeten worden van de woonkamer en keuken en bijkeuken zijn begroot op € 19.444,00, derhalve in totaal bedragend € 36.868,00,

een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

Het gebrek is volgens [eisende partijen] het gevolg van de gebrekkige verbouwing door [gedaagde partijen] , reden waarom het beroep van [gedaagde partijen] op artikel 6.3. van de koopovereenkomst niet opgaat. [gedaagde partijen] heeft verzwegen dat onder de betonvloer die hij heeft gestort, nog een houten dansvloer zat. Het betreft een niet zichtbaar gebrek, waarvan de oorzaak pas vlak voor de mondelinge behandeling van 22 april 2024 door alle partijen is vastgesteld. [eisende partijen] heeft hierbij verwezen naar de uitspraak van Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 23 juni 2020, ECLI:GHSHE:2020:1935. Er is in dit geen sprake van benadeling van de bewijspositie, noch is het belang van [gedaagde partijen] geschaad, terwijl van [eisende partijen] bovendien niet verwacht kan worden dat hij de vloer eerder had laten openbreken. Als [gedaagde partijen] wel had medegedeeld, dan zou [gedaagde partijen] niet gedwaald hebben en zou hij de overeenkomst niet op deze manier hebben gesloten, aldus [eisende partijen] .

4.10.

[gedaagde partijen] heeft gepersisteerd bij zijn conclusie van antwoord en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling van 22 mei 2024 is verklaard. Hij betwist aansprakelijk te zijn voor de door [eisende partijen] gestelde kostenposten. De stelling van [eisende partijen] dat de oorzaak van de verzakking pas duidelijk werd toen in aanwezigheid van partijen Eff Eff de vloer openbrak (in mei 2024), is volgens [gedaagde partijen] onjuist. Uit de door [eisende partijen] overgelegde stukken blijkt dat er al eerder bij hem bekend was dat er verzakkingen in de vloer waren, dat experts al eerder de oorzaak hiervan hebben achterhaald en dat [eisende partijen] er bewust voor hebben gekozen om hier geen nader onderzoek naar te doen. [eisende partijen] heeft eind oktober / begin november 2022 al geconstateerd dat er sprake was van verzakkingen van de vloer. Dit blijkt uit punt 32 van de dagvaarding. Het lag dan ook op de weg van [eisende partijen] om hier nader onderzoek naar te doen, maar hiertoe is hij pas in mei 2024 overgegaan. Ook uit het aanvullend rapport van Eff Eff van 15 mei 2024 is af te leiden dat [eisende partijen] al eerder van de verzakkingen op de hoogte was (zie sub 41-42). De klachttermijn is dan ook vanaf november / december 2022 gaan lopen. Vanaf toen had nader onderzoek gedaan kunnen worden. [eisende partijen] kan dan ook niet stellen dat de oorzaak van de verzakking pas in mei 2024 is achterhaald en dat vanaf dat moment de klachttermijn pas begon te lopen. De klachttermijn is beginnen te lopen in november / december 2022 (na het onderzoek van Eff Eff en PF Consultancy) of op zijn laatst in juni 2023 (na het vervolg onderzoek van Eff Eff). [gedaagde partijen] heeft nog opgemerkt dat hij het zeer onwaarschijnlijk vindt dat als er meerdere onderzoeken door experts hebben plaatsgevonden en zij de oorzaak van de verzakking niet hebben kunnen vaststellen, de oorzaak wel heel gemakkelijk door Eff Eff is achterhaald door enkel op twee plekken een stukje van de vloer open te breken. [gedaagde partijen] vraagt zich dan ook af waarom de vloer niet eerder is opengebroken. Weliswaar heeft [eisende partijen] verwezen naar het hiervoor onder rov. 4.9. genoemde arrest, maar dat betreft volgens [gedaagde partijen] geen vergelijkbare casus, omdat het om een niet-consumentenkoop gaat. Bovendien heeft [gedaagde partijen] wél nadeel ondervonden door het late klagen van [eisende partijen] . Meerdere bedrijven hebben immers veel onderzoeken in de woning gedaan, waarbij ze waarschijnlijk ook gaten hebben geboord in de riolering en de vloeren. Dit komt de staat van de riolering en de vloeren niet ten goede. Ook kan [eisende partijen] niet zomaar stellen dat het verloop van 19 maanden (op 7 juni 2021 was de eerste aanschrijving van de gemachtigde van [eisende partijen] ) niets doet met de staat van een riolering. Hetzelfde geldt voor de vloeren die sinds november / december 2022 waarschijnlijk alleen nog maar verder zijn verzakt. Als [gedaagde partijen] hiervan eerder op de hoogte was gebracht, had hij wellicht schadebeperkend kunnen optreden. Bij akte van 28 februari 2025 heeft [eisende partijen] aangegeven dat de herstelkosten van de vloer € 17.242,00 (incl. btw) bedragen als dezelfde tegels nog verkrijgbaar zijn en € 19.444,00 als die tegels niet meer verkrijgbaar zijn. [eisende partijen] had zelf kunnen onderzoeken of de tegels al dan niet nog verkrijgbaar zijn en aldus een exact schadebedrag kunnen vorderen. [eisende partijen] heeft [gedaagde partijen] nimmer gevraagd waar hij de tegels heeft gekocht. [eisende partijen] had zijn vordering beter moeten onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten. Het is niet aan [gedaagde partijen] om aan te tonen of die tegels al dan niet nog verkrijgbaar zijn. Het verschil in het wel of niet verkrijgbaar zijn van de tegels bedraagt € 2.020,00, terwijl [eisende partijen] niet weet of die tegels nog leverbaar zijn. Het is [gedaagde partijen] dus niet duidelijk hoe [eisende partijen] heeft kunnen vaststellen dat het verschil € 2.020,00 is. Evenmin wordt aangeven hoeveel m2 nodig is en wat de geschatte prijs per m2 is. [eisende partijen] heeft twee offertes van [v.o.f.] overgelegd (als de tegels wel en als de tegels niet meer verkrijgbaar zijn). Op de offerte die betrekking heeft op de situatie als de tegels niet meer leverbaar zijn, staan veel werkzaamheden die wel op de andere offerte staan. Hierover geeft [eisende partijen] geen uitleg. [eisende partijen] heeft de hoogte van de vermeende schade niet onderbouwd. [eisende partijen] heeft gesteld dat hij gerechtigd is om een bedrag van € 17.424,00 dan wel
€ 19.444,00 van [gedaagde partijen] te vorderen. Echter, de daadwerkelijke vordering die hij heeft ingesteld jegens [gedaagde partijen] bedraagt € 36.868,00 (zijnde € 17.424,00 plus

€ 19.444,00) dan wel een bedrag van € 17.424,00. [eisende partijen] heeft niet onderbouwd waarom hij van mening is dat hij recht heeft op beide bedragen dan wel de herstelkosten als de tegels nog leverbaar zijn, aldus [gedaagde partijen] . [gedaagde partijen] betwist ten slotte de ingangsdatum van de wettelijke rente.

4.11.

De rechtbank gaat wederom voorbij aan al hetgeen [gedaagde partijen] heeft aangevoerd ter zake de dagvaarding dan wel de akte van 15 mei 2024, nu de vordering van [eisende partijen] , zoals ingesteld bij akte van 2 december 2025, dient te worden beoordeeld.

4.12.

De rechtbank is allereerst van oordeel dat [gedaagde partijen] zich niet op de exoneratie uit de koopovereenkomst met recht kan beroepen. Anders dan bij het gestelde gebrek aan de riolering, is in dit geval sprake van een gebrek dat door een uitvoeringsfout van hemzelf is veroorzaakt. Hij heeft immers de betonvloer op de houten vloer aangebracht zonder daarbij een vochtscherm te plaatsen. Bovendien heeft hij daarover een onvolledige mededeling aan [eisende partijen] gedaan, nu hij heeft medegedeeld en ook in de vragenlijst bij de verkoopbrochure heeft opgenomen dat de vloer een betonvloer betrof. In die omstandigheden is het beroep van [gedaagde partijen] op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.13.

De volgende vraag die betantwoord moet worden, is of [eisende partijen] tijdig heeft geklaagd in zin van artikel 7:23 BW. Weliswaar is juist dat zich een behoorlijke periode bevindt tussen het moment dat [eisende partijen] [gedaagde partijen] voor het eerst heeft aangesproken over de verzakking aan de vloer en het daadwerkelijk achterhalen van de oorzaak van die verzakking, maar desondanks is de rechtbank van oordeel dat [eisende partijen] tijdig heeft geklaagd. De rechtbank betrekt de volgende omstandigheden in dat oordeel. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde partijen]
wist dat er een houten vloer onder het beton lag. Het is immers [gedaagde partijen] geweest die op die houten vloer zelf een betonvloer heeft gelegd. [gedaagde partijen] heeft dit echter niet heeft meegedeeld aan [eisende partijen] . Integendeel, [gedaagde partijen] heeft - zoals hiervoor benoemd - een onvolledige mededeling aan [eisende partijen] gedaan door hem te melden dat de vloer een betonvloer betrof. De rechtbank acht daarnaast voldoende aannemelijk dat - zoals [eisende partijen] heeft gesteld - het rotten van het hout een langzaam proces betreft, hetgeen [gedaagde partijen] onvoldoende heeft weersproken. De rechtbank gaat er om die reden van uit dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dit proces al gaande was, maar dat het zich later en steeds meer openbaarde. Op dat moment, in oktober/november 2022, heeft [eisende partijen] een verzakking geconstateerd en [gedaagde partijen] daarover direct aangeschreven. Vervolgens heeft hij nader onderzoek door Eff Eff laten verrichten, dat uitmondde in het rapport van juni 2023, en nadien destructief onderzoek in mei 2024. De rechtbank kan voorts niet vaststellen dat [gedaagde partijen] daadwerkelijk in zijn bewijspositie is geschaad, of dat hij, nu hij deze vordering nog steeds betwist, schadebeperkend zou hebben opgetreden. Bovendien heeft [gedaagde partijen] ook nimmer zelf aangedrongen op eerder (destructief) onderzoek. Al deze omstandigheden tezamen maken dat de rechtbank tot het oordeel dat [eisende partijen] tijdig heeft geklaagd over de verzakking van de vloer en met voldoende voortvarendheid vervolgens onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak daarvan.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat het verzakken van het achtergelegen deel van de vloer een gebrek betreft, waarvoor [gedaagde partijen] aansprakelijk is. [gedaagde partijen] heeft nagelaten om ook mede te delen dat zich onder de door hem aangelegde betonvloer een houten vloer bevindt zonder dat daartussen vochtscherm is geplaatst. Op grond van artikel 6:228 lid 1 onder b BW had [gedaagde partijen] [eisende partijen] behoren in te lichten. Dat geldt te meer nu [gedaagde partijen] de werkzaamheden aan de vloer zelf heeft verricht.

4.15.

Tussen partijen staat vast dat de daadwerkelijke verzakking ca. 9 m2 bedraagt. De rechtbank is - met [gedaagde partijen] - van oordeel dat de gevorderde extra kosten van
€ 19.444,00 om de gehele woonkamervloer te vervangen buiten proportie zijn, nu niet is aangetoond door [eisende partijen] dat de betreffende tegel of een gelijksoortige tegel niet meer beschikbaar zou zijn. Hoewel er door [eisende partijen] expliciet aan [gedaagde partijen] om nadere informatie over de tegel is verzocht, is het aan [eisende partijen] om eenzelfde (soort) tegel te identificeren. Dat geldt te meer nu niet is gebleken dat het om een bijzondere soort tegel gaat, terwijl [gedaagde partijen] - onweersproken - ter zitting van 9 december 2025 heeft verklaard dat het een gewone bouwmarkttegel betreft. De rechtbank merkt hierbij op dat enig (minimaal) kleurverschil acceptabel is. Ten slotte is evenmin nader onderbouwd dat en waarom het vervangen van de gehele woonkamerbetegeling € 19.444,00 (meer) zou bedragen. Dit deel van het gevorderde zal om die reden worden afgewezen.

4.16.

Gelet op al het voorgaande zal de primair sub I gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst worden toegewezen voor zover het betreft de verzakking van de vloer van 9 m2. De rechtbank zal eveneens (in plaats van vernietiging uitspreken) de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigen (primair sub II gevorderde) en [gedaagde partijen] hoofdelijk veroordelen tot betaling van het bedrag van € 17.424,00 voor herstel van de verzakte 9 m2 (primair gevorderde sub IV). De wettelijke rente hierover zal - als gevorderd - worden toegewezen vanaf 16 mei 2024, zijnde de dag na dagtekening van het rapport van Eff Eff naar aanleiding waarvan het gebrek na destructief onderzoek is komen vast te staan.

Kosten schoonmaak

4.17.

[eisende partijen] heeft € 1.370,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021 (althans de dag der dagvaarding) gevorderd. Dit betreft een vergoeding voor schoonmaakwerk en in- en uitruimen zoals opgenomen in het rapport van Eff Eff (productie 13, laatste pagina, laatste stelpost in de begroting).

4.18.

[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat het gevorderde bedrag is vastgesteld door Eff Eff (productie 13 van de akte van 15 mei 2024) en ziet op een vergoeding aan [eisende partijen] “voor het ontruimen van de begane grond, poetswerk en weer inruimen van de inboedel, gebaseerd op 40 uur + verbruik schoonmaakmiddelen en energiekosten”. Dit bedrag wordt op geen enkele wijze onderbouwd door [eisende partijen] . Het is dan ook niet redelijk van [eisende partijen] om het gehele bedrag te vorderen. Er wordt geen onderbouwing gegeven waarom [eisende partijen] nog

steeds van mening zijn dat zij gerechtigd zijn om dit gehele bedrag te vorderen, aldus [gedaagde partijen] .

4.19.

De rechtbank is van oordeel dat het enkel gaat om 9 m2 dat na herstel dient te worden schoongemaakt, terwijl [eisende partijen] heeft aangegeven dit zelf te zullen schoonmaken. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, valt niet in te zien dat en waarom het schoonmaken zoveel moet kosten, zeker nu het een beperkt vloeroppervlak betreft. Dit deel zal om die reden worden afgewezen.

Kosten deskundige

4.20.

[eisende partijen] heeft een bedrag van € 1.046,14 gevorderd zijnde de kosten van onderzoek dat Eff Eff op 5 februari 2021 (zie rov. 2.12) heeft verricht.

4.21.

[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat [eisende partijen] is verzekerd bij DAS

Rechtsbijstand en dat uit productie 6 behorende bij de dagvaarding blijkt dat DAS Rechtsbijstand de opdrachtgever van het onderzoek is en waarschijnlijk ook de kosten van het onderzoek betaalt. In het rapport van Eff Eff staat dat naast de wederpartij DAS Rechtsbijstand de ‘Juridische adviseur en opdrachtgever’ is. De factuur van Eff Eff staat op

naam van [eisende partijen] , maar bij verzendwijze staat ‘e-mail via DAS’. Daarnaast wordt alle

correspondentie die over het onderzoek gaat ook naar DAS gestuurd. [eisende partijen] heeft enkel de factuur van Eff Eff overgelegd, maar uit niets blijkt dat [eisende partijen] die factuur daadwerkelijk heeft betaald. Volgens [gedaagde partijen] (sub 65-66 en 68) heeft [eisende partijen] “dan ook geen belang bij het instellen van deze vordering, Deze vordering dient dan ook afgewezen te worden.

Immers, door het verhalen van kosten die [eisende partijen] nimmer heeft gemaakt, wordt [eisende partijen]

ongerechtvaardigd verrijkt. Nog los van het feit dat [eisende partijen] geen belang heeft bij het verhalen van de kosten van de deskundige, is het onderzoek en het bijbehorende rapport ondeugdelijk gebleken. [gedaagde partijen] kunnen niet anders dan concluderen dat het feit dat de schade zoveel lager blijkt te zijn komt door een ondeugdelijk advies. [gedaagde partijen] stellen dat ook om deze reden de kosten - als ze daadwerkelijk door [eisende partijen] zijn gemaakt - voor rekening van [eisende partijen] moeten blijven. (...) Er hebben veel onderzoeken door verschillende bedrijven in de woning plaatsgevonden om de oorzaak van de riolering en de verzakking van de vloer te achterhalen. Als het al voor deskundigen moeilijk is om de oorzaak te achterhalen en deze hier veel

onderzoeken voor moet verrichten, hoe kunnen [eisende partijen] dan [gedaagde partijen] verwijten dat ze niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan?”

4.22.

Wat er ook zij van de betwisting van [gedaagde partijen] , de rechtbank stelt vast dat deze kosten enkel zien op onderzoek van het gestelde gebrek aan de riolering. Die vordering, voor zover daarop betrekking hebbend, zal worden afgewezen, zodat dit deel van het gevorderde hetzelfde lot ondergaat. Dit deel van het gevorderde zal dan ook worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.23.

[eisende partijen] vordert € 1.717,81 ter zake buitengerechtelijke kosten.

4.24.

[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat [eisende partijen] niet heeft aangetoond daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten hebben moeten maken. [gedaagde partijen] vermoedt dat deze kosten eveneens door DAS Rechtsbijstand worden gedragen.

4.25.

De rechtbank is van oordeel dat [eisende partijen] voldoende aannemelijk het gemaakt dat deze kosten gemaakt zijn, reden waarom deze kosten zullen worden toegewezen. Het enkele vermoeden van [gedaagde partijen] is onvoldoende om te slagen. Nu [eisende partijen] heeft nagelaten de datum van verzuim te specificeren, zal de rechtbank de gevorderde wettelijke rente hierover toewijzen vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis mocht niet binnen die termijn zijn voldaan.

Proceskosten

4.26.

[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat [eisende partijen] niet heeft aangetoond daadwerkelijk nakosten te zullen moeten maken. [gedaagde partijen] vermoedt dat deze kosten door DAS Rechtsbijstand worden gedragen.

4.27.

De rechtbank is van oordeel dat het vermoeden van [gedaagde partijen] dat de rechtsbijstandverzekering van [eisende partijen] deze kosten dragen onvoldoende is om te slagen.

4.28.

[gedaagde partijen] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

3.870,00

(3 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.478,14

4.29.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere

veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel)

betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst voor wat betreft de verzakking van 9 m2 vloer,

5.2.

spreekt in plaats van vernietiging uit dat de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel worden gewijzigd,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partijen] te betalen het bedrag van € 17.424,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2024 tot aan de dag der algehele voldoening,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisende partijen] te betalen € 1.717,81, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien niet binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis is voldaan,

5.5.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [eisende partijen] begroot op € 5.478,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van hetgeen onder rov. 3.1. en 3.2 staat, uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op1 april 2026.