Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11766939 \ CV EXPL 25-2778
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L.P. Paffen, Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
CISELI B.V.,
te 's-Heerenberg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ciseli,
gemachtigde: mr. D. van Hijkoop.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17
- de conclusie van antwoord met producties A tot en met D
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties A tot en met D
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 13 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij e-mailbericht van 24 juni 2024 deelt Ciseli aan geWOON Vastgoedbeheer, die destijds [eiser] vertegenwoordigde, mee: [1]
“Goede middag [naam]
Zoals net telefonisch besproken gaan we [adres 1] huren.
Met de afspraak Als we onze [klant] Kwijt raken of Stoppen We het Hotel ook per direct kunnen opzeggen.
Als je me hier de goedkeuring voor geeft kunnen we het contract tekenen en opsturen en betalen (…)”
2.2.
Op 25 juni 2024 reageert geWOON Vastgoedbeheer daarop als volgt: [2]
“Onderstaande is akkoord waarbij wij verstaan onder direct opzeggen één maand opzegtermijn.(…)”
2.3.
Vervolgens hebben partijen, Ciseli op 25 juni 2024 en geWOON Vastgoedbeheer zijnde de vertegenwoordiger van [eiser] op 27 juni 2024, de huurovereenkomst ondertekend, op grond waarvan Ciseli met ingang van 1 juli 2024 van [eiser] huurt de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres 1] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 5.000,00 per maand. De woonruimte betreft een leegstaand hotel, dat Ciseli gebruikt voor het kunnen onderbrengen van internationale werknemers.
(…)
- De huurprijs isinclusief/exclusief een bedrag voor gas, elektra & water.
(…)
5.2
Indien één of meerdere van bovenstaande leveringen en diensten niet in de huurprijs is inbegrepen, dient huurder zelf zorg te dragen voor de aanvraag hiervan. Eventuele kosten die verhuurder heeft ten gevolge van nalatigheid door de huurder om deze contracten aan te vragen, mogen door verhuurder in rekening gebracht worden bij huurder.
(…)
Artikel 8: Kosten Pro voor nutsvoorzieningen met een individuele meter
8.1
Huurderzal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde. (…)
Artikel 12: Begin Pro en einde huurovereenkomst
(…)12.3De staat waarin het gehuurde zich bij begin en eind van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren digitaal inspectierapport waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt. (…)”
2.5.
Op 11 september 2024 vond er een controle plaats in het pand aan de [adres 1] door toezichthouders van het ACT! Interventieteam, die namens en met de gemeente bestuurlijke controles uitvoeren. In het daarvan opgemaakte verslag van bevindingen staat voor zover relevant: [4]
“(…) De brandweer heeft zijn bevindingen gedeeld en geconcludeerd dat het pand dusdanig onveilig is, met het oog op de brandveiligheid dat het onwenselijk is om de bewoners in het pand te laten verblijven. Hierop is in overleg met de burgemeester besloten om spoedeisende bestuursdwang toe te passen inhoudende het stilleggen van het gebruik per 12-09-2024 om 17.00 uur. Dit stelt de bewoners in de gelegenheid om hun spullen te verzamelen na hun werk (15.00 uur) (…)”
2.6.
De bewoners (internationale werknemers / arbeidsmigranten) moesten vervolgens binnen één dag elders ondergebracht worden. [eiser] heeft een ander leegstaand pand staande en gelegen aan [adres 2] aangeboden, welk pand Ciseli op 12 september 2024 heeft betrokken en gehuurd van [eiser] . Er is geen nieuwe huurovereenkomst gesloten. Partijen spraken af dat de afspraken uit de huurovereenkomst voor de [adres 1] tussen partijen zouden blijven gelden.
2.7.
Ciseli heeft bij e-mailbericht van 20 november 2024 de huur (per direct) opgezegd wegens het wegvallen van haar opdrachtgever / inlener [klant] . [5]
2.8.
Op 14 januari 2025 heeft er een eindinspectie plaatsgevonden in de panden aan [adres 1] en [adres 2] , waarvan rapporten zijn opgemaakt [6] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Ciseli tot betaling van € 30.014,57, bestaande uit € 27.517,91 aan hoofdsom, € 1.270,72 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten en € 1.225,94 aan vervallen wettelijke handelsrente, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, alsmede betaling van de proceskosten.
3.2.
Ciseli voert verweer. Ciseli concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure (inclusief nakosten), vermeerderd met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gevorderde hoofdsom van € 27.517,91 is opgebouwd uit een bedrag van
€ 10.000,00 aan huurachterstand over de maanden december 2024 en januari 2025,
€ 2.201,29 aan afrekening nutsvoorzieningen ter zake het pand [adres 2] over de periode 12 september 2024 tot en met 16 december 2024, € 7.975,42 aan kosten schoonmaak, oplevering en leegmaken woonruimte aan de [adres 1] en € 7.341,20 aan kosten schoonmaak, oplevering en leegmaken woonruimte aan de [adres 2] .
Huurachterstand
4.2.
Bij e-mailbericht van 20 november 2024 heeft Ciseli de huur opgezegd wegens het verliezen van haar opdrachtgever / inlener. Partijen zijn overeengekomen dat Ciseli in dat geval per direct mocht opzeggen. Niet gebleken is dat Ciseli zich heeft verzet tegen het door geWOON Vastgoedbeheer ontvangen bericht dat onder direct opzeggen verstaan wordt een opzegtermijn van één maand. Dit betekent dat er een opzegtermijn van één maand geldt en dat de opzegging bij e-mailbericht van 20 november 2024 erin resulteert dat de huurovereenkomst per 20 december 2024 is geëindigd. De opzegtermijn loopt niet tot het eerstvolgende betaalmoment, zoals bepaald in artikel 7:271 lid 4 BW Pro. Als dat het geval zou zijn, zouden partijen namelijk niks anders hebben afgesproken dan al in de wet staat. De afspraak zou dan betekenisloos worden. Bij de uitleg van overeenkomsten dient zo’n situatie voorkomen te worden. Om die reden legt de kantonrechter de afspraak van partijen zo uit dat zij hebben bedoeld een opzegtermijn van een maand te hanteren, die op iedere kalenderdag kan ingaan en eindigen en dus niet alleen op een betaalmoment. Ciseli is een deel van de huur over de maand december 2024 nog verschuldigd, zodat dit deel, te weten een bedrag van € 3.225,81 (20/31 × € 5.000,00), wordt toegewezen. De gevorderde huur over de resterende dagen van de maand december 2024 en de hele maand januari 2025 zal worden afgewezen.
Afrekening nutsvoorzieningen
4.3.
In de huurovereenkomst voor de [adres 1] staat dat de huurprijs exclusief elektriciteit, gas en water is en dat huurder zal zorgdragen voor de levering daarvan. Voor het pand staande en gelegen aan [adres 2] is geen afzonderlijke huurovereenkomst gesloten. Partijen hebben gesteld dat de afspraken opgenomen in de huurovereenkomst ter zake het pand aan [adres 1] ook gelden voor het pand aan [adres 2] . Voor zover voor het pand gelegen aan [adres 2] andersluidende afspraken gelden, omdat daar kennelijk de aansluiting op naam van de eigenaar staat, had het op de weg van [eiser] gelegen Ciseli daarover te informeren en afspraken te maken dat de kosten nutsvoorziening achteraf met Ciseli afgerekend zouden worden. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] Ciseli heeft ingelicht over deze beweerdelijk andersluidende afspraak en dat partijen zijn overeengekomen althans dat het voor Ciseli duidelijk was dat deze kosten achteraf met haar afgerekend zouden worden. Ciseli hoefde ook niet te verwachten dat iets anders gold, althans [eiser] kon er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat Ciseli dat uit zichzelf begreep, omdat niet is weersproken dat het de bedoeling van partijen was dat het onderkomen in het pand [adres 2] zeer kortdurend was. Het betrof een tijdelijke noodoplossing. Het vorenstaande brengt mee dat de gevorderde kosten afrekening nutsvoorzieningen dan ook zullen worden afgewezen.
Oplevering
4.4.
Volgens [eiser] is Ciseli toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst door het gehuurde aan [adres 1] en [adres 2] niet in de overeengekomen en in een goede staat op te leveren. Daardoor heeft hij schoonmaak- en opleverkosten gemaakt.
4.5.
Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de teruggave- en opleveringsplicht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de beantwoording van de vraag in welke staat Ciseli het gehuurde heeft teruggegeven, dient onder meer gekeken te worden naar hetgeen is bepaald in artikel 7:224 lid 2 BW Pro in samenhang met de artikelen 7:215 en 7:216 BW. Essentieel is of tussen partijen een beschrijving is opgemaakt die geacht wordt de staat van het gehuurde weer te geven waarin Ciseli dit heeft aanvaard (hierna: begininspectie). In dat geval is Ciseli immers gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin dit volgens de begininspectie is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en (van) hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
4.6.
Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.
Pas ter zitting is desgevraagd namens [eiser] gesteld dat er bij aanvang van de huur wel wat foto’s zijn gemaakt, maar deze zijn niet in het geding gebracht en niet bekend bij Ciseli. De kantonrechter zal [eiser] niet meer de gelegenheid bieden die in het geding te brengen, omdat dat strijd met een goede procesorde zou opleveren.
4.7.
Nu er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang is opgemaakt, wordt ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW Pro verondersteld dat huurder, behoudens tegenbewijs, het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Het ligt daarom op de weg van [eiser] om voldoende gemotiveerd te stellen dat het gehuurde bij de oplevering aan het einde van de huur in rechtens relevante mate in slechtere staat was dan bij aanvang van de huur.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] op dit punt niet aan de op hem rustende stelplicht heeft voldaan. [eiser] heeft in dat verband namelijk slechts verwezen naar de in het geding gebrachte eindinspectierapporten met de daarin opgenomen foto’s. Nog daargelaten dat de eindinspectierapporten niet door Ciseli zijn ondertekend, kunnen deze rapporten en foto’s van het gehuurde ten tijde van de oplevering niet - ook niet als daar bijvoorbeeld schade op is te zien - aantonen dat Ciseli niet correct heeft opgeleverd. De foto’s van het gehuurde ten tijde van de oplevering kunnen niet de oorspronkelijke staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst staven. Met andere woorden die foto’s tonen niet aan dat de status van het gehuurde op het moment van oplevering anders was dan bij aanvang van de huur.
4.8.
Gelet op het vorenstaande acht de kantonrechter geen termen aanwezig om [eiser] tot tegenbewijs toe te laten. Dit leidt tot de conclusie dat, nu niet komt vast te staan dat Ciseli de woningen niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd, de vorderingen tot vergoeding van de schoonmaak- en opleverkosten moeten worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.9.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Nu een groot deel van de hoofdsom wordt afgewezen, zullen de buitengerechtelijke kosten worden toegewezen tot het wettelijke tarief berekend over de toe te wijzen hoofdsom van € 3.225,81, te weten een bedrag van € 541,57 inclusief btw.
Wettelijke handelsrente
4.10.
Wettelijke rente over reeds verschenen wettelijke rente is pas verschuldigd na verloop van een jaar. Nu niet is gesteld of gebleken dat de thans gevorderde rente (of welk deel daarvan) reeds over een vol jaar verschuldigd is, is de gevorderde rente over de reeds verschenen rente niet toewijsbaar.
4.11.
De gevorderde (vervallen en lopende) wettelijke handelsrente over de hierna toe te wijzen huurachterstand zal op de hierna onder de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
4.12.
Buitengerechtelijke kosten zijn een vorm van vermogensschade (artikel 6:96 sub c BW Pro). Omdat de wettelijke handelsrente-regeling van artikel 6:119a BW niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen, is alleen de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro toewijsbaar. De rente gaat lopen vanaf het moment dat de betreffende schade is geleden. Bij een vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten is dit het moment waarop deze kosten door de schuldeiser zijn betaald. Nu [eiser] niet heeft gesteld op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk zijn betaald, zal de kantonrechter de rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.
Proceskosten
4.13.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Ciseli om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.767,38, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over
€ 3.225,81 vanaf het moment van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 541,57 vanaf 19 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.