Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11947815 \ CV EXPL 25-4467
Vonnis van 25 maart 2026
in de zaak van
STICHTING WONEN LIMBURG,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Limburg,
gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. J. van de Wiel.
De zaak in het kort
Wonen Limburg vordert betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [huurder] heeft aangevoerd dat zijn belangen om in het gehuurde te kunnen blijven wonen zwaarder wegen dan de belangen van Wonen Limburg en heeft verzocht de ontbinding en ontruiming af te wijzen. De kantonrechter veroordeelt [huurder] om de huurachterstand te betalen en wijst, na een afweging van alle omstandigheden, ook de gevorderde ontbinding en ontruiming toe. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat die zijn gebaseerd op een beding in de algemene voorwaarden dat vanwege het oneerlijke karakter daarvan worden vernietigd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 13 februari 2026 met productie(s) van [huurder]
- het bericht van 20 februari 2026 met productie(s) van Wonen Limburg
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wonen Limburg verhuurt met ingang van 23 mei 2016 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 673,10 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
[huurder] heeft (een deel van) de huur niet betaald.
2.3.
Wonen Limburg heeft [huurder] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [huurder] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. Wonen Limburg heeft [huurder] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Limburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.496,55 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Wonen Limburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Wonen Limburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] voert aan dat de hoogte van de huurachterstand niet klopt. Verder klaagt [huurder] over problemen met de elektriciteitsvoorziening in zijn woning en de leefomgeving in en rondom het complex waar hij woont. [huurder] wordt bijgestaan door het FACT-team van Mondriaan en er is ook een zorgmachtiging aangevraagd. Als [huurder] op dit moment op straat komt te staan, komt dat zijn situatie niet ten goede.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[huurder] moet de huurachterstand betalen
4.1.
[huurder] heeft aangevoerd dat het recente overzicht van Wonen Limburg niet klopt. Hij heeft de huur van februari 2026 wel betaald en ook nog een extra bedrag van € 100,00. Het gevorderde bedrag aan achterstand die door Wonen Limburg is berekend tot en met oktober 2025 is door hem niet betwist. Dat die achterstand € 2.496,10 bedraagt staat dan ook vast. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
4.2.
[huurder] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen, zoals gevorderd vanaf de datum waarop de dagvaarding is betekend.
Het incassokostenbeding wordt vernietigd en [huurder] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
4.3.
Wonen Limburg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding in artikel 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [huurder] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Het beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (meer specifiek artikel 6:96 leden Pro 5 en 6 en het Besluit) die zonder dit beding (dwingend) zou gelden. Het beding is daarom onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Wonen Limburg kan in dat geval geen aanspraak meer maken op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. Dat volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
4.4.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat Wonen Limburg heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
De huurovereenkomst wordt ontbonden en [huurder] moet de woning ontruimen, ondanks de persoonlijke omstandigheden van [huurder]
4.5.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [2]
4.6.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 3,5 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand in ieder geval 5,5 maanden, en mogelijk 6,5 maanden [3] .
De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De door [huurder] aangevoerde omstandigheden maken dat oordeel niet anders. De kantonrechter zal die omstandigheden hieronder bespreken.
4.6.1.
[huurder] heeft aangevoerd dat er problemen zijn met de elektriciteitsvoorziening in zijn woning. Hij denkt dat er elektriciteit wordt afgetapt (lekstroom). Wonen Limburg heeft erkend dat [huurder] in het verleden klachten heeft geuit over “lekstroom”, maar daarop is geacteerd door Wonen Limburg. [huurder] was vervolgens niet bereikbaar voor de reparateur. Ook heeft Wonen Limburg aan [huurder] laten weten dat zijn elektriciteitsgebruik normaal is voor een eenpersoonshuishouden en heeft zij [huurder] geadviseerd om contact op te nemen met Essent of Enexis. [huurder] heeft in deze procedure verder niet onderbouwd dat de door hem ervaren problemen met de elektriciteit het gevolg zijn van een gebrek in het gehuurde waarvoor Wonen Limburg verantwoordelijk is.
4.6.2.
[huurder] heeft klachten over de leefbaarheid in en rondom het complex waar hij woont. De medewerker leefbaarheid van Wonen Limburg heeft hierover contact gehad met [huurder] en kennelijk worden klachten over de leefomgeving wel serieus genomen. Er zijn camera’s geplaatst en er is contact met de gemeente over de aanpak van de vervuiling rondom het complex. Voor zover [huurder] bedoelt dat hij de huur mag opschorten wegens de door hem ervaren klachten, wordt dit verweer verworpen. [huurder] heeft daarvoor onvoldoende concreet gemaakt dat deze klachten kwalificeren als gebreken waarvoor Wonen Limburg verantwoordelijk is en al helemaal niet dat die een opschorting van 5,5 maand huur rechtvaardigen.
4.6.3.
Dat [huurder] kampt met psychische problematiek is voldoende komen vast te staan. Dat op zichzelf staat echter niet in de weg aan ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is immers een omstandigheid die buiten de risicosfeer van Wonen Limburg ligt. Bovendien heeft Wonen Limburg ook aannemelijk gemaakt dat (al dan niet als gevolg van deze problematiek) [huurder] zich niet als goed huurder gedraagt. Hij trekt immers het intercomsysteem steeds los, kennelijk omdat hij denkt dat dit gebruikt wordt om hem af te luisteren. Ook heeft Wonen Limburg voldoende aannemelijk gemaakt dat [huurder] op 16 oktober 2025 in de buurtwinkel van Wonen Limburg medewerkers van Wonen Limburg heeft uitgescholden en bedreigd en een medewerker heeft geduwd. [huurder] is ervan overtuigd dat hij wel netjes de huur betaalt, terwijl dat evident niet zo is, [huurder] vindt niet dat hij medewerkers van Wonen Limburg heeft bedreigd, terwijl die dat wel ervaren en [huurder] vindt dat hij last heeft zijn omgeving, terwijl Wonen Limburg aanvoert dat de omgeving van [huurder] last heeft van [huurder] . De begeleider van [huurder] heeft op de mondelinge behandeling uitgelegd dat [huurder] een “andere interpretatie van waarnemingen” heeft dan andere mensen en dat dat mede de reden is geweest dat een zorgmachtiging is aangevraagd. Nu deze zorgmachtiging nog niet is verleend en er kennelijk geen voornemens zijn om beschermingsbewind aan te vragen, kan niet worden geoordeeld dat er momenteel sprake is een stabiele situatie. Het is duidelijk dat [huurder] groot belang heeft bij afwijzing van de vorderingen, zowel om zijn woonruimte te behouden, als om de hulpverlening niet te schaden. Hier staat echter tegenover dat een verhuurder een zo grote betalingsachterstand, die alleen maar oploopt, in beginsel niet hoeft te dulden. Dat klemt temeer nu niet is gesteld of gebleken dat er concreet zicht bestaat op een inlopen van die schuld. [huurder] heeft weliswaar op de mondelinge behandeling gesteld dat hij een krediet heeft gekregen om de huurachterstand deels mee te betalen en ook een teruggave van de belastingdienst verwacht, maar deze stellingen zijn door hem in het geheel niet met bewijsstukken onderbouwd.
4.6.4.
Een afweging van alle omstandigheden van het geval leidt dan ook tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het voorgaande zal worden toegewezen.
4.7.
[huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
4.8.
Wonen Limburg wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 673,10, te rekenen vanaf de maand november 2025 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
4.9.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Limburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.309,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,
5.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Wonen Limburg zijn, en de sleutels af te geven aan Wonen Limburg,
5.3.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan Wonen Limburg:
- € 2.496,10 aan achterstallige huur tot en met oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2025 tot de dag van voldoening,
- € 673,10 per maand vanaf november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.309,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.