Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/347031 / KG ZA 25-436
Vonnis in kort geding van 13 februari 2026
in de zaak van
1.[persoon 1] ,
te [plaats] ,
2.
[persoon 2],
2.
[persoon 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. M. Smit,
tegen
[persoon 3],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. D.G.A. Rossi.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 19,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 8,
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarbij de zaak op verzoek van partijen vier weken is aangehouden om te proberen een minnelijke regeling te treffen,
- de pleitnota van [partij A] ,
- het bericht van mr. Smit waarin namens [partij A] wordt verzocht om vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
[partij A] en [partij B] zijn buren. De percelen van partijen grenzen direct aan elkaar. Deze werden in het verleden gescheiden door een scheidsmuur.
2.2.
[partij A] zijn medio 2023 gestart met het realiseren van een aanbouw aan de achterzijde van hun woning. Daartoe is de scheidsmuur verwijderd.
2.3.
De buitenmuur van de aanbouw heeft sinds het realiseren van die aanbouw als scheidsmuur tussen de percelen van partijen gediend. De percelen van partijen zijn voor het overige afgescheiden door een door [partij A] in het verlengde daarvan gebouwde stenen scheidsmuur. [1]
2.4.
[partij A] hebben in het voorjaar van 2024 ontdekt dat zich vochtproblemen voordeden in hun aanbouw. [partij B] heeft op hun verzoek toestemming verleend om van zijn perceel gebruik te maken om de vochtproblemen te bestrijden. Er zijn vervolgens medio 2024 werkzaamheden verricht aan de buitenmuur van de aanbouw van [partij A] door (werknemers van) een door [partij A] ingeschakelde aannemer.
2.5.
De uitgevoerde werkzaamheden ter bestrijding van de vochtproblemen zijn echter niet afdoende gebleken. [partij A] hebben [partij B] daarom medio 2025 weer verzocht om hen toestemming te geven tot het betreden van zijn perceel door de door hen ingeschakelde aannemer om hen in staat te stellen de benodigde werkzaamheden uit te voeren.
2.6.
[partij B] heeft hierop aangegeven alleen toestemming te verlenen onder bepaalde voorwaarden. [partij A] hebben zich verzet tegen een deel van de door [partij B] gestelde voorwaarden. Partijen hebben hier in de tweede helft van 2025 uitgebreid over gecorrespondeerd. De correspondentie tussen partijen heeft niet geleid tot het verlenen van toestemming door [partij B] .
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vorderen, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] te veroordelen:
I. om te gedogen dat [partij A] , en de door hen ingeschakelde aannemer en zijn werknemers, gebruik maken zijn perceel in de periode maart tot en met september 2026 ter uitvoering van werkzaamheden ten behoeve van de uitvoering van de benodigde werkzaamheden aan de aanbouw van [partij A] ,
II. om voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden alle daarvoor noodzakelijke voorbereidende werkzaamheden uit te voeren,
III. tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[partij B] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[partij B] vordert, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [partij A] te veroordelen:
I. tot betaling van € 5.000,- aan schadevergoeding (heropbouw muur),
II. tot betaling van € 600,- aan schadevergoeding (vernieling beplanting),
III. in de kosten van deze procedure.
3.5.
[partij A] voeren verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Het spoedeisend belang
4.1.
Door [partij A] is voldoende aannemelijk gemaakt dat zich in hun aanbouw vochtproblematiek voordoet, die noopt tot het uitvoeren van werkzaamheden, en dat de problematiek met het verstrijken van de tijd erger zal worden, terwijl [partij B] weigerachtig blijft om het tijdelijk gebruik van zijn perceel toe te staan. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
4.2.
[partij A] leggen aan hun vorderingen art. 5:56 van Pro het Burgerlijk Wetboek ten grondslag (het zogenaamde ‘ladderrecht’). [partij B] is volgens hen op grond van dit artikel gehouden om hen toe te staan voor het verrichten van werkzaamheden aan hun aanbouw van zijn perceel gebruik te maken. Zij vorderen in dat verband I) dat [partij B] hen tijdelijk gebruik laat maken van zijn perceel en II) dat [partij B] voorbereidende werkzaamheden op zijn perceel verricht.
Het tijdelijk gebruik van het perceel van [partij B] (het onder I gevorderde)
4.3.
Het tijdelijke gebruik van het perceel van [partij B] wordt gevorderd om (de aannemer van) [partij A] in staat te stellen om een geul (zo diep als de fundering van de aanbouw) te graven en waterafstotende coating aan te brengen aan de buitenzijde van de fundering van de aanbouw van [partij A] De geul zal worden gegraven in de grond van [partij B] , direct langs de buitenmuur van [partij A] , en zal een maximale lengte hebben van 6,5 meter. [2] Na voltooiing van de werkzaamheden zal de grond worden teruggestort en zullen de terrastegels worden teruggeplaatst. De werkzaamheden zullen volgens [partij A] maximaal een week in beslag nemen, mits het niet regent.
4.4.
[partij B] weigert toestemming te verlenen voor het uitoefenen van het ladderrecht door [partij A] , tenzij door [partij A] wordt voldaan aan de volgende voorwaarden [3] :
1) een toezegging voorafgaand aan de werkzaamheden, dat eventuele schade door het aanbrengen van de coating aan de fundering van de aanbouw door [partij A] wordt vergoed,
2) de ontvangst van een concrete planning van de uit te voeren werkzaamheden, waaruit blijkt welke werkzaamheden door welk bedrijf zullen worden uitgevoerd en binnen welk tijdsbestek deze naar verwachting zullen worden uitgevoerd,
3) schadeloosstelling voor de reeds (in het verleden) geleden schade, waarbij wordt gedoeld op de schade die het gevolg is van het verwijderen van de vroegere muur en het vernielen van beplanting,
4) dat de werkzaamheden niet in de zomermaanden zullen plaatsvinden en niet meer dan twee weken in beslag nemen.
4.5.
In beginsel heeft [partij B] te dulden dat [partij A] gebruik maken van het ladderrecht, tenzij er gewichtige redenen zijn om dit te weigeren. Binnen het bereik van art. 5:56 BW Pro dient dus niet alleen oog te zijn voor de belangen van degene die het ladderrecht wenst uit te oefenen maar ook voor degene die de uitoefening daarvan heeft te dulden. Er zal daarom een afweging van de verschillende belangen dienen plaats te vinden.
4.6.
Niet in geschil is dat de voorgenomen werkzaamheden door (de aannemer van) [partij A] niet kunnen worden uitgevoerd zonder toegang tot het naburige erf van [partij B] . Volgens [partij A] weigert [partij B] op oneigenlijke wijze de uitoefening van het ladderrecht door [partij A] door daaraan voorwaarden te verbinden die (deels) niet onder het bereik van art. 5:56 BW Pro vallen. [partij B] voert aan dat de door hem gestelde voorwaarden begrijpelijk zijn, mede gelet op ervaringen uit het verleden met de door [partij A] ingeschakelde aannemer. [4] De voorzieningenrechter zal deze voorwaarden hierna verder bespreken.
4.6.1.
De voorwaarde onder 2) ziet op de gehoudenheid van [partij A] , die van het perceel van [partij B] gebruik willen maken, tot behoorlijke kennisgeving aan [partij A] en volgt als zodanig reeds uit de wet. Die gehoudenheid wordt door [partij A] ook niet bestreden en de bereidheid om hier gehoor aan te geven is bij [partij A] aanwezig. In dat verband is reeds bekend dat de verwachting is dat de werkzaamheden maximaal een week in beslag zullen nemen, mits het in de betreffende periode niet regent. Deze voorwaarde staat dus niet in de weg aan het beroep van [partij A] op het ladderrecht.
4.6.2.
Verder hebben [partij A] ter zitting aangegeven dat zij dit, zodra er een conrete(re) planning is met [partij B] zullen delen. De intentie is volgens [partij A] bovendien dat de werkzaamheden plaatsvinden in de periode maart-juni 2026 [5] , hetgeen tegemoetkomt aan de voorwaarde onder 4) van [partij B] dat de werkzaamheden niet plaatsvinden in de zomerperiode.
4.6.3.
Met [partij A] is de voorzieningenrechter van oordeel dat de voorwaarde onder 3), die betrekking heeft op gestelde schade gerelateerd aan een voorval uit het verleden binnen het huidige beoordelingskader/bereik van art. 5:56 BW Pro geen rol kan spelen. Het gaat bovendien niet aan om de vergoeding van gestelde schade uit het verleden als pressiemiddel bij het weigeren van de uitoefening van het ladderrecht, dat nu ter beoordeling voorligt, te gebruiken.
4.6.4.
Daar waar het een direct aan de uit te voeren werkzaamheden gerelateerde schadeloosstelling betreft – waar voorwaarde 1) deels op ziet - hebben [partij A] meermaals kenbaar gemaakt dat zij daartoe bereid zijn en art. 5:56 BW Pro schrijft dit bovendien ook voor. De voorzieningenrechter is het met [partij A] eens dat het te ver voert om als voorwaarde te stellen dat [partij A] aan [partij B] gehouden zijn een vergoeding te betalen op basis van de enkele mededeling van [partij B] dat er een schade tot dat bedrag is geleden. Een dergelijke ongeclausuleerde toezegging kan van hen niet worden gevergd.
Met voorwaarde 1) vraagt [partij B] echter ook aandacht voor zijn vrees dat de wijze van bestrijding van de waterproblematiek die zich op het perceel van [partij A] voordoet, zou kunnen betekenen dat de vochtoverlast zich verplaatst naar zijn perceel. Naar de voorzieningenrechter begrijpt beroept [partij B] zich in dit verband op de uitzondering die art. 5:56 BW Pro maakt indien sprake is van gewichtige redenen om het ladderrecht te weigeren. [partij B] licht toe dat de waterdruk op zijn perceel zal toenemen door het water dat door de aan te brengen coating wordt geweerd van de aanbouw van [partij A] Dit tenzij er een deugdelijke drainage wordt aangebracht die dit water afvoert, waarin door [partij A] volgens [partij B] niet is voorzien. [partij B] vreest dat hierdoor mogelijk de fundering van zijn woning wordt aangetast [6] . [partij B] voert in dat kader verder aan dat [partij A] niet zijn ingegaan op zijn verzoek om de door hen ingeschakelde vochtexpert te raadplegen en aan die expert de vraag voor te leggen welke gevolgen het doorvoeren van de plannen om de fundering van hun aanbouw te coaten (mogelijk) zou hebben voor zijn perceel. De gevolgen voor zijn perceel van de nu voorgenomen (uitvoering van) de herstelwerkzaamheden blijven daarom volgens [partij A] onduidelijk en zorgwekkend. In dit kader is van belang dat tussen partijen vast staat dat het op de plek waar partijen wonen ook in het algemeen sprake is van drassige grond, zodat aannemelijk is dat de percelen extra gevoelig zijn voor aanvullende watertoevoer.
Gelet op het voorgaande heeft [partij B] voldoende aannemelijk gemaakt dat er mogelijk een gewichtige reden bestaat om het ladderrecht te weigeren. Hij heeft immers niet volstaan met het uiten van een algemeen geformuleerde of ongefundeerde vrees maar concreet aangegeven dat en waarom de geplande uitvoering van de werkzaamheden mogelijk leidt tot schade aan zijn perceel of eigendommen en een alternatief benoemd (een drainage). Dit is niet weerlegd door [partij A] die in dit verband ter zitting enkel hebben gemeld op dit gebied leken te zijn. De afweging van de belangen van de beide buren die in het kader van art. 5:56 BW Pro gemaakt dient te worden, valt daarom in dit kort geding in het voordeel van [partij B] uit. De onder I gevorderde veroordeling van [partij B] tot het gedogen van de uitoefening van het ladderrecht door [partij A] dient dan ook te worden afgewezen. Het kader van dit kort geding leent zich immers niet voor nader onderzoek, zoals het inwinnen van advies van een deskundige. Er zal daarom moeten worden beslist op grond van de informatie die thans voorhanden is.
Voorbereidende werkzaamheden (het onder II gevorderde)
4.7.
[partij A] vorderen dat [partij B] , voorafgaand aan de, op zijn terrein ten behoeve van hun aanbouw uit te voeren werkzaamheden, de navolgende voorbereidende werkzaamheden uitvoert. Het betreft a) het tijdelijk verwijderen van de, op de buitenmuur van de aanbouw gemonteerde, luifel, b) het tijdelijk verwijderen van de aangrenzende terrastegel(s) en het tijdelijk verwijderen van de bloembak. Voor zover [partij B] dit niet zelf kan bewerkstelligen, wijzen [partij A] op de mogelijkheid dat [partij B] daartoe een derde inschakelt en de kosten hiervan op hen verhaalt.
4.8.
Volgens [partij B] vallen deze voorbereidende werkzaamheden niet onder de reikwijdte van art. 5:56 BW Pro. Zijn fysieke conditie laat bovendien niet toe dat hij die werkzaamheden zelf uitvoert. [partij B] doet daarom een beroep op overmacht en de eisen van redelijkheid en billijkheid.
4.9.
Onduidelijk is waar [partij A] hun standpunt over de gehoudenheid van [partij B] tot het uitvoeren van voorbereidende werkzaamheden op zijn perceel op baseren. Los van de vraag of [partij B] op grond van art. 5:56 BW Pro, of anderszins, gehouden is tot het uitvoeren van voorbereidende werkzaamheden op zijn perceel, heeft echter het navolgende te gelden. Omdat het gevorderde gebod tot het dulden van de uitoefening van het ladderrecht door [partij A] , gelet op het voorgaande, zal worden geweigerd, hebben [partij A] geen belang meer bij het onder II gevorderde. Ook het onder II gevorderde zal daarom worden afgewezen.
in reconventie
Geldvordering in kort geding - het spoedeisende belang
4.10.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.11.
[partij B] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [partij A] door het in 2023, zonder zijn toestemming, slopen van de toenmalige scheidsmuur onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld. Hij was immers eigenaar, dan wel op zijn minst mede-eigenaar, van die oude scheidsmuur en dus is inbreuk gemaakt op zijn (mede-)eigendomsrecht. [partij B] begroot de schade (van heropbouw) die hij als gevolg daarvan heeft geleden op € 5.000,-. [partij B] stelt verder dat door [partij A] ingeschakelde werklieden bij het slopen van de oude scheidsmuur bovendien een groot deel van de planten in de tuin van [partij B] hebben beschadigd/vernield [7] , hetgeen volgens [partij B] ook een onrechtmatige daad oplevert, met een schadepost van € 600,- tot gevolg.
4.12.
[partij A] betwisten dat [partij B] een spoedeisend belang heeft bij de door onder I en II ingestelde geldvorderingen. [partij A] betwisten verder (inhoudelijk) dat [partij B] als gevolg van de verwijdering van de oude scheidsmuur schade heeft geleden. Zij hebben immers, in het verlengde van de aanbouw waarvan de buitenmuur als erfafscheiding dient, op eigen kosten [8] , een nieuwe stenen muur gerealiseerd. Waar het de beplanting betreft heeft [partij B] volgens [partij A] niet aannemelijk gemaakt dàt er schade is geleden, ten bedrage van de gestelde omvang, die valt toe te rekenen aan hen in plaats van de aannemer. [9]
4.13.
[partij B] heeft op geen enkele wijze concreet onderbouwd dat ter zake van de onder I en II gevorderde schadevergoeding uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. [10] De voorzieningenrechter ziet zonder enige onderbouwing (althans het begin van enige onderbouwing) aangaande de onverwijlde spoed niet in dat [partij B] een spoedeisend belang heeft bij de door hem ingestelde geldvorderingen. Er moeten (bijzondere) feiten en omstandigheden worden gesteld, en bij gemotiveerde betwisting voldoende aannemelijk worden gemaakt, die tot de conclusie leiden dat een oordeel in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dat is niet gebeurd. Een en ander nog los van het feit dat over het daadwerkelijke bestaan en de omvang van de schade nog veel onduidelijkheid bestaat en dat [partij B] voor wat betreft de beschadigde planten ten onrechte lijkt uit te gaan van een risicoaansprakelijkheid van [partij A] voor hun aannemer. De vorderingen van [partij B] zullen daarom worden afgewezen.
in conventie en reconventie
De proceskosten
4.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
in reconventie
5.2.
wijst de vorderingen af.
in conventie en reconventie
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2026.