Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Pachtkamer
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11738980 \ CV EXPL 25-2706
Vonnis van 4 februari 2026
in de zaak van
[eisende partij] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: A.A.T. Stoffels,
tegen
[gedaagde partij] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. R. Ligtvoet.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 2 december 2025 met productie(s) van [gedaagde partij]
- het bericht van 8 december 2025 met productie(s) van [gedaagde partij]
- de mondelinge behandeling van 10 december 2025
- de pleitnota van [eisende partij] .
- het bericht van 8 december 2025 met productie(s) van [gedaagde partij]
- de mondelinge behandeling van 10 december 2025
- de pleitnota van [eisende partij] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] is eigenaresse van de champignonkwekerij gelegen aan de [adres] . Per 1 juli 2017 heeft zij deze kwekerij tegen betaling in gebruik gegeven aan [gedaagde partij] .
2.2.
Hieraan voorafgaand heeft [eisende partij] deze kwekerij zelf in gebruik gehad tot aan haar faillissement. Vervolgens heeft de kwekerij enige tijd leeg gestaan. Daarna is deze door [eisende partij] in gebruik gegeven aan [bedrijf 1] . [bedrijf 1] heeft de kwekerij gebruikt voor de opslag van champost. [1]
2.3.
Nog tijdens het gebruik door [bedrijf 1] is [gedaagde partij] begonnen delen van de kwekerij te gebruiken. [gedaagde partij] was doende elders een nieuwe kwekerij te bouwen maar in afwachting van de voltooiing daarvan had zij al behoefte aan extra productiecapaciteit. Per 1 juli 2017 is zij de enige gebruiker.
2.4.
Partijen hebben hun rechtsverhouding gepoogd neer te leggen in een concept huurovereenkomst bedrijfsruimte. Hierin hebben zij ten aanzien van de duur van de overeenkomst opgenomen dat deze is aangegaan voor een periode van 2 jaar, ingaande per 1 oktober 2017 en derhalve eindigende per 30 september 2019. Indien er geen opzegging plaatsvindt wordt de overeenkomst na afloop van de oorspronkelijke termijn telkens verlengd met een periode van één jaar. De (verlengde) overeenkomst kan steeds worden opgezegd tegen het einde van de contractduur met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
Deze schriftelijke huurovereenkomst is echter uiteindelijk niet ondertekend.
2.5.
Op enig moment gedurende de looptijd van de overeenkomst is [eisende partij] zich op het standpunt gaan stellen dat de overeenkomst niet kwalificeert als huur maar als pacht.
2.6.
Per brief van 17 maart 2020 heeft [gedaagde partij] de overeenkomst opgezegd tegen 1 juni 2020.
2.7.
Op 30 mei 2020 heeft [gedaagde partij] de sleutels ingeleverd en zijn de meterstanden genoteerd. [gedaagde partij] had een proces-verbaal van oplevering opgesteld, maar [eisende partij] heeft niet ondertekend. Er heeft geen opname van de staat van de kwekerij plaatsgevonden.
2.8.
Bij exploot van dagvaarding van 23 juni 2020 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] gedagvaard voor de pachtkamer van deze rechtbank teneinde de rechtsverhouding tussen partijen te laten kwalificeren als pacht en een schriftelijke pachtovereenkomst te laten vastleggen. De pachtkamer heeft bij vonnis van 10 februari 2021 onder zaaknummer 8612097 \ CV EXPL 20-3100 de overeenkomst aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst en heeft deze schriftelijk vastgelegd. De ingangsdatum is daarbij bepaald op 1 oktober 2017 voor de duur van 2 jaar. De overeenkomst is steeds verlengbaar met één jaar en tussentijds opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
2.9.
Op 22 juli 2021 stuurt [eisende partij] een brief aan [gedaagde partij] . Daarin stelt zij [gedaagde partij] aansprakelijk voor de schade als gevolg van de ondeugdelijke oplevering van de kwekerij en vordert zij tevens de niet betaalde pachtpenningen.
2.10.
Het vonnis van de pachtkamer is ter goedkeuring naar Grondkamer Zuid gestuurd. Bij beschikking van 14 oktober 2022, verzonden op 23 november 2022, heeft de grondkamer goedkeuring verleend aan het verpachten van de champignonkwekerij voor de periode van twee jaar, eindigende 1 oktober 2019. Verder heeft de Grondkamer Zuid bepaald dat verlenging van de pachtovereenkomst kan worden gevraagd door de pachter bij de bevoegde pachtkamer uiterlijk zes maanden voor het einde van de overeenkomst.
2.11.
Bij exploot van dagvaarding van 27 mei 2025 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] gedagvaard voor deze pachtkamer nu zij van oordeel is dat de opzegging van de pachtovereenkomst op 20 maart 2020 door [gedaagde partij] niet rechtsgeldig is en deze pachtovereenkomst tot 1 oktober 2023 doorloopt. Tot die datum diende [gedaagde partij] pacht te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde partij] de kwekerij niet in goede staat opgeleverd en is zij schadeplichtig geworden.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert - samengevat – veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van:
€ 85.950,00 aan misgelopen pachtinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
€ 64.881,21 aan schade aan het gepachte, te vermeerderen met de wettelijke rente;
de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De vordering betreffende de pachtpenningen
4.1.
Aan haar vordering betreffende de pachtpenningen legt [eisende partij] de navolgende redenering ten grondslag. De tussen partijen gesloten overeenkomst kwalificeert als pacht. Gedurende de tijd dat deze niet ter goedkeuring was ingezonden naar de Grondkamer gold deze voor onbepaalde tijd en kon niet opgezegd worden. [2] De opzegging door [gedaagde partij] bij brief van 17 maart 2020 heeft dus geen effect gehad.
De overeenkomst is ingezonden naar de Grondkamer per 10 februari 2021 en goedgekeurd per 14 oktober 2022. De duur van de pachtovereenkomst is daarom ingegaan bij aanvang van het pachtjaar, volgend op dat waarin de overeenkomst is ingezonden. [3] [eisende partij] stelt dat dit 1 oktober 2021 is.
De looptijd van de pachtovereenkomst is vastgesteld op 2 jaar zodat deze eindigt per 1 oktober 2023. Tot die datum moet [gedaagde partij] de pachtpenningen nog betalen. Op de verschuldigde pachtsom kan in mindering worden gebracht de (lagere) pachtsom die zij ontvangt doordat de kwekerij inmiddels weer is verpacht.
4.2.
[gedaagde partij] voert verweer. Daartoe stelt zij het volgende.
In de beslissing van de Grondkamer staat dat de overeenkomst wordt goedgekeurd voor de duur van 2 jaar, eindigende 1 oktober 2019. Dat betekent dus dat de aanvang van de pachtovereenkomst 1 oktober 2017 moet zijn geweest. Daarmee heeft de Grondkamer (impliciet) toepassing gegeven aan haar bevoegdheid de duur van de pachtovereenkomst op een eerder moment dan de wettelijke te doen ingaan. [4] Per 1 oktober 2019 had een verlengingsverzoek kunnen worden ingediend maar dat is niet gebeurd. Daarom loopt de pachtovereenkomst vanaf dat moment voor onbepaalde tijd en deze kan door de pachter opgezegd worden.
4.3.
De pachtkamer deelt het standpunt van [gedaagde partij] niet. Zoals [eisende partij] terecht aanvoert kan de Grondkamer enkel
op verzoek van een partijbesluiten om de pacht eerder te doen ingaan. Uit de beslissing van de Grondkamer volgt echter dat een dergelijk verzoek niet is gedaan. Daarop ketst de argumentatie van [gedaagde partij] dus al af.
op verzoek van een partijbesluiten om de pacht eerder te doen ingaan. Uit de beslissing van de Grondkamer volgt echter dat een dergelijk verzoek niet is gedaan. Daarop ketst de argumentatie van [gedaagde partij] dus al af.
Wellicht ten overvloede, het feit dat de Grondkamer overweegt dat de pachtovereenkomst eindigt op 1 oktober 2019 is ondergeschikt aan de regeling van artikel 7:322 lid 1 BW Pro. De pacht is, ongeacht deze vaststelling van de Grondkamer, in beginsel dus pas op 1 oktober 2021 ingegaan voor de duur van 2 jaar.
4.4.
Daarnaast heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat een beroep van [eisende partij] op de wettelijke regeling van de pacht onder de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Daartoe heeft zij – kort samengevat – het volgende aangevoerd.
- De regeling van de pacht is primair beschermingsrecht ten behoeve van de pachter. Nu wordt het juist gebruikt tegen de pachter;
- Partijen zijn uitgegaan van huur. Dit was in het bijzonder de aanvankelijke bedoeling van [eisende partij] die ook de concept huurovereenkomst heeft laten opstellen. Later, toen hij zich realiseerde dat pacht hem beter uitkwam, is hij voor dat anker gaan liggen;
- Bij aanvang van de overeenkomst wisten partijen dat deze slechts voor een korte overbruggingsperiode was bedoeld. Het is nimmer de bedoeling geweest deze te laten voortduren nadat de nieuwbouw van [gedaagde partij] voltooid was;
- [eisende partij] is de procedure bij de pachtkamer pas gestart toen aan het gebruik van de kwekerij door [gedaagde partij] al een einde was gekomen en [gedaagde partij] de kwekerij had ontruimd.
De conclusie is dat [eisende partij] , door te handelen zoals zij heeft gedaan, zou worden bevoordeeld op een wijze die op onaanvaardbare wijze in strijd zou zijn met de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Daarom moet dit wettelijk stelsel buiten toepassing worden gelaten.
4.5.
De pachtkamer volgt [gedaagde partij] in dit standpunt.
Daarvoor is in de eerste plaats van belang dat beide partijen bij aanvang van de overeenkomst zijn uitgegaan van een korte periode van gebruik van de kwekerij, in afwachting van voltooiing van de nieuwbouw van [gedaagde partij] . De pachtkamer wijst op de concept huurovereenkomst waarin een duur van twee jaar is afgesproken met daarna de mogelijkheid van verlenging. Dit concept is door (in opdracht van) [eisende partij] opgesteld.
Gelet op de termijn die gemiddeld gemoeid is met de bouw van een nieuwe kwekerij ging niemand bij aanvang van de overeenkomst uit van de duur die [eisende partij] nu nastreeft.
Vervolgens acht de pachtkamer van belang dat [eisende partij] heeft gewacht met het indienen van haar vordering bij de pachtkamer tot het gebruik van de kwekerij door [gedaagde partij] was beëindigd. De pachtkamer kan zich daar geen doel bij voorstellen dat de regeling van de pacht beoogt te bewerkstelligen, te weten bescherming van de pachter en bevordering van de landbouw.
Kennelijk beoogt [eisende partij] nog enige tijd extra inkomsten te verwerven maar dat past niet binnen de bedoeling van de wettelijke regeling van de pacht.
De pachtkamer is dan ook van oordeel dat [eisende partij] gebruik wil maken van het systeem van de pacht voor een heel ander doel dan waarvoor het bedoeld is. Door onder die omstandigheden een pachtsom te claimen over de periode waarop [gedaagde partij] de kwekerij verlaten heeft, zijnde 1 juni 2020, tot het moment waarop de pachtovereenkomst formeel zou eindigen, 1 oktober 2023, zijnde € 85.950,00, handelt [eisende partij] op onaanvaardbare wijze in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.6.
Desondanks ziet de pachtkamer ook omstandigheden die er toe leiden dat de vordering van [eisende partij] toch deels toewijsbaar is. [eisende partij] mag dan wel handelen zoals goede contractspartijen over en weer niet behoren te doen, maar ook [gedaagde partij] is in dat verband niet “brandschoon”. Immers, in haar visie hebben partijen afgesproken dat de overeenkomst twee jaar voortduurt tot 1 oktober 2019, daarna telkens met één jaar wordt verlengd en steeds tegen het einde van de contractstermijn kan worden opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden. Dat betekent dat de overeenkomst opgezegd had kunnen worden tegen 1 oktober 2020. [gedaagde partij] heeft echter opgezegd tegen 1 juni 2020 en daarmee gehandeld in strijd met haar eigen visie met betrekking tot de bestaande afspraken. [gedaagde partij] heeft ook niet uitgelegd waarom zij over de periode 1 juli tot en met 30 september 2020 geen pachtpenningen verschuldigd zou zijn aan [eisende partij] .
Het vorenstaande is tijdens de mondelinge behandeling met [gedaagde partij] besproken. Zij heeft zich alsnog bereid verklaard over deze periode de pachtvergoeding te betalen. Dit bedrag is becijferd op 4x € 12.920,00 is € 51.720,00. Ondanks deze bereidverklaring ziet de pachtkamer aanleiding [gedaagde partij] in dit vonnis tot deze betaling te veroordelen. [eisende partij] vordert betaling van de wettelijke handelsrente over de misgelopen pachtpenningen. Omdat het hier om schade gaat ( [gedaagde partij] heeft immers tegen een onjuiste datum opgezegd) en geen kernbeding betreft, is de wettelijke handelsrente niet toewijsbaar. De pachtkamer zal daarom de wettelijke rente toewijzen over € 51.720,00 vanaf de datum van opeisbaarheid van de respectievelijk verschuldigde bedragen tot aan de betaling.
De vordering betreffende de nalatige oplevering
4.7.
[eisende partij] heeft het standpunt ingenomen dat [gedaagde partij] de kwekerij niet in de juiste staat heeft opgeleverd. Zij heeft een aanzienlijke lijst van gebreken genoemd. De kosten van herstel hiervan, soms onder aftrek van een korting voor vervanging van oud door nieuw, heeft zij becijferd op € 64.881,21. Zij vordert dit bedrag van [gedaagde partij] .
[gedaagde partij] heeft een beperkt aantal posten erkend. Voor de rest ontkent zij de gestelde gebreken, stelt zij dat zij zaken in de huidige staat heeft ontvangen bij aanvang van het gebruik of gaat het slechts om (beperkte) slijtage die voor rekening van [eisende partij] dient te blijven.
De pachtkamer zal de diverse gebreken hierna bespreken. Eerst zal zij echter ingaan op het geldende toetsingskader en de bewijslast met betrekking tot de gestelde gebreken.
Het kader voor de beoordeling
4.8.
In de eerste plaats stelt [eisende partij] dat partijen de staat van de kwekerij bij aanvang van het gebruik, het onderhoud tijdens het gebruik, en de staat van oplevering hebben geregeld in de concept huurovereenkomst. Weliswaar is deze niet ondertekend maar namens [gedaagde partij] is tijdens de procedure bij de pachtkamer (zaaknummer 8612097 \ CV EXPL 20-3100) aangevoerd dat alle afspraken tussen partijen in dat concept zijn vastgelegd. Voor de beoordeling moet dus daar te rade worden gegaan.
[eisende partij] bestrijdt die opvatting.
4.9.
De pachtkamer zal [eisende partij] in die opvatting niet volgen. Deze overeenkomst is immers niet door partijen ondertekend zodat zij niet geacht kunnen worden gebonden te zijn aan de regelingen die daarin staan.
Het feit dat namens [gedaagde partij] in voornoemde procedure is bevestigd dat de tussen partijen geldende afspraken in die concept overeenkomst zijn vastgelegd maakt dat niet anders. De discussie die in die procedure werd gevoerd ging immers over de kwalificatie van de overeenkomst en de kwesties die de pachtkamer moest vastleggen, zoals ingangsdatum, duur, verlenging en opzegging. Met betrekking tot die zaken is namens [gedaagde partij] verklaard dat een en ander in de concept overeenkomst stond. Er blijkt echter niet dat de gevoerde discussie zich ook uitstrekte tot – kort gezegd – de omvang van de onderhoudsverplichting en de oplevering van de kwekerij. De verklaring “dat de concept overeenkomst alle afspraken correct weergeeft” zou daarom worden gedenatureerd als ze ook zou worden uitgebreid tot die onderwerpen. Ook op andere wijze blijkt niet dat partijen afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de omvang van de onderhoudsplicht en de wijze van oplevering van de kwekerij.
De pachtkamer zal daarom teruggrijpen op de geldende regeling in het burgerlijk wetboek.
4.10.
In dat verband acht de pachtkamer op de eerste plaats artikel 7:358 lid 1 BW Pro van belang. Dit artikel luidt:
“
De pachter is verplicht het gepachte bij het einde van de pacht weer in goede staat ter beschikking van de verpachter te stellen”.
De pachter is verplicht het gepachte bij het einde van de pacht weer in goede staat ter beschikking van de verpachter te stellen”.
Bij de uitleg van deze bepaling moet voor ogen worden gehouden dat “goede staat” in deze bepaling niet het objectieve begrip is dat het lijkt te zijn. De pachter is verplicht kleine reparaties te verrichten en mag geen schade veroorzaken. Als hij die verplichting nakomt geeft hij terug “in goede staat”, ook al is die staat objectief gezien gebrekkig. Zelfs slijtage als gevolg van normaal gebruik komt niet voor rekening van de pachter. De regeling komt er dus feitelijk op neer dat de pachter het gepachte moet teruggeven in de staat waarin hij dat heeft ontvangen minus normale slijtage als gevolg van gebruik op nette wijze.
4.11.
Het is dus van belang om vast te stellen in welke staat de pachter de kwekerij heeft ontvangen, in het bijzonder of toen de gebreken waarop [eisende partij] zich nu beroept er (deels) al waren of niet. Voor dat doel wordt vaak een opnamestaat gemaakt bij aanvang van de ingebruikneming. Die hebben partijen echter niet opgesteld zodat daar niet op teruggevallen kan worden.
Dan is het uitgangspunt dat de bewijslast voor de stelling van de verpachter - dat een bepaald gebrek bij het einde van de pachtovereenkomst er bij het begin nog niet was - op de verpachter rust. Die stelt immers dat de pachter schade heeft veroorzaakt en heeft daarom de bewijslast van die stelling. [5]
Maar bij de uitwerking van dat uitgangspunt gelden twee belangrijke nuanceringen. De verpachter wordt bij het vervullen van die bewijslast immers geholpen door twee wettelijke
bewijsvermoedens, te weten:
bewijsvermoedens, te weten:
De pachtkamer benadrukt echter dat het hier gaat om wettelijke bewijsvermoedens en geen omdraaiing van de bewijslast. De betekenis van dat onderscheid is gelegen in het feit dat de bewijslast dus op de verpachter blijft rusten en dat, als de pachter de bewijsvermoedens kan weerleggen - in de betekenis van aannemelijk maken dat ze niet van toepassing zijn -, de verpachter zich niet meer op die vermoedens kan beroepen.
[gedaagde partij] heeft getracht de bewijsvermoedens te weerleggen door te wijzen op de navolgende omstandigheden:
- [eisende partij] heeft de kwekerij jarenlang zelf in gebruik gehad. Dat gebruik is geëindigd in een faillissement van [eisende partij] . Gelet op de slechte financiële situatie van [eisende partij] aan het einde van het eigen gebruik van de kwekerij is het in hoge mate waarschijnlijk dat toen bezuinigd werd op kosten waar dat mogelijk was. Daartoe behoren doorgaans ook de kosten voor regulier onderhoud;
- Na het faillissement van [eisende partij] heeft de kwekerij geruime tijd leeg gestaan.
Leegstand komt een gebouw en installaties over het algemeen niet ten goede en er wordt gedurende de leegstand doorgaans geen onderhoud gepleegd;
- Daarna is het gebouw in gebruik genomen door [bedrijf 1] voor de opslag van
champost. Er werd dus geen champignonkwekerij in het pand uitgeoefend zodat het niet voor de hand ligt dat de zaken die verband hielden met de champignonkweek onderhouden werden.
- Bij aanvang van het gebruik van de kwekerij heeft [gedaagde partij] de diverse installaties weer
in gebruik genomen. Daarbij heeft zij onderhoud laten uitvoeren. Uit diverse overgelegde onderhoudsrapporten blijkt dat er sprake was van (zeer) oude apparatuur en achterstallig onderhoud bij aanvang van de pacht.
4.12.
De pachtkamer is van oordeel dat op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden de bewijsvermoedens uit artikel 7:352 leden Pro 2 en 3 BW op afdoende wijze zijn weerlegd. De pachtkamer acht het een feit van algemene bekendheid dat een slechte financiële situatie leidt tot het vermijden van kosten. Het achterwegen laten van vermijdbare vervanging en/of onderhoud is daarvoor een veel gehanteerd middel. Daarbij komt dat uit de door [gedaagde partij] overgelegde onderhoudsrapporten blijkt dat bij aanvang van ingebruikneming er bij diverse installaties sprake was van achterstallig onderhoud en een hoge leeftijd. Dat bevestigt daadwerkelijk het besparen op onderhoud en vervanging. Verder acht de pachtkamer het niet logisch dat als bij deze installaties werd bespaard op onderhoud en vervanging dat niet ook bij andere zaken in de kwekerij zou zijn gebeurd.
4.13.
De consequentie van het weerleggen van de bewijsvermoedens is dat het bewijs dat het gebrek er niet was ten tijde van de aanvang van de ingebruikneming en [gedaagde partij] dit dus heeft veroorzaakt nog niet geleverd is. [eisende partij] zal dit bewijs alsnog per gestelde tekortkoming moeten leveren, uiteraard behoudens ten aanzien van de gebreken die worden erkend of waarvan de pachtkamer van oordeel is dat het bewijs reeds geleverd is op grond van de beschikbare verklaringen en/of stukken.
4.14.
Wat betreft de hoogte van de geleden schade als gevolg van de gebreken die komen vast te staan geldt dat de bewijslast hiervan ook op [eisende partij] rust.
4.15.
Daarnaast zijn nog twee aspecten van belang.
In de eerste plaats is bij het vaststellen van de hoogte van de schade het uitgangspunt dat de pachtkamer dat zo exact mogelijk dient te doen. Indien concreet de schade kan worden vastgesteld moet de pachtkamer daartoe overgaan. Echter, vaak zal het niet mogelijk zijn om de schade exact vast te stellen. Bijvoorbeeld omdat informatie niet beschikbaar is of geen “harde” antwoorden zijn te verkrijgen. Zo speelt bijvoorbeeld in deze zaak in veel gevallen vervanging van oud door nieuw. Of aanleiding bestaat om in verband daarmee een korting te hanteren en zo ja, welke, is afhankelijk van iedere specifieke schadepost en ook dan nog arbitrair.
Indien de schade niet exact vastgesteld kan worden zal de pachtkamer deze daarom schattenderwijs vaststellen.
Het andere aspect betreft het feit dat er door toedoen van [eisende partij] geen eindoplevering heeft plaatsgevonden en [gedaagde partij] niet in de gelegenheid is gesteld gebreken te herstellen. Ten aanzien van gebreken waarvan komt vast te staan dat die voor rekening komen van [gedaagde partij] betekent dat weliswaar niet dat [gedaagde partij] niet in verzuim is maar wel dat haar schadevergoedingsplicht nimmer hoger kan zijn dan het bedrag dat zij zelf zou hebben moeten besteden als zij de gebreken zelf had kunnen herstellen (HR 27 november 1998 LJHN ZC2790;
Van der Meer/Beter Wonen).
Van der Meer/Beter Wonen).
4.16.
Met in achtneming van de hiervoor genoemde “spelregels” zal de pachtkamer nu de diverse gebreken bespreken.
De diverse gebreken en de daarmee verband houdende schade
4.17.
Lampen.
[eisende partij] stelt dat na het vertrek van [gedaagde partij] uit de kwekerij 197 lampen defect of niet meer aanwezig waren. Zij heeft er 176 laten vervangen. Zij heeft facturen 20067985 van 16 september 2020 (productie 13), 1502204 zonder datum (productie 14) en 1509336 van 12 mei 2021 (productie 15) overgelegd. Totaal ter waarde van € 21.135,09 exclusief btw. Rekening houdende met een korting van oud voor nieuw vordert zij € 12.681,05 exclusief btw.
[gedaagde partij] voert aan dat in een periode van 3 jaar er geen 176 lampen kapot gaan. Bovendien werd tijdens het gebruik van de kwekerij de heer [eisende partij] als zzp-er ingehuurd om op kosten van [gedaagde partij] werkzaamheden aan de kwekerij, onder andere lampen vervangen, uit te voeren. Tenslotte heeft zij er geen belang bij om bij haar vertrek uit de kwekerij (oude) lampen mee te nemen.
Met betrekking tot de facturen wijst zij er op dat een factuur van kort na het ontruimen van de kwekerij is, de tweede ongedateerd is en de derde van 12 mei 2021, dus van bijna één jaar na de ontruiming. Het is niet logisch dat ontbrekende of kapotte lampen, waarvoor [gedaagde partij] verantwoordelijk zou zijn, niet allemaal direct na haar vertrek uit de kwekerij zouden zijn vervangen.
Tenslotte voert zij aan dat lampen langer mee gaan dan [eisende partij] stelt. De korting “nieuw voor oud” is daarom veel te laag.
4.18.
De pachtkamer overweegt als volgt.
Dat een dergelijk groot aantal lampen reeds bij aanvang van de ingebruikneming door [gedaagde partij] zou ontbreken of defect zou zijn acht de pachtkamer niet aannemelijk. Aangenomen moet worden dat [gedaagde partij] dan wel bij [eisende partij] gereclameerd zou hebben, wat echter niet is gebeurd. De pachtkamer gaat er daarom van uit dat bij aanvang van de ingebruikneming er (aanzienlijk) meer functionerende lampen aanwezig waren dan bij het einde van de pachtovereenkomst. De pachtkamer is verder van oordeel dat het vervangen van defecte lampen tot de onderhoudsplicht van [gedaagde partij] behoort.
4.19.
Daarmee is het aantal ontbrekende lampen echter nog niet vastgesteld. In dat verband acht de pachtkamer het navolgende van belang.
In de loop van september 2020 heeft het [bedrijf 2] de kwekerij in gebruik genomen ten behoeve van de champignonkweek. Zij heeft met ingang van 1 oktober 2020 een pachtovereenkomst met [eisende partij] . Ten behoeve van het uitvoeren van de werkzaamheden in de kweekcellen zijn uiteraard lampen nodig. [eisende partij] heeft een factuur van 16 september 2020 overgelegd waaruit blijkt dat [eisende partij] op 11 september 2020, dus rondom de datum waarop [bedrijf 2] is begonnen met het inrichten van de kwekerij, 97 lampen geleverd heeft gekregen. De pachtkamer acht het voldoende aannemelijk dat deze lampen ten behoeve van de kwekerij zijn gebruikt. Er is immers niets gesteld met betrekking tot een andere locatie waar [eisende partij] deze lampen eventueel zou hebben kunnen gebruiken.
Verder is het niet aannemelijk dat [eisende partij] deze kosten zou maken als dat niet noodzakelijk zou zijn voor het gebruik van de kwekerij. Daarom is het voldoende aannemelijk dat dit aantal lampen bij de ontruiming van de kwekerij door [gedaagde partij] ontbrak of defect was.
Daarnaast heeft [eisende partij] nog een ongedateerde factuur betreffende 50 lampen en een factuur van 12 mei 2021 betreffende 29 lampen overgelegd. Met betrekking tot de ongedateerde factuur kan de pachtkamer geen verband vaststellen tussen het gebruik door [gedaagde partij] van de kwekerij en het ontbreken dan wel defect zijn van de lampen. Met betrekking tot de factuur van 12 mei 2021 – bijna één jaar na ontruiming van de kwekerij door [gedaagde partij] - is dat tijdsverloop eerder een contra-indicatie voor het antwoord op de vraag of deze lampen defect zijn gegaan tijdens de pachtovereenkomst door [gedaagde partij] of door haar zijn verwijderd. Voor zover de vordering is gebaseerd op deze facturen wordt ze daarom afgewezen.
4.20.
De pachtkamer gaat dus uit van het vervangen van 97 lampen. Volgens voornoemde factuur is met de aankoop van deze 97 lampen een bedrag van € 11.543,00 exclusief btw gemoeid. De pachtkamer acht het redelijk op dit bedrag een korting voor de vervanging van oud door nieuw toe te passen. Zoals hiervoor al aangegeven zal zij die korting schattenderwijs vaststellen.
De gemiddelde levensduur van een lamp schat zij op 5 jaar. [gedaagde partij] heeft de kwekerij 3 jaar gebruikt. Het ligt echter niet voor de hand dat deze lampen bij aanvang van de pacht al defect waren want dan had [gedaagde partij] er wel over gereclameerd bij [eisende partij] . De pachtkamer gaat daarom uit van een gemiddelde gebruiksperiode door [gedaagde partij] van 1 ½ jaar. De volgende 3 ½ jaar zou het voordeel van de nieuwe lampen bij [eisende partij] hebben gelegen. De kosten zullen daarom in de verhouding 1 ½ staat tot 3 ½ verdeeld worden wat betekent dat het bedrag dat [gedaagde partij] dient te vergoeden € 3.462,90 bedraagt.
4.21.
Compostvoelers.
[eisende partij] stelt dat zij er 15 heeft moeten vervangen. De kosten hiervan bedroegen € 952,50. Na aftrek van een korting voor vervanging van oud door nieuw vordert zij € 408,21 exclusief btw. [gedaagde partij] heeft zich bereid verklaard dit bedrag te voldoen zodat € 408,21 zal worden toegewezen.
4.22.
Droge bolvoelers.
[eisende partij] stelt dat zij er 6 heeft moeten vervangen. De kosten hiervan bedroegen € 345,00 . Na aftrek van een korting voor vervanging van oud door nieuw vordert zij € 147,86 exclusief btw. [gedaagde partij] heeft zich bereid verklaard dit bedrag te voldoen zodat € 147,86 zal worden toegewezen.
4.23.
Rolpoort composthal.
Partijen zijn het er over eens dat het de toegangspoort aan de achterzijde van het bedrijf betreft en dat deze door [gedaagde partij] is verwijderd om toegang te krijgen tot de hal met een hogere leegmaakmachine. [eisende partij] stelt dat de kosten van het plaatsen van een nieuwe poort € 3.415,00 exclusief btw bedragen en dat [gedaagde partij] dit bedrag zonder korting in verband met vervanging van oud door nieuw moet voldoen.
[gedaagde partij] heeft verklaard geen verweer te willen voeren tegen deze vordering en heeft zich bereid verklaard het gevorderde bedrag te voldoen. De pachtkamer zal daarom € 3.415,00 toewijzen.
4.24.
Wand composthal, doorzichtige platen.
[eisende partij] heeft tijdens de mondelinge behandeling duidelijk gemaakt dat het platen betreft waarmee de buitenwand van de hal is bekleed. Het gaat uitdrukkelijk niet om het dak. Bovendien betreffen het platen op hoogte. Deze platen waren bij aanvang van de pacht door [gedaagde partij] nog niet kapot. De gaten zijn vermoedelijk ontstaan door het verplaatsen van de transportband op de vulmachine.
[eisende partij] heeft een offerte overgelegd met betrekking tot het vervangen van 15 platen. De kosten bedragen € 5.115,00 exclusief btw. Een korting in verband met vervanging van oud door nieuw acht [eisende partij] niet aangewezen.
[gedaagde partij] stelt dat de beschadigde platen er bij ingebruikname van de kwekerij al waren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij nader toegelicht dat medewerkers bijvoorbeeld via zo’n ontbrekende plaat de hal konden verlaten.
4.25.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Op grond van de verklaringen van partijen ter zitting neemt de pachtkamer aan dat [eisende partij] [gedaagde partij] aansprakelijk acht voor beschadiging van de platen op hoogte. Die werden beschadigd door de te hoge machine van [gedaagde partij] . Een verklaring voor de wijze waarop [gedaagde partij] de platen op grondniveau zou hebben beschadigd is echter niet gegeven.
[gedaagde partij] heeft ter zitting niet weersproken dat door haar toedoen platen op hoogte zijn beschadigd. Zij heeft wel nadrukkelijk verweer gevoerd tegen verantwoordelijkheid voor de beschadiging van platen op grondniveau.
Op grond van deze verklaringen acht de pachtkamer voldoende aangetoond dat [gedaagde partij] verantwoordelijk is voor de beschadiging van de platen op hoogte maar niet voor de platen op grondniveau.
Vervolgens doet zich het probleem voor dat niet duidelijk is om hoeveel platen het dan gaat. De overgelegde factuur spreekt slechts van 15 platen en maakt geen onderscheid tussen hoogte en grondniveau. De factuur draagt dus niet bij aan een oplossing.
Strikt genomen (zie de overwegingen met betrekking tot de bewijslast) ligt de bewijslast met betrekking tot het aantal beschadigde platen op hoogte bij [eisende partij] met dien verstande dat [gedaagde partij] niet heeft ontkend dat zij platen (noot griffier. = meervoud) op hoogte heeft beschadigd. Dat kan opgevat worden als een erkenning van minimaal twee platen. Het is vervolgens de vraag of partijen, gelet op het belang, op bewijslevering zitten te wachten.
De pachtkamer trekt daarom de stoute schoenen aan en zal het aantal platen dat voor rekening van [gedaagde partij] komt schatten op 7 stuks.
4.26.
[gedaagde partij] verzet zich ook tegen de gehanteerde prijs per plaat. Volgens de offerte bedraagt deze € 341,00. Dat is veel te hoog, aldus [gedaagde partij] .
De pachtkamer overweegt dat uit de offerte volgt dat het gaat om de prijs inclusief montage en transport. Hiervoor heeft zij overwogen dat [gedaagde partij] niet gehouden is tot vergoeding van een hoger bedrag dan zij zelf zou hebben moeten betalen als zij de werkzaamheden zelf had kunnen uitvoeren. De pachtkamer gaat er van uit dat er dan geen kosten verbonden zouden zijn geweest aan de montage en het transport van de platen. Gelet daarop schat zij € 200,00 een redelijk bedrag per plaat. [gedaagde partij] dient daarom € 1.400,00 aan [eisende partij] te voldoen.
4.27.
Cv-ketels.
[eisende partij] stelt dat beide ketels bij ingebruikname van de kwekerij prima functioneerden. Bij het einde van de pacht functioneerden beide ketels niet meer en was vervanging noodzakelijk. De kosten van vervanging van beide ketels bedraagt € 27.353,82. Rekening houdende met een korting voor vervanging van oud door nieuw vordert [eisende partij] een bedrag van € 4.103,00.
[gedaagde partij] stelt dat bij de ingebruikname maar één ketel functioneerde. Het klopt wel dat ten tijde van de ontruiming van de kwekerij beide ketels het niet meer deden.
Zij heeft onderhoudsrapporten met betrekking tot de ketels overgelegd waaruit blijkt dat er bij ingebruikname van de kwekerij sprake was van achterstallig onderhoud. Bovendien zijn de ketels (heel) oud, namelijk uit respectievelijk 1985 en 1994, waarmee ze de door [eisende partij] gestelde levensduur van 20 jaar al ruim hadden overschreden. Tenslotte heeft [gedaagde partij] facturen overgelegd waaruit volgt dat zij wel standaard onderhoud heeft laten uitvoeren.
4.28.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Dat beide ketels nog functioneerden ten tijde van de ingebruikname van de kwekerij is niet komen vast te staan. Met betrekking tot één ketel heeft [gedaagde partij] erkend dat deze functioneerde, dus daar zal de pachtkamer van uitgaan. In beginsel moet [gedaagde partij] dus de kwekerij met één functionerende ketel weer opleveren.
Echter, gelet op de leeftijd van de ketels, uit 1985 en 1994, was de levensduur van beide ketels feitelijk al ten einde toen de pachtovereenkomst aanving.
Vast staat dat [gedaagde partij] normaal onderhoud aan de nog functionerende ketel heeft laten plegen. Zij is dus de op haar rustende onderhoudsverplichting nagekomen. Als de pachter aan die verplichting heeft voldaan is zij niet verantwoordelijk voor schade die het gevolg is van normale slijtage. Gelet op de leeftijd is het alleszins aannemelijk dat de nog functionerende ketel tijdens de pachtperiode als gevolg van normale slijtage tot een einde is gekomen.
In ieder geval ontbreekt enig bewijs in het dossier waaruit volgt dat het niet functioneren van deze ketel bij het einde van de pacht aan [gedaagde partij] te wijten zou zijn geweest.
De vordering van [eisende partij] op dit punt wordt afgewezen.
4.29.
Koelinstallatie.
[eisende partij] heeft op 21 oktober 2020 een controle van de koelinstallatie laten uitvoeren. Zij stelt dat de kosten hiervan voor rekening van [gedaagde partij] dienen te komen nu niet blijkt dat zij gedurende de looptijd van de pacht de reguliere controles heeft laten uitvoeren. [gedaagde partij] heeft in ieder geval de verplichte keuringsrapporten niet verstrekt. De kosten bedragen € 674,49 exclusief btw.
[gedaagde partij] stelt dat zij die controles wel heeft laten uitvoeren en overlegt werkbonnen en inspectierapporten. Zij heeft niet geweigerd deze rapporten aan [eisende partij] ter beschikking te stellen; deze heeft er nooit om gevraagd.
Op de factuur die [eisende partij] heeft overgelegd staat, naast het uitvoeren van de controle, enkel het vervangen van één ledlampje ter waarde van € 7,56. Als [gedaagde partij] geen onderhoud had laten plegen was er meer kapot geweest.
4.30.
De pachtkamer oordeelt als volgt. In de eerste plaats stelt de pachtkamer vast dat van achterstallig onderhoud geen sprake is. [gedaagde partij] heeft de keuringen gewoon laten uitvoeren. Het kapotte ledlampje valt te beschouwen als normale slijtage.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] erkend dat zij niet om verstrekking van de onderhoudsrapporten heeft gevraagd. Dat hoefde volgens haar niet want [gedaagde partij] was verplicht die bij de koelinstallatie te bewaren.
Los van de vraag of die verplichting één op één doorwerkt in de contractuele relatie tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] is de pachtkamer van oordeel dat het op de weg van [eisende partij] had gelegen bij [gedaagde partij] naar de rapporten te informeren. Nu zij dat heeft nagelaten kan het feit dat zij de rapporten niet heeft aangetroffen evenmin een reden zijn om de kosten van het in opdracht van [eisende partij] opgestelde rapport voor rekening van [gedaagde partij] te brengen.
De vordering van [eisende partij] op dit punt wordt afgewezen.
4.31.
Rolpoort machineberging.
Volgens [eisende partij] betreft het de poort tussen de composthal en de machineberging. Aan de onderzijde is deze beschadigd. De kosten van herstel bedragen € 1.407,80 exclusief btw. [gedaagde partij] dient dit bedrag te vergoeden.
[gedaagde partij] heeft verklaard geen verweer te willen voeren tegen deze vordering en heeft zich bereid verklaard het gevorderde bedrag te voldoen. De pachtkamer zal daarom € 1.407,80 toewijzen.
4.32.
Plafond kweekcellen.
Volgens [eisende partij] zijn de plafonds in 5 kweekcellen beschadigd geraakt als gevolg van het gebruik van de leegmaakmachine waarmee de uitgewerkte compost uit de cellen is verwijderd. Deze machine van [gedaagde partij] is voor deze cellen te hoog. De kosten van herstel bedragen € 1.375,00 exclusief btw. [gedaagde partij] dient dit bedrag te vergoeden.
[gedaagde partij] heeft verklaard geen verweer te willen voeren tegen deze vordering en heeft zich bereid verklaard het gevorderde bedrag te voldoen. De pachtkamer zal daarom € 1.375,00 toewijzen.
4.33.
Vloer verwerkingshal.
[eisende partij] voert aan dat aan de vloer van de verwerkingshal diverse machines waren verankerd met zogenaamde chemische ankers. Voor het vertrek uit de kwekerij heeft [gedaagde partij] de ankers doorgezaagd om de machines mee te kunnen nemen. Delen van de ankers zijn iets boven de vloer blijven uitsteken en de beschadigde vloer is niet gerepareerd.
[eisende partij] heeft een offerte overgelegd voor het aanbrengen van een epoxycoating over de betonvloer. De kosten bedragen € 8.500,00 exclusief btw. [gedaagde partij] dient dit bedrag te voldoen.
[gedaagde partij] wijst er op dat de betreffende machines door [eisende partij] zelf met chemische ankers aan de vloer zijn bevestigd in de tijd dat zij de champignonkwekerij exploiteerde. Daarna zijn de machines door [gedaagde partij] gekocht uit het faillissement van [eisende partij] . Bij haar vertrek uit de kwekerij heeft [gedaagde partij] de bevestigingen van de machines afgezaagd en de machines meegenomen. Dat is zorgvuldig gebeurd.
Los daarvan wil [eisende partij] kennelijk het volledige oppervlak van de vloer van een nieuwe laag voorzien terwijl de beschadigingen zich slechts op enkele kleine plekken bevinden. Waarom [gedaagde partij] daarvoor de kosten zou moeten dragen is onduidelijk.
4.34.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] bevestigd dat zij indertijd haar machines aan de grond heeft bevestigd middels chemische ankers. Later zijn de machines inderdaad verkocht aan [gedaagde partij] die deze heeft meegenomen.
Zonder toelichting, die ontbreekt, is het de pachtkamer niet duidelijk waarom [gedaagde partij] de kosten zou moeten dragen voor een aantal in de vloer aanwezige chemische ankers die [eisende partij] daar in het verleden zelf heeft aangebracht. De vordering van [eisende partij] op dit punt wordt afgewezen.
4.35.
Luchtslurven.
In de kwekerij bevinden zich slurven voor circulatie van de lucht. Na het vertrek van [gedaagde partij] uit de kwekerij heeft [eisende partij] geconstateerd dat [gedaagde partij] gaten in de slurven heeft gemaakt. Hierdoor is circulatie en verdeling van lucht verstoord.
[eisende partij] overlegt een offerte voor de vervanging van de slurven die gericht is aan de huidige gebruiker van de kwekerij, [bedrijf 2] , ten bedrage van € 11.988,00 exclusief btw. Daarbij heeft zij toegelicht dat [bedrijf 2] deze kosten voorschiet omdat het [eisende partij] aan de financiële middelen ontbreekt om deze te voldoen, maar dat het bedrag verrekend zal worden met de pacht. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eisende partij] ook een factuur van [bedrijf 2] , gericht aan [eisende partij] , overgelegd waarbij uiteindelijk een bedrag van € 11.890,32 aan [eisende partij] in rekening wordt gebracht met als omschrijving “luchtslurven”. Dit bedrag dient [gedaagde partij] te voldoen.
[gedaagde partij] voert aan dat de offerte gericht is aan [bedrijf 2] en dat niet blijkt dat het om de kwekerij van [eisende partij] gaat. Daarnaast belast [bedrijf 2] wel een aantal facturen door aan [eisende partij] maar die facturen zijn niet overgelegd. Zo valt nog niet sluitend te controleren of het gaat om luchtslurven voor de kwekerij van [eisende partij] . Tenslotte zijn geen betaalbewijzen overgelegd.
4.36.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde partij] aangevoerd dat zich in de luchtslurven al meerdere gaten bevonden bij aanvang van de pacht. Zij heeft echter niet ontkend ook harerzijds gaten te hebben aangebracht. [eisende partij] heeft geen bewijs aangedragen voor de stelling dat enkel [gedaagde partij] de gaten zou hebben aangebracht. Daarmee staat vast dat [gedaagde partij] deels verantwoordelijk was voor een mindere staat van de slurven bij haar vertrek uit de kwekerij en daarmee ook deels aansprakelijk voor de kosten van vervanging.
Dat de offerte en de door [bedrijf 2] bij [eisende partij] in rekening gebrachte bedragen op iets anders betrekking zouden hebben dan de luchtslurven voor de kwekerij van [eisende partij] is niet aannemelijk geworden. Daarbij speelt voor de pachtkamer een rol dat [eisende partij] , die kennelijk niet ruim in eigen middelen zit, de verrekening van de bij haar neergelegde kosten met de pachtsom heeft geaccepteerd. Daar zou toch geen enkele reden voor hebben bestaan als [eisende partij] er niet van overtuigd was geweest dat de luchtslurven voor haar kwekerij bestemd waren.
4.37.
Wat betreft de omvang van de schade kan de pachtkamer ieders aandeel niet met zekerheid vaststellen. Zij verwijst naar haar overwegingen uit rechtsoverweging 4.26 en zal ieders aandeel schatten. De verdeelsleutel wordt zo vastgesteld op 50 – 50. Daarnaast is er aanleiding een korting te hanteren voor de vervanging van oud door nieuw. Uitgaande van een levensduur van de slurven van 10 jaar stelt de pachtkamer het aandeel van [gedaagde partij] in deze schade vast op, afgerond, € 2.000,00. De pachtkamer zal dit bedrag toewijzen.
4.38.
Aansturingscomputer F-central en applicatie Farm manager.
[eisende partij] voert aan dat de kwekerij werd aangestuurd middels een computer, F-central, die daarvoor was voorzien van de applicatie Farm Manager. Bij aanvang van de pacht was deze aanwezig en functioneerde. Na het vertrek van [gedaagde partij] uit de kwekerij bleek de computer met applicatie verdwenen te zijn.
De kosten voor vervanging bedragen in totaal € 5.398,00. Rekening houdende met een korting voor de vervanging van oud door nieuw stelt [eisende partij] het door [gedaagde partij] te betalen bedrag op € 1.619,40.
[gedaagde partij] ontkent dat zij de computer met applicatie heeft meegenomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij haar verweer nog aangevuld met het volgende. Volgens [gedaagde partij] staat de kwekerij van [eisende partij] inmiddels te koop. Zij heeft kort voor de mondelinge behandeling kennis kunnen nemen van de verkoopbrochure en zij heeft vastgesteld dat de betreffende computer daarin wordt genoemd bij de toebehoren van de kwekerij. Dat bevestigt dat de computer voorhanden is.
4.39.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Tijdens de mondelinge behandeling bleek de gemachtigde van [eisende partij] te beschikken over de verkoopbrochure. De gemachtigde deelde mede dat onder de toebehoren inderdaad een computer uit 2000/2001 is opgenomen. Volgens [gedaagde partij] is dat de computer waarvan [eisende partij] stelt dat deze verdwenen is. Daarnaar gevraagd heeft [eisende partij] aangevoerd dat het opnemen van deze computer onder de toebehoren een vergissing was en dat de computer er echt niet is. Hij heeft echter niet aangevoerd dat de in de brochure vermelde computer een andere zou zijn dan de, volgens haar, door [gedaagde partij] meegenomen computer.
Dat heeft bij de pachtkamer de vraag doen opkomen hoe de opsteller van de verkoopbrochure zich dan heeft kunnen vergissen? Hij zal een computer, die er volgens [eisende partij] niet is, niet op eigen initiatief in de brochure opnemen. Daarnaast zal de opsteller van de verkoopbrochure het concept aan [eisende partij] hebben voorgelegd ter controle voordat dit openbaar werd gemaakt. Als er sprake is geweest van een vergissing, waarom heeft [eisende partij] de computer toen niet uit de brochure laten verwijderen?
Hoe dan ook, de conclusie is dat niet gebleken is dat [gedaagde partij] de computer met daarop de applicatie heeft meegenomen. De betreffende vordering van [eisende partij] zal worden afgewezen.
4.40.
Kweekmatten
[eisende partij] stelt dat zij 29 kweekmatten heeft moeten vervangen omdat deze versleten waren. De daarmee verband houdende kosten bedragen € 5.795,00. Volgens [eisende partij] bedraagt de levensduur van deze matten 4 jaar. Rekening houdende met een korting in verband met vervanging van oud door nieuw dient [gedaagde partij] € 4.346,25 te voldoen.
[gedaagde partij] voert aan dat bij aanvang van de pacht de nodige kweekmatten al versleten, althans op leeftijd, waren. Dat volgt ook uit de stelling van [eisende partij] zelf, inhoudende dat de levensduur van een kweekmat ongeveer 4 jaar is. Zouden er bij aanvang van de pacht alleen nieuwe kweekmatten hebben gelegen, dan zou na het gebruik door [gedaagde partij] gedurende 3 jaar van de noodzaak tot vervanging nog geen sprake zijn geweest. Verder stelt [gedaagde partij] dat zij gedurende de looptijd van de pacht met regelmaat matten heeft vervangen. Zij heeft dat onderbouwd door het overleggen van facturen. Het komt er dus op neer dat zij de kwekerij met goede en mindere matten in gebruik heeft genomen en in dezelfde staat heeft teruggegeven.
4.41.
De pachtkamer overweegt als volgt.
Op [gedaagde partij] rust niet de plicht om de kwekerij bij het einde van de pacht in een betere staat terug te geven dan zij deze bij aanvang heeft ontvangen. Dat geldt ook voor de kweekmatten.
[eisende partij] heeft geen bewijs aangeleverd waaruit blijkt dat de kweekmatten gemiddeld in mindere staat zijn teruggegeven dan ze bij aanvang van de pacht zijn ontvangen. Deze vordering van [eisende partij] zal daarom worden afgewezen.
4.42.
Onvoorzien.
[eisende partij] stelt dat niet alle schade exact kan worden gekwantificeerd. Voor deze onbenoembare posten vordert zij een bedrag van € 2.500,00.
[gedaagde partij] voert aan dat iedere onderbouwing ontbreekt en dat de vordering daarom moet worden afgewezen.
4.43.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
De pachtkamer kan schadeposten die niet exact te kwantificeren zijn schatten. Zij kan echter niet zelf schadeposten “bedenken”. Het ligt op de weg van [eisende partij] om voldoende concreet aan te geven terzake van wat zij schade vordert. “Onvoorzien” is niet voldoende concreet. Bovendien is het voor [gedaagde partij] bij deze omschrijving volstrekt onmogelijk om specifiek verweer te voeren. De vordering zal worden afgewezen.
4.44.
Eigen arbeid.
[eisende partij] stelt dat hij arbeid heeft verricht om zaken te verwijderen of installeren. Zij begroot het aantal uren op 200 tegen een tarief van € 30,00 per uur. [gedaagde partij] dient daarom € 6.000,00 te vergoeden.
[gedaagde partij] voert verweer.
4.45.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
[eisende partij] heeft op geen enkele wijze aangetoond dat de door hem gestelde 200 uur arbeid betrekking hebben op werkzaamheden die verband houden met de oplevering van de kwekerij door [gedaagde partij] . Het is uiteraard goed voorstelbaar dat [eisende partij] werkzaamheden heeft verricht om het de nieuwe pachter naar haar zin te maken, maar daaruit volgt niet dat die werkzaamheden het gevolg zouden zijn geweest van onvoldoende zorg door [gedaagde partij] . Nu [eisende partij] heeft verzuimd enig verband tussen deze uren en gebrekkige zorg door [gedaagde partij] inzichtelijk te maken zal deze vordering worden afgewezen.
4.46.
Vloer composthal.
[eisende partij] voert aan dat [gedaagde partij] een gat in de vloer van de composthal heeft gemaakt en dit weer heeft opgehoogd, maar niet geëgaliseerd. Zij schat de kosten om dit in orde te maken op € 300,00.
[gedaagde partij] heeft verklaard geen verweer te willen voeren tegen deze vordering en heeft zich bereid verklaard het gevorderde bedrag te voldoen. De pachtkamer zal daarom € 300,00 toewijzen.
4.47.
Opruimen en afvoeren.
[eisende partij] stelt dat [gedaagde partij] het terrein slordig heeft achtergelaten. Zij heeft daarom laten opruimen en het afval laten afvoeren. De kosten hiervan bedroegen € 795,45. De helft van deze factuur is betaald door de nieuwe pachter zodat nog € 397,73 voor rekening van [gedaagde partij] komt.
[gedaagde partij] heeft betwist dat het om afval gaat dat afkomstig is van het terrein van de kwekerij. Mocht dat wel het geval zijn, dan is het geen afval dat van haar afkomstig is. Bovendien lag er al allerlei rommel op het terrein bij ingebruikneming van de kwekerij.
4.48.
De pachtkamer oordeelt als volgt.
Niet is gebleken dat het afval dat [eisende partij] heeft laten opruimen afkomstig is van [gedaagde partij] . Reeds daarom moet de vordering worden afgewezen.
Conclusie met betrekking tot de nalatige oplevering
4.49.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de pachtkamer tot een bedrag van € 13.916,77 dat verband houd met gebreken in de oplevering van de kwekerij. [gedaagde partij] zal dit bedrag aan [eisende partij] dienen te voldoen. Over dit bedrag is [gedaagde partij] de wettelijke rente verschuldigd vanaf 2 juni 2020.
4.50.
[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
1.732,00
(2 punten × € 866,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.459,35
4.51.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals
vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De pachtkamer
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van € 51.720,00 wegens misgelopen pachtinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid van de respectievelijk verschuldigde bedragen tot aan de dag van betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van € 13.916,77 wegens schade aan het gepachte, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2020 tot aan de dag van betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 3.459,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, gevormd door mr. Van Leeuwen, kantonrechter-voorzitter, en de deskundige leden Verboort en Rompelberg, en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.