ECLI:NL:RBLIM:2025:8405

• Datum uitspraak: 28 augustus 2025
• Publicatiedatum: 28 augustus 2025
• Zaaknummer: 11807475 CV EXPL 25-2995
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woonruimte wegens huurachterstand en afwijzing van boete

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 28 augustus 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiseres] en [gedaagden] over de ontruiming van een huurwoning. De eiseres, vertegenwoordigd door mr. P.M.H. Cruts, vorderde ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand van ten minste drie maanden. De gedaagden, die de huur vanaf mei 2025 niet meer hadden betaald, stelden dat zij recht hadden op een verhuiskostenvergoeding omdat de eiseres de woning zelf wilde betrekken. De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand door de gedaagden was erkend en dat de ontruiming gerechtvaardigd was. De rechter benadrukte dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is en dat er grote terughoudendheid moet worden betracht. De kantonrechter wees de vordering tot betaling van een boete van € 10,- per dag af, omdat het boetebeding oneerlijk was en niet in verhouding stond tot de wettelijke rente. De gedaagden werden veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen en tot betaling van de achterstallige huur van € 2.850,- en de proceskosten van € 1.334,47.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11807475 \ CV EXPL 25-2995

Vonnis in kort geding van 28 augustus 2025

in de zaak van

[eiseres] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. P.M.H. Cruts,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [gedaagden] en de door hen overgelegde overzichten van het energieverbruik in de maanden november 2024, december 2024 en februari 2025.

2. De feiten

2.1.

Partijen sluiten op 3 juni 2024 een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twaalf maanden. De ingangsdatum is 1 juli 2024 en de huurprijs is € 950,- per maand, exclusief servicekosten, te betalen bij vooruitbetaling voor de 1ste van de maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing.

2.2.

Bij brief van 1 april 2025 zegt [eiseres] de huurovereenkomst met ingang van 30 juni 2025 op omdat zij de woonruimte zelf wenst te betrekken. [gedaagden] zijn niet akkoord met deze opzegging.

2.3.

[gedaagden] hebben de huur vanaf mei 2025 niet meer betaald. Bij brief van 20 mei 2025 heeft [eiseres] aanspraak gemaakt op de achterstallige huur en boetes.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - ontruiming van de woonruimte aan [adres] te [woonplaats] , [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 2.850,- aan achterstallige huur, betaling van een contractuele boete van € 10,- per dag vanaf 1 mei 2025, wettelijke rente en een veroordeling in de proces- en nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen samengevat ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen. Omdat sprake is van een achterstand in de huur van (tenminste) drie maanden is een ontruiming gerechtvaardigd.

3.3.

[gedaagden] stellen – samengevat – dat zij recht hebben op een verhuiskostenvergoeding, indien [eiseres] de woonruimte zelf wil gaan bewonen. Om er zeker van te zijn dat [eiseres] deze verhuiskostenvergoeding ook zal betalen, zijn [gedaagden] gestopt met het betalen van de huur.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Een diepgaand onderzoek is in deze zaak niet nodig. De feiten zijn helder. Door [gedaagden] is de huurachterstand van (tenminste) drie maanden immers erkend. De kantonrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden zodat het gerechtvaardigd is om – vooruitlopend daarop – de in deze procedure gevorderde ontruiming toe te wijzen. Hetgeen [gedaagden] aanvoeren leidt niet tot een ander oordeel.

4.3.

Anders dan [gedaagden] menen is het niet zo dat een verhuurder een huurder ‘zomaar’ uit de woning kan zetten op grond van dringend eigen gebruik en het is ook niet zo dat er zonder meer recht bestaat op een verhuiskostenvergoeding. Uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW volgt dat de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik alleen kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Anders dan [gedaagden] menen is het voor een verhuurder niet eenvoudig om aan die eisen te voldoen. Pas indien de rechter een dergelijke vordering toewijst, kan hij een bedrag vaststellen ter tegemoetkoming in de verhuiskosten (artikel 7:275 lid 1 BW). Kort gezegd: [eiseres] kan haar huurders er niet zomaar uitzetten op grond van dringend eigen gebruik en [gedaagden] hebben, anderzijds, geen recht op een verhuiskostenvergoeding en zij kunnen niet – ter verkrijging van zekerheid dat [eiseres] hen een dergelijke vergoeding wel zal betalen – de huurbetaling op voorhand stopzetten, zonder dat dit leidt tot een toerekenbare tekortkoming in de verplichting de huur correct en tijdig te betalen. Dat wisten Visser en [eiseres] ook blijkens de spreekaantekeningen waarin staat dat hun advocaat had geadviseerd dat zij de huur moesten blijven betalen, omdat dit anders zou kunnen leiden tot een huisuitzetting.

4.4.

Van andere omstandigheden op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd zou zijn, is de kantonrechter evenmin gebleken. Er zal een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd moeten worden.

4.5.

De vordering tot betaling van € 2.850,- aan onbetaalde huur, zal worden toegewezen.

4.6.

De door [eiseres] gevorderde boete van € 10,- per dag vanwege het niet betalen van de huur zal worden afgewezen. De grondslag van de boete is artikel 11.2 van de huurovereenkomst, waarin ook is bepaald dat de boete is gemaximeerd tot € 2.000,-. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] bij deze vordering een spoedeisend belang heeft. Verder maakt het beding het voor [eiseres] mogelijk om aan [gedaagden] een boete op te leggen bij niet tijdige betaling van een geldsom, die veel hoger is dan de verschuldigde wettelijke rente. Weliswaar is de boete gemaximeerd, maar in verhouding tot de verschuldigde wettelijke rente is de limiet buitenproportioneel hoog. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van [gedaagden] . Gevolg van de oneerlijkheid is dat de het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de rechter in een bodemzaak tot het oordeel zal komen dat op het boetebeding geen beroep kan worden gedaan en dat, omdat sprake is van een oneerlijk beding, ook niet kan worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68). De gevorderde boete en de wettelijke rente zullen daarom worden afgewezen.

4.7.

[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.334,47

4.8.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om te betalen aan [eiseres] € 2.850,00 aan achterstallige huur,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.334,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.

BM