Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 24 / 1348
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , wonend te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 15 februari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 692.000,-.
Bij besluit van 29 december 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Eiser heeft een aanvullend beroepschrift ingediend.
Verweerder heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2025. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is een omstreeks 2005 gebouwde vrijstaande woning van 267 m² met een berging/schuur van 10 m2, een overkapping van 35 m2, een paardenstal van 45 m2, een buitenbak/buitenmanege van 700 m2 en een inpandige garage van 25 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 3.622 m².
2. Eiser stelt zich in zijn beroepschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en badkamer, de scheurvorming in de binnen- en buitenmuren, het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau en de ligging nabij een UMTS-mast. Verder heeft verweerder ten onrechte vergelijkingsobjecten gebruikt die in een andere kern zijn gelegen dan de onroerende zaak.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 19 mei 2025 door [naam woz-taxateur 1] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 699.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 van
€ 692.000,- niet te hoog is. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het duurzaamheidsniveau is verdisconteerd in de waarde, omdat de vergelijkingsobjecten uit een soortgelijke bouwperiode stammen. Verweerder is van mening dat de voorzieningen van de onroerende zaak er gelet op de foto’s van de onroerende zaak nog ruim voldoende uitzien. Volgens verweerder is er geen reden voor aanpassing van de KOUDV-factoren gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak en de algehele staat van onderhoud in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de ligging nabij een UMTS mast is verweerder van mening dat het vergelijkingsobject [adres 4] ook op korte afstand van een UMTS-mast is gelegen. Ondanks dat de gebruikte vergelijkingsobjecten in een andere buurt zijn gelegen, zijn ze op andere kenmerken goed vergelijkbaar, aldus verweerder.
4. In het aanvullend beroepschrift van 22 juli 2025 stelt eiser zich op het standpunt dat het onderhoud en de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als ‘boven gemiddeld’ (factor ‘4’) dienen te worden gekwalificeerd, omdat deze uit de bouwjaren 2016 en 2013 stammen. Eiser is van mening dat de paardenstal van de onroerende zaak met een prijs per eenheid van € 150,- dient te worden gewaardeerd, net zoals bij de paardenstal van het vergelijkingsobject [adres 4] . Volgens eiser dient het voorzieningenniveau van de onroerende zaak met 7 procent te worden gecorrigeerd. De waarde van de onroerende zaak dient volgens eiser te worden becijferd op € 623.000,-.
5. In de reactie van 4 augustus 2025 stelt verweerder zich op het standpunt dat de voorzieningen, gelet op de foto’s, feitelijk bovengemiddeld zijn, zodat een gemiddelde beoordeling ten opzichte van de vergelijkingsobjecten terecht is. Verweerder is van mening terecht de paardenstal van de onroerende zaak anders te hebben gewaardeerd dan de paardenstal van het vergelijkingsobject [adres 4] , vanwege het verschil in bouwwijze, bouwjaar en de oppervlakte en het daarmee gemoeide afnemend grensnut. Volgens verweerder is er met betrekking tot de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] voldoende rekening gehouden met de verschillen in bouwjaar vanwege de bouwjaarcorrectie en hebben de vergelijkingsobjecten gemiddelde voorzieningen. Er dient aldus verweerder geen vergoeding voor het Woningwaarderapport te worden toegekend.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank overweegt dat de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. [1]
7. De hiervoor bedoelde waarde voor onroerende zaken wordt volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft in deze zaak van die methode gebruik gemaakt. Het is niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, wel moeten zij binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten geschikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat betreft bouwtype, kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dat de vergelijkingsobjecten in een andere buurt zijn gelegen dan de onroerende zaak maakt niet dat ze per definitie niet meer bruikbaar zijn.
9. Met betrekking tot de staat van de onroerende zaak, waaronder begrepen het duurzaamheidsniveau, overweegt de rechtbank als volgt. Eiser stelt dat de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] beter zijn dan de voorzieningen van de onroerende zaak. De rechtbank is, gelet op de foto’s van de onroerende zaak en de foto’s van deze vergelijkingsobjecten, van oordeel dat verweerder inderdaad de voorzieningen van deze twee vergelijkingsobjecten had moeten kwalificeren als ‘bovengemiddeld’ (factor ‘4’). Hierdoor heeft verweerder de beschikte waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.
10. Dan komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 623.000,- dient te bedragen. Eiser heeft deze waarde echter onvoldoende onderbouwd en daarmee is ook deze waarde niet aannemelijk gemaakt.
11. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie vast op € 665.000,-. Deze in goede justitie vastgestelde waarde hoeft niet te worden gemotiveerd.
12. Gelet op het voorgaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 665.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
13. Omdat het beroep gegrond is, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
14. De rechtbank acht verder termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiser is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten (voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen ter hoorzitting) met een waarde van
€ 647,- per punt toegekend. Verder worden er twee punten (één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor het verschijnen op zitting) met een waarde van € 907,- per punt toegekend. Gelet hierop bedraagt het vanwege de verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 3.108,-.
15. Met betrekking tot een vergoeding van het Woningwaarderapport overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat het Woningwaarderapport van eiser niet als een deskundigeverslag in de zin van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb kan worden gezien. Vaststaat is dat het rapport niet door [naam woz-taxateur 2] (woz-taxateur) is samengesteld, maar slechts door hem is ‘gecontroleerd en afgetekend’. Hiermee is niet aannemelijk dat de inbreng van [naam woz-taxateur 2] van enige betekenis is geweest. Verder staat vast dat het rapport is vastgesteld door JUIST, welke onderdeel is van Previcus Vastgoed. Niet is gebleken dat het rapport in onafhankelijkheid van de gemachtigde is opgesteld. Van in onpartijdigheid en onafhankelijkheid van relevante expertise is dan ook niet gebleken. Verder blijkt dat de verschillende primaire objectgegevens die zijn vermeld in het Woningwaarderapport gegevens zijn die afkomstig zijn uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), Google streetview, Woningwebsites, CBS en ruimtelijke plannen. Niet is gebleken dat er sprake is geweest van een visuele waarneming, zodat er vanuit moet worden gegaan dat het rapport uitsluitend is gebaseerd op gegevens uit de zojuist genoemde bronnen en de door eiser verstrekte foto’s van de onroerende zaak. Tevens wordt in het rapport niet meer naar voren gebracht dan een zeer globale duiding van de kwaliteit (‘normaal’ of ‘eenvoudig’ voor de drie vergelijkingsobjecten en een kwalificatie ‘2’ voor de onroerende zaak) en wordt niets vermeld over de ligging. Uit het Woningwaarderapport blijkt verder niet op welke wijze tot een waarde wordt gekomen naar aanleiding van de beoordeling van bijvoorbeeld KOUDV-factoren.
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het Woningwaarderapport niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde vast op € 665.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.108,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, rechter, in aanwezigheid van mr. K.J.M. Thelen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2025.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 21 augustus 2025.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).