Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11442040 \ CV EXPL 24-6178
Vonnis van 18 juni 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J. van de Wiel,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Op 30 oktober 2024 heeft [eiseres] bij de kantonrechter van deze rechtbank een verzoekschrift ingediend.
1.2.
Bij beschikking van 13 november 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat terugbetaling van de waarborgsom en betaling van een verhuiskostenvergoeding en schadevergoeding niet door middel van het indienen van een verzoekschrift aanhangig kan worden gemaakt, maar dient te geschieden bij exploot van dagvaarding. De kantonrechter heeft op grond van artikel 69 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’) bepaald dat de procedure wordt voortgezet in de stand waarin zij zich bevindt volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure en wordt verwezen naar de civiele rol van de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank. Gelet op de verwijzing heeft de zaak een nieuw zaaknummer 11442040 CV EXPL 24-6178 (voorheen: 11381275 OV VERZ 24-51) gekregen.
1.3.
[eiseres] heeft onder medebetekening van voormeld verzoekschrift bij deurwaardersexploot [gedaagden] aangezegd dat de zaak in de stand waarin deze zich bevindt is verwezen naar de civiele rol van 18 december 2024, alwaar zij op de vordering kunnen antwoorden.
1.4.
[gedaagden] hebben een conclusie van antwoord met acht producties genomen.
1.5.
Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, welke op 18 april 2025 heeft plaatsgevonden en waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft [eiseres] nog aanvullende - opnieuw genummerde - producties 1 tot en met 7 ingebracht.
1.6.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft met [gedaagden] schriftelijk een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij sedert 1 januari 2021 van [gedaagden] de woonruimte met tuin aan de [adres] te [woonplaats 2] in huur gekregen heeft. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing.
2.2.
Bij brief van 15 januari 2023 delen [gedaagden] aan [eiseres] mee:
“(…) Als al mondeling begin januari aangekondigd hierbij de formele opzegging van de huur van de vakwerkwoning die jij huurt, gelegen aan de [adres] , [woonplaats 2]
Je hebt nu een jaar de tijd om naar iets anders uit te kijken. (…)”
2.3.
Bij brief van 24 februari 2023 bericht [eiseres] aan [gedaagden] :
“(…) Met dit schrijven bevestig ik de goede ontvangst van de opzeggingsbrief van mijn huur per
1 januari 2024.
In de brief mis ik nog wel een wettelijk geldende reden voor de opzegging. Wanneer mogelijk zou ik deze alsnog graag ontvangen.
Verder ben ik bereid aan de opzegging mee te werken op voorwaarde dat ik tegen die tijd een voor mij passende andere woning heb gevonden (…)”
2.4.
Bij brief van 9 maart 2023 reageert [gedaagden] als volgt naar [eiseres] :
“(…) Hierbij de door jou gevraagde aanvullende informatie.
De wettelijk geldende reden voor opzegging is de volgende:
Onze zoon [naam] komt in januari volgende jaar terug naar Nederland en gaat in de vakwerkwoning [adres] wonen om als mantelzorger voor onze oude dag te fungeren.
De [woonplaats 2] heeft op 23 augustus 2023 goedkeuring gegeven het achter de vakwerkwoning [adres] gelegen en daaraan gekoppelde atelier tijdelijk (zolang als wij leven) als mantelzorgwoning in te richten, en op 14 november 2023 daar ook een tijdelijk huisnummer aan toegekend, [nummer] . (…)
Bij het kennismakingsgesprek was formeel een en ander nog niet rond, maar hebben we jou wel van deze ontwikkeling op de hoogte gebracht en dat de huurperiode slechts een tijdelijke was tot het moment waarop een en ander definitief zou worden.
Dat moment is nu aangebroken. (…)
Je hebt daardoor ook bijna een jaar de tijd om naar een andere woning uit te kijken. Mocht dat onverhoopt niet lukken, zullen we zeker enige coulance betrachten. (…)”
2.5.
Bij brief van 24 oktober 2023 deelt [eiseres] aan [gedaagden] mee dat zij geen passende woonruimte heeft gevonden en verzoekt de termijn voor het vinden van een passende woonruimte te verlengen tot 1 juli 2024 (onder de voorwaarde dat ze tegen die tijd een passende woonruimte heeft gevonden).
2.6.
Bij brief van 27 oktober 2023 delen [gedaagden] mee dat zij daarmee niet kunnen instemmen nu alle voorbereidingen van de verhuizing van hun zoon al in volle gang zijn.
2.7.
Bij aangetekend schrijven van 1 november 2023 maakt [eiseres] bezwaar tegen de huuropzegging. In die brief staat voor zover relevant:
“(…) Op 15 januari 2023 berichtte u mij schriftelijk dat u mijn huurcontract per 1 januari 2024 opzegt. Ik ga hier niet mee akkoord, omdat uw opzegging niet mag volgens de wet.
Ik maak bezwaar tegen de huuropzegging omdat u zegt dat u de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat geldt ook voor mij. Ik heb geen andere woning en zal ook niet snel een ander huis vinden.
Het huurcontract blijft daarom bestaan tot de rechter anders beslist. (…) Het leeghalen van mijn woning mag alleen als de rechter daar toestemming voor geeft. Anders moet u mijn schade betalen. (…)”
2.8.
Daarop reageren [gedaagden] bij brief van 16 november 2023:
“(…) Bij nalezing van het contract is gebleken dat u in overtreding bent wat betreft het gebruik van de woning. (…) U hebt (…) een bedrijf gevestigd op dit adres (…) volgens de gegevens van de Kamer van Koophandel. Dat is verboden, hetgeen benoemd staat in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden. De verhuurder heeft nooit officieel toestemming gegeven voor het vestigen van een bedrijf. (…) verhuurder recht op schadevergoeding bij overtreding van het gebruik. (…) Wij verzoeken u dan ook de bedrijfsuitvoering in de woning met onmiddellijke ingang te stoppen (…) Indien de overtreding voortduurt, zal u de boete van 50 euro per dag in rekening worden gebracht en (zo nodig) de rechter gevraagd worden om de huurovereenkomst per omgaande te ontbinden.
Maar eerst willen wij met u in overleg treden om de kwestie onderling af te handelen om een rechtsgang te voorkomen.
Ons voorstel:
De huurovereenkomst wordt met wederzijdse instemming op 1 maart 2024 beëindigd, zonder voorwaarde. (…) Mocht u daarmee niet akkoord gaan, zien wij ons genoodzaakt gerechtelijke stappen te ondernemen waarbij al het bovengenoemde betrokken zal worden. (…)”
2.9.
Bij brief van 28 november 2023 bericht [eiseres] aan [gedaagden] :
“(…) Ik reageer hiermee op een deel van jullie schrijven van 16 november jl.
Dit betekent niet dat ik akkoord ga met de volledige inhoud ervan.
In deze brief sluit ik aan bij de laatste twee alinea’s van jullie schrijven (“maar eerst…”) waarin wordt gesproken over drie maanden respijt. Dit zou echter betekenen tot
uiterlijk1 april (i.p.v.
uiterlijk1 april (i.p.v.
1. maart). Uiterlijk betekent wanneer ik eerder een woning vind.
Aan mijn medewerking verbind ik de volgende drie voorwaarden:
Opzegging – in beider belang – zodra er een nieuwe woning beschikbaar is in de periode tot 1 april waarbij aan mij kosteloos twee weken verhuistijd wordt verleend.
Volledige terugstorting borg binnen 5 werkdagen na opzegging zonder enig voorbehoud;
Verhuiskostenvergoeding van 3.500 euro ivm kosten verhuizing en inrichting nieuwe woning. (Een verhuizing is in deze periode van mijn leven niet mijn keuze. Verder verleen ik medewerking om jullie behoefte aan mantelzorg door jullie zoon vanuit deze woning mogelijk te maken) (…)”
2.10.
Bij brief van 10 december 2023 delen [gedaagden] mee dat zij de brief van
28 november 2023 niet hebben ontvangen, dat [eiseres] in elk geval niet per
1 januari 2024 de woning hoeft te verlaten en dat zij nog eens moeten proberen om er samen in goed overleg uit te komen.
2.11.
Bij brief van 15 december 2023 hebben [gedaagden] alsnog gereageerd op de brief van 28 november 2023 van [eiseres] .
2.12.
Bij aangetekende brief van 20 december 2023 heeft [eiseres] de huur opgezegd per 31 december 2023, omdat zij een nieuwe woning in [plaats] heeft gevonden, welke zij op 18 december 2023 heeft betrokken. Zij maakt aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom en betaling van een (gematigde) verhuiskostenvergoeding van € 3.500,00 (mocht het tot een rechtszaak komen dan zal zij aanspraak maken op een bedrag van
€ 7.156,00). Verder stelt zij dat verhuurders vanaf aanvang van de huur op de hoogte waren van haar bedrijfsactiviteiten.
2.13.
Op 28 december 2023 heeft er een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.
2.14.
Bij brief van 12 januari 2024 deelt [gedaagden] mee dat [eiseres] bij haar opzegging geen opzegtermijn van een maand (volgens huurovereenkomst: twee maanden) in acht heeft genomen en zij aldus de huur over de maand januari 2024 nog verschuldigd is. Verder schrijven [gedaagden] dat de zaken die niet in orde waren bij de eindinspectie deels in orde zijn gemaakt en dat de herstelkosten van de resterende zaken, de eindafrekening van elektra en water en bij niet betaling van de huur over de maand januari 2024 de huur van die maand in mindering zullen worden gebracht op de waarborgsom.
2.15.
Bij brief van 28 februari 2024 brengen [gedaagden] ook nog de huur van de maand februari 2024 bij [eiseres] in rekening. Tot slot stellen zij dat indien de openstaande twee maandhuren en de kosten voor het terugbrengen van de woning in de staat als bij aanvang van de huur in mindering worden gebracht op de waarborgsom, [eiseres] nog een bedrag van € 419,80 aan [gedaagden] dient te betalen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van:
- € 7.428,00 aan verhuis- en inrichtingskosten,
- € 8.900,00 aan schadevergoeding,
- € 3.450,00 aan waarborgsom,
- de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Geen schending artikelen 111, 85 en 21 Rv
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is (primair) dat de dagvaarding nietig verklaard dient te worden en (subsidiair) dat [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard dient te worden in haar vorderingen. Daartoe voeren [gedaagden] aan dat de dagvaarding niet voldoet aan het bepaalde in artikel 111 juncto artikel 45 Rv. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Het betreft een procedure bij de kantonrechter, waarbij gedaagden geen griffierecht hoeven te betalen, zodat de vermelding waarop [gedaagden] zich beroepen (dat slechts eenmaal een gezamenlijk griffierecht wordt geheven bij partijen die bij dezelfde advocaat verschijnen en gelijkluidende conclusies nemen) niet in de dagvaarding vermeld hoeft te worden. De oproeping is aldus correct.
4.2.
De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om te oordelen dat [eiseres] in strijd met artikel 85 Rv heeft gehandeld. [eiseres] heeft de bij dagvaarding ontbrekende stukken (producties 9 tot en met 15) later alsnog in het geding gebracht en [gedaagden] hebben daarop kunnen reageren, zodat zij niet aantoonbaar in hun procesbelangen zijn geschaad. Artikel 21 Rv legt op partijen de verplichting zich te onthouden van het bewust achterhouden en verdraaien van de voor de beslissing belangrijke feiten. Een expliciete schending van deze verplichting door [eiseres] is evenmin gebleken en daarmee niet aan de orde. Het vorenstaande brengt met zich dat de verweren van [gedaagden] op dit punt geen doel treffen.
Opzegging door verhuurders d.d. 15 januari 2023
4.3.
De door [gedaagden] bij brief van 15 januari 2023 gedane huuropzegging voldoet niet aan de vormvoorschriften van artikel 7:271 BW. Vaststaat dat [gedaagden] niet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief hebben opgezegd, de opzeggingsgrond niet (in de brief van 15 januari 2023 maar pas in de brief van 9 maart 2023) hebben vermeld en [eiseres] geen responstijd van zes weken hebben gegeven.
4.4.
Nu de opzegging van 15 januari 2023 geen opzeggingsgrond vermeld, is deze opzegging ingevolge artikel 7:271 lid 5 BW nietig. Dat betekent dat de (nietige) opzegging van 15 januari 2023 niet heeft geleid tot een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aldus blijven doorlopen.
Opzegging door huurder d.d. 20 december 2023
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] bij aangetekende brief van 20 december 2023 de huur heeft opgezegd per 31 december 2023 en dat er een eindinspectie op 28 december 2023 heeft plaatsgevonden. Daaruit volgt dat [gedaagden] deze huuropzegging van [eiseres] hebben geaccepteerd. Dit volgt eveneens uit het door [gedaagden] in randnummer 2.22 van hun conclusie van antwoord gestelde
(“ Desondanks hebben gedaagden meegewerkt aan deze opzegging en binnen die zeer korte termijn (…) een eindinspectie geregeld”).
4.6.
De kantonrechter volgt het standpunt van [eiseres] niet dat deze opzegging gezien moet worden als een alsnog instemmen met de opzegging door [gedaagden] .
Verhuis- en inrichtingskosten
4.7.
Van een opzegging wegens dringend eigen gebruik is geen sprake, zodat er geen grond is voor toewijzing van de gevorderde verhuis- en inrichtingskosten. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Schadevergoeding
4.8.
Hetgeen hiervoor in r.o. 4.7. is overwogen geldt mutatis mutandis ook voor de gevorderde aanvullende schadevergoeding. Deze vordering zal ook worden afgewezen.
Waarborgsom
4.9.
Vaststaat dat [eiseres] bij aanvang van de huur een waarborgsom van
€ 3.450,00 heeft betaald, welke [gedaagden] bij einde van de huur niet hebben terugbetaald.
4.9.1.
[gedaagden] stellen dat zij gerechtigd zijn de waarborgsom te verrekenen met de schade aan de woning doordat de woning niet in dezelfde staat is opgeleverd als bij aanvang van de huur (€ 1.482,00), een eindafrekening voor gas, water en licht (€ 77,54) en schade wegens het mislopen van twee maanden huur door het niet in acht nemen van de opzegtermijn van twee maanden (€ 2.200,00). Dit bedraagt in totaal een bedrag van
€ 3.759,54 hetgeen het bedrag aan waarborgsom overstijgt. [gedaagden] hebben nog
€ 309,54 van [eiseres] te vorderen, hetgeen zij thans nog niet hebben gedaan.
Herstelkosten
4.9.2.
De als productie 3 en 4 bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte inspectierapporten kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als een tussen partijen opgemaakte beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. De kantonrechter is van oordeel dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig dient aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. De onderhavige beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 eerste volzin BW. Weliswaar bevat de onderhavige beschrijving een zeer nauwkeurige uitsplitsing naar de verschillende onderdelen van het gehuurde, maar uit de vermelding ‘goed’, blijkt niet, althans onvoldoende wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘goed’ ontbreekt. Het begrip ‘goed’ is onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe [eiseres] het gehuurde diende op te leveren. Het voorgaande brengt met zich dat er geen sprake is van een - afdoende - beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 (eerste volzin) BW. Dat heeft tot gevolg dat de tweede volzin van die bepaling van toepassing is. Dat betekent dat [eiseres] , behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] onvoldoende feitelijk hebben gesteld en onderbouwd op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat zoals deze was bij aanvang van de huur. In het door makelaar Rotsvast en [eiseres] ondertekende ‘uitcheckrapport’ van 28 december 2023 staat bij iedere ruimte op de vraag of er gebreken zijn geconstateerd ‘nee’. Volgens [eiseres] is hetgeen met de hand erbij is geschreven naderhand geschied en dient dit buiten beschouwing te blijven. Voor zover dit juist is, oordeelt de kantonrechter dat dit voor rekening van [gedaagden] blijft, omdat zij niet achteraf kunnen volstaan met een mededeling dat er nog meer schade is geconstateerd. Wat hier verder ook van zij, ten aanzien van de door [gedaagden] gestelde oplevergebreken kan niet worden vastgesteld dat deze bij aanvang niet reeds aanwezig waren of dat er sprake is van normale slijtage dan wel dat [gedaagden] als verhuurders verantwoordelijk zijn voor herstel. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat hooguit de kosten van een kapotte lamp, het niet goed schoonmaken van de kookplaat en een defecte lichtknop voor rekening van [eiseres] dienen te komen. Nu de exacte schade van deze posten niet kan worden vastgesteld, zal de kantonrechter dit ex aequo et bono vaststellen op een bedrag van € 200,00.
4.9.3.
Al het bovenstaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat de woning in een andere staat is opgeleverd dan bij aanvang, waardoor [gedaagden] de vermeende schade niet met de waarborgsom mogen verrekenen, op de hiervoor begrote schade van € 200,00 na.
Eindafrekening gas, water en licht
4.9.4.
[gedaagden] hebben middels de productie 8 bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte eindafrekening gas, water en licht voldoende onderbouwd dat [eiseres] nog een bedrag van € 77,54 verschuldigd is. Dit bedrag zal met de waarborgsom verrekend worden.
Huurverlies
4.9.5.
[gedaagden] wensen een bedrag van € 2.200,00 aan schade in te houden op de borg omdat [eiseres] de opzegtermijn van twee maanden niet in acht heeft genomen. Het is juist dat op grond van art 3.3. van de huurovereenkomst sprake is van een opzegtermijn van twee maanden. Echter, nu [gedaagden] hebben ingestemd met de opzegging en over de beweerdelijke schade wegens het niet in acht nemen van de opzegtermijn ook niets tijdens de eindinspectie hebben gezegd, is de kantonrechter van oordeel dat zij niet naderhand zich nog op het standpunt kunnen stellen dat de opzegtermijn van twee maanden niet in acht is genomen en [eiseres] aldus nog € 2.200,00 aan hen verschuldigd is.
Slotsom
4.10.
Gelet op al het voorgaande hebben [gedaagden] geen (rechts)grond om de betaalde borg volledig onder zich te houden, behalve ten aanzien van de herstelkosten van
€ 200,- voor het schoonmaken van de kookplaat, defecte lamp en lichtknop alsmede de energieafrekening gas, water en licht van € 77,54. [gedaagden] zijn daarom gehouden het bedrag van (€ 3.450,00 - € 200,00 - € 77,54 =) € 3.172,46 aan [eiseres] terug te betalen.
Bedrijfsactiviteiten in het gehuurde
4.11.
Hetgeen partijen hebben aangevoerd over het vestigen van een bedrijf op het adres van het gehuurde en het verrichten van bedrijfsactiviteiten vanuit het gehuurde zal de kantonrechter buiten beschouwing laten, nu [gedaagden] geen tegenvordering hebben ingesteld.
Proceskosten
4.12.
[gedaagden] zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
619,00
- salaris gemachtigde
€
595,00
(2,5 punt × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.468,97
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] terug te betalen een bedrag van € 3.172,46 aan waarborgsom,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.468,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
CJ