ECLI:NL:RBLIM:2025:5670

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11417457 \ CV EXPL 24-5882

Vonnis van 11 juni 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. R.H.J.G. Borger.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 24 april 2025 met productie(s) van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft van [gedaagde] op grond van een schriftelijke overeenkomst de woning gekocht aan het adres [adres] te [woonplaats 1] .

2.2.

De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst. Daarin staat de vraag:

“Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels”. [gedaagde] heeft die vraag met “nee” beantwoord.

De vraag “Zijn de gevels ooit gereinigd?” heeft [gedaagde] met “ja” beantwoord en de daarop volgende vraag “Zo ja, volgens welke methode en wanneer” heeft zij beantwoord met “± 1998-2008”.

2.3.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkomsten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.4.

Artikel 20 van de koopovereenkomst bevat nadere afspraken, waaronder een bepaling met de titel “Ouderdomsclausule”. Daarin staat het volgende:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper.”

2.5.

Verder staat in artikel 20 van de koopovereenkomst dat op 12 mei 2023 in opdracht van de koper een bouwkundige keuring zal plaatsvinden.

2.6.

Na de bouwkundige keuring in opdracht van [eiser] , is de woning bij notariële akte van 10 juli 2023 aan hem geleverd.

2.7.

Binnen een maand na de levering heeft [eiser] bij [gedaagde] geklaagd over vochtproblemen in de woning.

2.8.

[eiser] heeft vervolgens door Bedi Vochttechniek B.V. (hierna: Bedi) onderzoek laten verrichten naar de door hem ondervonden vochtproblemen. Bedi heeft de herstelkosten begroot op € 9.539,47 (incl. btw).

2.9.

Bij brief van 11 november 2023 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld in verband met de vochtproblematiek. Hij heeft haar in die brief verzocht om binnen veertien dagen te erkennen dat de vochtproblemen op haar kosten binnen een maand zullen worden hersteld. [eiser] heeft in deze brief ook gesteld dat hij heeft gedwaald doordat [eiser] de vragenlijst onjuist ingevuld heeft.

2.10.

Bij e-mail van 4 december 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het standpunt ingenomen dat [gedaagde] geen aansprakelijkheid erkent en dat het beroep op dwaling niet opgaat omdat [gedaagde] niet bekend was met de vochtproblematiek.

2.11.

In de daarop volgende periode hebben partijen nog verder gecorrespondeerd. Ook heeft [eiser] nog nader onderzoek laten verrichten door Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB). De bevindingen van dat onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 31 mei 2024. Partijen hebben ook over dat onderzoek nog nadere gecorrespondeerd. Tot een wijziging van hun standpunten of een minnelijke regeling heeft dit alles echter niet geleid.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:

€ 9.539,47 vermeerderd met de wettelijke rente,

€ 851,97 aan buitengerechtelijke kosten,

€ 3.726,80 aan deskundigenkosten (kosten van Bedi en BvB)

de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Volgens haar moet de vordering van [eiser] afgewezen worden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] stelt dat de herstelkosten in verband met de vochtproblemen in de woning

€ 9.539,47 bedragen. Hij verwijst ter onderbouwing van dat bedrag naar de offerte van Bedi. [eiser] voert twee redenen aan waarom [gedaagde] dit bedrag (en de daarmee samenhangende buitengerechtelijke kosten, deskundigenkosten en wettelijke rente) dient te vergoeden. Ten eerste vindt [eiser] dat hij heeft gedwaald en dat [gedaagde] daarom de herstelkosten dient te vergoeden. Voor het geval de kantonrechter hem op dit punt ongelijk geeft, voert hij als tweede reden aan dat de woning door het vochtprobleem niet geschikt is voor normaal gebruik. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 9.539,47 dient te worden afgewezen. Hieronder zal zij uitleggen waarom.

Herstelkosten: geen dwaling

4.2.

Een overeenkomst kan worden vernietigd als deze onder invloed van dwaling is tot stand gekomen en bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten. Dat is bepaald in art. 6:228 BW. Dat artikel bevat verder nog nadere vereisten voor een succesvol beroep op dwaling.

4.3.

[eiser] stelt dat hij gedwaald heeft en dat de overeenkomst met [gedaagde] daarom vernietigbaar is. In plaats van vernietiging vordert hij echter betaling van de herstelkosten. Hij baseert dat op art. 6:230 BW. Daarin staat dat de rechter op verlangen van een partij, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel dat degene die gedwaald heeft lijdt. [eiser] stelt dat het nadeel gelijk is aan de begrote herstelkosten.

4.4.

De vordering van [eiser] is niet toewijsbaar op deze grondslag. Hij kan immers pas een beroep op art. 6:230 BW doen als vast staat dat hij de bevoegdheid heeft om de overeenkomst met [gedaagde] wegens dwaling te vernietigen. Die bevoegdheid heeft hij niet.

4.4.1.

[eiser] voert in dat verband om te beginnen tevergeefs aan dat [gedaagde] op de hoogte geweest moet zijn van de vochtproblematiek in de woning en dat [gedaagde] daarover gezwegen heeft. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij van het vochtprobleem in de woning op de hoogte was. Zo wijst zij erop dat [eiser] een aankoopkeuring heeft laten verrichten en daarbij kennelijk geen vochtprobleem geconstateerd is. Ook wijst zij op een whatsapp-bericht van [eiser] zelf waarin deze stelt dat het vocht zich bevond
achterhet stucwerk. [gedaagde] merkt daarover op dat het vochtprobleem door het dikke stucwerk voor haar niet zichtbaar is geweest. [gedaagde] merkt daarnaast op dat de tweede deskundige van [eiser] (BvB) in haar rapport het volgende heeft vermeld:

“… de daarop optredende vocht- en schimmeloverlast is sterk afhankelijk van het klimaat binnen, lees temperatuur en luchtvochtigheid, oftewel het stook- en ventilatiegedrag. Het zou dus zo kunnen zijn dat men daar voor de verkoop/koop geen last van heeft gehad.”

Ter zitting is verder komen vast te staan dat het in april en mei 2023, toen [eiser] de woning bezichtigde, een bovengemiddeld natte periode was. Het weerwoord van [eiser] dat het toen ook heel warm was, overtuigt niet. Volgens zijn zeggen trekt het vocht namelijk in de gevel en de isolerende korrels daarachter in de spouwmuur worden daardoor volgens [eiser] heel nat, hetgeen volgens hem leidt tot vocht in de woning. Het ligt dan niet voor de hand dat in een natte periode het vochtprobleem zich niet in de binnenzijde van de woning manifesteert omdat het warm is. [eiser] heeft verder nog gewezen op de door hem overgelegde foto’s van de natte gevel en de verklaringen van getuigen daarover. Hiermee toont hij echter niet aan dat [gedaagde] op de hoogte was van een vochtprobleem
binnen inde woning. De kantonrechter concludeert op basis van dit alles als volgt. [eiser] heeft, ondanks de vele neerslag in april en mei 2023 geen vochtprobleem geconstateerd in de woning. Dat vochtprobleem is (kennelijk, [eiser] heeft daarvan geen rapport overgelegd) ook niet opgemerkt tijdens de aankoopkeuring en BvB (nota bene de deskundige van [eiser] zelf) heeft het aannemelijk gevonden dat vóór de verkoop van de woning [gedaagde] geen last had van de vochtproblematiek. Dat [gedaagde] op de hoogte was van de vochtproblematiek en die problematiek verzwegen heeft, is gelet op dit alles niet komen vast te staan. Anderen hebben het vochtprobleem immers ook niet gezien. [eiser] kan dan zijn beroep op dwaling niet met succes baseren op de stelling dat [gedaagde] het vochtprobleem verzwegen heeft.

4.4.2.

[eiser] heeft ter zitting aanvullend betoogd dat [gedaagde] hem onjuist heeft voorgelicht en dat hij ook daarom gedwaald heeft. Hij wijst in dat verband op de antwoorden van [gedaagde] in het vragenformulier over de wijze en het tijdstip van de reiniging van de gevels. Volgens [eiser] had [gedaagde] in het vragenformulier moeten vermelden welke methode is toegepast. Doordat zij dit niet gedaan heeft kon [eiser] naar eigen zeggen niet weten dat de gevel periodiek gereinigd/behandeld moet worden. De kantonrechter verwerpt dit betoog. De gevels van de woning zijn volgens opgaaf van [gedaagde] in 1998 en 2008 behandeld, daaruit blijkt reeds dat deze voorheen periodiek behandeld zijn. Bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat een woning en dus ook de gevels periodiek onderhoud nodig heeft/hebben. Een verkoper hoeft een koper daar in het algemeen dus niet specifiek op te wijzen. [eiser] heeft niet kunnen aantonen dat dat in deze zaak wel had gemoeten. Ook met deze nadere onderbouwing kan [eiser] dus niet met succes een beroep op dwaling doen.

Herstelkosten: woning geschikt voor normaal gebruik?

4.5.

Het heeft er naar het oordeel van de kantonrechter alle schijn van dat de woning die [eiser] van [gedaagde] gekocht heeft, geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde] heeft immers (onbetwist) tot de verkoop in de woning gewoond en de door [eiser] geschetste vochtproblematiek lijkt niet zodanig dat deze het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook BvB heeft in haar rapport geschreven dat de door de gebreken ontstane vocht- en schimmeloverlast hinderlijk zijn in een beperkt deel van het woonhuis, maar dat geen wezenlijke functies van het woonhuis daardoor onbruikbaar zijn. De kantonrechter hoeft hier echter geen oordeel over te vellen. Op grond van de ouderdomsclausule waarmee [eiser] akkoord is gegaan (zie 2.4) komt het ontbreken van een of meer eigenschappen van de woning voor normaal gebruik immers voor rekening en risico van [eiser] . [gedaagde] doet in haar verweer terecht een beroep op deze clausule. Dit verweer zou anders kunnen worden beoordeeld als [gedaagde] op de hoogte was van de vochtproblematiek en dit tegenover [eiser] verzwegen heeft, maar daarvan is (zoals hiervoor reeds is geoordeeld) niets gebleken. Voor zover de vordering van [eiser] dus is gebaseerd op de grondslag dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst kan dat evenmin tot toewijzing van de vordering leiden.

buitengerechtelijke kosten, deskundigenkosten en wettelijke rente

4.6.. Omdat de gevorderde hoofdsom van € 9.539,47 zal worden afgewezen, is er geen grond voor toewijzing van de overige daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van buitengerechtelijke kosten, deskundigenkosten en wettelijke rente. Die onderdelen van de vordering van [eiser] zullen dus ook afgewezen worden.

de proceskosten

4.7.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

Totaal

€

812,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 812,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op

11 juni 2025.