Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11694584 \ CV EXPL 25-2167
Vonnis in kort geding van 10 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] op de dagvaarding zoals per e-mail ontvangen op
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] op de dagvaarding zoals per e-mail ontvangen op
23 mei 2025
- het verplaatsingsverzoek van [gedaagde] van 23 mei 2025
- het e-mailbericht van 23 mei 2025 aan [gedaagde] waarin namens de kantonrechter is medegedeeld dat de mondelinge behandeling van 26 mei 2025 doorgang zal vinden
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst vanaf 1 november 2019 het - volgens opschrift van de overeenkomst - zakenpand met bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats 3] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing verklaard.
2.2.
Tot 13 januari 2025 waren [naam 1] en [naam 2] eigenaars en verhuurders van het gehuurde. Per 13 januari 2025 hebben [eisers] de eigendom van het gehuurde verkregen. Vanaf voornoemde datum huurt [gedaagde] het gehuurde dan ook van [eisers]
2.3.
[gedaagde] is woonachtig in het gehuurde en daarnaast gebruikt zij het gehuurde als praktijkruimte.
2.4.
De bij vooruitbetaling, uiterlijk op de eerste dag van ieder maand verschuldigde huurprijs bedraagt € 1.150,00 per maand.
2.5.
[gedaagde] heeft vanaf begin 2020 een huurachterstand doen ontstaan. Op 27 oktober 2021 is een ontruimingsvonnis gewezen vanwege de huurachterstand die op dat moment € 13.800,00 bedroeg.
2.6.
De vorige verhuurders hebben dit vonnis niet geëxecuteerd en hebben [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurachterstand te voldoen door middel van een betalingsregeling. [gedaagde] is deze betalingsregeling nagekomen en heeft het verschuldigde bedrag dus voldaan. [gedaagde] heeft vanaf juli 2024 opnieuw een betalingsachterstand doen ontstaan. De gemachtigde heeft daarop op 16 september 2024 een sommatie gestuurd aan [gedaagde] . De huurachterstand bedroeg toen € 3.450,00 (maanden juli, augustus en september 2024). De vorige verhuurders zijn op 16 oktober 2024 een betalingsregeling overeengekomen met [gedaagde] . [gedaagde] is die betalingsregeling niet nagekomen en de vorige verhuurders hebben het gehuurde aan [eisers] verkocht.
2.7.
Op 13 januari 2025 (datum eigendomsoverdracht) bedroeg de huurachterstand € 3.450,00. De vorige verhuurders hebben de vordering op [gedaagde] overgedragen aan [eisers] hebben met [gedaagde] een betalingsregeling getroffen van twaalf maal € 287,50, te beginnen per 1 februari 2025. [gedaagde] is de betalingsregeling niet correct nagekomen en daarnaast betaalt [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen niet dan wel niet volledig. De huurachterstand bedraagt op het moment van dagvaarden € 4.887,50.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen samengevat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot:
betaling van de achterstallige huurtermijnen over de periode tot en met mei 2025, zijnde een bedrag van € 4.887,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
betaling van de huurprijs van € 1.150,00 per maand over de periode juni 2025 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
ontruiming binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan [eisers] om de ontruiming, bij gebreke van [gedaagde] , zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] ;
betaling van de volledige kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis;
betaling van de nakosten.
3.2.
[gedaagde] erkent de door [eisers] gestelde huurachterstand. [gedaagde] voert aan dat zij eerst door de coronacrisis en daarna vanwege stress en burn-outklachten in een moeilijke financiële situatie terecht is gekomen waardoor zij de overeengekomen huurprijs op enig moment niet meer kon opbrengen en de betalingsregeling niet kon nakomen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Gevorderde huurachterstand
4.1.
Voor een toewijzing van een geldsom in kort geding is slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. [gedaagde] erkent de huurachterstand tot en met mei 2025 en daarmee staat het bestaan en de omvang van die vordering vast. Aangezien niet is gebleken dat [gedaagde] op korte termijn wel tot tijdige en volledige betaling overgaat, hebben [eisers] spoedeisend belang bij de gevorderde huurachterstand. [gedaagde] heeft over een restitutierisico niets aangevoerd. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 4.887,50 wordt op grond van het voorgaande toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt eveneens toegewezen nu daartegen geen verweer is gevoerd.
Ontruiming
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een onderzoek naar de bestreden feiten en de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, zal overgaan tot toewijzing van de vordering.
4.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand en daarmee staat vast dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar rustende verbintenis. Met betrekking tot de gevorderde ontruiming dient de kantonrechter te toetsen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW zal toewijzen. Voornoemd artikel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling aangevoerd dat [eisers] geen melding vroegsignalering hebben gedaan bij de gemeente, terwijl zij daartoe wel wettelijk verplicht zijn. [eisers] hebben ter mondelinge behandeling aangedragen dat geen melding vroegsignalering gedaan is bij de gemeente omdat [gedaagde] een zakelijke huurster is.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten die betrekking heeft op een zakenpand en een bovenwoning. Het betreft aldus kennelijk een zgn. gemengde huurovereenkomst. De hoofdregel is in een dergelijk geval dat beide huurregimes naast elkaar van toepassing zijn op het gehuurde. Bij de beantwoording van de (vervolg)vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Partijen hebben over dit vraagstuk niet gediscussieerd, maar aan de hand van de gebleken feiten is wel voldoende aannemelijk dat in ieder geval - ook - het huurregime woonruimte van toepassing is. In zoverre moet het verweer van [eisers] dan ook worden verworpen.
4.6.
Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden. Voor huurovereenkomsten ten aanzien van woonruimte is met name artikel 2 van het Besluit van belang. Daarin is bepaald dat een verhuurder, kort samengevat, bij een huurachterstand de huurder schriftelijk in kennis moet stellen van de mogelijkheid tot schuldhulpverlening en van het voornemen tot melding van de huurachterstand bij de gemeente, en verder dat de verhuurder (tenzij de huurder daar expliciet bezwaar tegen heeft gemaakt) de achterstand bij de gemeente moet melden. [eisers] hadden overeenkomstig het besluit moeten handelen nu [eisers] wisten dat [gedaagde] financiële problemen had en die ook al eerder had gehad (zij het dat zij die destijds had weten te boven te komen). Wanneer een melding conform het Besluit achterwege blijft vormt dat een omstandigheid die meeweegt bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding/ontruiming rechtvaardigt. In dit geval tilt de kantonrechter zwaar aan deze omissie nu hij aannemelijk acht, mede gelet op de toelichting van [gedaagde] omtrent de reden van het ontstaan van de betalingsonmacht, dat een melding zeer wel zou kunnen hebben geleid tot het minder ver oplopen van de huurachterstand en/of het eerder aflossen van die achterstand. Het is daarom niet in hoge mate waarschijnlijk dat de vordering van [eisers] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming dan ook af.
4.7.
Nu de gevorderde ontruiming wordt afgewezen, ligt ook de vordering tot betaling van de huurprijs van € 1.150,00 per maand vanaf juni 2025 tot aan moment van ontruiming voor afwijzing gereed.
Proceskosten
4.8.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 4.887,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart onderdeel 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.
SH