Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11297041 \ CV EXPL 24-4536
Vonnis van 4 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,
beiden te [woonplaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
gemachtigde: mr. J. van de Wiel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 augustus 2024 met producties 1 tot en met 69
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 14
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 14
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 1 tot en met 4,
- de akte eisvermeerdering in reconventie met producties 15 tot en met 18
- de mondelinge behandeling van 7 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd
- de akte met aanvullende producties 70 tot en met 78 aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] spreekaantekeningen hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft met de toenmalige gemeente Margraten (nu gemeente Eijsden-Margraten en hierna te noemen: de gemeente) in 1988 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf 1 november 1988 van de gemeente huurde de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurde het gehuurde ook al voor het sluiten van voornoemde huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] woont al meer dan 50 jaar in het gehuurde.
2.2.
Het gehuurde betreft een voormalige gemeentelijke ambtswoning. Het gaat om een woning van 204 m² met een tuin van 1.400 m².
2.3.
De gemeente, en later Woonpunt in opdracht van de gemeente, nam gedurende de huurverhouding tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de gemeente bepaalde onderhoudsverplichtingen met betrekking tot het gehuurde op zich.
2.4.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn sinds 13 mei 2020 eigenaren van het gehuurde. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben het gehuurde ongezien gekocht.
2.5.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben de huurovereenkomst tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de gemeente zoals gesloten in 1988 overgenomen.
2.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op 27 november 2020 een melding gemaakt bij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] over een probleem met het dak. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn toen niet in de gelegenheid gesteld om te komen kijken naar het dak en de schade te bezien. Een dakdekker heeft op 30 november 2020 in opdracht van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onderhoud uitgevoerd aan het dak.
2.7.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn op 27 augustus 2021, naar aanleiding van een melding van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over lekkende dakgoten, bij het gehuurde geweest. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben toen een lekkage aan het dak geconstateerd. Een dakdekkersbedrijf heeft in september 2021 in opdracht van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het dak gerepareerd.
2.8.
In oktober 2023 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de inspectie van het gehuurde uitbesteed aan RaDe Bouwadvies (hierna: RaDe). Met RaDe werd afgestemd om een meerjarig onderhoudsplan op te stellen, inclusief een bouwkundige keuring en vaststelling van alle onderhoudspunten met een korte en lange termijn onderhoudsplan. RaDe diende daarvoor het gehuurde te inspecteren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de afspraak met RaDe meerdere keren afgezegd wegens gezondheidsproblemen.
2.9.
Op 9 november 2023 heeft de huurcommissie van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een verzoek ontvangen tot huurverlaging vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken.
2.10.
De huurcommissie heeft op 27 februari 2024 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn niet aanwezig geweest bij dit onderzoek. Op 29 maart 2024 is het rapport van dit onderzoek naar [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestuurd.
2.11.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op 6 april 2024 hun verweer ingediend bij de huurcommissie. In dit verweer wijzen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op de weigerende houding van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om haar medewerking te verlenen aan inspectie en onderhoud.
2.12.
Op 17 april 2024 en op 11 juni 2024 hebben inspecties plaatsgevonden met [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en twee verschillende dakdekkers. Dit heeft buiten plaatsgevonden. De dakdekkers constateerden dat niet de dakgoten, maar het pannendak het probleem veroorzaakte. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben aan een van de dakdekkers de opdracht gegeven om het dak te repareren en renoveren. De dakdekker heeft – ondanks dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat niet wilde hebben – werkzaamheden aan het dak uitgevoerd en deze zijn in juni 2024 afgerond (met garantie). De werkzaamheden hebben buiten plaatsgevonden.
2.13.
Op 17 juni 2024 heeft de zitting bij de huurcommissie plaatsgevonden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is daarbij aanwezig geweest, [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet.
2.14.
De huurcommissie heeft op 9 juli 2024 uitspraak gedaan en heeft de huurprijs vanaf 1 augustus 2023 tijdelijk verlaagd tot € 405,19 per maand. In de uitspraak is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
- Er is sprake van vochtdoorslag komend vanuit het dak. De vochtplekken die door de lekkage zijn veroorzaakt zijn nat gemeten. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1): ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten.
- In de slaapkamer zijn meerdere vochtplekken geconstateerd. Deze vochtplekken zijn aan te merken als gevolgschade van de vastgestelde lekkage. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8): Gevolgschade aan het gehuurde van een (inmiddels opgeheven) gebrek, voor zover die het woongenot ernstig schaadt.”
De dakgoten dienen door de huurder te worden schoongehouden, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn. Dit staat in het Besluit Kleine Herstellingen art. 3 sub s en de commissie voegt hieraan toe dat het erom gaat of de dakgoten voor een gemiddelde huurder bereikbaar zijn.
De commissie wijst verder huurder op haar verplichting medewerking te verlenen aan de door de verhuurder te verrichten (herstel)werkzaamheden. Het is bovendien in het algemeen aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze het herstel gaat plaatsvinden of werkzaamheden zullen worden uitgevoerd.
Ten aanzien van het onderhoud van de CV-ketel overweegt de commissie ten overvloede dat de CV-ketel als onroerende zaak onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en dat het onderhoud om die reden voor rekening van de verhuurder komt. De verbruikskosten komen voor rekening van de huurder.
Huurprijs
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus 2023. Op die datum was de huurprijs € 675,32 per maand.
Tijdelijke verlaging
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs redelijk, gelet op de aard en de omvang van het gebrek.
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 405,19 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 9 november 2023. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 augustus 2023.
De huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 675,32 betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover.
(…)
Beslissing
- De woonruimte heeft op 1 augustus 2023 de volgende ernstige gebreken
- Er is sprake van vochtdoorslag komend vanuit het dak. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
- In de slaapkamer zijn meerdere vochtplekken geconstateerd. Deze vochtplekken zijn aan te merken als gevolgschade van de vastgestelde lekkage. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8)
- De geldende huurprijs van € 675,32 wordt vanaf 1 augustus 2023 tijdelijk verlaagd tot € 405,19 per maand.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.”
2.15.
Op 11 juli 2024 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] per brief aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] medegedeeld dat de normale huurprijs weer zal gelden, conform de uitspraak van de huurcommissie, aangezien het dak gerepareerd is in juni 2024. In die brief is tevens medegedeeld dat de huurprijs per juli 2024 omhoog zal gaan en dat de eerder aangekondigde jaarlijkse wettelijke toegestane huurverhoging (5,8%) dan ook weer mag worden toegepast en dat het geldige huurbedrag vanaf juli 2024 € 714,49 per maand is. Bij brief van 10 februari 2024 is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] eerder op de hoogte gesteld van de huurprijsverhoging vanaf juli 2024. Ook in die brief is medegedeeld dat de huurprijs wordt verhoogd met 5,8% en dat de huur per juli 2024 € 714,49 bedraagt.
2.16.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op 13 juli 2024 een klacht en verzoek om rectificatie ingediend bij de huurcommissie.
2.17.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bij brieven van 23 juli 2024, 6 augustus 2024 en 30 augustus 2024 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met de voorgaande huurprijs per juli 2024 aangezien niet alle problemen aan het gehuurde zijn opgelost en dat nog steeds sprake is van lekkages in het gehuurde.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen - samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
III. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 714,49 per maand vanaf de datum van dagvaarding tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
IV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 714,49 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming;
Subsidiair
V. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen haar medewerking te verlenen aan noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde door ongehinderd toegang te verschaffen tot het gehuurde aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en RaDe en andere door hen ingeschakelde werklieden ten behoeve van het maken van een plan voor en de uitvoering van noodzakelijk onderhoud, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per afgezegde afspraak;
VI. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan periodieke inspectie van het gehuurde door ongehinderd toegang te verschaffen tot het gehuurde aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , een keer per kwartaal, in en om het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per afgezegde afspraak;
VII. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot het voldoen aan de wettelijke plichten voor tuinonderhoud huurder, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per maand, met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum;
VIII. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot het betalen van schade die ontstaat aan het gehuurde dan wel schadeposten van derden die ontstaan door gebrekkig tuinonderhoud;
IX. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en door hen ingeschakelde werklieden niet te intimideren of bedreigen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per overtreding;
X. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om bij bezichtigingen voor verkoop toegang te verschaffen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per afgezegde bezichtiging;
XI. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om de huur volledig en op tijd te voldoen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per maandelijkse wanbetaling;
Primair en subsidiair
XII. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.334,79;
XIII. Te verklaren voor recht dat de beslissing van de Huurcommissie d.d. 9 juli 2024 niet in stand kan blijven en deze derhalve te vernietigen;
XIV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen in de kosten voor onderhoud die volgen uit het in gebreke blijven van de melding huurder van vochtplekken in het gehuurde, waaronder noodzakelijke schimmelbestrijding;
XV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
3.2.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] leggen het volgende ten grondslag aan de vorderingen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op grond van 7:213 BW verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] doet dat niet volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dan ook dat sprake is van slecht huurderschap. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de gebreken in het gehuurde niet gemeld conform de meldplicht van art. 7:222 BW. Wanneer [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de gebreken wel meldt bij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , dan stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet in de gelegenheid om het gehuurde te inspecteren en om werkzaamheden uit te (laten) voeren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] weigert om werklieden toe te laten tot het gehuurde en wanneer de werklieden wel worden toegelaten, dan gedraagt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich bedreigend en intimiderend richting die werklieden. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] lijden schade aangezien zij vanwege het handelen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen onderhoud kunnen (laten) plegen aan het gehuurde. Daarnaast onderhoudt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de tuin niet volgens de wettelijke bepalingen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een wildgroei van planten, struiken en bomen laat ontstaan, daarbij wordt GFT en snoeiafval niet afgevoerd, staan de bomen te dicht op het huis en deze bomen worden niet gesnoeid. Daarnaast stellen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat sprake is van structurele wanbetaling door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangezien zij herhaaldelijk huurachterstanden laat ontstaan en de huurprijs iedere maand te laat betaalt (niet conform huurovereenkomst vóór of op de eerste van de betreffende maand). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voldoet dan ook niet aan haar wettelijke verplichting zoals opgenomen in art. 7:212 BW. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft eerder een huurachterstand van zes maanden laten ontstaan (juli-december 2023). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft deze huurachterstand begin januari 2024 - onder protest - betaald. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat er een nieuwe huurachterstand is ontstaan omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] weigert om de normaal geldende huurprijs inclusief wettelijk toegestane verhoging per juli 2024 te betalen.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat zij zich als slecht huurder gedraagt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat zij onderhouds- dan wel reparatiewerkzaamheden heeft verhinderd, dat zij onderhoudsproblemen niet tijdig heeft gemeld aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en dat zij haar eigen onderhoudsverplichtingen heeft verwaarloosd. Daarnaast betwist [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat sprake is van een structurele en forse betalingsachterstand. Daarom mist de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde een wettelijke grondslag. De gevorderde ontbinding is volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een volstrekt buitenproportionele vordering. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn het juist [eisers in conventie, verweerders in reconventie] die zich als slecht verhuurder gedragen. Ten aanzien van de subsidiair gevorderde dwangsommen voert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het volgende aan. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat zij stelselmatig weigert om mensen binnen te laten voor inspectie. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft ook niet aangetoond dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft meegewerkt aan het onderhoud dat is verricht en er is dan ook geen reden om aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dwangsommen op te leggen om mee te werken aan onderhoud en/of inspecties.
In reconventie
3.5.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat en na eiswijziging – om bij vonnis:
I. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 2.701,30 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen;
II. Te verklaren voor recht dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] slechts gehouden zal zijn om de door de Huurcommissie vastgestelde huur van € 405,19 per maand te betalen totdat door de Huurcommissie of een andere onafhankelijke instantie is vastgesteld dat de in de uitspraak van de Huurcommissie van 9 juli 2024 genoemde gebreken volledig zijn hersteld;
III. Te verklaren voor recht dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gehouden zijn om het tot aan de verkoop van de woning door de gemeente verrichte gebruikelijke onderhoud aan de woning in het vervolg tijdig te verrichten. Daaronder valt in ieder geval het jaarlijkse – en tussendoor indien noodzakelijk – schoonhouden van de dakgoten en het onderhoud aan de bomen, zulks onder oplegging van een dwangsom van € 5.000,00 voor ieder kalenderjaar dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hiermee in gebreke blijven;
IV. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten.
Bij eisvermeerdering vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarnaast bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om:
V. Binnen vier weken na betekening van het vonnis een inspectie en reparatie te laten uitvoeren aan het dak van de woning, te verrichten door een erkend dakdekkersbedrijf, welk bedrijf door, dan wel met instemming van, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal worden uitgekozen, zulks onder oplegging van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarmee in verzuim blijven;
VI. Binnen 14 dagen na betekening van het vonnis op kosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een inspectie te laten uitvoeren van de verwarmingsketel, en dit vervolgens jaarlijks te laten uitvoeren, zulks onder oplegging van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarmee in verzuim blijven;
VII. Binnen vier weken na betekening van het vonnis door een erkend bedrijf de dakgoten te laten reinigen en door een erkend bedrijf de bomen te laten snoeien, zulks onder oplegging van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarmee in verzuim blijven.
3.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 juli 2024 de huurprijs verlaagd naar € 405,19 per maand met ingang van 1 augustus 2023. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalt sinds juli 2024 deze lagere huurprijs. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn in gebreke gebleven om het verschil (€ 675,32 - € 405,19 = 270,13 per maand) over de tussenliggende periode te betalen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert daarom een bedrag van € 2.701,30 (10 x € 270,13) aan onverschuldigd betaalde huur. Ten aanzien van het onderhoud van de woning stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op het standpunt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in mei 2020 in de plaats zijn getreden van de gemeente in de gehele huurverhouding. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet voor de huurverhouding gekeken moet worden naar de feitelijke uitvoering. Daarbij is van belang dat voor zeer lange periode bepaalde onderhoudswerkzaamheden, zoals onderhoud aan de bomen en het schoonmaken van dakgoten, zijn verricht door de gemeente (vanaf 1970 tot ongeveer 1996) en later door Woonpunt middels een servicecontract. Een woning wordt overgedragen met alle rechten en plichten en het onderdeel met betrekking tot het onderhoud dient volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te worden gezien als kernbeding. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verwijst daartoe naar artikel 7:226 BW. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moesten weten of behoorden te weten dat aan de verhuur een onderhoudscontract was gekoppeld. Mocht de kantonrechter daarin niet meegaan, dan stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op het standpunt dat het onderhoud geen verantwoordelijkheid is voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als huurder. Ten aanzien van de dakgoten stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat dit geen klein onderhoud is en dus geen onderhoud is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dient te doen. De dakgoten bevinden zich namelijk op 3,5 meter hoogte en kunnen enkel met een steiger of hoogwerker bereikt worden. De huurcommissie heeft aangegeven dat het onderhoud van de dakgoten alleen voor rekening van huurder komt als die dakgoten voor huurder bereikbaar zijn en dat is dus niet het geval. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich daarnaast op het standpunt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verantwoordelijk zijn voor het onderhoud aan de verwarmingsinstallatie, zoals ook door de huurcommissie is aangegeven. In het gehuurde bevindt zich een verwarminsinstallatie die op olie gestookt wordt. Dit is inefficiënt en duur. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij vanaf 2021 [eisers in conventie, verweerders in reconventie] herhaaldelijk verzocht heeft om iets te doen aan de verwarmingsinstallatie, maar dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat niet hebben gedaan. Daarom heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf onderhoud en reparaties laten uitvoeren en ook zelf betaald. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt daarnaast dat de dakreparatie die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben uitgevoerd volkomen ondeugdelijk is waardoor de situatie onveilig is. In januari 2025 is een dakplaat, bij rustig weer met weinig wind, losgeraakt en naar beneden gevallen en die dakplaat heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geraakt op haar rug en hoofd. Daardoor heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voortdurende nekpijn en dagelijkse hoofdpijn.
3.7.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voeren verweer. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] concluderen tot afwijzing van de vorderingen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voeren daartoe het volgende aan. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn tijdig in verzet gegaan tegen de uitspraak van de huurcommissie en de ingestelde vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen is dus een voorbarige eis. Zo lang [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet in de gelegenheid stelt het gehuurde te inspecteren en gebreken volledig te herstellen, zal de huurcommissie (die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wel binnenlaat voor inspectie) logischerwijs oordelen dat er gebreken zijn die voortduren. De huurcommissie toetst enkel gebreken en niet of een huurder verhuurders binnenlaat voor onderhoud. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voeren aan dat zij met de aankoop van het gehuurde de huurovereenkomst uit 1988 hebben overgenomen en dat zij niet bekend zijn met extra geldende afspraken. Het vermeende servicecontract lijkt niet te bestaan. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft de gemeente de onderhoudswerkzaamheden onder druk van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uitgevoerd. De gemeente heeft aangegeven alle oorspronkelijke kernbedingen van de huurovereenkomst te hebben overgedragen aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] na verkoop van de woning. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen ten aanzien van de vordering over de verwarmingsinstallatie dat zij het onderhoud aan de cv drie jaar lang hebben laten uitvoeren en ook betaald hebben. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten dat de dakreparatie niet deugdelijk is uitgevoerd.
In conventie en in reconventie
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Ontbinding en ontruiming en de uitspraak van de huurcommissie
4.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de problemen aan het dak gebrekkig en onduidelijk heeft gecommuniceerd aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vinden het ernstig verwijtbaar dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de afspraken met RaDe systematisch geboycot heeft. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben zij er alles aan gedaan om de afspraken wel door te laten kunnen gaan. Zo werden afspraken op voorkeursdata en -tijdstippen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gepland en aan de zoon van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] werd gevraagd om stand-by te staan als vervanger voor de aanwezigheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Desondanks is geen enkele afspraak met RaDe door kunnen gaan. Ook het nieuwe probleem met het dak (loslaten boeiboord) is volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet direct gemeld door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben hier indirect kennis van genomen middels de akte van 27 januari 2025. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen zich op het standpunt dat zij zich hebben ingespannen om dit probleem snel op te lossen en zij verwijzen daartoe naar de telefoongesprekken van 29 en 30 januari 2025 tussen Grootegoed en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Volgens de dakdekker is het hoogst onwaarschijnlijk dat het boeiboord is afgewaaid. De dakdekker oppert dat opzet in het spel is; de structuur van de schade is stootschade door menselijk handelen. Rölkens heeft aangifte gedaan van vernieling. Ook de ontstane schimmelvorming in het gehuurde heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet gemeld aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Dit schimmelprobleem is ontstaan vanwege het weigerachtige gedrag van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden niet in staat gesteld om het gehuurde te onderhouden omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] inspectie en onderhoud weigert. Er is schade aan het dak, dat door het handelen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet kan worden opgelost, en daardoor kan nog meer schade aan het gehuurde ontstaan. Ook na de uitspraak van de Huurcommissie blijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de komst van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] weigeren voor onderhoud aan het gehuurde.
4.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat zij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet tijdig, onvolledig en tegenstrijdig informeert over gebreken. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] immers al in 2020, kort na overname van het gehuurde, geïnformeerd over de problemen aan het dak en de schoorsteen en dat als gevolg daarvan lekkages en schimmelvorming optraden. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een aantal keren in en bij het gehuurde geweest, hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] foto’s kunnen maken en hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] werkzaamheden kunnen laten uitvoeren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat moeilijk contact te krijgen is met [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is desondanks blijven communiceren naar [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat er sprake is van een lekkage aan het gehuurde. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] was er geen andere optie meer dan gebruik te maken van haar wettelijk recht om de huurcommissie in te schakelen, vooral om op die manier duidelijk te krijgen over wat er aan het gehuurde diende te gebeuren. Pas nadat de huurcommissie was ingeschakeld, werd een dakreparatie in gang gezet en zijn [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gaan praten over onderhoud. Tot die tijd werd namelijk gesproken over inspectie, niet over onderhoud. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ook nog in augustus 2024 heeft gewezen op de nog steeds aanwezige lekkage en dat daardoor schimmelvorming is ontstaan. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist ook dat zij onderhoudswerkzaamheden heeft verhinderd. Ten aanzien van de afspraken met RaDe om de bouwkundige inspectie te laten uitvoeren voert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan dat zij de geplande afspraken een aantal keren wegens medische noodzaak heeft moeten afzeggen. Dit is onvoorspelbaar volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
4.3.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen ten aanzien van het tuinonderhoud dat buren en passanten last hebben van het gebrekkige tuinonderhoud. Het GFT-afval wordt niet opgeruimd, maar op een grote hoop in de achtertuin gegooid. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan het niet bijhouden van de tuin tot schade leiden.
4.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat de tuin door haar wordt onderhouden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan dit niet meer zelf doen en daarom komt regelmatig een tuinman langs om de werkzaamheden uit te voeren. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ligt de tuin er netjes bij en zij brengt foto’s in het geding van de staat van de tuin op 11 oktober 2024. Het gaat om een boomrijke tuin en de bewoners die voor haar in het gehuurde woonden hebben de bomen geplant. Tot aan moment van verkoop heeft de gemeente het onderhoud aan de tuin uitgevoerd. Eind 2018 heeft de gemeente een meerjarenplanning uitgevoerd, geldig tot en met 2025. Hieruit blijkt dat de meeste bomen gezond zijn. De gemeente heeft toen op advies sommige bomen weggehaald. Het is volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om een nieuw rapport te laten opstellen. De gemeente snoeit de overhangende takken bij de weg en op het voetpad naast het gehuurde. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ingevolge artikel 7:226 BW aansprakelijk voor het onderhoud aan de bomen, aangezien die verplichting eerst op de gemeente rustte. Het onderhoud aan grote bomen is daarbij ook niet aan te merken als klein onderhoud. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verwijst naar onderdeel 1 van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstelling waarin is opgenomen dat een huurder gehouden is tot het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Daaronder kan dus niet worden begrepen het onderhoud van reeds volgroeide bomen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich daarnaast op het standpunt dat als zou moeten worden aangenomen dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de tuin, dit niet betekent dat in zodanige mate sprake is van slecht huurderschap dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden.
4.5.
Ten aanzien van de huurachterstand stellen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het volgende. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is de geldende huurprijs vanaf juli 2024 € 714,49 per maand aangezien het gebrek op grond waarvan de huurcommissie de huurprijs verlaagd heeft naar € 405,19 per maand hersteld is in juni 2024. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat het dak deugdelijk hersteld is en dat daarom de ‘reguliere’ huurprijs per maand geldt.
4.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat zij stelselmatig de huur te laat betaalt en dat er sprake is van een forse huurachterstand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een aantal keer een paar tientjes te weinig betaald, als protest tegen de indexeringen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huurachterstand al volledig betaald en dat wordt ook erkend door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalt de huur zodra zij haar pensioen ontvangt en dit doet ze ook netjes maandelijks. Dit is niet overeenkomstig de overeenkomst, maar dat is een in de loop van de tijd door stelselmatige praktijk verworven recht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] als overnemende eigenaren hebben te accepteren aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalt de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs. De huurachterstand is door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet aangetoond en zou dat wel zo zijn, dan is deze beduidend minder dan drie maanden en kan deze achterstand dus niet leiden tot ontbinding en ontruiming.
4.7.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de vraag of op grond van het voorgaande sprake is van slecht huurderschap als volgt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is ingevolge artikel 7:213 BW verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
4.8.
Waar het in deze zaak grotendeels om draait, is de vraag of [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voldoende gelegenheid heeft gegeven om het noodzakelijke onderhoud aan het gehuurde te plegen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ervaren enorme tegenwerking van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Zij willen het gehuurde goed onderhouden en daartoe een meerjarenonderhoudsplan laten opstellen, maar [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt hen niet in de gelegenheid de benodigde inspecties daartoe te laten verrichten. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in hun ogen veeleisend: ze wil eigenlijk de oude situatie weer terug waarin de gemeente haar op haar wenken bediende en zij wil bepalen welke onderhoudsbedrijven worden ingeschakeld. Vast staat dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] sinds 2020 tweemaal in het gehuurde zijn geweest. De kantonrechter kan begrijpen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in 2020 geen mensen in het gehuurde liet vanwege haar leeftijd en gezondheid en de coronacrisis. De kantonrechter begrijpt ook dat vanwege de leeftijd en gezondheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een geplande afspraak vanwege gezondheidsredenen kan worden afgezegd. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben door het gedrag van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] echter vijf jaar lang nauwelijks tot geen onderhoud dan wel reparaties kunnen laten uitvoeren aan het gehuurde. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn in al die jaren niet deugdelijk in de gelegenheid gesteld om het gehuurde allereerst te inspecteren om zo te kunnen vaststellen welk onderhoud uitgevoerd dient te worden. Dat kan echt niet. De kantonrechter volgt niet wat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft aangevoerd: dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zelf de problemen hebben verergerd door Woonpunt niet in te schakelen of een lokaal gevestigd bedrijf een inspectie te laten doen, zoals zij had verzocht. Het is niet aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als huurder om te bepalen welke bedrijven dienen te worden ingeschakeld voor onderhoud dan wel reparaties, zoals de huurcommissie ook heeft opgenomen in de uitspraak van 9 juli 2024. Dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] sinds 2023 bezig zijn met het plannen van een afspraak met RaDe om een inspectie te plannen om zo een meerjarenonderhoudsplan vast te stellen en dat dat tot op heden niet gelukt is, is toe te rekenen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat eind 2023 een inbraakpoging is gedaan in het gehuurde waarbij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een ladder heeft gezien die gelijk is aan de ladder die bij eerdere werkzaamheden aan het dak is gebruikt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is bang geworden voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de door hen ingeschakelde werklieden. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit niet dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] jarenlang weigerachtig gedrag vertoont. De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit incident aangrijpt als een reden om opnieuw dwars te liggen. De kantonrechter volgt wat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben aangevoerd, namelijk dat een onhoudbare situatie is ontstaan zonder perspectief op verbetering.
4.9.
Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] telkens de huurpenningen te laat betaalt, ondanks verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om de huurprijs bij vooruitbetaling te voldoen zoals ook is opgenomen in de huurovereenkomst, legt ook gewicht in de schaal. De kantonrechter volgt hetgeen door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd niet dat het later betalen een in de loop van de tijd door stelselmatige praktijk verworven recht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is, dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] als overnemende eigenaren hebben te accepteren.
4.10.
Voordat de kantonrechter toekomt aan de vraag of er sprake is van een huurachterstand, zal de kantonrechter allereerst de vraag dienen te beantwoorden wat de tussen partijen geldende huurprijs per maand is. Deze vraag hangt samen met de onder XIII. in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de beslissing van de huurcommissie d.d. 9 juli 2024 niet in stand kan blijven derhalve de gevorderde vernietiging van deze uitspraak.
4.11.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en hebben ernstige twijfels bij de werkwijze van de huurcommissie. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat de Huurcommissie niet heeft gekeken naar de omstandigheden waarin [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben moeten handelen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft herhaaldelijk geen toegang verleend tot inspectie en onderhoud. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is zonder overleg met [eisers in conventie, verweerders in reconventie] meteen naar de huurcommissie gestapt. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben wel meldingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ontvangen over verstopte dakafvoeren en dakgoten die volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] lek waren. Uit het rapport van de Huurcommissie blijkt dat een lekkage aan het pannendak de oorzaak is voor de lekkage naar de spouwmuur. Dit hebben de dakdekkers ook aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] medegedeeld en daarom hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in juni 2024 het dak laten repareren en renoveren.
4.12.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] weigeren [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om de bindende uitspraak van de Huurcommissie uit te voeren en de huurverlaging toe te passen. Deze huurverlaging geldt volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog steeds aangezien het gebrek niet deugdelijk is hersteld. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat de uitspraak van de Huurcommissie bindend is en dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de mogelijkheid hadden om binnen acht weken na 9 juli 2024 middels dagvaarding vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te eisen, maar dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat hebben nagelaten.
4.13.
Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie.
4.14.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wel tijdig is ingesteld. De dagvaarding is namelijk op 29 augustus 2024 betekend aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en dat is binnen de termijn van acht weken die is aangevangen op 9 juli 2024. In de uitspraak van de huurcommissie is opgenomen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de huurcommissie konden verzoeken een uitspraak te doen over de vraag of de gebreken zijn hersteld. Dit betekent echter niet dat de weg naar de kantonrechter op grond van artikel 7:262 lid 1 BW niet openstond voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] De Huurcommissie heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ook gewezen op deze mogelijkheid in de uitspraak.
4.15.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij geen reden ziet voor vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter overweegt als volg. Allereerst wordt opgemerkt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordering niet op de juiste wijze hebben ingesteld. Overeenkomstig artikel 7:262 lid 1 BW dienden [eisers in conventie, verweerders in reconventie] namelijk een beslissing te vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet gedaan aangezien zij enkel gevorderd hebben om voor recht te verklaren dat de beslissing van de huurcommissie d.d. 9 juli 2024 niet in stand kan blijven, derhalve deze te vernietigen. Dit wil echter niet zeggen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in deze vordering. De rechtsgang ingevolge artikel 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij past niet om formele eisen te stellen aan de manier waarop een partij geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen. De kantonrechter leest de vordering dan ook op die wijze dat de kantonrechter een beslissing dient te nemen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tijdig een vordering bij de kantonrechter hebben ingesteld op grond van artikel 7:262 lid 1 BW is de uitspraak van de Huurcommissie vervallen. Een verklaring voor recht of vernietiging van de uitspraak is volgens het systeem van de wet niet aan de orde, zodat de vordering tot een verklaring van recht dan wel vernietiging van de uitspraak wordt afgewezen. Door het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie, moet de kantonrechter het punt waarover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht in volle omvang beoordelen.
4.16.
Van belang in dit kader is dat op [eisers in conventie, verweerders in reconventie] als verhuurders de verplichting tot het verhelpen van het gebrek rust. Uitgangspunt is dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een gebrek aan het gehuurde. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben daarentegen voldoende aannemelijk gemaakt dat dit gebrek niet hersteld kan worden als gevolg van het gedrag van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft structureel en langdurig geen medewerking verleend om benodigd onderhoud te kunnen vaststellen en dit onderhoud ook uit te kunnen (laten) uitvoeren. Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken te herstellen, is er sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Van schuldeisersverzuim is ingevolge artikel 6:58 BW sprake wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijk medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend.
4.17.
Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in schuldeisersverzuim verkeert, komt de kantonrechter niet toe aan de toets tot welke huurprijsverlaging de gebreken mogelijk zouden kunnen leiden. De kantonrechter stelt de huurprijs dan ook vast op € 714,49 per maand vanaf 1 juli 2024 nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de wettelijke indexering tijdig en correct hebben aangezegdRölkens c.s. Vóór 1 juli 2024 gold ook de regulier geldende huurprijs aangezien de uitspraak van de huurcommissie is vervallen.
4.18.
Uit het voorgaande volgt aldus dat sprake is van een huurachterstand aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huurprijs van € 405,19 per maand is blijven betalen, terwijl zij een bedrag van € 714,49 per maand verschuldigd was aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
4.19.
De kantonrechter oordeelt dat op grond van het stelselmatig en langdurig geen toegang verlenen tot het gehuurde, het geen medewerking verlenen aan onderhoud en reparaties aan het gehuurde, de huurachterstand en het langdurig te laat betalen van de huurpenningen sprake is van slecht huurderschap. Wat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben aangevoerd met betrekking tot het tuinonderhoud, behoeft daarmee geen bespreking meer.
4.20.
Vervolgens staat de vraag centraal of dit slecht huurderschap kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265, eerste lid BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.21.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] doet een beroep op de tenzij-bepaling van voornoemd artikel en stelt daartoe het volgende. Wanneer zou moeten worden aangenomen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tekort is geschoten in haar verplichtingen, dan zouden de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst geenszins opwegen tegen de nadelen van die ontbinding. Een uithuiszetting zou een desastreus effect hebben op zowel de lichamelijke als de psychische gezondheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat zij niet reageert zoals een gemiddelde huurder reageert gezien haar leeftijd (bijna 90 jaar op moment van de eerste mondelinge behandeling), zij slecht hoort, slecht ter been is, hartproblemen en psychische problemen heeft. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] woont al meer dan een halve eeuw in het gehuurde. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat zij bezig is met een procedure om naar een verzorgingshuis te gaan, maar dat niet concreet is te zeggen wanneer dit gaat gebeuren. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is het verwijt niet groot en de vordering tot ontbinding en ontruiming dan ook buitenproportioneel.
4.22.
De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarbij dient het woonbelang van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te worden afgewogen tegen de belangen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] Nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vijf jaar lang nauwelijks tot geen onderhoud hebben kunnen (laten) uitvoeren in het gehuurde, hebben zij een zwaarwegend belang om dit op korte termijn en ook in de toekomst wel te kunnen (laten) doen om grote financiële gevolgen te voorkomen. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar gedrag gaat veranderen. Van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan niet verwacht worden dat deze situatie nog langer voortduurt, met alle gevolgen van dien. Hoewel het woonbelang van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt verzwaard door haar persoonlijke omstandigheden, is de kantonrechter niet van oordeel dat dit woonbelang zwaarder weegt dan het belang van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] De kantonrechter oordeelt dan ook dat hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar voren heeft gebracht onvoldoende gewicht heeft voor een geslaagd beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
4.23.
De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat sprake is van een situatie waarin het slecht huurderschap ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt en deze vorderingen worden dus toegewezen, met dien verstande dat de redelijke ontruimingstermijn in de gegeven omstandigheden op een termijn van twee maanden na betekening van het vonnis zal worden bepaald.
4.24.
Aangezien de primaire vorderingen worden toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen verdere bespreking meer.
Gevorderde huurachterstand en schadevergoeding
4.25.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen een totaalbedrag van € 1.334,79 (€ 309,30 voor de maand juli 2024, € 714,49 voor de maand augustus 2024 en € 311,00 aan schadevergoeding wegens kosten ingeschakelde advocaat en gerechtsdeurwaarder). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben bankoverzichten overgelegd en daaruit volgt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de maanden juli 2024 en augustus 2024 een bedrag van € 405,19 per maand aan hen heeft betaald. De kantonrechter heeft de huurprijs per juli 2024 reeds vastgesteld op € 714,49 per maand. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] € 309,30 (€ 714,49 - € 405,19) per maand te weinig betaald heeft over de betreffende maanden. Het voorgaande betekent dat aan huurachterstand over de maanden juli 2024 en augustus 2024 een bedrag zal worden toegewezen van € 618,60 (2 x € 309,30).
4.26.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen een bedrag aan € 311,00 voor advocaats- en deurwaarderskosten als zijnde schadevergoeding. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben hiertoe facturen in het geding gebracht, maar zij hebben ten aanzien van deze vordering onvoldoende gesteld en onderbouwd. De gevorderde schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
Betaling huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding tot aan moment ontruiming
4.27.
Het gevorderde bedrag van € 714,49 per maand vanaf september 2024 tot aan de datum van ontruiming wordt toegewezen aangezien dat de tussen partijen geldende huurprijs per maand is.
Kosten voor onderhoud
4.28.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten voor onderhoud die volgen uit het in gebreke blijven met de melding van vochtplekken in het gehuurde, waaronder noodzakelijke schimmelbestrijding. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd en geconcretiseerd en wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.29.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten, in dit geval de kosten van de eventuele betekening van het vonnis) betalen. De proceskosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
218,00
- reis-, verblijf- en verletkosten
€
100,00
(2 × € 50,00 (forfaitair bedrag))
Totaal
€
454,72
4.30.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
4.31.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van het onder I. en II. gevorderde als volgt. Zoals reeds in conventie overwogen is de uitspraak van de huurcommissie vervallen en verkeert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in schuldeisersverzuim waardoor de reguliere huurprijs geldt tussen partijen. Op grond hiervan ligt het onder I. en II. gevorderde voor afwijzing gereed.
4.32.
Ten aanzien van de overige vorderingen overweegt de kantonrechter als volgt. Zoals reeds in conventie is overwogen worden de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde dient te verlaten. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft vorderingen ingesteld die zien op (jaarlijks) onderhoud van het gehuurde. Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde dient te verlaten, heeft zij geen belang meer bij de door haar ingestelde vorderingen. Deze vorderingen behoeven dan ook geen afzonderlijke bespreking meer. De vorderingen worden op grond van het voorgaande afgewezen.
4.33.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden begroot op € 50,00 (forfaitair bedrag) aan reis-, verblijf- en verletkosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije beschikking van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te betalen een bedrag van € 618,60,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te betalen een bedrag van € 714,49 per maand voor elke ingegane maand te rekenen vanaf september 2024 tot en met de maand waarin [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde heeft ontruimd,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 454,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
5.9.
wijst de vorderingen af,
5.10.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
SH