Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11419214 \ CV EXPL 24-5910
Vonnis van 28 mei 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.D. Claes-Klerks (Stg. Achmea Rechtsbijstand),
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
CATHARINA BASTIANA [gedaagde sub 2],
CATHARINA BASTIANA [gedaagde sub 2],
beiden te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. R.C. Breuls.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] (gedaagden gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 6 november 2024 met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van [gedaagde] van 25 maart 2025 met productie 6;
- de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft sinds 1 augustus 2023 aan [gedaagde] de woning, gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde), verhuurd. De huurprijs bedraagt € 1.250,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is vermeld:
“
Art. 1.
Art. 1.
Lid 1: De verhuurder verhuurt met ingang van 1 augustus 2023 de woning [adres] te [woonplaats 2] , aan dhr. [gedaagde sub 1] en mw. [gedaagde sub 2] voor de duur van één jaar vanaf de ingangsdatum met de intentie tot verlenging voor onbepaalde tijd.(…)
Art. 2.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van één jaar vanaf de ingangsdatum met de intentie tot verlenging voor onbepaalde tijd.(…)”
2.3.
Per e-mail van 29 januari 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 augustus 2024.
2.4.
Per e-mail van 4 juli 2024 stuurt [eiser] aan [gedaagde] een herinnering over de naderende einddatum van de huurovereenkomst, 1 augustus 2024.
2.5.
Op 19 juli 2024 stuurt ook de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] een brief waarin nogmaals wordt gewezen op het naderende einde van de huurovereenkomst en waarin [gedaagde] wordt verzocht om de woning op te leveren per 1 augustus 2024. Namens [eiser] wordt daarbij tevens aangegeven dat hij openstaat voor overleg indien [gedaagde] meer tijd nodig heeft om een andere woning te vinden.
2.6.
[gedaagde] geeft per e-mail van 23 juli 2024 aan dat hij meer tijd nodig heeft om te reageren op deze brief en verzoekt om uitstel tot 30 juli 2024. Tijdens telefonisch contact met de gemachtigde van [eiser] geeft [gedaagde] vervolgens aan dat hij van mening is dat het einde van de huurovereenkomst niet correct is aangezegd maar dat hij zelf ook graag wil verhuizen maar dat de zoektocht naar een nieuwe woning moeizaam verloopt.
2.7.
Per aangetekend schrijven van 26 juli 2024 zegt [eiser] de huurovereenkomst op per 1 november 2024, wegens ‘dringend eigen gebruik’. [gedaagde] heeft niet op de opzegging gereageerd binnen de in de opzegbrief genoemde termijn van zes weken.
2.8.
Partijen hebben vervolgens geprobeerd om tot een minnelijke oplossing te komen. In het kader daarvan heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] per e-mail van 15 oktober 2024 meegedeeld aan welke criteria een voor [gedaagde] passende woning zou moeten voldoen, namelijk:
- de woning moet drempelloos zijn en rolstoeltoegankelijk;
- er moet een slaapkamer en badkamer op de begane grond zijn in verband met mobiliteitsbeperkingen;
- de woning moet nabij zorgfaciliteiten zijn gelegen;
- er moet voldoende ruimte zijn voor medische apparatuur en aanpassingen;
- de woning moet een rustige woonomgeving zonder trappen of hoge drempels bieden.
2.9.
[eiser] heeft vervolgens een aantal woningen aan [gedaagde] voorgesteld maar daarvan heeft [gedaagde] aangegeven dat deze niet passend zijn.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 augustus 2024 van rechtswege is geëindigd;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en [gedaagde] te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen;
Subsidiair:
- een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen;
- [gedaagde] te veroordelen om op dit tijdstip het gehuurde, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en [gedaagde] te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen;
Primair en subsidiair:
- [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen met de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd per 1 augustus 2024 van rechtswege is geëindigd, overeenkomstig hetgeen is bepaald in artikel 7:228 lid 1 BW Pro. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik en dat dit een van de gronden is genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW Pro. [eiser] heeft daarbij de voorgeschreven opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. [gedaagde] heeft niet binnen zes weken met deze opzegging ingestemd zodat [eiser] vordert dat de kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst vaststelt. [eiser] heeft het gehuurde nodig omdat hij geen eigen woonruimte meer heeft nu de samenwoning met zijn partner is geëindigd. Hij verblijft noodgedwongen op verschillende tijdelijke locaties. [eiser] werkt in de zorg met regelmatige nachtdiensten en heeft daarom behoefte aan een rustige woonomgeving. Tot slot speelt zijn sociale leven zich af in [woonplaats 2] . Gelet hierop kan een verlenging van de huurovereenkomst niet van hem worden gevergd. De te maken belangenafweging dient dan ook in zijn voordeel uit te vallen. [eiser] heeft aan [gedaagde] verschillende passende woonruimtes voorgelegd maar deze heeft [gedaagde] als niet passend afgewezen. Waarom de voorgestelde woningen dan toch niet passend zouden zijn, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert daartoe aan dat voor de primaire vorderingen niet de vereiste aanzegging binnen het tijdvak van één tot drie maanden voor de beoogde einddatum is gedaan zodat alleen op grond daarvan al niet kan worden geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 van rechtswege is geëindigd. Voor wat betreft de subsidiaire vorderingen voert [gedaagde] aan dat het dringend eigen gebruik van [eiser] onvoldoende onderbouwd is. De eventueel nog te maken belangenafweging dient bovendien, met name gelet op de gezondheidstoestand van [gedaagde] , in zijn voordeel uit te vallen. De door [eiser] aangevoerde mogelijke passende woonruimten zijn voor [gedaagde] vanwege medische redenen niet geschikt bevonden en zijn dus geen passend alternatief.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Primair: einde van rechtswege huurovereenkomst bepaalde tijd
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:271 BW Pro, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, in deze zaak van toepassing is aangezien de huurovereenkomst op 3 juni 2023 is gesloten en dus vóór 1 juli 2024, de datum van inwerkingtreding van die wet.
4.2.
Het regime van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid Pro 1 (oud) BW is alleen van toepassing als de huurder zich er bij het sluiten van de huurovereenkomst van bewust is geweest dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Zo niet, dan is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. De kantonrechter is van oordeel dat de formuleringen van artikel 1 lid 1 en Pro artikel 2 van Pro de huurovereenkomst niet in lijn zijn met de bedoeling van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (die door het enkele verloop van die tijd eindigt), omdat partijen tot twee keer toe nadrukkelijk de intentie tot verlenging voor onbepaalde tijd hebben opgenomen in de huurovereenkomst. Bovendien hoeft de verhuurder bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd alleen tijdig het einde van de overeenkomst aan te zeggen en dus niet op te zeggen zoals is voorgeschreven in de huurovereenkomst. Indien het de bedoeling was geweest om een huurovereenkomst voor de duur van één jaar te sluiten, die na afloop van dat jaar van rechtswege zou eindigen, had het op de weg van [eiser] gelegen om dit in de huurovereenkomst te verdisconteren, bijvoorbeeld door een verwijzing naar artikel 7:271 lid Pro 1 (oud) BW op te nemen.
Gelet hierop kwalificeert de kantonrechter de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn van één jaar. Hieruit volgt dat de huurovereenkomst niet van rechtswege op 1 augustus 2024 is geëindigd. De primaire vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.
4.3.
Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat ook in het geval hij de huurovereenkomst wel als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd had gekwalificeerd, geen sprake zou zijn geweest van een einde van de huurovereenkomst van rechtswege op
1 augustus 2024. Artikel 7:271 lid Pro 1 (oud) BW vereist immers dat de verhuurder de huurder tijdig, dit wil zeggen niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd, schriftelijk dient te informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. [eiser] heeft [gedaagde] op 29 januari 2024 en 4 juli 2024 geïnformeerd over de einddatum van de huurovereenkomst maar beide data liggen niet binnen het in de wet genoemde tijdvak zodat ook in dat geval de huurovereenkomst niet van rechtswege zou zijn geëindigd op 1 augustus 2024.
Subsidiair: opzegging op grond van dringend eigen gebruik
4.4.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder worden opgezegd. Een dergelijke opzegging dient dan, wil zij tot het einde van de huurovereenkomst kunnen leiden, een (of meer) opzeggingsgrond(en) te vermelden zoals opgenomen in artikel 7:274 lid Pro 1 (sub a t/m g) BW. Alleen als vast komt te staan dat sprake is van een dergelijke opzeggingsgrond, zal de kantonrechter de vordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, toewijzen. De in dit artikel opgesomde opzeggingsgronden zijn limitatief en imperatief zodat hetgeen partijen over en weer hebben gesteld over de in de huurovereenkomst genoemde opzeggingsgronden geen bespreking meer behoeft.
4.5.
[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij aangetekende brief van 26 juli 2024. Hij heeft ‘dringend eigen gebruik’ als opzeggingsgrond in de brief vermeld. Hiermee doet [eiser] een beroep op een van zeven limitatieve wettelijke opzeggingsgronden, namelijk die uit artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW. In dit artikel is bepaald dat de kantonrechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het staat vast dat de uitzonderingen van de artikelen 274c tot en met 274e BW zich hier niet voordoen. Dat betekent dat bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst ook noodzakelijk is dat blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.6.
[eiser] heeft gesteld dat hij de woning dringend nodig heeft omdat de relatie en samenwoning met zijn voormalige partner is geëindigd. Hierdoor heeft hij geen eigen woonruimte meer tot zijn beschikking en verblijft hij op verschillende locaties, zoals bij zijn ouders. Gelet op zijn werkzaamheden in de zorg en de wisselende (nacht)diensten die hij werkt heeft hij behoefte aan een rustige thuisomgeving. Die heeft hij nu niet, hij moet soms zelfs in zijn auto slapen. Bovendien werkt hij zowel in het ziekenhuis in Roermond als in Maastricht en is het gehuurde centraal gelegen ten opzichte van beide locaties. Verder speelt zijn sociale leven zich in [woonplaats 2] af. [gedaagde] heeft een en ander niet afdoende bestreden. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat hij op dit moment geen eigen woonruimte tot zijn beschikking heeft zodat hij het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik. De kantonrechter acht daarmee ook de dringendheid gegeven. Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat aan het vereiste dat sprake is van dringend eigen gebruik is voldaan.
4.7.
Vervolgens dient een belangenafweging plaats te vinden. Tegenover het belang van [eiser] om zelf gebruik te kunnen maken van de woning die hij in eigendom heeft staat het belang dat [gedaagde] heeft bij behoud van de woning. [gedaagde sub 1] heeft toegelicht dat het voor zijn gezondheidstoestand (en die van mw. [gedaagde sub 2] ) van essentieel belang is dat hij over een stabiele woonomgeving blijft beschikken. [gedaagde] heeft echter ook aangegeven dat het gehuurde niet meer passend is gelet op medische problemen waar hij en zijn vrouw mee te kampen hebben en dat hij zo snel mogelijk zou willen verhuizen naar een woning die wel geheel passend is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] daaraan toegevoegd dat de zoektocht naar een nieuwe woning moeizaam verloopt, onder andere omdat hij drie honden heeft en een eventuele nieuwe woning in verband daarmee ook een tuin moet hebben.
4.8.
Hoewel het de kantonrechter is gebleken dat de situatie van [gedaagde] urgent is, gelet op de medische beperkingen waar hij en mevrouw [gedaagde sub 2] mee te maken hebben, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiser] om terug te kunnen keren naar zijn eigen woning en weer te kunnen beschikken over een eigen woonruimte in dit geval zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om nog in het gehuurde te kunnen verblijven totdat hij een andere passende woning heeft gevonden, temeer nu [gedaagde] heeft verklaard dat het gehuurde ook niet meer passend is voor zijn situatie. Dat [eiser] in de tussentijd eventueel zelf een andere woning zou kunnen huren, zoals door [gedaagde] is geopperd, ligt niet voor de hand, te minder nu [eiser] , zoals hij heeft betoogd, met de door hem ontvangen huur de op het gehuurde rustende hypotheek aflost. De kantonrechter concludeert dan ook dat [eiser] heeft voldaan aan de gestelde voorwaarde dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
4.9.
Voor een succesvol beroep op beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is volgens de wet echter ook noodzakelijk dat voldoende blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De kantonrechter overweegt dat een woonruimte niet volledig aan alle woonwensen van [gedaagde] behoeft te voldoen om te kunnen spreken van ‘andere passende woonruimte’. Daar komt bij dat een concreet aanbod van passende vervangende woonruimte niet is vereist maar dat alleen moet blijken dat dergelijke woonruimte verkrijgbaar is. Daarnaast hoeft een passende woning niet aan exact dezelfde criteria te voldoen als het gehuurde, hetgeen [gedaagde] ook niet vraagt aangezien hij zelf ook het gehuurde niet meer passend acht voor zijn situatie. [eiser] heeft verschillende concrete huurwoningen aan [gedaagde] voorgesteld die voldoen aan de oorspronkelijk door hem gestelde criteria. Ook is gebleken dat deze woningen in de buurt van het gehuurde liggen en dat de huurprijs vergelijkbaar is. Pas tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] opgemerkt dat hij bij een eventuele nieuwe woning ook over een tuin moet kunnen beschikken omdat hij drie honden heeft en dat hij de eerder door [eiser] voorgestelde woningen daarom niet geschikt heeft bevonden. Deze eis heeft [gedaagde] echter niet eerder aan [eiser] kenbaar gemaakt en de kantonrechter beschouwt die dan ook als tardief. Gelet op het hiervoor geschetste kader is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat andere passende woonruimte verkrijgbaar is voor [gedaagde] .
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aan al de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro gestelde voorwaarden is voldaan. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiser] in de gegeven omstandigheden niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen daarom toewijzen en zal die einddatum vaststellen op 1 juli 2025. [gedaagde] zal tevens worden veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op die datum te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden.
4.11.
[eiser] heeft geen machtiging van de kantonrechter nodig om de toegewezen ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat [eiser] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. Ook het gevorderde verbod aan [gedaagde] om het gehuurde, eenmaal ontruimd hebbende, opnieuw in gebruik te (doen) nemen zal worden afgewezen nu [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt waarom een dergelijk verbod noodzakelijk zou zijn en omdat een en ander ook al besloten ligt in de toegewezen veroordeling om het gehuurde ontruimd te houden.
Niet uitvoerbaar bij voorraad
4.12.
[eiser] heeft de kantonrechter verzocht dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te
verklaren. In artikel 7:272 lid 1 BW Pro is ten aanzien van huur van woonruimte echter bepaald
dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft
tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging van
de huurovereenkomst. Ten aanzien van woonruimte kan de kantonrechter zijn beslissing in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Daar kan slechts in zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken, maar dat daarvan sprake is, heeft [eiser] niet gesteld. Dit onderdeel van de vorderingen van [eiser] zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling va de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
734,47
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.15.
De proceskostenveroordeling wordt deels hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de een (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt de einddatum van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan [adres] in [woonplaats 2] , vast op 1 juli 2025,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde uiterlijk op 1 juli 2025 met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser] , te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, en onder afgifte van alle sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten van € 734,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze niet binnen deze termijn zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.
LC