ECLI:NL:RBLIM:2025:5130

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11670922 \ CV EXPL 25-2009

Vonnis in kort geding van 28 mei 2025

in de zaak van

1.HUUREENWOONRUIMTE.NL B.V.,

te Roermond,
2.
[eiser sub 2],

te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.

Eisende partijen worden hierna afzonderlijk Huureenwoonruimte.nl en [eiser sub 2] genoemd of gezamenlijk Huureenwoonruimte.nl c.s.

Gedaagde partij wordt hierna [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 9 mei 2025 met producties 1 tot en met 11;

- de productie van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 22 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Huureenwoonruimte.nl verhuurt met ingang van 1 juni 2024 voor de duur van één jaar de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] , appartement [nummer] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 600,00 per maand inclusief voorschot gas, water en elektra. De huurprijs moet telkens bij vooruitbetaling worden voldaan vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. De eigenaar van het gehuurde is [eiser sub 2] .

2.2.

Huureenwoonruimte.nl c.s. hebben [gedaagde] bij brief van 4 december 2024 gesommeerd tot betaling van de huurachterstand van toentertijd € 1.300,00.

2.3.

Bij brief van 7 januari 2025 heeft de gemeente [woonplaats 2] aan [eiser sub 2] kenbaar gemaakt dat zij heeft vastgesteld dat er drie wooneenheden in het pand aanwezig zijn, dat [adres] in twee wooneenheden is gesplitst, dat deze situatie in strijd is met de regels uit het Parapluplan kamerbewoning, woningsplitsing en parkeren en dat zij niet voornemens is om medewerking te verlenen aan legalisatie van de geconstateerde situatie. Aan [eiser sub 2] is verzocht om binnen twee maanden na dagtekening van die brief de situatie in overeenstemming te brengen met de verleende vergunning voor realisatie van twee appartementen, te weten één appartement per verdieping.

2.4.

Vervolgens hebben Huureenwoonruimte.nl c.s. bij brief van 31 januari 2025 [gedaagde] bericht de huurovereenkomst te zullen beëindigen. Daarna hebben (de gemachtigden van) partijen met elkaar gecorrespondeerd. Dit heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.

2.5.

Bij e-mail van 2 april 2025 hebben Huureenwoonruimte.nl c.s. de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 30 april 2025 op de grond dat sprake is van een gebrek dat Huureenwoonruimte.nl niet kan en hoeft te verhelpen en dat voortzetting van de huurrelatie onmogelijk maakt.

2.6.

Bij e-mail van 24 april 2025 hebben Huureenwoonruimte.nl c.s. aan [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst per 31 mei 2025 aangezegd.

3.Het geschil

3.1.

Huureenwoonruimte.nl c.s. vorderen – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen:

om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren, met afgifte van de sleutels aan Huureenwoonruimte.nl c.s., met het verbod de woonruimte na de ontruiming opnieuw te betrekken of te gebruiken;
tot betaling van € 2.600,00 aan achterstallige huurpenningen over de periode tot en met april 2025;
om de lopende huur of een gebruikersvergoeding van € 600,00 per maand tijdig te voldoen vanaf 2 mei 2025 tot aan het moment dat het gehuurde zal zijn ontruimd;
in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van Huureenwoonruimte.nl c.s.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Huureenwoonruimte.nl c.s. ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.

Spoedeisend belang

4.2.

Het voor een kort geding vereiste spoedeisend belang is aanwezig omdat Huureenwoonruimte.nl c.s. tijdens de mondelinge behandeling onweersproken hebben verklaard dat de gemeente een last onder dwangsom gaat opleggen indien [gedaagde] na het kort geding in het gehuurde blijft wonen.

Ontruiming

4.3.

Met betrekking tot de gevorderde ontruiming stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.

4.4.

Huureenwoonruimte.nl c.s. leggen aan hun vordering tot ontruiming primair de stelling ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht en titel in het gehuurde verblijft na een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, subsidiair dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden en meer subsidiair dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt per 31 mei 2025.

4.5.

Op grond van artikel 7:210 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden indien een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. De verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

4.6.

Gelet op de inhoud van de brief van de gemeente Brunssum (zie 2.3) is sprake van een situatie waarin een overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde als woning verhindert, waardoor het genot dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Dit geeft Huureenwoonruimte.nl als verhuurder op grond van artikel 7:210 BW het recht de huurovereenkomst te ontbinden. Huureenwoonruimte.nl heeft van dit recht gebruik gemaakt door de huurovereenkomst te ontbinden per 30 april 2025. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure die ontbinding zal worden bevestigd waarmee [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Daarmee maakt hij tevens inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser sub 2] op grond waarvan [eiser sub 2] zijn eigendom kan opeisen op grond van artikel 5:2 BW. Het belang van Huureenwoonruimte.nl c.s. bij een spoedige ontruiming van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. Hierbij betrekt de kantonrechter dat Huureenwoonruimte.nl c.s. aan [gedaagde] een gemeubileerde kamer hebben aangeboden dan wel dat pogingen zijn ondernomen om een minnelijke regeling te bereiken en dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die per 31 mei 2025 van rechtswege eindigt ten aanzien waarvan Huureenwoonruimte.nl c.s. conform artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat gold tot 1 juli 2024, [gedaagde] heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Hieraan doet niet af dat het handhavend optreden van de gemeente wellicht voor [gedaagde] onvoorzienbaar was. Artikel 7:210 BW ziet namelijk zowel op gevallen van voorzien als onvoorzien overheidsoptreden. Het verbod om de woonruimte na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken zal worden afgewezen nu Huureenwoonruimte.nl c.s. daarbij onvoldoende belang hebben aangezien de ontruiming zal worden toegewezen.

4.7.

Nu de gevorderde ontruiming op grond van de primaire grondslag zal worden toegewezen, behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag geen bespreking en beoordeling meer.

Huurachterstand en huur of gebruikersvergoeding vanaf 2 mei 2025

4.8.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.

4.9.

Huureenwoonruimte.nl c.s. leggen aan de door hun gevorderde huurachterstand de stelling ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om het maandelijkse huurbedrag van € 600,00 bij vooruitbetaling te voldoen en de waarborgsom van € 1.200,00 bij ondertekening te voldoen en dat hij die verplichtingen niet is nagekomen.

4.10.

De kantonrechter overweegt ambtshalve dat [eiser sub 2] niet als contractspartij bij de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst kan worden aangemerkt, zodat hem in dat verband geen vorderingsrecht toekomt. [eiser sub 2] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard ten aanzien van de (mede) door hem gevorderde huurachterstand en de huur of gebruikersvergoeding vanaf 2 mei 2025.

4.11.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat is afgesproken dat hij de waarborgsom van € 1.200,00 niet hoeft te betalen omdat hij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst al in het gehuurde woonde en er gebreken zijn aan het gehuurde. Het verweer van [gedaagde] slaagt niet omdat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat partijen dat hebben afgesproken. In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst is namelijk bepaald dat [gedaagde] een waarborgsom van € 1.200,00 moet betalen en uit de door [gedaagde] overgelegde getuigenverklaring blijkt niet dat de waarborgsom niet betaald zou hoeven te worden omdat sprake is van gebreken. Bovendien wordt de aanwezigheid van de getuige bij het ondertekenen van de huurovereenkomst betwist door Huureenwoonruimte.nl.

4.12.

Tevens stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij de huur grotendeels heeft betaald. Ook dit verweer slaagt niet. Het is namelijk aan [gedaagde] om voldoende aannemelijk te maken dat hij de huur heeft betaald en dat heeft hij niet gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] weliswaar aangeboden kwitanties te tonen, maar dat aanbod is te laat gedaan. Daarbij komt dat Huureenwoonruimte.nl een betalingsoverzicht in het geding heeft gebracht (productie 11 bij dagvaarding) waarin de bedragen staan die door [gedaagde] zijn overgemaakt en op welke datum hij dat heeft gedaan en [gedaagde] niet concreet heeft gesteld op welke punten het betalingsoverzicht niet zou kloppen.

4.13.

Aangezien de verweren van [gedaagde] niet slagen, tussen Huureenwoonruimte.nl en [gedaagde] niet ter discussie staat dat [gedaagde] verplicht is om het maandelijkse huurbedrag van € 600,00 bij vooruitbetaling te voldoen en ook niet dat geen sprake is van een restitutierisico aan de zijde van Huureenwoonruimte.nl, zullen de gevorderde huurachterstand van € 2.600,00 en de huur dan wel gebruikersvergoeding vanaf 2 mei 2025 worden toegewezen.

Proceskosten

4.14.

[gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Huureenwoonruimte.nl c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

119,40

- griffierecht

€

514,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

(vast tarief kort geding kanton gemiddeld)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.582,40

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte staande en gelegen te [woonplaats 2] aan de [adres] Appartement [nummer] met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren, met afgifte van de sleutels aan Huureenwoonruimte.nl c.s,

5.2.

verklaart [eiser sub 2] niet-ontvankelijk ten aanzien van de (mede) door hem gevorderde achterstallige huur en lopende huur of gebruikersvergoeding;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Huureenwoonruimte.nl te betalen € 2.600,00 ter zake de achterstallige huurpenningen over de periode tot en met 30 april 2025,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan Huureenwoonruimte.nl te betalen € 600,00 per maand aan lopende huur dan wel gebruikersvergoeding vanaf 2 mei 2025 tot het tijdstip van de ontruiming, telkens te betalen op uiterlijk de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.582,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.