ECLI:NL:RBLIM:2025:3216

• Datum uitspraak: 2 april 2025
• Publicatiedatum: 4 april 2025
• Zaaknummer: 11224240 \ CV EXPL 24-3652
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van woonruimte na huurachterstand en geschil over renovatiewerkzaamheden

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 2 april 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonpunt en een huurder over de ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De huurovereenkomst was op 7 januari 1993 gesloten tussen de Maastrichtse Woningbouwvereniging Beter Wonen en de huurder. Woonpunt, als rechtsopvolger van de verhuurder, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een huurachterstand van € 3.479,44 en geschillen over renovatiewerkzaamheden die in 2023 waren uitgevoerd. De huurder had geweigerd om mee te werken aan de renovatie en had de huurbetaling opgeschort, omdat zij schade had geleden door de uitgevoerde werkzaamheden. De huurder voerde aan dat de renovatie had geleid tot gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkage en niet-pasende vensterbanken en raambekleding. De rechtbank oordeelde dat de huurder niet had aangetoond dat de gebreken aan Woonpunt konden worden toegerekend en dat de huurachterstand niet was voldaan. De vorderingen van Woonpunt werden toegewezen, en de huurovereenkomst werd ontbonden. De huurder werd veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, inclusief buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van de huurder in reconventie werden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11224240 \ CV EXPL 24-3652

Vonnis van 2 april 2025

in de zaak van

Stichting Woonpunt ,

te Maastricht,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: Woonpunt,

gemachtigde: S.M.E. van den Hoven (Flanderijn Legal),

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

gemachtigde: mr. S.E.G.N. Schnabel.

1. De procedure in conventie en in reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de akte producties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]

- de akte van Woonpunt

- de zittingsaantekeningen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]

- de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald waarvan de uitspraak is gesteld op heden.

2. De feiten in conventie en in reconventie

2.1.

Tussen de Maastrichtse Woningbouwvereniging Beter Wonen als verhuurder en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als huurder is op 7 januari 1993 een huurovereenkomst gesloten voor de zelfstandige woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte, opgemaakt te Maastricht op 1 januari 1993, van toepassing. De huurprijs dient uiterlijk op de eerste dag van elke maand te worden betaald en bedraagt thans € 434,93 per maand.

2.2.

Woonpunt heeft aan de huurders in de wijk waarin het gehuurde ligt en daar deel van uitmaakt een renovatievoorstel als beschreven in de folder “Renovatie 105 woningen Caberg” gedaan. Dat voorstel hield het vernieuwen en isoleren van het dak, het opfrissen en isoleren van de gevels, het aanbrengen van nieuwe huisnummers, het plaatsen van een nieuwe geïsoleerde voordeur en nieuwe kozijnen met HR++ glas, het aanbrengen van een CO2 gestuurde ventilatie en het vernieuwen van de badkamer, keuken en het toilet in. Nadat minstens 70 % van de huurders met het voorstel hebben ingestemd heeft Woonpunt in 2023 de renovatie laten uitvoeren.

2.3.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet met het renovatievoorstel ingestemd en weigerde om aan de renovatie mee te werken. In dat kader heeft Woonpunt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in kort geding gedagvaard. Ter zitting in kort geding van 17 april 2023 hebben partijen een regeling getroffen inhoudende dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] medewerking zou verlenen aan het renovatievoorstel van Woonpunt zoals opgenomen in productie 3 bij de dagvaarding (opgemelde folder), dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet kiest voor renovatie van de badkamer, het toilet en de keuken van het gehuurde en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] werkzaamheden zou gedogen bestaande uit vervanging van de kozijnen en de meterkast en het aanleggen van een mechanische ventilatie. De overeengekomen werkzaamheden zijn, op de mechanische ventilatie na omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van oordeel is dat zij het gehuurde genoeg ventileert, door tussenkomst van Woonpunt in het najaar van 2023 verricht. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het niet eens was met de uitgevoerde werkzaamheden en stelt dat zij door de uitvoering van de werkzaamheden schade heeft geleden, heeft zij de betaling van de huur opgeschort en, ondanks meerdere betalingsverzoeken en een ingebrekestelling, vanaf november 2023 tot en met juni 2024 een huurachterstand laten ontstaan van

€ 3.479,44.

2.4.

Op grond van art. 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is Woonpunt gehouden om - onder meer - gegevens van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] waaronder de huurachterstand die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft laten ontstaan, te melden bij de gemeente. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] afwijzend reageerde op het verstrekken van die gegevens heeft Woonpunt geen gegevens van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan de gemeente verstrekt.

2.5.

Woonpunt heeft € 200,00 als vergoeding voor de renovatie aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaald. Van dat bedrag heeft € 100,00 betrekking op water en elektriciteit en € 100,00 op een vergoeding voor overlast in verband met de uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast heeft Woonpunt € 300,00 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaald voor het niet laten terug plaatsen van twee rolluiken aan de buitenzijde van de woning.

3. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

Woonpunt vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de huurachterstand van € 3.479,44, de buitengerechtelijke incassokosten van € 394,70, de huur vanaf 1 juli 2024 tot de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst en de gebruiksvergoeding tot en met de ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

Woonpunt legt aan de vordering nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid van Woonpunt, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt. In reconventie vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] :

veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 1.500,00 als schadevergoeding voor de horren en € 600,00 als schadevergoeding voor de jaloezieën, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 juli 2024 tot de dag der algehele vergoeding;

primair veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 350,00 als schadevergoeding voor de vensterbanken dan wel een bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen en

subsidiair - verkort weergegeven - veroordeling van Woonpunt tot vervanging van de vensterbanken;

3. primair om haar te machtigen om op kosten van Woonpunt al die werkzaamheden te laten uitvoeren door een daartoe deskundig bedrijf om er voor te zorgen dat de lekkage aan het afdak in het geheel wordt verholpen zo nodig door vervanging van het afdak en/of de beplating en voor recht te verklaren dat zij gerechtigd zal zijn om die kosten te verrekenen met al hetgeen zij achterstallig is of zal zijn aan Woonpunt, in het bijzonder de achterstallige en toekomstige huurpenningen en

subsidiair veroordeling van Woonpunt om binnen vier weken al die werkzaamheden te laten uitvoeren door een daartoe deskundig bedrijf om er voor te zorgen dat de lekkage aan het afdak in het geheel wordt verholpen zo nodig door middel van vervanging van het afdak en/of de beplating op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag;

4. een verklaring voor recht dat de huurprijs die zij aan Woonpunt verschuldigd is voor de periode van 1 november 2023 tot aan de dag dat de lekkage aan het afdak volledig is verholpen, dan wel het afdak in zijn geheel is vervangen, wordt verminderd met 30% van de (destijds) geldende huurprijs en voor recht te verklaren dat zij gerechtigd zal zijn die kosten te verrekenen met al hetgeen zij verschuldigd is of zal zijn aan Woonpunt in het bijzonder de achterstallige en toekomstige huurpenningen;

5. veroordeling van Woonpunt in de proceskosten in conventie en in reconventie.

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert aan dat zij de betaling van de huurpenningen heeft opgeschort omdat zij door de uitgevoerde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde schade heeft geleden. Zij wilde niet meewerken aan de renovatiewerkzaamheden omdat zij het nut daarvan niet inzag noch wilde die werkzaamheden gedogen indien daar geen voorwaarden aan werden verbonden zoals terugplaatsing van de jaloezieën, de horren en de verbrede vensterbanken. Die zaken heeft zij zelf aangebracht en zij heeft daar veel geld in geïnvesteerd. Zij wilde daarom dat Woonpunt de woning in dezelfde staat zou opleveren als voor de renovatiewerkzaamheden, althans dat Woonpunt haar voor de door haar aangebrachte zaken zou compenseren. Woonpunt wilde daar niet aan meewerken. Na de renovatie pasten de horren van acht ramen niet meer omdat de grootte van de kozijnen is veranderd. De horren werden niet meer teruggeplaatst. De drie op maat gemaakte jaloezieën zijn wel teruggeplaatst maar deze moeten vervangen worden omdat die ook niet meer passen. De door haar aangebrachte verbrede vensterbanken (vier stuks) zijn door Woonpunt verwijderd en vervangen door smallere vensterbanken waarop zij haar inboedel niet meer kwijt kan. In de keuken is een te brede vensterbank geplaatst. Die vensterbank steekt uit waardoor zij een deel van haar aanrechtblad niet meer kan gebruiken. Zij zal alle vensterbanken moeten gaan vervangen. Het zijn ernstige gebreken die zij wil gaan verrekenen met de huurpenningen.

3.4.1.

Verder heeft zij schade geleden aan de overkapping aan de achterzijde van het gehuurde. Zij heeft de ruimte die onder de overkapping is ontstaan bij het gehuurde getrokken. Die ruimte gebruikt zij als een soort binnentuin. De buitenzijden van de overkapping zijn afgesloten door middel van een doorzichtig pvc-zeil voorzien van een rits. Voor het plaatsen van de nieuwe kozijnen heeft Woonpunt platen op de overkapping gelegd waar overheen werd gelopen. Dat heeft ertoe geleid dat het dak van de overkapping niet meer waterdicht is en dat er sprake is van ernstige wateroverlast. Woonpunt heeft weliswaar iemand langs gestuurd voor het vervangen van een rubber maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Het lekkend afdak is een gebrek dat aan Woonpunt kan worden toegerekend aangezien dat gebrek het gevolg is van de door Woonpunt uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. Zij heeft hierover meerdere keren bij Woonpunt geklaagd en aangekondigd dat zij voorlopig geen huur zou gaan betalen. Ook heeft zij bij aannemer [naam] , die de renovatiewerkzaamheden uitvoerde, meermaals geklaagd. Door de lekkende overkapping heeft zij al maanden verminderd huurgenot waardoor zij vanaf november 2023 de huur niet meer heeft betaald en een beroep op opschorting heeft gedaan. Zij vordert schadevergoeding en doet ex art. 7:207 BW, wegens de gebreken die in categorie B van het Gebrekenboek van de Huurcommissie vallen, een beroep op huurprijsvermindering van 30%. De vorderingen van Woonpunt moeten worden afgewezen omdat de tekortkoming aan haar zijde niet dusdanig ernstig is dat deze de ontbinding en de ontruiming rechtvaardigt. Bovendien zou een ontbinding en ontruiming voor haar desastreus zijn omdat zij een verhuizing niet kan betalen en sociale huurwoningen schaars zijn. In dat kader verzoekt zij bij een toewijzend vonnis om de ontbinding en ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Indien geoordeeld zou worden dat zij geen recht heeft op huurprijsvermindering en schadevergoeding en gehouden zou zijn om de huurachterstand te betalen verzoekt zij een termijn van een maand (terme de grâce) ex artikel 7:280 BW, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze samen beoordeeld worden.

4.2.

Zonder nadere toelichting die partijen niet hebben gegeven kan niet anders geconcludeerd worden dan dat Woonpunt de rechtsopvolger is van de Maastrichtse Woningbouwvereniging Beter Wonen en in deze zaak als verhuurder heeft te gelden.

4.3.

Het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op art. 6:233 sub b BW en de vernietiging door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de algemene voorwaarden en het subsidiaire verzoek aan de kantonrechter om die voorwaarden te vernietigen, treffen geen doel. Uit de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overgelegde huurovereenkomst volgt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft ondertekend onder de passage “Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 1-1-1993, hetwelk partijen verklaren te kennen en met welks inhoud zij geheel akkoord gaan. Huurder verklaart deze bij ondertekening te hebben ontvangen” De enkele stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dat de voorwaarden haar niet ter hand zijn gesteld en zij niet met de toepasselijkheid daarvan heeft ingestemd zijn, zonder nader toelichting die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft gegeven, te summier om het beoogde rechtsgevolg daaraan te verbinden.

de horren, de jaloezieën en de vensterbanken

4.4.

Vaststaat dat de horren, de jaloezieën, de verbrede vensterbanken en de overkapping door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf aangebrachte voorzieningen zijn.

4.5.

De kantonrechter stelt voorop dat Woonpunt er een zwaarwegend belang bij heeft dat alle woningen op dezelfde wijze worden gerenoveerd. Dat bij die renovatie de maatvoering van diverse onderdelen zoals de kozijnen en ook de vensterbanken, die onderdeel uitmaken van de kozijnen en aan de kozijn worden aangebracht, wijzigt is aannemelijk en begrijpelijk.

4.5.1.

Het aanbrengen van raambekleding en bredere vensterbanken door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in welke vorm dan ook is een subjectieve wens van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de kosten daarvan komen in beginsel altijd voor rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als huurder.

4.5.2.

In aansluiting op het in r.o. 4.5. overwogene levert het niet meer passen van de raambekleding na de renovatie en het niet terugplaatsen van de verbrede vensterbanken geen gebreken noch een onrechtmatig handelen van Woonpunt jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op. In dat kader bestaat daarmee evenmin een schadeplicht van Woonpunt jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij niet heeft ingestemd met de verwijdering van haar eigen vensterbanken, jaloezieën en horren en met de verandering daarvan in andere maten maakt dat niet anders. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan niet van Woonpunt verlangen dat de door haar aangebrachte horren, jaloezieën en verbrede vensterbanken na de renovatie weer terug aangebracht of geheel vervangen worden. Wat het beschadigde pleisterwerk op de muren betreft, volgt uit de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overgelegde bovenste foto van productie 5 weliswaar dat in de toiletruimte het pleisterwerk is beschadigd maar daar tegenover staat dat Woonpunt onweersproken heeft gesteld dat deze vensterbank nog niet aanwezig was toen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde betrok. Aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet inzichtelijk of aannemelijk heeft gemaakt dat de oorspronkelijke vensterbank, toen zij het gehuurde betrok, óók over de gehele breedte van de muur was aangebracht en dat het beschadigde pleisterwerk aan de verwijdering van die oorspronkelijke vensterbank te wijten is, heeft zij het onrechtmatig handelen door Woonpunt en daarmee de schadeplichtigheid van Woonpunt onvoldoende onderbouwd. Nu daarbij komt dat de beschadigingen aan het pleisterwerk eenvoudig te verhelpen zijn en ingevolge artikel 1 van en sub a en b van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen voor de huurder komen, behoeft het door partijen over en weer gestelde ter zake het pleisterwerk geen verdere beoordeling meer.

4.5.3.

Net als voor de overige vensterbanken geldt ook voor die in de keuken dat Woonpunt er een zwaarwegend belang bij heeft dat alle woningen op dezelfde wijze worden gerenoveerd. De stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dat zij een verlengde keuken in het gehuurde heeft en door de brede vensterbank een deel van haar aanrechtblad niet meer kan gebruiken en zij daarom ook die vensterbank zal moeten (laten) vervangen, dat het een gebrek is en dat zij de kosten van het vervangen van vier vensterbanken wil verrekenen met de huurpenningen, treffen dan ook geen doel. De vensterbank in de keuken is vanuit esthetisch oogpunt bezien wellicht geen schoonheid maar aangezien deze vensterbank slechts een paar centimeter over een klein deel van de zijkant van het aanrechtblad uitsteekt, kan van een gebrek aan woongenot zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wenst te betogen niet worden gesproken temeer niet nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op die vensterbank wel een deel van haar inboedel kwijt kan zoals ook op de foto van productie 6c is te zien. Al het voorgaande in onderling verband bezien leidt ertoe dat het gevorderde onder zowel 1. als 2. primair en subsidiair zullen worden afgewezen.

de overkapping

4.6.

Vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de overkapping zelf heeft aangebracht, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] die aanbrenging niet bij Woonpunt heeft gemeld, dat de overkapping geen deel uitmaakt van het gehuurde zoals omschreven in de huurovereenkomst en dat de overkapping, zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter mondelinge behandeling heeft gesteld, inmiddels 26 jaar oud is. In het algemeen kan van een huurder worden gevergd dat hij een zelf aangebrachte voorziening verwijdert opdat de aannemer die in opdracht van de verhuurder werkzaamheden uitvoert zijn werk - in dit geval het vervangen van de kozijnen aan de achterzijde van het gehuurde - kan doen. Dat dat diende te gebeuren volgt ook uit de toelichting in de folder van het renovatieplan op pagina 14 “Zelf aangebrachte veranderingen

Heeft u zaken aan uw buitengevel hangen ? Zoals lampen, rolluiken of schotelantennes ? Voordat de werkzaamheden starten, verzoeken we u deze zelf van de gevel te halen.” en “Omdat de kozijnen worden vervangen, heeft de aannemer ruimte nodig om te werken. We vragen u daarom gordijnen en raamdecoratie in de woning weg te halen. Misschien heeft u raamdecoratie bevestigd aan het kozijn zelf. Dat mag eigenlijk niet. Is dit bij u wel het geval? Houd er dan rekening mee dat dit op de nieuwe kozijnen niet mag”. Die folder is aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij de kort geding dagvaarding van 3 april 2023 betekend waarmee [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ruim voor het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden eind 2024 bekend was met de inhoud daarvan.

4.6.1.

Vaststaat voorts dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de overkapping niet voor de aanvang van de renovatiewerkzaamheden heeft verwijderd. Uit de onweersproken stelling van Woonpunt volgt dat de aannemer een plaat heeft moeten verwijderen om de steiger te kunnen plaatsen en dat er platen over de overkapping zijn gelegd opdat de aannemer, althans diens werknemers, daar overheen konden lopen om hun werkzaamheden te kunnen verrichten. Ook uit de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangeleverde video’s volgt dat er platen op de overkapping zijn gelegd. Door het niet verwijderen van de overkapping is de schade die mogelijkerwijze bij de werkzaamheden is ontstaan, doorgaans voorzienbaar en onvermijdelijk en dat is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] komt. Het is geen gebrek dat Woonpunt valt aan te rekenen en dat betekent dat de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde schade aan de overkapping niet door Woonpunt of de aannemer hoeft te worden vergoed. Het betekent ook dat al dat Woonpunt of de aannemer ter zake heeft c.q. hebben verricht (het vervangen van een rubber en het schoonmaken van de platen) onverplicht was en niet als enige aanvaarding van aansprakelijkheid kan worden beschouwd. Dat volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de plek van de lekkage moeilijk is te vinden of dat de lekkage volgens Woonpunt te wijten is aan de slagregen die vrij spel heeft gekregen nadat de buurman van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor de renovatie zijn overkapping heeft verwijderd maakt dat niet anders. Aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er een causaal verband bestaat tussen het veroorzaken door Woonpunt of de aannemer van de gestelde schade en de aansprakelijkheid van Woonpunt en of de aannemer, leidt dat ertoe dat het onder 3. primair als subsidiair gevorderde zal worden afgewezen.

Huuropschorting, huurprijsvermindering en verrekening

4.7.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft sinds november 2023 de betaling van de huurpenningen voor 100% opgeschort. Zij vordert vanwege de lekkage aan het afdak een huurprijsvermindering van

30 % en een verklaring voor recht dat zij de herstel- of vervangingskosten aan het afdak mag verrekenen met al hetgeen zij verschuldigd is of zal zijn aan Woonpunt.

4.8.

Vooropgesteld wordt dat op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW de huurder ingeval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis gegeven heeft aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Onder ‘gebrek’ dient te worden verstaan, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen.

4.8.1.

Zoals in r.o. 4.5.1. en 4.5.2. is overwogen zijn het niet passen van horren, jaloezieën en vensterbanken en een lekkende overkapping geen gebreken die Woonpunt aan te rekenen zijn en door toedoen van Woonpunt tot een genotbeperking van het gehuurde bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hebben geleid. Ze rechtvaardigen daarom geen huuropschorting, laat staan een van 100 %. Daarbij komt nog dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , voordat zij eigenmachtig de betaling van de huurpenningen met 100 % opschortte, Woonpunt formeel in gebreke heeft gesteld en in rechte heeft betrokken. Al het voorgaande leidt ook niet tot het oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurprijsvermindering of een recht op verrekening als bedoeld in art. 7:206 lid 3 BW toekomt. Nu het onder 4. gevorderde zal worden afgewezen behoeft het door partijen over en weer gestelde over de taxatierapporten, de verrekening en de vervaltermijn van art. 7:257 BW aangaande de huurprijsvermindering, geen nadere beoordeling.

de huurachterstand

4.9.

Met inachtneming van al het vorenoverwogene en nu onweersproken vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] sinds 2 januari 2024 in verzuim is en ten tijde van de dagvaarding de huurachterstand meer dan drie maanden (zijnde € 3.479,44) en tot en met 9 januari 2025

€ 5.561,14 bedraagt, zullen de vorderingen van Woonpunt worden toegewezen.

de terme de grâce en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring

4.10.

Gelet op het integraal toewijzen van de door Woonpunt gevorderde ontbinding en ontruiming worden de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gedane verzoeken om een terme de grâce en om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren niet ingewilligd.

4.11.

Woonpunt vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een consument is en dat Woonpunt aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een of meer aanmaningen heeft gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 394,70 worden toegewezen.

4.12.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van Woonpunt worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,38

- griffierecht

€

496,00

- salaris gemachtigde

€

813,00

(3 punten × € 271,00)

Totaal

€

1.446,38

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de zelfstandige woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening en bevel van dit vonnis om het gehuurde met al degenen die en al datgene dat zich daarin aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels daarvan aan Woonpunt af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van Woonpunt te stellen en te laten,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling aan Woonpunt van:

- € 3.479,44 € 3.479,44 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

8 juli 2024 tot aan de dag van de algehele voldoening

• € 394,70 aan buitengerechtelijke incassokosten
• de huurbedragen waarop Woonpunt recht had bij nakoming van de overeenkomst, steeds te rekenen van de 1e van elke maan, vermeerderd met de wettelijke rente daarover tot alles betaald is, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 juli 2024 tot de dag van ontbinding aan huur en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden aan gebruiksvergoeding,

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,

in conventie en in reconventie

5.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten tot aan dit vonnis aan de zijde van Woonpunt gerezen en begroot op € 1.446,38,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.

YT