Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11518345 \ CV EXPL 25-387
Vonnis in kort geding van 25 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de verhuurder,
gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen,
tegen
[bewindvoerder] h.o.d.n. [bewindvoerderskantoor] ,in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[gedaagde],
[gedaagde],
kantoorhoudende te [plaatsnaam X] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: gedaagde partij, dan wel [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G. Debije.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de producties van gedaagde partij;
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2025;
- de pleitnota van gedaagde partij.
- de producties van gedaagde partij;
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2025;
- de pleitnota van gedaagde partij.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] bewoont vanaf 1 november 2020 de bovenwoning aan de [adres] te [plaatsnaam Y] , een en ander op grond van de huurovereenkomst van 26 november 2020.
2.2.
[gedaagde] is laagbegaafd, kampt met psychische beperkingen en is (inmiddels) verslaafd aan drugs. Dit leidt (in ieder geval vanaf de zomer 2024) in de praktijk tot een zeer problematische situatie.
2.3.
Vrijwel alle ramen zijn uit het gehuurde gesloopt, de afzuigkap en de inductiekookplaat zijn verdwenen, de riolering is verstopt, afval wordt in de tuin gedumpt en eind november 2024 is er een vuurwerkbom bij de voordeur van [adres] te [plaatsnaam Y] ontploft.
2.4.
Het gehuurde is zo goed als onbewoonbaar geworden.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [plaatsnaam Y] , alsmede een voorschot op de schadevergoeding van € 20.000,00, kosten rechtens.
3.2.
De verhuurder legt artikel 7:213 BW aan zijn vordering ten grondslag. [gedaagde] is gehouden zich als een goed huurder te gedragen; geen overlast te veroorzaken, geen drugs in de woning aanwezig te hebben en het gehuurde in een nette en goede staat te bewonen. Daarvan is absoluut geen sprake (meer) van.
3.3.
Gedaagde partij voert verweer. Gedaagde partij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de verhuurder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de verhuurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de verhuurder in de kosten van deze procedure.
3.4.
Gedaagde partij voert verweer en stelt zich op het standpunt dat, mocht er al sprake zijn van tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , deze geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, waarmee de gevorderde ontbinding dient te worden afgewezen. Ten aanzien van het gevorderde voorschot voert gedaagde partij aan dat deze vordering onvoldoende onderbouwd is, nog daargelaten de vraag of [gedaagde] aansprakelijk is voor de ontstane schade.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
ontruiming
4.2.
In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of de verhuurder een spoedeisend belang bij zijn vordering tot ontruiming heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van de verhuurder niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft. De verhuurder heeft gesteld dat [gedaagde] ernstige vernielingen aan het verhuurde aanricht en tevens verdere overlast veroorzaakt, waardoor de situatie voor alle betrokken partijen onhoudbaar is geworden. Van de verhuurder kan daarom niet worden verlangd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
4.4.
De verhuurder heeft zijn stellingen ten aanzien van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast en verrichte vernielingen onderbouwd met e-mailwisselingen met de politie (wijkagent), Whatsapp- en e-mailgesprekken met de begeleiders van [gedaagde] , foto’s van (de schade aan) het gehuurde en een werkbon van Stinissen Rioolservice BV. Uit de talrijke producties, als ook uit de door gedaagde partij zelf overgelegde Whatsappconversaties blijkt dat in ieder geval vanaf medio 2024 een onhoudbare situatie is ontstaan. Waar [gedaagde] tot de zomer van 2024 nog enigszins stuurbaar was, is dat vanaf dat moment niet meer het geval. Partijen zijn het daarover ook wel eens. Wat de trigger voor de omslag in de zomer 2024 is geweest is niet duidelijk.
4.5.
Vast staat dat vrijwel alle ramen uit het gehuurde zijn gesloopt. Wanneer deze (provisorisch) worden gerepareerd, worden ze ook weer binnen twee weken gesloopt. Het gehuurde heeft dus geen ramen meer, terwijl de thermosstraat door [gedaagde] op 35 graden wordt gezet. De riolering is ernstig verstopt, welke verstopping niet op eenvoudige wijze is te verhelpen. Het toilet en de douche in het gehuurde zijn hierdoor niet meer bruikbaar. Het afval wordt gedumpt in de tuin.
4.6.
Gedaagde partij heeft niet (gemotiveerd) bestreden
datde door de verhuurder gestelde vernielingen en overlast veroorzakende gedragingen plaatsgevonden hebben. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de gestelde vernielingen en overlast te twijfelen. Een en ander blijkt genoegzaam uit de in de procedure overgelegde stukken als ook uit het onweersproken feit dat gedaagde partij het herstel van de provisorisch gerepareerde ramen (steeds) betaalt. Niet ondenkbaar is dat ook andere schade door gedaagde partij is betaald, nu de verhuurder ter mondelinge behandeling, als onderbouwing van het door hem gevorderde voorschot, stelde dat hij niet steeds lang kon wachten op betaling van zijn schade, omdat het inmiddels de spuigaten uitloopt. Hierop werd door gedaagde partij niet gereageerd.
datde door de verhuurder gestelde vernielingen en overlast veroorzakende gedragingen plaatsgevonden hebben. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de gestelde vernielingen en overlast te twijfelen. Een en ander blijkt genoegzaam uit de in de procedure overgelegde stukken als ook uit het onweersproken feit dat gedaagde partij het herstel van de provisorisch gerepareerde ramen (steeds) betaalt. Niet ondenkbaar is dat ook andere schade door gedaagde partij is betaald, nu de verhuurder ter mondelinge behandeling, als onderbouwing van het door hem gevorderde voorschot, stelde dat hij niet steeds lang kon wachten op betaling van zijn schade, omdat het inmiddels de spuigaten uitloopt. Hierop werd door gedaagde partij niet gereageerd.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een onhoudbare situatie, waarbij de verhuurder niet meer kan instaan voor het rustige en veilige woongenot van [gedaagde] als ook van zijn andere huurders. Dit laatste blijkt wel uit het vertrek van de benedenbuurman met zijn familie.
4.7.
Het voorgaande brengt met zich dat gedaagde partij toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de uit artikel 7:213 BW en de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurwaarden voortvloeiende verplichtingen.
Het verweer dat de gedragingen van [gedaagde] hem door zijn psychische gesteldheid niet zijn aan te rekenen maakt dit niet anders. Het zijn de eigendommen van de verhuurder die nu worden vernield en verwaarloosd. Verhuurder mist huurinkomsten nu de andere huurders vertrokken zijn en kan op deze manier geen nieuwe huurders in het pand toelaten.
4.8.
Uit de correspondentie blijkt ook dat de verhuurder steeds welwillend is geweest om tot een oplossing te komen. Hij heeft gedaagde partij steeds weer de kans gegeven om vrijwillig het gehuurde te verlaten en te bewerkstelligen dat [gedaagde] wordt opgenomen, al dan niet gedwongen, in een omgeving die voor [gedaagde] het beste, gezondste en veiligste is. [gedaagde] kan niet zelfstandig wonen en de verhuurder hoeft daar, naar het oordeel van de kantonrechter, niet langer de dupe van te zijn.
4.9.
Op basis van de ernst van de overlast, de vernielingen en het bestendige patroon daarvan kan met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen als hierna te melden. De termijn van ontruiming zal worden bepaald, overeenkomstig de vordering, op 14 dagen na de datum van betekening van het vonnis.
voorschot
4.10.
De verhuurder vordert verder een voorschot op schadevergoeding. Hij voert daartoe aan dat de door gedaagde partij veroorzaakte schade aan het gehuurde, voor zover thans bekend, bijna € 30.000,00 bedraagt, hierbij uitgaande dat er niet nog meer vernielingen plaatsvinden tot de ontruiming.
4.11.
De vordering van de verhuurder is een geldvordering. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
4.12.
Overwogen wordt dat de vordering tot betaling van het voorschot niet toewijsbaar is in dit kort geding. Onvoldoende staat vast dat een vordering tot schadevergoeding zal ontstaan. Zoals hiervoor is geoordeeld zal gedaagde partij het gehuurde dienen te ontruimen en aan de verhuurder op te leveren.
Over de oplevering bepaalt artikel 7:224 BW:
De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
4.13.
Thans is nog niet vast te stellen hoe gedaagde partij het gehuurde zal opleveren. Niet ondenkbaar is dat gedaagde partij, nadat zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, zelf voor herstel zorgdraagt, althans samen met de verhuurder naar een oplossing zoekt. Daarnaast staat vast dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de overeenkomst. Voor zover het gehuurde dan niet in goede staat wordt opgeleverd, zal de verhuurder, op grond van de zinsnede ‘behoudens tegenbewijs’, dienen te bewijzen dat de staat ánders was bij aanvang van de huur en dat gedaagde partij het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren. Dit betekent dat de levering van bewijs mogelijk nodig zal zijn, maar daarvoor leent deze procedure in kort geding zich niet.
4.14.
Het voorgaande betekent dat niet vaststaat, en ook niet eenvoudig vastgesteld kan worden, of er schade bij het einde van de huurovereenkomst zal zijn en zo ja, hoe hoog die schade dan zal zijn en voor wiens rekening die komt. Hiermee is niet voldaan aan de belangrijkste eis voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. In het midden kan dan blijven of sprake is van een restitutierisico.
proceskosten
4.15.
Gedaagde partij zal als de in het ongelijk te stellen partij wordt veroordeeld in de de proceskosten (inclusief nakosten). Nu partijen, in onderling overleg, vrijwillig voor de kantonrechter zijn verschenen, zijn er geen explootkosten gemaakt. De proceskosten van de verhuurder, voor zover die zien op de toewijsbaarheid van de vordering, worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.039,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde partij om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [plaatsnaam Y] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van de verhuurder zijn, en de sleutels af te geven aan de verhuurder,
5.2.
veroordeelt gedaagde partij in de proceskosten van € 1.039,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagde partij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.
ksf