Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11470038 \ CV EXPL 24-7158
Vonnis in kort geding van 19 februari 2025
in de zaak van
STICHTING WONEN LIMBURG,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Limburg,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde] IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER ALLE GOEDEREN DIE (ZULLEN) TOEBEHOREN AAN [onderbewindgestelde],
zaakdoende te [plaatsnaam] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
vertegenwoordigd door [mevrouw x] , bewindvoerder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de brief van de bewindvoerder van 30 januari 2025,
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is bij beschikking van de rechtbank Limburg van 21 december 2020 tot bewindvoerder benoemd over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [onderbewindgestelde] (productie 13 en 14 van Wonen Limburg).
2.2.
Tussen Wonen Limburg en [onderbewindgestelde] (hierna te noemen [onderbewindgestelde] ) heeft een huurovereenkomst bestaan voor onbepaalde tijd met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna te noemen “de woning”).
De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan met het Leger des Heils, maar is per 1 september 2022 voortgezet op naam van [onderbewindgestelde] .
Op de huurovereenkomst waren de algemene huurvoorwaarden van 2020 (hierna te noemen “AHV”) van toepassing (productie 1 en 2 van Wonen Limburg).
2.3.
In artikel 6.4 AHV is het volgende bepaald:
“
U gedraagt zich als goed huurder.
U gedraagt zich als goed huurder.
Dat doet u zoals wij dat mogen verwachten van een goed huurder. Dat betekent dat u zich als huurder netjes gedraagt. Maar ook dat u de woning netjes gebruikt, onderhoudt, inricht en schoonhoudt.”
2.4.
In artikel 6.12 AHV is het volgende bepaald:
“
U mag geen drugs maken of verkopen in de woning
U mag geen drugs maken of verkopen in de woning
U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld hennep kweken, drogen of knippen. Doet u dit toch? Dan moet u de huur opzeggen. Het gedoogbeleid in Nederland heeft hier niets mee te maken. Wij beëindigen uw huurovereenkomst, als het moet via een juridische procedure, en u moet uw woning verlaten. Ook betaalt u een boete en alle kosten bij eventuele schade.
U krijgt een boete als u zich niet houdt aan dit artikel
-
U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,00 (..).”
U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,00 (..).”
2.5.
Op 14 maart 2024 heeft de politie in de woning een handelshoeveelheid (hard)drugs en twee hennepkwekerijen aangetroffen. Concreet betrof de vondst 6,8 kilogram + een zakje amfetamine, twee ponypacks met daarin verdovende middelen en 321 hennepplanten, behorend tot lijst I en II van de Opiumwet. Daarnaast zijn er onder meer twee assimilatie-lampen en andere drugsgerelateerde attributen aangetroffen.
Bij brief van 25 maart 2024 heeft de gemeente [plaatsnaam] aan [onderbewindgestelde] kenbaar gemaakt om op grond van artikel 13b van de Opiumwet de woning voor een periode van zes maanden te sluiten. Bij brief van 15 april 2024 heeft de burgemeester van de gemeente [plaatsnaam] de woning met ingang van 24 april 2024 voor de duur van zes maanden gesloten (productie 5 en 6 van Wonen Limburg).
2.6.
De woning is op het moment van dagvaarden weer geopend. [onderbewindgestelde] verblijft tot op heden in detentie.
2.7.
Wonen Limburg heeft op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst met ingang van 26 april 2024 buitengerechtelijk ontbonden (productie 7 van Wonen Limburg).
2.8.
[onderbewindgestelde] heeft tot op heden de woning niet ontruimd (of laten ontruimen).
2.9.
De maandelijkse huurprijs bedroeg per 1 juli 2023 € 580,13.
Per 1 juli 2024 zou de huurprijs, indien de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk was ontbonden, maandelijks € 610,60 bedragen.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Limburg vordert - kort samengevat - [gedaagde] , in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [onderbewindgestelde] , te veroordelen;
I. tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] , binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,
II. tot betaling van een bedrag van € 610,60 per maand voor het gebruik van de woning met ingang van 1 augustus 2024 tot aan de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente,
III. tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete wegens handelen in strijd met artikel 6.12 AHV, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Wonen Limburg legt aan haar vordering het volgende tot grondslag
Wonen Limburg was op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, nadat de burgemeester van [plaatsnaam] een last onder bestuursdwang had opgelegd. Nu Wonen Limburg de huurovereenkomst inmiddels buitengerechtelijk heeft ontbonden, heeft [onderbewindgestelde] geen recht of titel meer om de woning te bewonen en/of te gebruiken, zodat de woning dient te worden ontruimd. Subsidiair vordert Wonen Limburg de ontruiming van de woning vanwege een ernstige tekortkoming van [onderbewindgestelde] in zijn verplichtingen als goed huurder.
3.3.
Omdat de huurovereenkomst op 27 april 2024 buitengerechtelijk is ontbonden maakt Wonen Limburg aanspraak op een bedrag gelijk aan de huurpenningen uit hoofde van een schadeloosstelling over de periode vanaf de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. [onderbewindgestelde] heeft tot en met juli 2024 aan zijn betalingsverplichtingen voldaan en is vanaf 1 augustus 2024 een bedrag van € 610,60 (inclusief de wettelijke huurverhoging) verschuldigd tot aan de ontruiming van de woning.
3.4.
[onderbewindgestelde] is daarnaast een contractuele boete verschuldigd van € 2.500,00 op grond van artikel 6.12 AHV. Deze boete is verschuldigd bij overtreding van het contractuele verbod op - kort gezegd - drugsgerelateerde activiteiten in de woning. Wonen Limburg heeft het boetebeding in haar voorwaarden opgenomen ter voorkoming van activiteiten in strijd met de Opiumwet.
3.5.
Wonen Limburg heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu zij al geruime tijd niet vrij over de woning heeft kunnen beschikken, terwijl de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en [onderbewindgestelde] de woning zonder recht of titel gebruikt. Uit vaste rechtspraak blijkt dat het spoedeisend belang daarmee reeds is gegeven.
Wonen Limburg heeft ook een spoedeisend belang bij haar overige vorderingen.
3.6.
[gedaagde] voert - verkort weergegeven - het volgende verweer.
[gedaagde] heeft er alles aan gedaan om iemand bereid te vinden om de woning te ontruimen, doch dit is niet gelukt. [onderbewindgestelde] is nog steeds gedetineerd en hij heeft geen afstandsverklaring ondertekend. De familie is niet bereid gevonden om de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft wegens het gebrek aan financiële middelen van [onderbewindgestelde] ook geen bedrijf kunnen inschakelen om de woning te ontruimen. [onderbewindgestelde] heeft een behoorlijke schuldenlast.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De gestelde spoedeisendheid van de vordering tot ontruiming van de woning en tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming is door Wonen Limburg voldoende aannemelijk gemaakt op grond van de door haar aangevoerde en door [gedaagde] niet weersproken omstandigheden. Zij is daarom ontvankelijk in haar vordering tot ontruiming van de woning. Daarnaast volgt het spoedeisend belang uit de aard van de vordering.
4.2.
De kantonrechter overweegt dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in de veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De Hoge Raad heeft bepaald dat voor toewijzing van een dergelijk vordering er (1) duidelijk sprake dient te zijn van spoedeisendheid aan de zijde van eiser, (2) de door eiser op gedaagde gepretendeerde vordering voldoende “hard” moet zijn en er (3) bovendien sprake moet zijn van een overzienbaar en aanvaardbaar restitutierisico.
Naar het oordeel van de kantonrechter is een boete naar haar aard niet spoedeisend.
Daarnaast gaat het niet om een “harde” vordering, nu er immers nog een beroep op matiging kan worden gedaan in een bodemprocedure. De vordering tot betaling van een boete van
€ 2.500,00 zal daarom worden afgewezen.
Ontruiming van de woning
4.3.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen Wonen Limburg naar voren heeft gebracht, te worden beoordeeld of de vordering van Wonen Limburg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is daar sprake van.
4.4.
Wonen Limburg heeft haar vordering primair gegrond op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Ingevolge dit artikel kan de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk ontbinden op (onder andere) de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet (tijdelijk) wordt gesloten.
4.5.
Vaststaat dat de burgemeester het gehuurde op 24 april 2024 heeft gesloten voor de duur van 6 maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Dit vanwege het feit dat uit een bestuurlijke rapportage van de politie is gebleken dat de politie op 14 maart 2024 de woning heeft betreden en daar een aanzienlijke handelshoeveelheid (hard)drugs, twee hennepkwekerijen en veel drugsgerelateerde attributen heeft aangetroffen.
Concreet betrof de vondst 6,8 kilogram + een zakje amfetamine, twee ponypacks met daarin verdovende middelen en 321 hennepplanten, behorend tot lijst I en II van de Opiumwet en attributen.
Gelet op dit sluitingsbesluit was Wonen Limburg bevoegd om op 27 april 2024 de huurovereenkomst overeenkomstig de wettelijke regeling buitengerechtelijk te ontbinden.
Dat betekent dat [onderbewindgestelde] vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning is verbleven en verblijft, voor zover hij de woning momenteel nog niet heeft verlaten en ontruimd vanwege het feit dat hij in detentie verblijft.
4.6.
Nu de goederen van [onderbewindgestelde] onder bewind zijn gesteld en de bewindvoerder geen ander verweer heeft gevoerd dan dat het haar niet is gelukt om de woning te laten ontruimen geldt het volgende.
De kantonrechter dient te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig (proportioneel) is in de zin van de Europese jurisprudentie over artikel 8 EVRM Pro. De kantonrechter kan bij gebrek aan een inhoudelijk verweer alleen het algemene woonbelang zoals iedere huurder dat heeft, meewegen. Dat algemene belang moet het afleggen tegen het belang van de verhuurder om strafbare feiten vanuit het gehuurde zoveel als mogelijk te beëindigen en te voorkomen. In dit geval dient de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uit te vallen.
4.7.
Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat het voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Wonen Limburg 27 april 2024 bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en zij van die bevoegdheid gebruik heeft mogen maken. Door deze ontbinding is de huurovereenkomst op 27 april 2024 beëindigd en dit betekent dat [onderbewindgestelde] sindsdien geen recht meer heeft om in de woning te verblijven en daarvan gebruik te maken, voor zover daar nog sprake van is. De kantonrechter veroordeelt de bewindvoerder daarom tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Gebruiksvergoeding
4.8.
De bewindvoerder heeft de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding over de maanden vanaf 1 augustus 2024 tot de ontruiming van de woning niet weersproken, zodat deze zal worden toegewezen. De wettelijke huurverhoging over de gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. Immers, de huurovereenkomst is op dat moment al ontbonden en de wettelijke huurverhoging is alleen toewijsbaar over bedragen die op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zijn. De schadevergoeding is dan op grond van de wet verschuldigd. Dat betekent dat toegewezen wordt een bedrag van € 580,13 vanaf 1 augustus 2024 tot aan de ontruiming van de woning.
Wettelijke rente
4.9.
Wonen Limburg vordert betaling van de wettelijke rente. De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt, zoals over het vorderen van rente, en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:69) en het Gupfinger-arrest (HvJ, EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971).
4.10.
In artikel 13.2 AHV uit 2020, zoals door Wonen Limburg overgelegd, staat een contractueel rentebeding. Hierin is het volgende bepaald: “
Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen. Betaalt u niet op tijd? Dan betaalt u rente over het bedrag dat u te laat betaalt. Dat doet u vanaf de laatste dag dat u moest betalen (..)”
Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen. Betaalt u niet op tijd? Dan betaalt u rente over het bedrag dat u te laat betaalt. Dat doet u vanaf de laatste dag dat u moest betalen (..)”
De kantonrechter is van oordeel dat dit beding eerlijk is. Hieruit volgt dat dit beding niet ambtshalve vernietigd zal worden. De vordering tot betaling van de wettelijke rente over de gebruiksvergoeding wordt toegewezen.
Proceskosten en nakosten
4.11.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Limburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.314,45
Uitvoerbaar bij voorraad
4.12.
Wonen Limburg heeft er belang bij heeft om de veroordeling direct te kunnen executeren, zodat zij weer vrij over de woning kan beschikken om deze aan een woning-zoekende van de wachtlijst te kunnen verhuren. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten en de woning met alle daarin aanwezige personen en goederen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wonen Limburg te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Wonen Limburg van € 580,13 per maand vanaf 1 augustus 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de vorderingen tot aan de dag van de voldoening.
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.314,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
MH