Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11475698 \ CV EXPL 25-284
Vonnis in kort geding van 17 februari 2025
in de zaak van
BRAND BIERBROUWERIJ B.V.,
te Wijlre,
eisende partij,
hierna te noemen: Brand,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam
[handelsnaam],
handelend onder de naam
[handelsnaam],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 17 januari 2025 met producties 1 tot en met 6;
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van indeplaatsstelling onderverhuurt Brand aan [gedaagde] met ingang van 1 juli 2022 het horecapand gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit een café, een bovenwoning – waar [gedaagde] woont – en het voor het gehuurde gelegen terras. De huurprijs van thans € 3.611,88 per maand moet telkens worden voldaan vóór of op de eerste van iedere maand.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van – per 6 januari 2025 – € 14.049,67 inclusief btw.
2.3.
In de akte van indeplaatsstelling is voor [gedaagde] een drankafnameverplichting met betrekking tot tapbier overeengekomen.
2.4.
Brand heeft [gedaagde] bij brief van 23 april 2024 gesommeerd tot betaling van de huurachterstand en tot nakoming van de drankafnameverplichting. Daarna zijn er betalingsafspraken gemaakt die door [gedaagde] niet zijn nagekomen.
2.5.
Bij brief van 20 december 2024 heeft Brand [gedaagde] een laatste keer gesommeerd de huurachterstand te voldoen en schriftelijk te verklaren de drankafnameverplichting te zullen nakomen. Tevens is een kortgedingprocedure aangezegd.
2.6.
Ten tijde van de mondelinge behandeling op 3 februari 2025 had [gedaagde] de openstaande huurpenningen niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
Brand vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen:
om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Brand te stellen;
om tegen behoorlijke bewijs van kwijting aan Brand te betalen € 14.464,47 aan huurachterstand inclusief contractuele rente per stand 6 januari 2025, te vermeerderen met primair de contractuele rente of subsidiair de wettelijke handelsrente;
om vanaf 1 februari 2025 tot aan de ontruiming tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Brand te betalen de maandelijkse huurprijs van € 3.611,88 inclusief btw, te vermeerderen met primair de contractuele rente of subsidiair de wettelijke handelsrente;
in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
in de nakosten.
3.2.
Brand legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] de op hem rustende verplichting om de huurpenningen volledig en tijdig te voldoen en de drankafnameverplichting niet nakomt.
3.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand. Ten aanzien van de gevorderde ontruiming voert [gedaagde] verweer dat strekt tot afwijzing daarvan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van Brand grotendeels moeten worden toegewezen, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Brand ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Spoedeisend belang
4.3.
Het voor een kort geding vereiste spoedeisend belang is aanwezig en volgt uit de aard van de vordering, namelijk ontruiming wegens huurachterstand.
Huurachterstand en huur vanaf 1 februari 2025
4.4.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.
4.5.
[gedaagde] heeft het bestaan van de huurachterstand tijdens de mondelinge behandeling erkend. Het gevorderde zal in zoverre dan ook worden toegewezen. Ook zal de vordering tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 februari 2025 tot aan de dag van ontruiming worden toegewezen nu [gedaagde] hiertegen geen verweer heeft gevoerd. Tevens heeft [gedaagde] niet betwist dat er geen restitutierisico bestaat aan de zijde van Brand.
4.6.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij een huurkorting zou moeten ontvangen van € 600,00 per maand omdat hij in de plaats is getreden van de vorige onderhuurder die die korting ontving. Ook in de folder van de makelaar was deze lagere huurprijs vermeld, aldus [gedaagde] .
4.7.
Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. [gedaagde] betwist niet dat huurprijs die Brand in dit geding vordert, de contractueel door hem en Brand overeengekomen huurprijs is. Dat hem door de vorige huurder van Brand en diens verkoopmakelaar zou zijn toegezegd dat hierop een korting zou worden toegepast, kan niet aan Brand worden tegengeworpen. [gedaagde] heeft immers niet gesteld dat Brand deze toezegging zou hebben gedaan.
Ook de overige omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd rondom het tekenen van de akte van indeplaatsstelling, kunnen voorshands niet tot het oordeel leiden dat [gedaagde] daar niet aan gebonden is. Dat hij op dat moment in een emotionele fase zat door het overlijden van zijn moeder en zich niet (financieel) heeft laten adviseren voordat hij deze akte tekende, zijn immers omstandigheden die in zijn risicosfeer liggen en kunnen niet aan Brand worden tegengeworpen.
Ontruiming
4.8.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.
4.9.
Sinds mei 2024 is er opnieuw sprake van een huurachterstand. De huurachterstand bedraagt ten tijde van de dagvaarding van 17 januari 2025 € 14.049,67 inclusief btw (bijna vier maanden) en ten tijde van de mondelinge behandeling bijna vijf maanden. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en zou in een bodemprocedure ertoe leiden dat de huurovereenkomst naar alle waarschijnlijkheid wordt ontbonden. Daaraan staan de door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling gedane beloftes – om binnen twee jaar de huurachterstand in te lopen en de onderneming rendabel te krijgen – niet in de weg. Dit is namelijk niet concreet gemaakt, bijvoorbeeld met stukken, en er is door [gedaagde] geen enkele zekerheid gegeven. Ook staat eventuele betalingsonmacht niet aan ontbinding in de weg omdat dat een schuldenaar niet ontslaat van zijn betalingsverplichtingen. Dat geldt ook voor [gedaagde] .
De tekortkoming is hier van zodanig gewicht dat van Brand niet kan worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer in het gehuurde laat. [gedaagde] heeft uiteraard zowel zakelijk als privé belang bij behoud van het gehuurde, maar heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van het gehuurde zo ernstig zouden zijn dat een ontruiming, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, niet gerechtvaardigd zou zijn. De ontruiming zal dan ook reeds vanwege de ontstane huurachterstand worden toegewezen.
4.10.
Een andere reden om de ontruiming toe te wijzen is de schending van de drankafnameverplichting, hetgeen [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend. Dat is namelijk ook een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en uit artikelen 2.3 en 2.4 van de akte van indeplaatsstelling blijkt dat het een essentiële verbintenis is die, bij schending daarvan, als een ernstige tekortkoming wordt gekwalificeerd door partijen. Dat Brand pas na anderhalf à twee jaar [gedaagde] op schending van deze verplichting heeft aangesproken, maakt geen verschil omdat alleen het tijdsverloop onvoldoende is om op grond van artikel 6:2 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dan wel artikel 6:248 lid 2 BW Pro rechtsverwerking te kunnen aannemen. Daarvoor moet namelijk sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Brand haar aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van [gedaagde] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht alsnog geldend wordt gemaakt. Dat [gedaagde] met betrekking tot de drankafnameverplichting is afgegaan op wat de vorige onderhuurder heeft gezegd, kwalificeert niet als een dergelijke bijzondere omstandigheid omdat het geen gedraging van Brand is. Andere omstandigheden heeft [gedaagde] in dit kader niet naar voren gebracht. Dit verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet.
4.11.
De conclusie is dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat een ontruimingstermijn wordt gehanteerd van veertien dagen na betekening van dit vonnis omdat het gehuurde nog in gebruik is bij [gedaagde] .
Rente
4.12.
Over de huurachterstand van € 14.049,67 inclusief btw vordert Brand € 414,80 aan contractuele rente tot en met 6 januari 2025. Deze meegevorderde rente is niet weersproken door [gedaagde] en de contractuele betalingstermijnen zijn verstreken zodat het bedrag van € 414,80 zal worden toegewezen.
4.13.
Tevens vordert Brand over de huur vanaf 1 februari 2025 en het totaalbedrag aan huurachterstand en de meegevorderde rente primair de contractuele rente of subsidiair de wettelijke handelsrente. Over de huur vanaf 1 februari 2025 zal de contractuele rente worden toegewezen vanaf de dag na de eerste dag van de maand tot de dag van volledige betaling conform artikel 6:119a lid 1 BW samen met artikel 6:119a lid 9 BW. Over de huurachterstand zal de contractuele rente worden toegewezen met ingang van 7 januari 2025. De kantonrechter verwijst ter onderbouwing naar rov. 4.12.
Het bedrag aan meegevorderde rente zal niet, zoals gevorderd, worden vermeerderd met contractuele rente of wettelijke handelsrente omdat Brand niet heeft aangevoerd dat partijen in afwijking van artikel 6:119a lid 3 BW zijn overeengekomen dat de reeds verschenen rente eerder dan na een jaar rentedragend wordt.
Proceskosten (inclusief nakosten)
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Brand worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.530,21
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Brand zijn, ontruimd te houden en ter vrije beschikking aan Brand te stellen onder afgifte van de sleutels,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan Brand:
a. a) € 14.464,47 aan achterstallige huur inclusief btw en contractuele rente tot en met 6 januari 2025, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand over € 14.049,67 inclusief btw, met ingang van 7 januari 2025 tot de dag van voldoening,
b) € 3.611,88 per maand vanaf 1 februari 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand telkens vanaf de dag na de eerste dag van de maand tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.530,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2025.
CL