ECLI:NL:RBLIM:2025:11066 - Rechtbank Limburg - Vordering tot ontruiming van huurwoning in kort geding me...

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11917461 \ CV EXPL 25-4055

Vonnis in kort geding van 10 november 2025

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,

beiden te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. S. Senden,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. K. Hoeveler.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7

- de stelbrief van mr. Hoeveler met producties 1 tot en met 24
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] zijn sinds 7 februari 2025 eigenaren van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats 2] . [eisers] hebben de woningen gekocht van de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

2.2.

[gedaagde] en [naam 1] hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] per 1 maart 2008 huurt de woonruimte aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 450,00 per maand.

2.3.

[eisers] wonen in de woning aan de [adres 1] . Het gehuurde betreft een zelfstandige woonruimte en is gelegen aan de achterzijde van de woning van [eisers]

2.4.

[gedaagde] woont samen met haar dochter van 14 jaar oud in het gehuurde.

2.5.

Op 22 augustus 2025 heeft de gemeente [woonplaats 1] (hierna: de gemeente) een brief aan [eisers] gestuurd. In die brief is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“Gebleken is dat binnen uw woonperceel bestaande uit de kadastrale percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] een zelfstandige woonruimte is toegevoegd. Hierna noemen wij deze woonruimte ook ‘het zelfstandig appartement’ of ‘het appartement’. Het toevoegen van zelfstandige woonruimte levert een overtreding op van het omgevingsplan. Daarvoor is een omgevingsvergunning vereist die niet is verleend.

Deze brief bevat het voornemen om aan u een last onder dwangsom op te leggen teneinde de voornoemde overtreding op te heffen. (…)

Overtreder

Wij merken u beide aan als overtreder in de zin van artikel 5:1 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna:”Awb”), nu u sinds 7 februari 2025 ieder voorgelijke delen eigenaar bent van de kadastrale percelen gemeente [kadasternummer 2] en nummer [kadasternummer 1] en u daarmee het beheer heeft van deze percelen. U bent beide de rechtsopvolger van degene(n) die de verbouwingen die leidden tot het gerealiseerde appartement, de zelfstandige woonruimte heeft of hebben uitgevoerd of die deze heeft of hebben doen uitvoeren. U heeft het bovendien als eigenaren van het pand in uw macht om een einde te maken aan de overtredingen.

(…)

Belangenafweging

Volgens vaste rechtspraak zijn wij, in gevallen waarin wordt gehandeld in strijd met wet- en regelgeving, verplicht daartegen handhavend op te treden. De algemene belangen worde namelijk gediend met de handhaving van wettelijke voorschriften en met het voorkomen van precedentwerking. Slechts in bijzondere gevallen mogen wij, na afweging van de in het geding zijnde belangen, van handhavend optreden afzien. Een bijzonder geval wordt aanwezig geacht indien concreet zicht bestaat op legalisatie van de overtreding of indien handhavend optreden in verhouding tot de daarmee te dienen belangen onevenredig is.

Wij zijn niet bereid om medewerking te verlenen aan legalisatie van het appartement. Het thans gerealiseerde appartement heeft onvoldoende woonkwaliteit. (…). Ons zijn geen bijzondere omstandigheden bekend die handhavend optreden onevenredig in verhouding tot de daarmee te dienen belangen doet zijn.

(…)

Voornemen last onder dwangsom

Op grond van artikel 5:32 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: ‘Awb’) kan een last onder dwangsom worden opgelegd aan de overtreder. Wij hebben het voornemen om aan u beide een dergelijke last op te leggen voor de overtreding van artikel 5.1 lid 1 onder a Ow.

Om te voorkomen dat een last onder dwangsom aan u wordt gericht, verzoeken wij u dringend omuiterlijk binnen 12 weken, ingaand de dag na de verzenddatum van deze brief, de overtreding van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet op het kadastrale perceel gemeente [kadasternummer 1] in [woonplaats 1] , te beëindigen en beëindigd te houden.

U kunt dit doen door:

de bewoning door en zelfstandig huishouden van het appartement te staken of te doen staken en gestaakt te houden door de bewoning ervan door mevrouw [gedaagde] en [naam 2] te beëindigen en beëindigd te houden en bewoningdoor een ander zelfstandig huishouden te voorkomenen;

door de toevoeging van een zelfstandige woning ongedaan te maken door het verwijderen van de toegangsdeur en deze toegang ontoegankelijk te maken zoals aangegeven op de onderstaande afbeeldingende badkamer, het toilet en de keuken in het appartement allen in hun geheel te verwijderen en verwijderd te houden zodat het appartement geen wezenlijke voorzieningen meer bevat die bewoning door een zelfstandig huishouden mogelijk maken.

Indien u niet aan het voormelde verzoek voldoet, zullen wij bij apart besluit aan u een last onder dwangsom opleggen die als volgtkankomen te luiden:

U verbeurt van rechtswege een dwangsomvan € 1.500,- (zegge: duizendvijfhonderd euro) per direct en voor iedere week dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 9.000,- (zegge: negenduizend euro), indien blijkt dat u op een nader te bepalen datum niet, of niet volledig een einde heeft gemaakt aan de overtreding (…).

De bovenstaande opgenomen termijn van 12 weken heeft betrekking op de zienswijzetermijn die wij u middels deze vooraankondiging gunnen (zie onderstaande). Na ommekomst van de zienswijzetermijn wordt opnieuw naar de situatie gekeken en wordt met inachtneming van een eventueel ingebrachte zienswijze een definitief besluit genomen. Indien het definitieve besluit een last onder dwangsomoplegging is, zal opnieuw een (begunstigings)termijn worden geboden, waarbinnen u aan de op te leggen last dient te voldoen. Wij zijn voornemens om een begunstigingstermijn van 12 weken op te nemen.

(…)”

2.6.

Naar aanleiding van de voorgaande brief hebben [eisers] op 3 september 2025 een brief gestuurd aan [gedaagde] . In de laatste alinea van die brief is het volgende opgenomen:

“Het voorgaande maakt dat ik hierbij de vigerende huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen te [woonplaats 2] , aan de [adres 2] , namens cliënten, buitengerechtelijk ontbindtper 31 oktober 2025. Dit betekent dat u uiterlijk 31 oktober 2025 het gehuurde dient te verlaten en ontruimen en dient over te gaan tot afgifte van de sleutels aan cliënten. In het onverhoopte geval dat u hiertoe niet overgaat, zien cliënten zich genoodzaakt tot het entameren van rechtsmaatregelen. Alsdan zal in een kortgedingprocedure gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd, (…).”

2.7.

[gedaagde] heeft het gehuurde niet ontruimd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen samengevat - ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis, met machtiging om de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten verrichten indien [gedaagde] de woning niet binnen die termijn ontruimt, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] niet zal voldoen aan de veroordeling, met een maximum van € 50.000,00. [eisers] vorderen tevens betaling van € 450,00 per maand tot de dag van ontruiming, de algehele kosten van de ontruiming voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat en de proceskosten, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ mag slechts één woning aanwezig zijn op het perceel. Momenteel zijn er echter twee woningen aanwezig op het perceel. Om te voldoen aan de wettelijke vereisten zijn [eisers] gehouden om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen en dient [gedaagde] het gehuurde te verlaten vóór 14 november 2025. Op deze manier kunnen [eisers] dwangsommen voorkomen. [eisers] hebben de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW lid 1 buitengerechtelijk ontbonden. Er is sprake van een overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde als woning verhindert, waardoor het genot van [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst geheel onmogelijk wordt gemaakt. Dit kwalificeert als een gebrek dat niet door [eisers] verholpen kan worden. Nu [eisers] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden hebben per 31 oktober 2025, is [gedaagde] gehouden om de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij de woning niet gaat ontruimen. [eisers] stellen daarnaast dat de huurovereenkomst ontbonden (de kantonrechter leest: beëindigd) kan worden op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Dit artikel geeft de mogelijkheid tot het beëindigen van de huurovereenkomst in het geval dat de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair, voor zover tot toewijzing van enige vordering wordt overgegaan, verzoekt [gedaagde] de ontruiming vast te stellen op twee maanden na betekening van het vonnis, onder compensatie van de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de beoordeling van een vordering tot het treffen van een onmiddellijke voorziening komt eerst de vraag aan de orde of [eisers] voldoende spoedeisend belang hebben bij de door hen ingestelde vorderingen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen omdat [gedaagde] er niet toe gehouden is om vóór 14 november 2025 het gehuurde te ontruimen omdat er slechts sprake is van een voornemen van de gemeente. De kantonrechter stelt voorop dat de brief van de gemeente van 22 augustus 2025 een
vooraankondiginglast onder dwangsom betreft. Er zijn dus nog geen daadwerkelijke dwangsommen opgelegd. In de brief is de zienswijzetermijn op 12 weken gegund. De termijn om zienswijzen in te dienen loopt dus nog tot 14 november 2025. [gedaagde] heeft aangekondigd dat zij haar zienswijze nog gaat indienen, waarbij zij zich zal verzetten tegen het voornemen van de gemeente. Zij heeft ook aangevoerd dat er voldoende redenen zijn om te veronderstellen dat de gemeente uiteindelijk géén definitieve last onder dwangsom zal opleggen, of in ieder geval een (veel) langere begunstigingstermijn zal verlenen. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd.

4.1.1.

[gedaagde] heeft al eerder een zienswijze ingediend, naar aanleiding van een brief van de gemeente van 30 oktober 2017. Toen heeft de gemeente ook bestuursrechtelijke handhaving aangezegd met dezelfde redenen als thans aan de orde. In deze zienswijze heeft [gedaagde] onder andere aangevoerd dat zij al vanaf 2008 de woning huurt, altijd gemeentelijke belastingen heeft betaald, het adres (met huisnummer [adres 2] ) door de gemeente is aangepast, en zij op dit adres uitkeringen heeft ontvangen. Zij heeft zich er ook op beroepen dat zij daar met haar dochter woonde en dat zij hun leven op dit adres hebben opgebouwd. Na het indienen van deze zienswijze heeft [gedaagde] niets meer van de gemeente vernomen. Er is niet tot handhaving overgegaan.

4.1.2.

[gedaagde] heeft van de vorige eigenaar vernomen dat de gemeente aan hem een brief heeft gestuurd waarin staat dat de gemeente, zolang [gedaagde] in het gehuurde verblijft, niet handhavend zal optreden en de huidige situatie gedoogd zal worden. De voormalige eigenaar heeft geweigerd haar deze brief te geven. [gedaagde] heeft Woo-verzoeken ingediend bij de gemeente om deze brief langs deze weg te krijgen. Op deze Woo-verzoeken is nog niet beslist en deze procedure loopt dus nog.

4.1.3.

Volgens [gedaagde] is het onjuist dat de bestaande situatie niet gelegaliseerd zou kunnen worden. Zij heeft (bestuursrechtelijke) argumenten aangevoerd waarom legalisatie wel mogelijk zou zijn.

4.1.4.

In 2017 was de gemeente nog voornemens een begunstigingstermijn van 12 maanden te verlenen. Niet valt in te zien waarom de gemeente deze keer (als al tot handhaving wordt besloten) tot een kortere begunstigingstermijn zal besluiten.

4.1.5.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de brief van de gemeente van 22 augustus 2025 volgt dat de gemeente na ommekomst van de zienswijzetermijn, dus na 14 november 2025, opnieuw naar de situatie gaat kijken en dat dan met inachtneming van de eventueel ingebrachte zienswijzen een definitief besluit wordt genomen. Indien het definitieve besluit een last onder dwangsomoplegging is, zal opnieuw een (begunstigings)termijn worden geboden, waarbinnen [eisers] aan de op te leggen last dient te voldoen. De gemeente heeft aangekondigd dat zij voornemens is om een begunstigingstermijn van 12 weken op te nemen. Gelet op alles wat [gedaagde] heeft aangevoerd is het momenteel nog zeer onzeker of de gemeente daadwerkelijk handhavend gaat optreden in de toekomst. Ook indien de gemeente dat wel gaat doen, valt niet uit te sluiten dat een langere begunstigingstermijn zal worden gegund dan de aangekondigde 12 weken. De stelling van [eisers] dat zij dwangsommen verbeuren indien [gedaagde] het gehuurde niet vóór 14 november 2025 heeft ontruimd, is in ieder geval onjuist. Daarom kan niet worden volgehouden dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat [eisers] een onmiddellijke voorziening behoeven. [eisers] hebben dan ook onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen en deze vorderingen worden op grond van het ontbreken van het spoedeisend belang afgewezen. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil.

4.2.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

4.3.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.4.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2025.