Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11302034 \ CV EXPL 24-4617
Vonnis van de kantonrechter van 5 februari 2025
in de zaak van:
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Roermond,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde Van Boven & Van der Bruggen Advocaten,
hierna ook genoemd ‘Wonen Zuid’
tegen:
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. R.A. Wijnands.
hierna ook genoemd ‘ [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ’
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het antwoord van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , tevens voorwaardelijke eis in reconventie
- het antwoord van Wonen Zuid in voorwaardelijke reconventie met productie
- een e-mail zijdens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] d.d. 3 januari 2025 met als bijlage een aantal foto’s ten behoeve van de mondelinge behandeling
- de mondelinge behandeling op 10 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt met ingang van 20 maart 2024 zelfstandige woonruimte te [woonplaats] aan het [adres 1] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , die voorheen sedert 28 augustus 2002 een woning huurde te [woonplaats] aan de [adres 2] , heeft daarbij een laatste kans/ gedragsaanwijzing geaccepteerd waarin (onder meer) het volgende is opgenomen (productie 7 bij dagvaarding):
Overwegingen
Op 20 maart 2024 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] , hierna te noemen: ‘de woning’, met Reglement/ Algemene voorwaarden (Bijlage 1), hierna te noemen: ‘de huurovereenkomst’.
Van 28 augustus 2001 tot nu huurde huurder de woning [adres 2] te [woonplaats] van verhuurder. Huurder dient woning te verlaten omdat deze woning zal worden gesloopt in verband met herontwikkeling van de Nuinhofwijk.
Verhuurder en zorgpartijen hebben geconstateerd dat de woning [adres 2] vol staat met spullen en ernstig is vervuild door onder andere afval en uitwerpselen.
Verhuurder heeft geconstateerd dat de tuin van de woning (ernstig) is verwilderd en vol staat met spullen.
Huurder heeft diverse keren niet meegewerkt aan noodzakelijk onderhoud van de woning en medewerkers van verhuurder en aannemers toegang tot de woning geweigerd.
Huurder is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Huurder heet aangegeven bereid te zijn, zijn woon- en leefgedrag ingrijpend aan te passen en verhuurder is bereid om aan huurder een laatste kans te bieden onder strikte voorwaarden via onder meer zogenaamde gedragsaanwijzingen.
Huurder is zich bewust van het feit dat verhuurder geheel onverplicht een nieuwe huurovereenkomst afsluit. Deze gedagsaanwijzing dient als een laatste kans te worden aangemerkt en et worden gezien als een gunst en niet als een afdwingbaar recht.
I.
Partijen hebben in aanvulling op de huurovereenkomst nadere afspraken gemaakt die in deze akte, hierna te nomen ‘Allonge gedragsaanwijzing’, zijn vastgelegd.
Partijen hebben in aanvulling op de huurovereenkomst nadere afspraken gemaakt die in deze akte, hierna te nomen ‘Allonge gedragsaanwijzing’, zijn vastgelegd.
Partijen zijn het volgende overeengekomen:
Artikel 1. Erkenning
1.1.1
Huurder erkent dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zoals onder meer in de overwegingen van deze Allonge gedragsaanwijzing is genoemd.
Artikel 2. Nieuwe huurovereenkomst onder aanvullende huurvoorwaarden
2.1
Partijen zullen de huur van de nieuwe woning aan gaan onder de uitdrukkelijke aanvullende voorwaarden zoals in deze Allonge gedragsaanwijzing is bepaald en onverminderd het bepaalde in de huurovereenkomst en de wet.
Artikel 3. Gedragsaanwijzingen
3.1
Huurder zal zich als goed huurder gedragen en draagt er zorg voor dat de woning en balkon in goede staat van onderhoud blijft.
3.2
Huurder onthoudt zich van het veroorzaken van woonoverlast waaronder, doch niet uitsluitend, geluidsoverlast, woonfraude en buren conflicten.
3.3
Huurder zal geen zaken van verhuurder of van derden vernielen of beschadigen.
3.4
Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van politie, constructief en welwillend op te stellen.
3.5
Huurder zal alle aanwijzingen van verhuurder en door verhuurder aan te wijzen personen waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de wijkbeheerder, onverwijld en volledig opvolgen.
3.6
Huurder zal WMO begeleiding accepteren en behouden voor ondersteuning op alle leefgebieden.
3.7
Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW Pro bewonen en uitsluitend conform de bestemming gebruiken.
(…)
Artikel 6. Duur en evaluatie
6.1
Deze Allonge gedragsaanwijzing zal in eerste instantie worden aangegaan voor de duur van 2 jaar.
Als huurder niet te kort schiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dan
eindigt deze allonge gedragsaanwijzing op 20 maart 2026.
(…)
Artikel 7. Ontbinding en ontruiming
7.1
Indien huurder tekortschiet in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde
verplichtingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder
nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigd de
ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.
7.2
Huurder aanvaardt dat zijn tekortschieten in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde
verplichtingen of garantie, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, leidt tot
de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.
(…)
2.2.
Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich in het geheel niet aan deze gedragsaanwijzing houdt. Zo vindt noodzakelijk wondverpleging niet meer in haar woning plaats in verband met onhygiënische omstandigheden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] reageert verbaal agressief naar wekelijkse huishoudelijke hulp (ingeschakeld via WMO) en heeft deze de verdere toegang geweigerd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] weigert ook verdere begeleiding vanuit het WMO. De woning komt weer vol te staan met door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzamelde spullen en dreigt dan ook weer net zo te vervuilen als de oude woning aan de [adres 2] te [woonplaats] .
in conventie
2.3.
Op deze gronden vordert Wonen Zuid dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. zal ontbindende tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning c.a. aan het [adres 1] te [woonplaats] ;
2. gedaagde zal veroordelen de woning c.a. aan het [adres 1] te [woonplaats] binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met al hetgeen dat en degene die bij gedaagde behoren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen;
3. gedaagde zal veroordelen tot doorbetaling van de verschuldigde huur van € 710,07 per maand, zulks met ingang van 1 september 2024 tot de dag der ontbinding van de huurovereenkomst en voorts tot doorbetaling van voormeld bedrag van € 710,07 ten tittel van schadevergoeding vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot het einde van de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt;
4. gedaagde zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder een salaris voor de gemachtigde van eiseres, zulks te betalen binnen 15 dagen na het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als gedaagde met betaling binnen voornoemde termijn in gebreke is, alsmede te vermeerderen met de nakosten, zijnde een half punt van het van toepassing zijnde liquidatietarief en te verhogen met een bedrag van € 82,00 in geval van betekening.
in voorwaardelijke reconventie
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert gemotiveerd verweer. Indien de kantonrechter al zou overwegen de huurovereenkomst te ontbinden vordert zij, in voorwaardelijke reconventie, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te willen bepalen dat:
1. een ontbinding van de huurovereenkomst zoals door Wonen Zuid is gevorderd enkel voorwaardelijk zal worden bepaald, onder het aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] opleggen van een gedragsaanwijzing, namelijk de aanwijzing om gedurende zes aanden hulp te accepteren om het gehuurde op orde te krijgen en te houden.
2. Wonen Zuid te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.5.
Wonen Zuid voert gemotiveerd verweer. Voor zover van belang zal de kantonrechter hierna op de stellingen van partijen ingaan.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij naar haar overtuiging nog in staat is om zelfstandig te wonen. Zij vindt het lastig om hulp van anderen te accepteren. Zij is niet tevreden over de hulp die ze aangeboden kreeg vanuit het WMO, omdat die naar haar mening aan kwaliteit te wensen overliet. Bij conclusie van antwoord d.d. 13 november 2024 wordt onder randnummer 5 verwezen naar foto’s waaruit zou moeten blijken dat de woning inmiddels zou zijn opgeruimd. Deze foto’s zijn echter eerst per e-mail van 3 januari 2025 ten behoeve van de mondelinge behandeling van 10 januari 2025b in het geding gebracht.
3.2.
In groot contrast met het gestelde in de dagvaarding en de daarbij als productie 7 bijgevoegde foto’s genomen op 21 augustus 2024 en ook de als productie 17 bijgevoegde foto’s van december 2024, valt op dat de woning op de zijdens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ingebrachte foto’s een redelijk opgeruimde indruk maakt. Onduidelijk blijft echter wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Desgevraagd wordt door de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangegeven dat de dochter van mevrouw [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning heeft schoongemaakt en opgeruimd en zich bereid zou hebben verklaard dit op regelmatige basis te willen doen.
3.3.
De kantonrechter gaat daar echter aan voorbij. Niet weersproken wordt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] eerder niet in staat bleek haar oude woning aan de [adres 2] te [woonplaats] schoon en opgeruimd te houden. Ondanks afspraak is het haar niet gelukt deze eerdere woning te ontruimen, waarop deze woning krachtens vonnis in kort geding van 19 september 2024 werd ontruimd.
3.4.
Ook in haar huidige woning heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich onweersproken niet gehouden aan de overeengekomen gedragsaanwijzing. De woning vervuilde ernstig en raakt weer vol met door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzamelde voorwerpen. Ondanks duidelijke afspraken accepteerde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen enkele (noodzakelijke) hulp. Daaraan doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat eerst in januari 2025 haar woning (incidenteel ?) redelijk opgeruimd lijkt. Het gaat immers ook om het blijvend nakomen van de gemaakte afspraken over het accepteren van hulp, het schoonhouden en onderhouden van de eigen woning. Een (schriftelijke) verklaring van de dochter met een duidelijke toezegging dat deze inderdaad regelmatig de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zou komen schoonhouden en opruimen ontbreekt echter. Op geen enkele wijze wordt het blijvend continueren van deze situatie geborgd door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Wonen Zuid heeft daar verder ook geen enkel vertrouwen in, nu de betreffende dochter in het verleden elk contact afhield. Wonen Zuid heeft inmiddels via het Ronde Tafel Overleg (RTO) van de gemeente Beekdaelen en het LOBW, zijnde het toegangsloket voor opvang en beschermd wonen voor Parkstad, ingezet op beschermd wonen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wenst daar echter niet aan mee te werken.
3.5.
Met Wonen Zuid is de kantonrechter van mening dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met de huidige woning en de daarbij gemaakte afspraken (zie hiervoor onder 2.1:
laatste kans/ gedragsaanwijzing) een allerlaatste kans werd geboden om daadwerkelijk te bewijzen dat zij nog zelfstandig zou kunnen wonen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de daartoe gemaakte afspraken echter op geen enkele wijze nagekomen en wijst elke hulp van de hand. De woning werd als gevolg daarvan niet meer schoongemaakt, vervuilde, werd dusdanig onhygiënisch dat elders wondverzorging moest plaatsvinden en raakte weer vol met door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzamelde spulletjes. Gezien de houding van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het verleden, doet het eenmalig opruimen van de woning daar niet aan af, nu elk vertrouwen en waarborg op het continueren daarvan ontbreekt.
laatste kans/ gedragsaanwijzing) een allerlaatste kans werd geboden om daadwerkelijk te bewijzen dat zij nog zelfstandig zou kunnen wonen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de daartoe gemaakte afspraken echter op geen enkele wijze nagekomen en wijst elke hulp van de hand. De woning werd als gevolg daarvan niet meer schoongemaakt, vervuilde, werd dusdanig onhygiënisch dat elders wondverzorging moest plaatsvinden en raakte weer vol met door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzamelde spulletjes. Gezien de houding van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het verleden, doet het eenmalig opruimen van de woning daar niet aan af, nu elk vertrouwen en waarborg op het continueren daarvan ontbreekt.
3.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is daarmee tekortgeschoten in de met haar gemaakte afspraken en heeft zich als zodanig niet gedragen als een goed huurder in de zin van art. 7: 213 BW. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook in conventie worden toegewezen. De vordering tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs met ingang van 1 september 2024 wordt verder niet betwist, zodat deze eveneens wordt toegewezen. De vordering in voorwaardelijke reconventie wordt afgewezen, nu voor de wenselijkheid van een nieuwe gedragsaanwijzing elke onderbouwing ontbreekt.
3.7.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 135,97
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde €
totaal € 673,97
3.8.
En in voorwaardelijke reconventie:
- salaris gemachtigde € 204,00
De gevorderde nakosten in voorwaardelijke reconventie worden afgewezen, nu Wonen Zuid ook reeds in conventie in het gelijk werd gesteld..
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres 1] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
4.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan Wonen Zuid te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 710,07 voor elke ingegane maand met ingang van 1 september 2024 tot en met de maand waarin [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde heeft ontruimd,
4.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van de procedure in conventie aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 673,97 zulks te betalen binnen 15 dagen na dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met betaling binnen voornoemde termijn in gebreke is, alsmede te vermeerderen met de nakosten, zijnde een half punt van het van toepassing zijnde liquidatietarief en te verhogen met de kosten van betekening.
in voorwaardelijke reconventie
4.5.
wijst de vordering af,
4.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van de procedure in voorwaardelijke reconventie aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 204,00, zulks te betalen binnen 15 dagen na dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met betaling binnen voornoemde termijn in gebreke is,
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.