Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11877645 \ CV EXPL 25-3678
Vonnis in kort geding van 30 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats 1] ,
3.
[eiser sub 3],
3.
[eiser sub 3],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. P.M.H. Cruts,
tegen
[gedaagde], handelend onder de naam
[handelsnaam],
[handelsnaam],
wonend te [woonplaats 3]
kantoorhoudend te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 16 september 2025 met producties 1 tot en met 5;
- de mondelinge behandeling van 20 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij [gedaagde] een document met als titel formeel verweer heeft overgelegd met bijlagen.
- de mondelinge behandeling van 20 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij [gedaagde] een document met als titel formeel verweer heeft overgelegd met bijlagen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 maart 2020 huurt [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde) van de rechtsvoorgangers van [eisers] De huurprijs bedroeg toen € 1.350,00 per maand. De huurprijs moet telkens worden voldaan voor of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben.
2.2.
In 2023 is de maandelijkse huurprijs verlaagd naar € 1.000,00.
2.3.
In 2024 hebben [eisers] de eigendom verkregen van het gehuurde.
2.4.
[gedaagde] heeft sinds mei 2025 een huurachterstand laten ontstaan.
2.5.
Op 20 juni 2025 en 10 juli 2025 heeft [gedaagde] € 850,00 respectievelijk € 848,50 betaald.
2.6.
[eisers] hebben [gedaagde] bij brief van 16 juli 2025 gesommeerd tot betaling van de huurachterstand en het doen van aanpassingen met betrekking tot de brandveiligheid. Tevens hebben [eisers] in die brief een huurverhoging aangezegd inhoudende dat de maandelijkse huur vanaf 1 augustus 2025 € 1.072,50 gaat bedragen in plaats van € 1.000,00. Ook is een gerechtelijke procedure aangezegd.
2.7.
De huurachterstand bedraagt per 16 september 2025 € 3.446,00.
2.8.
Op 16 oktober 2025 heeft [gedaagde] een bedrag betaald. De huurachterstand bedraagt per die datum € 2.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen, tot betaling van de huurachterstand van € 3.446,00 en de verder oplopende huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de proces- en nakosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen de stellingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortkomt in de nakoming van zijn betalingsverplichting en in zijn gedrag als ‘goed’ huurder. De noodzakelijke aanpassingen in verband met de brandverzekering zijn nog steeds niet gedaan en de verzekering heeft zich daarom teruggetrokken, aldus [eisers]
3.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand en voert verweer dat strekt tot afwijzing van de gevorderde ontruiming.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eisers] grotendeels moeten worden toegewezen, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
Rechtsmacht Nederlandse rechter en toepasselijk recht
4.2.
De vorderingen hebben een internationaal karakter omdat eiser sub 3 en [gedaagde] in Duitsland wonen. Dit betekent dat de kantonrechter – alvorens toe te komen aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil – eerst moet vaststellen welke rechter rechtsmacht heeft ten aanzien van het voorliggende geschil en daarna welk recht van toepassing is.
4.3.
Omdat het gehuurde is gelegen in Nederland is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 eerste volzin van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 en is, nu niet is gebleken van een rechtskeuze door partijen, Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 onderdeel c van de Verordening (EG) nr. 593/2008.
Inhoudelijke beoordeling van het geschil
4.4.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben.
4.5.
Het voor een kort geding vereiste spoedeisend belang is aanwezig en volgt uit de aard van de vordering, namelijk ontruiming wegens huurachterstand.
4.6.
Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Huurachterstand en de verder oplopende huurtermijnen
4.7.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.
4.8.
[eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat een huurachterstand van € 2.000,00 resteert. [gedaagde] heeft het bestaan van de huurachterstand tijdens de mondelinge behandeling erkend. Het gevorderde zal in zoverre dan ook worden toegewezen.
4.9.
De vordering tot betaling van de verder oplopende huurtermijnen – naar de kantonrechter begrijpt de huurtermijnen tot aan de dag van ontruiming – zal ook worden toegewezen. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat partijen zouden zijn overeengekomen dat de maandelijkse huurprijs € 850,00 bedraagt, dan wel dat hij van mening is dat hij een marktconforme huur zou moeten betalen van € 800,00 per maand, dan wel dat volledige betaling van de huur en de huurverhoging niet van hem verlangd kan worden omdat sprake is van gebreken, achterstallig onderhoud en een ontbrekend energielabel. Deze verweren kunnen niet slagen omdat [gedaagde] in zijn schriftelijke verweer betoogt dat de huurprijs van € 1.000,00 nog steeds geldt, de huurprijs in kort geding niet kan worden verminderd of gewijzigd aangezien de kortgedingrechter de rechtsverhouding tussen partijen in beginsel niet kan vaststellen of wijzigen en door [gedaagde] weliswaar wordt gesteld dat hij [eisers] meermaals over – kort gezegd – de vermeende gebreken heeft geïnformeerd, maar [eisers] dit betwisten waardoor niet aannemelijk is geworden dat [eisers] met het verhelpen daarvan in verzuim zijn geraakt.
4.10.
[eisers] vorderen vergoeding van de wettelijke rente vanaf – zo blijkt uit randnummer 10 van de dagvaarding – de dag van verzuim. De kantonrechter zal de wettelijke rente van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) toewijzen omdat [eisers] niet hebben aangegeven dat zij bedoelen de wettelijke rente van artikel 6:119a BW te vorderen. Over de huurachterstand zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van datum dagvaarding (16 september 2025) omdat [eisers] niet hebben gesteld per wanneer [gedaagde] in verzuim is. Over de verder oplopende huurtermijnen zal de wettelijke rente worden toegewezen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze.
Ontruiming
4.11.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Hiermee rekening houdende oordeelt de kantonrechter als volgt.
4.12.
Sinds mei 2025 is sprake van een huurachterstand. De huurachterstand bedraagt ten tijde van de dagvaarding € 3.446,00 en ten tijde van de mondelinge behandeling € 2.000,00. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en zou in een bodemprocedure ertoe leiden dat de huurovereenkomst naar alle waarschijnlijkheid wordt ontbonden. Daar staan tijdelijke betalingsproblemen (betalingsonmacht) niet aan in de weg omdat dat een schuldenaar niet ontslaat van zijn betalingsverplichtingen. Dat geldt ook voor [gedaagde] . Hetzelfde geldt voor het feit dat [gedaagde] enkele dagen voor de mondelinge behandeling een bedrag heeft betaald waardoor de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling minder is dan driemaal de maandhuur. Zoals de kantonrechter reeds tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven geldt bij huur van een bedrijfsruimte niet de regel dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen als de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur. Daarnaast geldt dat het alsnog betalen van de huur, de tekortkoming in het verleden niet ongedaan maakt. De tekortkoming is hier van zodanig gewicht dat van [eisers] niet kan worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer in het gehuurde laten. [gedaagde] heeft uiteraard belang bij behoud van het gehuurde, maar heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van het gehuurde zo ernstig zouden zijn dat een ontruiming, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, niet gerechtvaardigd zou zijn. De ontruiming zal dan ook reeds op grond van de ontstane huurachterstand worden toegewezen en dat betekent dat hetgeen partijen naar voren hebben gebracht over of de noodzakelijke aanpassingen in verband met de brandverzekering zijn gedaan, niet meer beoordeeld hoeft te worden. De stelling van [gedaagde] dat [eisers] na de sommatie van 16 juli 2025 geen overleg hebben gezocht over een betalingsregeling of oplossing, staat niet in de weg aan toewijzing van de ontruiming. Het staat een schuldeiser namelijk vrij om al dan niet overleg te zoeken of over te gaan tot het starten van een gerechtelijke procedure.
4.13.
De conclusie is dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) overbodig is. Ook wordt de gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
Hoewel uit het lichaam van de dagvaarding volgt dat [eisers] ook een vordering wensen in te stellen voor de buitengerechtelijke incassokosten, kan de kantonrechter daarover niet oordelen omdat dit niet is gevorderd in het petitum van de dagvaarding.
Proceskosten
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
(vast tarief kanton kort geding gemiddeld)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.351,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisers] zijn, ontruimd te houden en, met afgifte van de sleutels aan [eisers] , in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eisers] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eisers] :
a. a) € 2.000,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 september 2025 tot de dag van voldoening,
b) de huurtermijnen tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.351,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
30 oktober 2025.
CL