Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11380317 \ CV EXPL 24-5439
Vonnis in kort geding van 19 december 2024
in de zaak van
STICHTING WOONPUNT,
te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonpunt,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B.H.M. Nijsten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6
- de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met Woonpunt een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] vanaf 1 november 2015 van Woonpunt huurt de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’ van toepassing (productie 2).
2.2.
In de algemene huurvoorwaarden is in artikel 7.3 onder andere het volgende opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt.
(…)”.
2.3.
Artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
2.4.
De burgemeester van de gemeente Maastricht heeft op 16 mei 2024 een last onder bestuursdwang tot sluiting van de woning opgelegd op grond van artikel 13b Opiumwet. Het betreft een sluiting voor de duur van drie maanden in verband met op 23 februari 2024 op de zolder van de woning aangetroffen hennep (640 gram netto). Die sluiting is niet geëffectueerd omdat de voorzieningenrechter bij uitspraak van 28 juni 2024 een voorlopige voorziening heeft getroffen die inhoudt dat de burgemeester de woning op dat moment niet mocht sluiten (productie 6).
2.5.
Bij drie verschillende invallen in de woning in augustus 2024 heeft de politie - onder meer - het volgende aangetroffen in de woning:
- amfetamine;
- hennep;
- hasj;
- crystal meth;
- xtc-pillen;
- twee kleine weegschalen met restanten van wit poeder;
- een veelvoud aan plastic seals;
- drie doosjes met 9 millimeter knalpatronen;
- twee imitatie langeafstandswapens;
- twee busjes pepperspray.
2.6.
Bij besluit van 11 september 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Maastricht opnieuw een last onder bestuursdwang opgelegd en aangekondigd op grond van artikel 13b van de Opiumwet over te gaan tot sluiting van het gehuurde voor de duur van zes maanden. [gedaagde] heeft een voorlopige voorziening verzocht bij de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 oktober 2024 de gevraagde voorlopige voorziening afgewezen. Dat betekent dat de burgemeester de woning mocht sluiten (productie 4).
2.7.
De woning is op 16 oktober 2024 daadwerkelijk gesloten en de sluiting eindigt dus op 15 april 2025.
2.8.
Bij brief van 16 oktober 2024 heeft Woonpunt de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden per 18 oktober 2024 (productie 5).
2.9.
[gedaagde] heeft aangegeven de woning na de sluiting niet vrijwillig te ontruimen en deze na afloop van de sluiting weer te willen betrekken.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, alsmede het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan Woonpunt te stellen en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de beoordeling van het geschil komt eerst de vraag aan de orde of Woonpunt voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering. Woonpunt voert aan dat zij voornemens is om, nadat er een ontruimingsvonnis is gewezen, in overleg te treden met de gemeente Maastricht om het ontruimingsvonnis ook ten uitvoer te kunnen leggen, en - indien mogelijk - de sluiting van de woning te laten opheffen, zodat zo spoedig mogelijk nadat de sluiting is beëindigd, de woning aan een nieuwe huurder kan worden verhuurd. De kantonrechter oordeelt dat uit de stellingen van Woonpunt genoegzaam is gebleken dat het, gelet op het belang van Woonpunt, gaat om een spoedeisende zaak.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot een bevestiging van de buitengerechtelijke ontbinding zal komen of zal overgaan tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3.
Woonpunt legt aan haar vordering ten grondslag dat door de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW Pro per 18 oktober 2024 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft dus geen recht of titel om de woning na het verstrijken van de periode van sluiting in gebruik te nemen. Woonpunt stelt daarnaast zij in een bodemprocedure tevens op grond van artikel 6:265 BW Pro ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen. [gedaagde] is namelijk tekortgeschoten in de nakoming van de voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door in de woning een handelshoeveelheid drugs te hebben. Bovendien is door de drugshandel ook overlast ontstaan en omwonenden hebben daarover geklaagd bij de politie. Het handelen van [gedaagde] tast dus de leefbaarheid van de buurt aan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woonpunt in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst.
4.4.
[gedaagde] erkent dat er verdovende middelen in de woning lagen. [gedaagde] voert in dat verband aan dat verschillende personen misbruik van hem hebben gemaakt. Niet [gedaagde] , maar de voornoemde personen hebben de verdovende middelen in de woning achtergelaten. [gedaagde] stelt dat hij nooit gedeald heeft en dat de woning enkel gebruikt werd als opslagplaats door voornoemde personen. Volgens [gedaagde] kan de buurt hier dus geen last van hebben gehad. [gedaagde] stelt dat het, gezien zijn persoonlijke omstandigheden, onaanvaardbaar is dat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. [gedaagde] verwijst naar de uitspraak van de voorzieningenrechter d.d. 28 juni 2024 waarin besloten is de woning niet gesloten mocht worden gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] .
4.5.
Zoals terecht door Woonpunt aangevoerd is voor de buitengerechtelijke ontbinding geen tekortkoming of verwijtbaarheid aan de zijde van [gedaagde] vereist. Het enkele feit dat de woning gesloten is op grond van artikel 13b Opiumwet geeft aan een verhuurder de bevoegdheid om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter dient wel te toetsen of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door Woonpunt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Getoetst dient te worden of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan, waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [gedaagde] als huurder.
4.6.
In zeven maanden tijd heeft de politie viermaal drugs aangetroffen in de woning en dit wordt [gedaagde] zwaar aangerekend. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] niet de fout in blijven gaan en vervolgens succesvol een beroep doen op zijn persoonlijke omstandigheden. Van Woonpunt kan niet verlangd worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] dient voort te zetten. Woonpunt dient er immers voor te waken dat de woonomgeving waarin haar woningen zijn gelegen, niet op negatieve wijze worden aangetast door het voorhanden hebben van drugs in de woning met alle daaraan verbonden risico’s en gevaren. Woonpunt hoeft niet te dulden dat de woning voor aan drugs gerelateerde activiteiten wordt gebruikt en heeft een zwaarwegend belang bij het hanteren van een zerotolerancebeleid ten aanzien van aan drugs gerelateerde activiteiten in woningen. De kantonrechter begrijpt dat het verlies van de woning ingrijpend is voor [gedaagde] , ook gezien zijn financiële situatie. Toch acht de kantonrechter het belang van Woonpunt bij handhaving van de leefbaarheid in de wijk zo zwaarwegend dat geenszins kan worden gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van bevoegdheid oplevert of anderszins disproportioneel is. De kantonrechter oordeelt dan ook dat het niet onaanvaardbaar is dat Woonpunt gebruik heeft gemaakt van de haar op basis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro toekomende buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid en dat als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding de huurovereenkomst per 18 oktober 2024 is beëindigd.
4.7.
Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter daarnaast dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro zal worden toegewezen. Op grond van voornoemd artikel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (meermaals) voorhanden hebben van drugs in de woning vormt een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij een beroep doet op tenzij-formule. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt dit beroep echter niet. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden leiden niet tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.8.
De kantonrechter acht het dan ook in hoge mate waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure [gedaagde] zal worden beëindigd. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming in kort geding wordt toegewezen.
4.9.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonpunt worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.215,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten met al diegenen die zich daar van de zijde van [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin van [gedaagde] bevindt, alsmede de woning onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024.
SH