Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11148588 \ CV EXPL 24-2930
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
STICHTING WELLER WONEN,
te Heerlen,
eisende partij,
hierna te noemen: Weller,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.J.C. Bolton.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Weller sinds 1 augustus 2018 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst een woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Woonruimte 2003 (ROZ) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
In de zomer van 2021 heeft [gedaagde] een erfafscheiding laten aanbrengen om de voortuin van de woning.
2.3.
Op 18 oktober 2022 heeft Weller met [gedaagde] een gesprek gevoerd over (in ieder geval) de erfafscheiding.
2.4.
Bij brief van 28 november 2022 heeft de gemachtigde van Weller [gedaagde] gesommeerd om de erfafscheiding te verwijderen.
2.5.
Bij brief van 7 december 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] inhoudelijk verweer gevoerd tegen de sommatie en Weller gevraagd naar de mogelijkheid van een gesprek ter plaatse.
2.6.
Partijen hebben vervolgens opnieuw met elkaar gesproken op 9 januari 2023 bij [gedaagde] thuis. Partijen hebben daarbij gesproken over de erfafscheiding en over een door [gedaagde] gerealiseerde overkapping.
2.7.
Bij e-mail van 11 januari 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Weller een voorstel gedaan tot aanpassing van de erfafscheiding waarvan de kosten dan tussen [gedaagde] en Weller gedeeld zouden worden.
2.8.
Weller heeft op 17 maart 2023 een tegenvoorstel gedaan.
2.9.
[gedaagde] en Weller hebben daarna uitsluitend nog gecorrespondeerd over de overkapping/aanbouw. Zij hebben daarover overeenstemming bereikt.
3.Het geschil
3.1.
Weller vordert:
1. [gedaagde] te gebieden binnen twee weken na betekening van het vonnis de erfafscheiding te verwijderen en te vervangen door een deugdelijke erfafscheiding die past in het straatbeeld en voldoet aan de volgende eisen:
a. groene erfafscheiding in de vorm van een hek/haag, met in de voortuin een maximale hoogte van 1 meter en in de achtertuin een maximale hoogte van 2 meter,
b. eventueel aangevuld met groen draadhekwerk in de heg/haag
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 10.000,00 en
2. voor het geval [gedaagde] niet aan het bevel voldoet:
a. Weller te machtigen tot het verrichten van de onder 1. omschreven
werkzaamheden, voor rekening en ten laste van [gedaagde] ,
werkzaamheden, voor rekening en ten laste van [gedaagde] ,
b. [gedaagde] te veroordelen de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en waar nodig daaraan medewerking te verlenen, met machtiging van Weller om zich desnoods met behulp van de sterke arm toegang tot de tuin/woning te verschaffen indien [gedaagde] Weller niet toelaat,
c. [gedaagde] te veroordelen de hieraan verbonden kosten te voldoen
3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] voor het aanbrengen van de bewuste erfafscheiding eerst toestemming van Weller had moeten krijgen. Dat volgt ook wel uit de algemene bepalingen en dan met name uit artikel 8.2. Daarin staat namelijk onder meer dat het de huurder niet is toegestaan om zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen te plaatsen.
4.2.
[gedaagde] voert aan dat zij voorafgaand aan het plaatsen van de erfafscheiding toestemming gevraagd heeft aan Weller en daarop geen afwijzing volgde. Dit verweer kan haar om meerdere redenen niet baten.
4.2.1.
Volgens [gedaagde] heeft de heer [naam] namens haar in een e-mail van 15 augustus 2021 aan Weller om toestemming gevraagd. Deze e-mail (productie 3 bij dagvaarding) is echter niet aan Weller gericht. Weller ontkent dan ook dat zij deze e-mail ontvangen heeft. In reactie daarop heeft [gedaagde] niet aan kunnen tonen dat die e-mail wel degelijk door Weller ontvangen is. [gedaagde] verwijst in haar antwoord naar een screenshot (productie 1 bij antwoord), maar daaruit kan de kantonrechter niet afleiden dat Weller de e-mail van 15 augustus 2021 ontvangen heeft.
4.2.2.
Zelfs als de e-mail wel door Weller ontvangen zou zijn en Weller daar niet afwijzend op gereageerd heeft, dan nog zou [gedaagde] daar niet zomaar uit mogen afleiden dat Weller dan dus instemde met de door haar voorgestelde erfafscheiding. [gedaagde] had dan op zijn minst bij Weller na moeten vragen of Weller inderdaad geen bezwaren had tegen de voorgestelde erfafscheiding. Dat heeft zij niet gedaan.
4.3.
[gedaagde] betoogt verder dat Weller stilzwijgend heeft ingestemd met de door haar aangebrachte erfafscheiding. Ook dat verweer verwerpt de kantonrechter.
4.3.1.
Toen [gedaagde] (zonder voorafgaande toestemming van Weller) de erfafscheiding liet aanbrengen door de heer [naam] , is gedurende die werkzaamheden de toenmalige opzichter/wijkmanager van Weller, de heer [naam opzichter] , vaker komen kijken en heeft toen een praatje gemaakt, aldus [gedaagde] . Wat daar ook van zij, daaruit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet afgeleid worden dat Weller op deze manier stilzwijgend zou hebben ingestemd met het aanbrengen van de erfafscheiding.
4.3.2.
Weller stelt in de dagvaarding dat zij regelmatig mondeling aan [gedaagde] heeft laten mededelen dat de erfafscheiding ongewenst was. Aangezien [gedaagde] dat niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van die stelling. Maar zelfs als die stelling van Weller niet juist zou zijn, staat in ieder geval wel vast dat tijdens het gesprek van 18 oktober 2022 door Weller aan [gedaagde] is medegedeeld dat Weller niet akkoord was met de aangebrachte erfafscheiding. Het tijdsverloop tussen de zomer 2021 en dit gesprek, is niet zodanig lang dat [gedaagde] mocht uitgaan van stilzwijgende toestemming van Weller.
4.3.3.
Uit de contacten daarna tussen Weller en [gedaagde] kan niet worden afgeleid dat Weller stilzwijgend heeft ingestemd met de door [gedaagde] aangebrachte erfafscheiding. Over dit onderwerp is Weller immers daarna steeds consequent tegen [gedaagde] geweest. Zij heeft namelijk tegenover [gedaagde] volgehouden dat zij niet kon instemmen met de erfafscheiding.
4.3.4.
[gedaagde] voert aan dat in de daaropvolgende correspondentie het uitsluitend nog ging over de aanbouw/overkapping. Die stelling is op zichzelf juist, maar naar het oordeel van de kantonrechter trekt [gedaagde] daaruit echter ten onrechte de conclusie dat Weller klaarblijkelijk geen problemen meer had met de erfafscheiding.
4.4.
[gedaagde] verwijst verder naar andere erfafscheidingen bij haar in de buurt die volgens haar ook zonder toestemming van Weller zijn aangelegd. [gedaagde] stelt dat het gaat om een vergelijkbare erfafscheidingen als die van haar en om “anderskleurige” erfafscheidingen. Dit verweer verwerpt de kantonrechter eveneens. Weller heeft daarover ter zitting namelijk verklaard dat zij ook tegen die huurders in actie zal komen, maar dat zij gelet op de hoeveelheid klachten uit de buurt begint met de erfafscheiding van [gedaagde] . Op grond van dit (niet weersproken) verweer is de kantonrechter van oordeel dat van de door [gedaagde] gestelde willekeur geen sprake is.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van Weller zal worden toegewezen. Wel zal de termijn waarbinnen [gedaagde] aan de veroordeling tot verwijdering en vervanging van de erfafscheiding dient te voldoen aanzienlijk verruimd worden. [gedaagde] heeft immers aannemelijk gemaakt dat de verwijdering niet eenvoudig zal zijn nu deze een forse fundering heeft en de bestrating van de tuin door de betonnen omheining op haar plek gehouden wordt. De termijn zal daarom worden vastgesteld op drie maanden na betekening van dit vonnis. Verder zal de daaraan gekoppelde maximale dwangsom van € 10.000,00 worden gematigd tot € 5.000,00.
4.6.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
Totaal
€
673,97
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
gebiedt [gedaagde] om de erfafscheiding aan het adres [adres] te [woonplaats] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis af te (laten) breken en te vervangen door een deugdelijke erfafscheiding welke past in het straatbeeld en voldoet aan de volgende eisen:
Groene erfafscheiding in de vorm van een heg/haag, met in de voortuin een maximale hoogte van 1 meter en in de achtertuin een maximale hoogt van 2 meter,
eventueel aangevuld met groen draadhekwerk in de heg/haag,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.2.
voor het geval [gedaagde] niet voldoet aan het gebod onder 5.1.:
machtigt Weller tot het verrichten van de onder 5.1. vermelde werkzaamheden, zulks voor rekening en ten laste van [gedaagde] ,
veroordeelt [gedaagde] om de betreffende werkzaamheden te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen van medewerkers van Weller of derden die van Weller opdracht hebben gekregen, met machtiging van Weller om, indien [gedaagde] in gebreke blijft om Weller tot de woning en/of de tuin en tot de werkzaamheden toe te laten, zich toegang tot de woning en de tuin te verschaffen desnoods met behulp van de sterke arm,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de hieraan verbonden kosten binnen 3 weken na de datum van aanreiking door Weller van de op de werkzaamheden als voormeld betrekking hebbende gespecificeerde facturen, vergezeld van werkstaten en/of de factuur met inzichtelijk onderbouwende berekeningen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 673,97,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.
RW