Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11055329 CV EXPL 24-1929
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
beiden te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,
gemachtigde: mr. L. Isenborghs,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 23 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 23 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn op 30 april 2017 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met ingang van 1 mei 2017 de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] verhuurt.
2.2.
Het gehuurde betreft een woonhuis uit de jaren 50 met tuin. De woning heeft ramen met enkel glas en is niet geïsoleerd. De begane grond bestaat uit een keuken, berging, badkamer en woonkamer. Boven zijn slaapkamers en een bergzolder. De kelder is niet bereikbaar (gemaakt). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben het gehuurde zo ingericht dat de woonkamer deels wordt gebruikt als slaapkamer en de bovenverdieping als berging.
2.3.
Artikel 3.1 van de huurovereenkomst vermeldt:
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal 12 maanden, tot 1 mei 2018.
2.4.
Artikel 5.1 van de huurovereenkomst luidt:
De huurprijs zal per 1 mei 2018 gewijzigd worden naar 800 euro daarna kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-05-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…)
2.5.
Partijen zijn in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst een huurprijs van € 750,00 en € 100,00 voorschot servicekosten overeengekomen. Kort na het sluiten van de overeenkomst zijn partijen mondeling een huurprijs van € 690,00 overeengekomen.
2.6.
In oktober 2021 heeft de GGD, op verzoek van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , in het gehuurde een inspectie uitgevoerd en onder meer geconcludeerd dat sprake is van vocht en schimmel op de benedenverdieping. Een bouwtechnisch onderzoek is geadviseerd.
2.7.
Op 8 november 2021 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] Schoemakers laten weten dat het gehuurde gebreken heeft. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] is hierop niet overgegaan tot herstel.
2.8.
Bij brief van 12 februari 2022 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] meegedeeld de huurovereenkomst op te zeggen en wel per 1 mei 2022:
zodat ons voornemen voor eigen gebruik z.s.m. kan worden ingevuld.
Ik zie een bevestiging van mijn opzegging graag binnen 14 dagen tegemoet.
2.9.
Nadat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben laten weten hiermee niet in te stemmen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] bij brief van 28 april 2022 meegedeeld dat vanaf 1 mei 2022 de huurprijs van € 750,00, als opgenomen in de huurovereenkomst, betaald dient te worden en dat de huur vanaf juli 2022 met 3,3% wordt verhoogd naar € 773,25.
2.10.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben hierop bij de Huurcommissie een verzoekschrift huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken ingediend. Dit verzoek heeft geresulteerd in een onderzoek door de rapporteur van de Huurcommissie ter plaatse op 14 juni 2022.
2.11.
De huurcommissie heeft vervolgens in haar uitspraak van 18 augustus 2022 overwogen dat € 690,00 de geldende huurprijs was, en is, en de huurprijs daarmee onder de liberalisatiegrens ligt. De huurcommissie heeft voorts besloten dat de woning op 1 december 2021 een ernstig gebrek in categorie C heeft:
Verschillende muren in de woning zijn vochtig, namelijk muren in de keuken en bij het bed. De oorzaak is optrekkend vocht, bij de zijgevel is mogelijk doorslaand vocht door regen de oorzaak. Hierdoor is op verschillende plaatsen stucwerk losgekomen. Ook staat een plint los van de muur. Er bevinden zich schimmelplekken op de muur bij het bed. Ook bevindt zich schimmel in de keukenkastjes (…).
De huurcommissie heeft deswege de geldende huurprijs van € 690,00 per maand vanaf
1 december 2021 met 30% verlaagd tot € 483,00, totdat het gebrek hersteld is.
2.12.
Ten aanzien van deze uitspraak is geen beslissing van de rechter gevorderd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn desondanks nog geruime tijd € 690,00 blijven betalen (en niet: € 483,00).
2.13.
Medio september 2022 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] met (kennelijk) de heer [naam 1] , van HLD afbouwsystemen, de woning bezocht. [naam 1] heeft gips(voorzet)wanden voorgesteld die volgens hem zouden bijdragen aan een beter geïsoleerd binnenklimaat en het comfort in de woning zouden verhogen. Op 19 september 2022 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bericht dat de werkzaamheden vanaf 29 september 2022 gaan plaatsvinden.
2.14.
Bij brief van 23 september 2022 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meegedeeld dat de datum voor het uitvoeren van de werkzaamheden in overleg moet worden bepaald en:
Het behoeft geen betoog dat het plaatsen van een voorzetwand niet de oorzaak van de vochtproblemen wegneemt.
Kunt u aangeven welke werkzaamheden op de planning staan? Kunt u aangeven hoe deze bijdragen aan het oplossen van de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken?
2.15.
Bij brief van 6 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] , gericht aan de gemachtigde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , de huurovereenkomst opgezegd, nu per 1 mei 2023 met als reden:
handelen in strijd met het goed huurderschap (artikel 7:274 lid 1 sub Pro a) en
dringend eigen gebruik, in het bijzonder renovatie van het gehuurde (sub c).
De eerste reden ziet op het niet deugdelijk verwarmen en ventileren van de woning alsook het weigeren om [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] toegang te verlenen om de herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten. Ten aanzien van de reden onder ii. is toegelicht:
Voorts heeft cliënt reeds eerder te kennen gegeven het gehuurde voor eigen gebruik nodig te hebben vanwege renovatie van het gehuurde. Zoals uw cliënten bekend is, is het gehuurde dringend toe aan renovatie. Gelet op de omvang van deze renovatie zal de huurovereenkomst worden beëindigd.
2.15.1.
In deze brief is, hieraan voorafgaand, onder meer nog meegedeeld:
Uw cliënten hebben de staat van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk aanvaard (artikel 10.3 huurovereenkomst). Het was uw cliënten ook duidelijk dat cliënt het gehuurde slechts voor een korte periode wilde verhuren en dat de huur geen permanent karakter zou krijgen. Ook tussentijds heeft cliënt dit kenbaar gemaakt aan cliënten. De bedoeling was dat het gehuurde uiteindelijk door cliënt zou worden verkocht. De reden daarvan was gelegen in het bouwjaar van de woning en het feit dat deze (op korte termijn) gerenoveerd diende te worden.En:
Het is niet aan uw cliënten om de wijze van herstel te bepalen. Ik wijs uw cliënten erop dat het aan cliënt is om de vastgestelde gebreken te (laten) herstellen zoals hem goeddunkt. Ik wijs u er voorts op dat nu uw cliënten cliënt niet in de gelegenheid stellen om voor herstel zorg te (laten) dragen, zij niet langer aanspraak kunnen maken op de door Huurcommissie vastgestelde huurprijsvermindering.
2.15.2.
Afsluitend is onder meer een voorstel gedaan om tot een datum te komen voor het verrichten van de werkzaamheden.
2.16.
In november 2022 heeft [naam 2] , Adviseurs in Built Environment, in opdracht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een vochtonderzoek uitgevoerd in de woning. Hiervan is rapport opgemaakt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] is bij de totstandkoming daarvan niet betrokken geweest.
2.17.
Bij brief van 1 november 2023 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] meegedeeld dat € 4.569,18 teveel aan huur is betaald en is [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] in gebreke gesteld om dit terug te betalen.
2.18.
Partijen hebben over en weer nog diverse berichten gestuurd. Tot op heden heeft geen herstel plaatsgevonden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betalen laatstelijk € 483,00.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen aanvankelijk onder meer een ontbinding van de huurovereenkomst. Na eiswijziging vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] haar vorderingen vast te stellen op nihil.
3.2.
Na de eiswijziging vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] samengevat:
primairvast te stellen dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 januari 2025 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub a en Pro/of sub c BW, met de veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot het ontruimen van het gehuurde en het betalen van € 3.496,96 aan achterstallige huur, te vermeerderen met “de maximaal wettelijk toegestane verhoging”, rente en kosten,
subsidiair, te beslissen dat de huurovereenkomst voor een te bepalen tijd wordt verlengd ex artikel 7:273 lid 2 BW Pro, met de veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om vrije en onvoorwaardelijke toegang te verlenen tot herstel, op straffe van een dwangsom.
3.3.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen - samengevat - [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 5.259,18 aan teveel betaalde huur, vermeerderd met € 650,92 aan buitengerechtelijke incassokosten en vermeerderd met rente en kosten, alsook hen te veroordelen om een bouwtechnisch bureau en aannemer in te schakelen, een en ander op straffe van dwangsommen.
3.4.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voeren verweer.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
ten aanzien van de huurovereenkomst
4.1.
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde duur, met een minimale termijn van 12 maanden. De huurovereenkomst staat niet op naam van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] . De aanvangshuurprijs van € 690,00 valt onder de toentertijd geldende liberalisatiegrens.
ten aanzien van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2]
4.2.
is geen contractspartij. Zij is daarom niet-ontvankelijk in haar vorderingen.
ten aanzien van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1]
4.3.
Gelet op de eiswijziging, ligt thans een vordering ex artikel 7:272 BW Pro voor waarbij uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking mogen worden genomen.
4.4.
In dit geval is de eerste opzegging(sgrond), in de brief van 12 februari 2022, ingehaald door de tweede opzegging(sgronden), in de brief van 6 oktober 2022. Het feit dat de eerste opzeggingsbrief op meerdere punten niet aan de formele wettelijke vereisten voor een dergelijke opzegging voldoet, behoeft daarmee geen beoordeling meer.
dringend eigen gebruik en renovatie
4.5.
Uit artikel 7:274 lid Pro 1, aanhef en onder c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 BW Pro). Bij dit laatste gaat het om financiële motieven (in de zin van een onrendabele exploitatie) of om bijvoorbeeld stedenbouwkundige doelen. Dit alles is hier niet gesteld.
4.5.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] stelt dat het de bedoeling was dat de huurovereenkomst tijdelijk was; hij zou ook altijd kenbaar hebben gemaakt de woning op korte termijn te willen renoveren om er zelf te gaan wonen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] doelt op een grondige renovatie waarbij een gelijkvloerse woning wordt gemaakt ten behoeve van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] , die met artroseklachten kampt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dit alles gemotiveerd betwist. De kantonrechter overweegt dat uit de stukken niet is op te maken dat een huur voor korte duur de bedoeling van partijen is geweest en of [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] daadwerkelijk de bedoeling heeft om er zelf te gaan wonen (al dan niet na renovatie). Zo staat nota bene in de tweede opzeggingsbrief dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] het gehuurde wenst te verkopen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] heeft voor deze discrepantie geen verklaring gegeven, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft in dit verband nog gemotiveerd gesteld dat - omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] niet wilde investeren in het pand dat in steeds slechtere staat kwam te verkeren en hij ervan af wilde - partijen vanaf september 2019 (tevergeefs) overleg hebben gevoerd over een verkoop tussen partijen; in dit verband zijn concrete bedragen en data genoemd, wat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] allemaal heeft betwist. Verkoop is overigens uitdrukkelijk uitgesloten als vorm van eigen gebruik. Zo al aangenomen zou moeten worden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] het gehuurde niet wil verkopen, dan heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] nog altijd nagelaten aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat het gehuurde al jaren in de familie is en mooi is gelegen, is daartoe onvoldoende. Dit is bij blote stellingen gebleven. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] heeft ook niet betwist dat hij thans een uiterst comfortabele woning bewoont en naast, of met inbegrip van het gehuurde, een zestal panden bezit. Het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] na de aanzegging om de gebreken te herstellen heeft gereageerd met de (eerste) opzegging en huurverhoging, spreekt boekdelen.
Daarnaast is ook niet gegeven dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Voor zover de renovatie al de grond is voor het eigen gebruik, blijkt nergens uit dat de huurovereenkomst in verband met de renovatie niet in stand kan blijven. Zo ontbreken bijvoorbeeld offertes van architecten of aannemers en bijbehorende planningen, zodat de kantonrechter niet duidelijk is wat de omvang en duur van de renovatie zijn.
goed huurderschap
4.6.
In de dagvaarding is als eerste grond vermeld het weigeren akkoord te gaan met de ontbinding (opzegging). Hiermee wordt miskend dat voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen enkele verplichting heeft bestaan om in te stemmen met ontbinding. Deze grond komt ook niet meer terug in de eiswijziging.
4.6.1.
Als tweede grond is gegeven het niet althans onvoldoende ventileren en verwarmen ten gevolge waarvan de gebreken zijn ontstaan c.q. drastisch verergerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] wijst op een afnemend gasverbruik in 2021. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] brengen hiertegen in dat zij elektrisch verwarmen en de ventilatieadviezen van de GGD goed opvolgen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] heeft nog een verklaring van 31 augustus 2024 ingebracht van [naam 1] , dat hem destijds bij het bezoek is opgevallen dat de binnentemperatuur bijzonder laag was. Op basis van deze ene constatering op een dag in september kan evenwel niet worden aangenomen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de oorzaak zijn van de gebreken en of anderszins niet goed zorgdragen voor het gehuurde. Volgens de Rapporteur van de Huurcommissie is sprake van optrekkend vocht. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben van hun kant nog een rapport van [naam 2] ingebracht, waarin is neergelegd dat de oorzaak van de vochtproblematiek het gevolg is van de bouwkundige constructie. In het enkele feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van dit rapport, wordt geen reden gezien om de inhoud ervan te passeren.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben voorts al op 8 november 2021 laten weten dat het gehuurde gebreken heeft. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] heeft destijds geen aanstalten gemaakt om de gebreken te herstellen. Eerst nadat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] geconfronteerd was met de huurkorting, is hij met [naam 1] gaan kijken. Er is dan al bijna een jaar verstreken. Maar ook daarna is duidelijk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] niet meer in het pand wil investeren, doordat hij wil volstaan met het plaatsen van de voorzetwanden (een lambrisering van gipsplaten tot 1,5 meter). Er is daarmee geen aanknopingspunt voorhanden dat juist [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een verwijt treft.
4.6.2.
De derde grond is het anderhalf jaar weigeren van toegang teneinde gebreken te herstellen. De toegang is evenwel niet zonder reden geweigerd. Al op 30 november 2022 heeft de deskundige [naam 2] geconcludeerd dat het plaatsen van enkele voorzetwanden niet wenselijk is. Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] stelt destijds niet bekend te zijn geweest met dit onderzoek, maakt dit niet anders. Dit oordeel is ook thans niet weerlegd. Aan de verklaring van [naam 1] hecht de kantonrechter niet die waarde die [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] eraan gehecht wenst te zien, nu hij niet een onafhankelijk deskundige is. Hij heeft immers een belang bij het kunnen plaatsen van die wanden. Afgezien hiervan is de kantonrechter van oordeel dat - ook zonder deskundig te zijn - het redelijk voor zichzelf spreekt dat die voorzetwanden nu eenmaal geen deugdelijke oplossing kunnen bieden. Ze zullen de in het rapport van de Huurcommissie aangeduide gebreken (optrekkend vocht) niet kunnen wegnemen. Het ligt bovendien voor de hand dat het plaatsen van die voorzetwanden de (aldus: on)nodige rompslomp binnenshuis zou hebben meegebracht. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft daarmee van begin af aan geen medewerking hoeven verlenen, maar kunnen persisteren bij alleen een deugdelijk herstel. Nergens blijkt uit dat, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] wel een deugdelijke oplossing had voorgedragen, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook dan geen medewerking hadden verleend. Bij de mondelinge behandeling is het inschakelen door [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] van Bedi Vochttechniek aan de orde gekomen, waarin beide partijen voldoende vertrouwen hebben.
conclusie in conventie
4.7.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] zijn opzegging en zijn vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen niet heeft kunnen baseren op voormelde gronden. De vordering tot beëindiging van de huur, en hiermee samenhangend de vordering tot ontruiming, zullen worden afgewezen.
4.8.
De kantonrechter beslist dat de huur voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
4.9.
Gezien het vorenstaande is het gebrek dat aanleiding heeft gegeven tot de huurprijsverlaging, niet hersteld. De geldende huurprijs is daarmee nog altijd € 483,00, zonder de mogelijkheid van huurprijsverhoging. Er is geen sprake van een huurprijsindexering voor de huurprijsvermindering. Van een huurachterstand op enig moment is zodoende geen sprake. De vordering om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te veroordelen tot het betalen van enig bedrag aan achterstallige huur, is daarmee niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.
4.10.
De vordering om [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] vrij en onvoorwaardelijk toegang te verlenen om de gebreken te herstellen, is hier eveneens niet toewijsbaar. Gezien het overwogene, is met de voorgenomen plaatsing van de voorzetwanden geen sprake van een herstel van gebreken. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunt om aan te nemen dat, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] wél serieus werk wil maken van een herstel, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daaraan geen medewerking zullen verlenen.
4.11.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De nakosten zullen in reconventie worden toegewezen. De proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
4.12.
De door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
ten aanzien van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2]
4.13.
De vorderingen die gericht zijn tegen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] (“gedaagden”) worden afgewezen omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] niet de contractspartij is en ook anderszins niet is toegelicht waarom de vorderingen hebben te gelden ten aanzien van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] . De vorderingen ten aanzien van “gedaagden” zullen hierna worden gelezen als te zijn gericht tegen [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] .
ten aanzien van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1]
4.14.
Zoals hierboven in conventie is overwogen, is € 483,00 de nog altijd geldende huurprijs. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] heeft niet betwist dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot en met augustus 2023 in totaal € 5.259,18 teveel hebben betaald. De vordering om [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] te veroordelen tot betaling van dit bedrag, ligt daarmee voor toewijzing gereed. De vordering om deze som te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 16 november 2023 is niet betwist, en ligt eveneens voor toewijzing gereed.
4.15.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
4.16.
De kantonrechter deelt de stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat het zo niet verder kan gaan. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] is verplicht tot genotverschaffing en, meer specifiek, om gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW Pro). Gezien de voorgeschiedenis heeft de kantonrechter er weinig vertrouwen in dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] uit eigen beweging hiertoe zal overgaan althans hier vaart mee zal maken. Er is niet betwist dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] al jaren gezondheidsklachten ondervinden ten gevolge van de vochtproblematiek in het gehuurde. Dit brengt de kantonrechter tot het volgende.
4.17.
De vordering om [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot het op eigen kosten inschakelen van een onafhankelijk bouwtechnisch bureau om de oorzaak van de vochtproblematiek in het gehuurde te onderzoeken en vast te stellen alsook een “Plan van Aanpak” (c.q. een stuk waarin de oplossing in kaart is gebracht) op te stellen, ligt daarmee voor toewijzing gereed. Zoals hiervoor is overwogen, ligt het inschakelen van Bedi Vochttechniek het meest in de rede. Ook de in dit verband gevorderde dwangsom, waartegen geen verweer is gevoerd, is toewijsbaar, maar zal in hoogte alsook tot een maximum worden beperkt.
4.17.1.
Dat in dit verband tevens gevorderd is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] dit bureau inschakelt om binnen zes weken na opdrachtverstrekking een en ander te bewerkstelligen, acht de kantonrechter niet op deze manier toewijsbaar simpelweg omdat thans niet in de agenda en werkwijze van dit bureau kan worden gekeken. De kantonrechter overweegt dat onder het “inschakelen binnen vier weken” mede dient te worden begrepen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] zich aantoonbaar ervoor inspant dat een en ander op zo korte mogelijke termijn, wat voor het bureau haalbaar is, zal gebeuren.
4.18.
De vordering om [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] te veroordelen om binnen twee maanden nadat het bureau een Plan van Aanpak (lees: of ander stuk met de oplossing) heeft opgesteld, over te gaan tot opdrachtverstrekking aan een professionele aannemer om het plan uit te voeren, ligt eveneens voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de kantonrechter niet vermag in te zien waarom de aannemer, mits professioneel, ook onafhankelijk (van Schoenmaker) dient te zijn. De kantonrechter overweegt ook hier dat binnen die twee maanden mede dient te worden begrepen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] zich aantoonbaar ervoor inspant dat de uitvoering op korte termijn, wat voor de aannemer haalbaar is, zal gebeuren. Ook de in dit verband gevorderde dwangsom, waartegen geen verweer is gevoerd, is toewijsbaar, maar zal ook hier in hoogte alsook tot een maximum worden beperkt.
4.19.
Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich ook hier op het standpunt zouden stellen dat een en ander nog altijd in overleg dient te gebeuren, acht de kantonrechter het in dit geval, gezien de verhoudingen, redelijk indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] , zodra hij een datum heeft van de deskundige respectievelijk aannemer, dit zo spoedig mogelijk schriftelijk aankondigt bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
4.20.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(2 punten × factor 0,5 × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
474,00
4.21.
De door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
5.2.
wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] af,
5.3.
verlengt de tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd,
5.4.
veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5.
veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.7.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te betalen € 5.910,10, waarvan € 5.259,18 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 november 2023 tot de dag van algehele betaling,
5.8.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis op eigen kosten over te gaan tot het inschakelen van een onafhankelijk bouwtechnisch bureau om de oorzaak van de vochtproblematiek in de woning [adres] te [woonplaats] , te onderzoeken en vast te stellen en een plan van aanpak op te stellen,
5.9.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.8. voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
5.10.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] om binnen twee maanden nadat het ingeschakelde bureau het onderzoek en de vaststelling heeft gedaan als bedoeld in 5.8. over te gaan tot opdrachtverstrekking aan een professionele aannemer om het plan van aanpak uit te voeren,
5.11.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] om aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.10. voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
5.12.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.13.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.14.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.15.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.7. tot en met 5.14. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.16.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
NIv