Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10815078 \ CV EXPL 23-5189
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,
beiden wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
gemachtigde: mr. P. Feenstra (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.),
tegen
GROBEL IV B.V.,
gevestigd in Maastricht,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.S.B.E. Reinders.
Partijen worden hierna [eiser] (gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud) en Grobel genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 1 november 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende producties aan de zijde van [eiser] , ter griffie ontvangen op 10 april 2024;
- de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Grobel heeft op 1 november 2007 het appartementencomplex ‘ [naam] ’ in Maastricht, in verhuurde staat, gekocht. Het bouwjaar van het complex is 1997.
2.2.
Het complex is bij akte van 12 juli 2018 gesplitst in 264 appartementsrechten. Op die datum is ook de Vereniging van Eigenaars [naam] te Maastricht (hierna: de VvE) opgericht.
2.3.
Op 9 november 2018 is tussen partijen een koopovereenkomst (opgesteld conform het NVM-model 2018) tot stand gekomen met betrekking tot het appartementsrecht aangaande het adres [adres] in [woonplaats 2] , dat onderdeel uitmaakt van [naam] . Op 15 januari 2019 is de akte van levering gepasseerd bij de notaris.
2.4.
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald:
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.”
2.5.
In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is bepaald:
“De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, berging en parkeerplaats.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.6.
In artikel 23 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
“Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”
2.7.
In artikel 24 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat indien het verkochte (en de bijgebouwen) 20 jaar of ouder is, de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan die voor nieuwere woningen.
Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water, gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.”
2.8.
Van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst maken de begroting voor 2018 en het meerjarenonderhoudsplan 2018-2029 (hierna: MJOP) onderdeel uit. In het MJOP zijn onder het kopje ‘dakbedekking’ de te verwachten onderhoudskosten van het dak opgenomen, gebaseerd op een dakconditierapport. In het MJOP is opgenomen dat eens in de vijftig jaar (vanaf het bouwjaar 1997) € 75.000,00 zou moeten worden uitgetrokken voor vernieuwing van de zinken daken.
2.9.
[eiser] is sinds 2019 meermaals geconfronteerd met lekkages aan het dak van het appartement, die hij, voor het eerst op 1 oktober 2019, heeft gemeld aan de VvE.
2.10.
Op verzoek van VvE-bestuurder MVGM heeft de firma Dakenaudit een onderzoek aan het dak uitgevoerd. In het rapport van Dakenaudit van 16 december 2019 is opgenomen dat het dak van het gehele complex grootschalig achterstallig onderhoud heeft, gebrekkig is geïnstalleerd en in zeer slechte staat verkeert. Dakenaudit heeft eveneens geconstateerd dat er veelvuldig ondeskundige reparatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd aan het dak, hetgeen de staat van het dak alleen maar heeft verslechterd.
2.11.
Medio maart 2021 heeft Dakenaudit een aanvullend en destructief onderzoek aan het dak uitgevoerd. Naar aanleiding van het rapport van Dakenaudit van 30 april 2021 is eind 2021 de aard en de omvang van de problematiek binnen de VvE vastgesteld en zijn offertes voor de dakrenovatie opgevraagd en tot stand gekomen.
2.12.
In de VvE-vergadering van 7 december 2022 is door de gezamenlijke eigenaren besloten tot het volledig vernieuwen van de dakbedekking van het gehele complex voor een totaalprijs van € 1.300.000,00. Op basis van de breukdelenverdeelsleutel resulteerde dit voor [eiser] in een eenmalige extra onderhoudsbijdrage aan de VvE van € 21.710,00.
2.13.
Per brief van 25 februari 2022 heeft [eiser] Grobel aansprakelijk gesteld voor de door hem te lijden en geleden schade als gevolg van de non-conformiteit van het dak en schending van de mededelingsplicht.
2.14.
Per brief van 13 augustus 2023 heeft [eiser] Grobel gesommeerd om de door hem geleden schade van € 20.457,50 te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1.
Primair:
Primair:
- Grobel te veroordelen € 20.457,50 aan schadevergoeding aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
Subsidiair:
- de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 jo Pro. 6:270 BW partieel te ontbinden in die zin dat de door [eiser] voldane koopsom wordt verminderd met € 20.457,50 en om Grobel te veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
Meer subsidiair:
- de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst ex artikel 6:228 jo Pro artikel 6:230 lid 2 BW Pro wegens (wederzijdse) dwaling ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel te wijzigen, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 20.457,50, alsmede om Grobel te veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
Uiterst subsidiair:
- Grobel uit hoofde van onrechtmatige daad te veroordelen tot betaling van € 20.457,50 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de kantonrechter in deze rechtens juist acht;
2. Grobel te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 979,57;
3. Grobel te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt primair aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit, hetgeen een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst vormt. Hij vordert daarom schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW Pro van Grobel. Subsidiair stelt [eiser] dat de tekortkoming van Grobel hem de bevoegdheid geeft om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW Pro, in die zin dat de door hem betaalde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van € 20.457,50 op grond van artikel 6:270 BW Pro. Nog meer subsidiair stelt [eiser] dat hij gedwaald heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst. Als hij kennis had gehad van de gebreken aan het dak, had hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden gekocht. Daarom vordert hij een wijziging van de overeenkomst ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro, in de zin van een vermindering van de koopprijs met € 20.457,50. Uiterst subsidiair stelt [eiser] dat Grobel een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens hem en vordert hij een schadevergoeding van € 20.457,50 van Grobel.
3.3.
Grobel voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het dak van het appartementencomplex gebrekkig is en volledig vervangen dient te worden. Partijen twisten echter over de vraag of Grobel aansprakelijk is voor de schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg daarvan. De kantonrechter overweegt als volgt.
Non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht
4.2.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de door [eiser] gekochte woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat dit niet het geval is omdat de lekkages aan het dak aan een normaal gebruik van de woning, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, in de weg staan. Hij moet regelmatig met emmers water opvangen en de lekkages veroorzaken schimmel en houtrot in de houten vloer in de woning, hetgeen ook een negatieve invloed op zijn gezondheid heeft. Bovendien strookt de staat van het dak niet met hetgeen Grobel in het MJOP aan [eiser] heeft medegedeeld. Hierdoor is Grobel tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst waardoor hij schade heeft geleden, aldus [eiser] .
4.3.
Grobel heeft – kort gezegd – betwist dat de gebreken aan het dak de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik. Zij kan op grond van de koopovereenkomst alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die het normale gebruik van het verkochte als woning belemmeren. Zij doet ook een beroep op artikel 23 (de niet-zelfbewoningsclausule) en artikel 24 (de ouderdomsclausule) van de koopovereenkomst, die een afwijking van de non-conformiteitsgarantie uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst en een beperking van de mededelingsplicht van Grobel inhouden.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat een afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 lid 1 BW Pro aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW Pro beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededeling die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten wordt verder ingekleurd door de mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.
4.5.
Indien geen sprake is van consumentenkoop, staat het partijen vrij om van artikel 7:17 BW Pro af te wijken. In deze zaak is geen sprake van consumentenkoop omdat het de koop van een onroerende zaak betreft (artikel 7:5 lid 1 sub a BW Pro). Partijen hebben in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vastgelegd dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro nader uitgewerkt.
4.6.
Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” aan op hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat is pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld bij een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct, dan wel binnen afzienbare termijn, in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet.
4.7.
[eiser] heeft niet gesteld dat het gebrekkige dak een zodanige gevaarlijke situatie veroorzaakt dat hij niet verantwoord in de woning is kunnen blijven wonen. Evenmin heeft hij gesteld dat een dergelijke situatie binnen afzienbare termijn te verwachten viel zodat onmiddellijk herstel van het dak noodzakelijk was. [eiser] heeft enkel gesteld dat hij overlast ervaart door de lekkages en dat deze schimmel en houtrot veroorzaken maar dat dit leidt tot een gevaarlijke situatie die de bewoning van het appartement in gevaar brengt, is niet vast komen te staan. Bovendien stelt de kantonrechter vast dat [eiser] , ondanks de gebreken aan het dak, inmiddels al vijf jaar in de woning woont. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet is komen vast te staan dat deze gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.
4.8.
Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen echter alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Indien de aanwezigheid van het gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, kan toch sprake zijn van non-conformiteit als de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is. Die mededeling brengt dan non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming met zich; de koper mocht immers van de juistheid van die mededelingen uitgaan. [1]
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat Grobel gedurende elf jaar de eigenaar is geweest van het appartementencomplex. Uit de bevindingen van Dakenaudit blijkt dat in het verleden - wanneer precies is niet gebleken - aan het dak een veelvoud aan herstellingen en reparaties is uitgevoerd niet conform de geldende regels en/of met productvreemde materialen. Grobel heeft erkend dat zij als eigenaar periodiek opdracht heeft gegeven tot regulier onderhoud en sporadische herstelwerkzaamheden aan de dakbedekking maar heeft betwist dat zij wist dat deze herstelwerkzaamheden ondeskundig waren, zoals door Dakenaudit is geconstateerd.
4.10.
Grobel heeft met betrekking tot de onderhoudstoestand van het dak concrete en expliciete mededelingen aan [eiser] gedaan door middel van het verstrekken van het MJOP. In het MJOP is geprognosticeerd dat het vernieuwen van de zinken daken eens in de vijftig jaar (vanaf het bouwjaar 1997) zou plaatsvinden. De kosten daarvoor zijn in het MJOP begroot op € 75.000,00. De kantonrechter stelt vast dat Grobel de gegevens in het MJOP heeft gebaseerd op een zogenaamd dakconditierapport. Hoewel Grobel zich in stilzwijgen hult met betrekking tot dit rapport, is de kantonrechter van oordeel dat Grobel aan de hand van dat rapport geacht mag worden de juiste onderhoudstoestand van het dak te kennen, althans zij heeft die indruk gewekt bij [eiser] . Dit geldt eens temeer nu de makelaar van Grobel (zie productie 10 bij dagvaarding) expliciet aan [eiser] heeft benadrukt dat Grobel een meerjarenbegroting had gemaakt en alle kosten goed in kaart had gebracht.
4.11.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat Grobel als eigenaar op de hoogte was van de daadwerkelijke onderhoudstoestand van het dak. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Grobel in het MJOP onjuiste mededelingen heeft verstrekt aan [eiser] en daardoor haar mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingen in het MJOP hebben bij [eiser] de verwachting gewekt en ook kunnen wekken dat het nog meer dan twintig jaar zou duren voordat het dak vernieuwd zou moeten worden. Deze mededeling waren zodanig specifiek, serieus en vertrouwenwekkend dat [eiser] daarop in redelijkheid mocht afgaan en geen reden had om te betwijfelen dat deze informatie correct was.
4.12.
In het MJOP is weliswaar een disclaimer opgenomen maar die impliceert niet dat [eiser] had moeten verwachten dat het dak al zo snel en voor een veelvoud van de begrote kosten volledig vervangen moest worden. Hoewel het MJOP geen garantie is, neemt dat niet weg dat een koper behoort te kunnen vertrouwen op de expliciete mededelingen van de verkoper over de daarin genoemde aspecten van de woning. In dit geval kan Grobel zich dus niet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst beroepen omdat het gaat om een eigenschap van de woning die [eiser] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van Grobel mocht verwachten.
4.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat sprake is van non-conformiteit en dat Grobel in die zin tekort geschoten is in de nakoming van de verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien. Grobel is dan ook gehouden om de schade van [eiser] te vergoeden.
Hoogte van de schadevergoeding
4.14.
In artikel 6.3 zijn partijen overeengekomen dat bij de vaststelling van herstelkosten rekening dient te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Door het vernieuwen van het dak is [eiser] nu (of in elk geval op korte termijn) mede-eigenaar van een nieuw dak, terwijl de woning anders een dak van 27 jaar oud gehad zou hebben. De kantonrechter is van oordeel dat daarbij echter wel rekening dient te worden gehouden met het gegeven dat de kosten voor het vervangen van het dak vele malen hoger zijn, namelijk € 1,3 miljoen, dan de voor [eiser] op grond van het MJOP te verwachten kosten, namelijk € 75.000,00. Nu [eiser] bij de berekening van zijn vordering reeds rekening heeft gehouden met de bijdrage die [eiser] op grond van het MJOP zou hebben moeten bijdragen aan het vernieuwen van het dak, namelijk € 1.252,50, en de kosten betrekking hebben op de vastgestelde non-conformiteit, acht de kantonrechter een verdere correctie ‘nieuw voor oud’ in dit geval niet op haar plaats. De kantonrechter zal daarom het volledige gevorderde bedrag toewijzen. De gevorderde wettelijke rente is onvoldoende weersproken en zal eveneens worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De toegewezen vordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal.
4.16.
Bij de beoordeling van de vraag of de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor vergoeding in aanmerking komen, hanteert de kantonrechter het uitgangspunt dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Bij afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Tegen deze achtergrond heeft [eiser] onvoldoende gesteld met betrekking tot de verrichte werkzaamheden. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.17.
Grobel is de partij die voor het merendeel in het ongelijk wordt gesteld en wordt daarom tot betaling van de proceskosten veroordeeld, met dien verstande dat de btw over de kosten voor het uittreksel uit de Kamer van Koophandel zal worden afgewezen nu deze kosten zijn vrijgesteld van btw. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
131,85
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
Totaal
€
1.910,85
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Grobel tot betaling aan [eiser] van € 20.457,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 1 november 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Grobel tot betaling aan [eiser] van € 1.910,85 aan proceskosten,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
LC