ECLI:NL:RBLIM:2024:7793

• Datum uitspraak: 30 oktober 2024
• Publicatiedatum: 1 november 2024
• Zaaknummer: 10948967 \ CV EXPL 24-980
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast door huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter op 30 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen STICHTING WONEN ZUID en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De eisende partij, Wonen Zuid, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte vanwege aanhoudende overlast die door [gedaagde] zou zijn veroorzaakt. De huurovereenkomst was op 2 januari 2020 gesloten, en er waren aanvullende gedragsregels opgesteld om overlast te voorkomen. Ondanks deze afspraken heeft [gedaagde] herhaaldelijk overlast veroorzaakt, wat leidde tot klachten van omwonenden en een officiële waarschuwing van de gemeente Kerkrade.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder, en dat de overlast zodanig was dat Wonen Zuid niet langer kon instaan voor het woongenot van andere huurders. De rechter oordeelde dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gerechtvaardigd waren, en stelde een ontruimingstermijn van twee weken na betekening van het vonnis vast. Daarnaast werd [gedaagde] veroordeeld tot betaling van huurachterstand en proceskosten. De rechter heeft de vordering van Wonen Zuid in zijn geheel toegewezen, met uitzondering van eventuele andere vorderingen die niet zijn onderbouwd.

De uitspraak benadrukt het belang van goede huurdersgedragingen en de gevolgen van het veroorzaken van overlast voor zowel de huurder als de verhuurder. De kantonrechter heeft de belangen van de betrokken partijen zorgvuldig afgewogen en geconcludeerd dat de situatie onhoudbaar was, wat leidde tot de beslissing om de huurovereenkomst te ontbinden.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10948967 \ CV EXPL 24-980

Vonnis van 30 oktober 2024

in de zaak van

STICHTING WONEN ZUID ,

gevestigd te Roermond,

eisende partij,

hierna te noemen: Wonen Zuid,

gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen,

tegen

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.R.S. Franssen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- de door Wonen Zuid ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties 18 tot en met 21

- de pleitaantekeningen van mr. Franssen

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft met Wonen Zuid een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij sedert 2 januari 2020 van Wonen Zuid de woonruimte met aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning) in huur gekregen heeft. De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 569,78 per maand. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing (productie 1 dagvaarding).

2.2.

Partijen hebben in aanvulling op de huurovereenkomst nadere afspraken gemaakt, die in een Allonge gedragsaanwijzing zijn vastgelegd. Daarin staat voor zover relevant:

“(…) Tijdens de intake heeft huurder, dan wel zijn hulpverlener, aangegeven dat er in het verleden op zijn oude adres sprake is geweest van geluidsoverlast. Tevens is er een geschiedenis met drugsmisbruik (…)

Verhuurder wil voorkomen dat de huurder in de toekomst, bij veranderde omstandigheden, weer zal vervallen in oud gedrag en geluidsoverlast veroorzaakt, dan wel handelingen uitvoert in de woning die op grond van de Opiumwet verboden zijn.

(…) Partijen zijn het volgende overeengekomen:

(…) Huurder is zich ervan bewust dat hij (…) in de woning geen handelingen mag uitvoeren die onder de Opiumwet verboden zijn.

Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden en medewerkers van verhuurder, constructief en welwillend op te stellen.

Huurder is zich ervan bewust dat het niet naleven van genoemde regels en/of afspraken kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. (…)”

2.3.

Bij beschikking van 4 oktober 2022 is het bewind over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] op zijn verzoek met ingang van 16 oktober 2022 opgeheven (productie 3 dagvaarding).

2.4.

Op 28 maart 2024 heeft de gemeente Kerkrade een officiële waarschuwing in het kader van de Wet aanpak woonoverlast aan [gedaagde] verzonden. De waarschuwing is opgemaakt naar aanleiding van de vele overlastmeldingen en waarnemingen van overlast door zowel handhaving als politie (productie 20).

3. Het geschil

3.1.

Wonen Zuid vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 889,04 aan huurachterstand, de gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2024 tot aan het einde van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, alsmede betaling van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Wonen Zuid legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zich niet als goed huurder gedragen heeft. Daartoe voert Wonen Zuid aan dat [gedaagde] vanaf 2023 overlast aan omwonenden veroorzaakt, welke overlast bestaat uit geluidsoverlast (hard schreeuwen en schelden overdag, ’s avonds en in de nachtelijke uren), bedreigingen en het gooien met spullen. Ondanks dat Wonen Zuid [gedaagde] meerdere malen heeft aangesproken op zijn overlastveroorzakende gedrag en er hulpverlenende instanties zijn ingeschakeld treedt er geen verbetering op en blijft de overlast voortduren. Volgens Wonen Zuid is sprake van een onhoudbare situatie en kan zij niet meer instaan voor het rustige en ongestoorde woongenot van haar andere huurders.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Overlast

4.1.

Vooropgesteld wordt dat een huurder geen overlast of hinder mag veroorzaken aan omwonenden.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat in de periode voorafgaand aan het ondertekenen van de gedragsaanwijzing [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Dit is immers door partijen vastgelegd in de door hen ondertekende gedragsaanwijzing en wordt door [gedaagde] niet weersproken. Met ondertekening van die gedragsaanwijzing moet het voor [gedaagde] - naar het oordeel van de kantonrechter - volstrekt duidelijk zijn geweest dat het opnieuw veroorzaken van overlast tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zou kunnen leiden. Centraal staat hier de vraag of na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing sprake is geweest van ernstige en structurele (geluids-)overlast.

4.3.

Uit de klachtmeldingen van omwonenden aan Wonen Zuid blijkt dat er over een geruime periode, te weten vanaf maart 2023, veelvuldig meldingen zijn binnengekomen en herhaaldelijk klachten van omwonenden zijn geweest omtrent gedragingen van [gedaagde] . De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de door omwonenden geuite klachten te twijfelen. De aard van de klachten is in de klachtmeldingen voldoende geconcretiseerd. [gedaagde] betwist de gestelde overlast, maar onderbouwt dit niet. [gedaagde] heeft geen verklaringen van omwonenden in het geding gebracht die zijn standpunt ondersteunen dat hij geen overlast veroorzaakt. Het verweer van [gedaagde] dat de overlast mogelijk verband houdt met de gehorigheid van de woningen, gaat niet op. Als een pand gehorig is, mag in dat geval van de bewoners verwacht worden dat zij enige geluidsoverlast van elkaar tolereren. De keerzijde is evenwel dat van bewoners in een gehorig gebouw mag worden verwacht dat zij hun gedrag aanpassen aan die omstandigheid door zich minder luidruchtig te gedragen dan zij wellicht zouden willen.

4.4.

Voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een onhoudbare situatie, waarbij Wonen Zuid niet meer kan instaan voor het rustige en ongestoorde woongenot van haar andere huurders en omwonenden. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de gedragsaanwijzing en de verplichting op grond van de wet (artikel 7:213 BW) om zich als goed huurder te gedragen.

4.5.

De overlast is zowel wat betreft aard en duur als omvang zodanig dat van Wonen Zuid niet gevergd kan worden [gedaagde] langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen en dat van de omwonenden niet gevergd kan worden zijn aanwezigheid als buurman nog langer te dulden. Afweging van het belang van [gedaagde] bij behoud van deze woonruimte tegen het belang van Wonen Zuid bij de gevraagde ontruiming (respectering van het rustig en ongestoord woongenot van de omwonenden), leidt niet tot het oordeel dat de ontruiming achterwege dient te blijven. Hoe dan ook weegt het belang van Wonen Zuid en de omwonenden om op korte termijn gevrijwaard te worden van (de dreiging van) overlast zwaarder dan het belang van [gedaagde] om juist deze woning te behouden. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens was en dat het hem duidelijk was dat de gedragsaanwijzing een laatste kans betrof. Verder heeft [gedaagde] gesteld met medische problemen te kampen, maar heeft hij deze stelling niet met objectieve (medische) gegevens van ter zake deskundigen onderbouwd. Overigens is niet gebleken dat het medisch noodzakelijk is dat hij in déze woning blijft wonen noch dat het medisch gezien niet voor hem mogelijk is om elders (tijdelijk) te verblijven. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat hij bij een ontruiming uit zijn huidige woning niet snel een nieuwe woning zal vinden gelet op de krapte op de woningmarkt, maar onvoldoende is gebleken dat na ontruiming geen (tijdelijke) opvang beschikbaar is. Een ontruiming is onmiskenbaar ingrijpend maar leidt in deze omstandigheden niet tot het oordeel dat een ontbinding en ontruiming achterwege moeten blijven. Het beroep van [gedaagde] op de tenzij-regel van artikel 6:265 BW faalt dan ook.

4.6.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze veroordeling voorwaardelijk uit te spreken. Partijen zijn al eerder tevergeefs een gedragsaanwijzing overeengekomen. Evenmin wordt in het door [gedaagde] gestelde aanleiding gezien voor een langere ontruimingstermijn.

Huurachterstand

4.7.

[gedaagde] heeft de gevorderde huurachterstand niet weersproken zodat deze eveneens zal worden toegewezen.

4.8.

De huur c.q. gebruikersvergoeding over de periode vanaf 1 maart 2024 tot de uiteindelijke ontruiming kan eveneens worden toegewezen, tot vandaag op grond van de huurovereenkomst en hierna op grond van artikel 7:225 BW.

4.9.

Dat de huurachterstand ook in een andere procedure wordt gevorderd heeft geen gevolgen voor onderhavige procedure, nu niet gebleken is dat in die andere procedure daarover al een beslissing is gegeven.

Proceskosten

4.10.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure (inclusief nakosten). De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,41

- griffierecht

€

328,00

- salaris gemachtigde

€

270,00

(2 punten × € 135,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

803,91‬

4.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan Wonen Zuid te betalen:

• € 889,04 aan huurachterstand,
• € 569,78 per maand aan huur of gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2024 tot aan het einde van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van Wonen Zuid worden begroot op € 803,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, deze kosten te vermeerderen met de hierover verschuldigd zijnde btw,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.

CJ