Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11032466 \ CV EXPL 24-1772
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 mei 2024
- de akte van [eiser] .
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 mei 2024
- de akte van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] het appartement aan de [adres] te [woonplaats] . Bij het aangaan van de huur bedroeg de totaalsom voor huur en levering van energie € 800,00.
2.2.
De huurovereenkomst bevat algemene bepalingen. Deze vermelden onder meer:
6) Indien verhuurder het nodig oordeelt gedurende de huurtijd aan het gehuurde, het complex waartoe het behoort, of aan belendingen, reparaties of andere werkzaamheden te doen verrichten, zal huurder de nodige werklieden in het gehuurde toelaten en die reparaties en werkzaamheden gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding te kunnen vorderen. Omtrent het tijdstip van uitvoering der werkzaamheden zal verhuurder overleg met huurder plegen. Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zullen ter inspectie tot het gehuurde toegang hebben.
(…)
10) Indien huurder de huurpenningen niet op de gestelde tijdstippen voldoet of enige andere bepaling van deze overeenkomst niet of niet tijdig nakomt, (…) heeft verhuurder het recht deze huurovereenkomst op grond van het enkel constateren van het feit met onmiddellijke ingang te ontbinden, zonder dat daartoe rechterlijke tussenkomst is vereist en zal een som ter grootte van alle huurtermijnen die bij normale uitvoering van deze overeenkomst verschenen zouden zijn terstond opeisbaar zijn, alle zonder enige sommatie of ingebrekestelling. Alle kosten, zowel in als buiten rechte, door verhuurder veroorzaakt, daaronder begrepen de kosten van de rechtskundige raadsman van verhuurder zijn voor rekening van huurder, die zich ten aanzien daarvan zonder voorbehoud gedraagt naar de bonafide opgave van verhuurder.
Ingeval van wanbetaling der huurpenningen worden de buitengerechtelijk kosten tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag gelijk aan 15% der onbetaalde huurpenningen, doch tenminste op € 100,--.
(…)
11) Huurder en verhuurder zijn ermee bekend dat op deze huurovereenkomst de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de Huurcommissies van toepassing zijn zoals deze met ingang van 1 juli 1979 van kracht zijn geworden, alsmede de normale verhogingen van water, gas en elektriciteit. (…)
2.3.
Bij brief van 19 april 2022 heeft [eiser] een huurverhoging aangekondigd met ingang van 1 mei 2022. [eiser] schreef onder meer:
Momenteel stijgen de energiekosten (…) dusdanig snel en fors dat wij genoodzaakt zijn om de huurprijs met € 20 per maand te verhogen.
Deze verhoging baseren wij op grond van artikel 11 van de algemene bepalingen (…)Wij verzoeken u met ingang van 1 mei 2022 het totaalbedrag van € 820 (huur inclusief energiekosten) per maand aan ons te betalen. (…)
2.4.
[eiser] zond [gedaagde] op 26 oktober 2022 een soortgelijke brief om een huurverhoging aan te kondigen. Daarin deelde hij mede het voorschot met € 50,00 te moeten verhogen. Weer verwees [eiser] naar artikel 11. Hij verzocht [gedaagde] per 1 december 2022 het totaalbedrag van € 870,00 per maand te betalen.
2.5.
[gedaagde] heeft enkele malen € 820,00 betaald. Na de onder 2.4 vermelde brief heeft [gedaagde] steeds € 800,00 betaald.
2.6.
[eiser] heeft [gedaagde] een aantal malen schriftelijk verzocht de achterstallige betalingen te voldoen.
2.7.
In april 2023 heeft [eiser] [gedaagde] eerst mondeling en daarna schriftelijk verzocht hem toegang tot het gehuurde te verschaffen. [gedaagde] heeft [eiser] mondeling de toegang geweigerd. Op het schriftelijke verzoek heeft hij niet gereageerd.
2.8.
Bij brief van 4 augustus 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] onder meer bericht:
Als huurprijs betaalt u een vergoeding “all-in”, anders gezegd “warm” en derhalve wordt er niet apart met u afgerekend over het energieverbruik. Ten gevolge van de zeer ernstige verhogingen van de prijzen van gas, water en electra is verhuurder genoodzaakt om, naast de jaarlijkse huurprijsverhoging, de prijs voor dit onderdeel van de huurprijs te verhogen.
(…)
Het totaal van de verhoging van de huurprijs en het voorschot voor de energiekosten komt derhalve neer op een verhoging van de maandelijkse huurprijs met € 113,48, zodat het totaal van de maandelijkse huurprijs € 820,- wordt verhoogd tot € 933,48 per maand. (…)
2.9.
[gedaagde] heeft de verhogingen niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat –
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.345,84 + p.m. aan krachtens de huurovereenkomst verschuldigde vergoedingen, boeten en kosten,
veroordeling van [gedaagde] tot het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan [eiser] op straffe van een dwangsom
ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde
veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
De kantonrechter zal hierna op de standpunt van partijen ingaan, voor zover deze relevant zijn voor de beoordeling.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Hij weigert te voldoen aan hetgeen schriftelijk tussen partijen is overeengekomen en pleegt eigenrichting. [eiser] maakt daarom aanspraak op betaling van contractueel overeengekomen boetes en kosten. [eiser] stelt dat hij op grond van de huurovereenkomst deze kan opzeggen, maar dat hij ervoor kiest om de huurovereenkomst door de kantonrechter te laten ontbinden. Hij heeft recht en belang bij een veroordeling van [gedaagde] tot nakoming en tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2.
De kantonrechter begrijpt dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde] tekortgekomen is in de nakoming van de huurovereenkomst . De gestelde tekortkoming is, zo begrijpt de kantonrechter, als eerste gelegen in de omstandigheid dat [gedaagde] de huurverhogingen niet heeft betaald. De kantonrechter kan hierover onder verwijzing naar artikel 7:258 BW kort zijn: er is in deze zaak sprake van een all-in huurprijs en dan is welke verhoging dan ook niet toegestaan zolang de huurprijs niet is gesplitst. Dit is dwingend recht, zodat artikel 11 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst geen grondslag voor enige verhoging kan bieden. [gedaagde] heeft terecht geweigerd de verhogingen te betalen. Dit brengt mee dat er geen achterstallige betalingen zijn en dat [gedaagde] daardoor ook geen boetes en kosten verschuldigd is geworden. De hiervoor onder 3.1a gevorderde veroordeling zal worden afgewezen.
4.3.
Ten tweede is de gestelde tekortkoming gelegen in de weigering van [gedaagde] om [eiser] in de woning toe te laten. Uitgangspunt is dat een verhuurder in beginsel geen toegang heeft tot de verhuurde woning. Toegang is alleen mogelijk als de wet daarvoor een grondslag biedt (bijvoorbeeld in het geval van artikel 7:223 BW) of wanneer partijen daarover in hun overeenkomst afspraken hebben gemaakt. Tussen partijen in deze zaak is daarover iets afgesproken in artikel 6 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. Het recht op toegang is daarin in de eerste plaats gekoppeld aan werkzaamheden die moeten worden verricht. Daartoe moet verhuurder met huurder overleggen over het tijdstip van de werkzaamheden. Het laatste deel van artikel 6 stelt dat verhuurder en door hem aan te wijzen personen “ter inspectie” toegang tot het gehuurde zullen hebben. Ondanks deze bepaling in de overeenkomst zal de verhuurder een voldoende zwaarwegend belang moeten hebben om binnen te mogen komen. Het recht op ongestoord woongenot en privacy weegt zwaar.
4.4.
[eiser] heeft gesteld dat hij vanwege de zonnepanelen met een installatietechnicus bij [gedaagde] voor de deur heeft gestaan: hij wilde zien of hij via het appartement van [gedaagde] beter bij de installatie kon komen. Voor zover dit valt onder het eerste deel van artikel 6 van de algemene bepalingen (werkzaamheden) is niet gebleken dat [eiser] tevoren met [gedaagde] heeft overlegd over het tijdstip, zodat [gedaagde] hem niet hoefde binnen te laten. Evenmin is gebleken dat [eiser] een voldoende zwaarwegend belang had om desondanks binnen te willen komen. Ter mondelinge behandeling heeft hij immers gezegd dat hij uiteindelijk via de zolder naar de zonnepaneleninstallatie is kunnen gaan.
Verder heeft [eiser] gesteld dat hij thans toegang tot het appartement van [gedaagde] wenst omdat hij wil kijken hoe het er binnen uitziet. Hij heeft het vermoeden dat de woning onderkomen is omdat de rolluiken altijd dicht zijn. De kantonrechter is van oordeel dat dit vermoeden op zichzelf geen voldoende zwaarwegend belang is om het recht van [gedaagde] op ongestoord woongenot en privacy opzij te kunnen zetten. [gedaagde] stelt dat hij mag wonen hoe hij wil en dat is in beginsel juist. Dit brengt mee dat het onder 3.1b gevorderde eveneens zal worden afgewezen.
4.5.
Volgens artikel 6:625 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
In deze zaak is niet komen vast te staan dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van een van zijn verbintenissen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Dat betekent dat er geen grond is voor ontbinding en een daaropvolgende ontruiming van het appartement. De vordering onder 3.1c zal daarom eveneens worden afgewezen.
4.6.
[eiser] is de in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter begroot de kosten aan de zijde van [gedaagde] op € 50,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] van € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.