Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10839686 \ CV EXPL 23-5557
Vonnis van 25 september 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,
te Maastricht,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Maasvallei,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
te gemeente [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
gemachtigde: mr. D.M. Gijzen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, met tevens een eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling door Maasvallei bij brief van 18 maart 2024 ingediende productie
- de mondelinge behandeling op 22 maart 2024 waarbij Maasvallei heeft geantwoord in reconventie. Van de tussen partijen tijdens deze mondelinge behandeling getroffen regeling is een proces-verbaal opgemaakt
- de door beide partijen op 5 juni genomen aktes
- het tussenvonnis van 10 juli 2024 waarin de kantonrechter een plaatsopneming en een mondelinge behandeling heeft bevolen
- de akte van 23 augustus 2024 van Maasvallei
- de plaatsopneming en mondelinge behandeling op 23 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de kantonrechter de zaak heeft verwezen naar de rolzitting van 25 september 2024 voor vonnis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van Maasvallei een woning met tuin aan het adres [adres 1] te [woonplaats] . De overeengekomen huurprijs bedraagt (ten tijde van de betekening van de dagvaarding) € 622,53.
2.2.
Tussen de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gehuurde tuin en het erf van haar achterburen ( [adres 2] ) bevond zich vroeger een (coniferen)haag.
2.3.
Medio 2022 hebben de achterburen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de haag (deels) verwijderd en met toestemming van Maasvallei een betonnen schutting geplaatst.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en Maasvallei hebben daarna contact met elkaar gehad omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vond dat haar huurgenot was geschaad:
- door de werkzaamheden van de achterburen;
- door een verzakking in haar tuin
- doordat de schutting van de achterburen in de door haar gehuurde tuin is geplaatst waardoor haar tuin kleiner geworden is.
Maasvallei heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de schutting niet in de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gehuurde tuin staat. Ook heeft Maasvallei toen aangeboden om een hovenier de tuin te laten aanvullen zodat deze niet meer verzakt en om op haar kosten de tuin voor € 100,00 te vergroenen.
2.5.
Op enig moment heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , omdat zij de betonnen schutting lelijk vond, daarvóór een andere schutting geplaatst.
2.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ondanks aanmaningen de huur over de maanden september tot en met december 2023 niet betaald aan Maasvallei. Zij beriep zich op opschorting vanwege een inbreuk op haar huurgenot.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
In conventie vorderde Maasvallei aanvankelijk (kort samengevat) primair [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand en om de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde te ontruimen. Subsidiair heeft Maasvallei een vordering ingediend met als hoofddoel om de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geplaatste schutting te verwijderen/te verlagen. Op de mondelinge behandeling van 22 maart 2024 hebben partijen voor de huurachterstand en de overige (proces-)kosten een regeling getroffen die door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] inmiddels is voldaan.
3.2.
Tijdens de plaatsopneming/mondelinge behandeling op 23 augustus 2024 heeft Maasvallei haar vordering in conventie ingetrokken (verminderd tot nihil).
in reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert voor recht te verklaren dat “met ingang van zes maanden voor de vordering daartoe de huur wordt verminderd met 10%”, althans een ander door de kantonrechter te bepalen percentage en met ingang van een andere door de kantonrechter te bepalen datum.
3.4.
Maasvallei voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter hoeft geen inhoudelijk oordeel meer te vellen over de vordering in conventie aangezien Maasvallei haar vordering ingetrokken heeft.
4.2.
Normaliter zou in zo’n geval wel nog een beslissing van de kantonrechter nodig zijn over de (tot de intrekking) gemaakte proceskosten. In deze zaak is dat niet nodig aangezien partijen tijdens de mondelinge behandeling van 22 maart 2024 overeengekomen zijn dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de tot dat moment door Maasvallei gemaakte proceskosten, begroot op € 1.092,85, zou betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dat bedrag inmiddels betaald. De na 22 maart 2024 door partijen verrichte proceshandelingen alsmede de plaatsopneming hadden alleen nog maar betrekking op de vordering in reconventie.
in reconventie
4.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat de achterburen de schutting hebben geplaatst in de door haar gehuurde tuin. Ook is er door toedoen van de buren een stukje tuin (een driehoek) aan haar tuin onttrokken. Zij stelt dat hierdoor sprake is van verminderd huurgenot en op grond daarvan vordert zij een huurprijsvermindering van 10%.
4.4.
De kantonrechter zal de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] afwijzen. Hieronder zal worden uitgelegd waarom.
4.5.
In de wet, in artikel 7:207 BW Pro, staat dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. In artikel 7:204 BW Pro is bepaald wanneer er sprake is van een gebrek. Blijkens dit artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Uit de wetsgeschiedenis blijkt bovendien dat een huurprijsvermindering slechts aan de orde is wanneer het huurgenot
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).
4.6.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wil huurprijsvermindering omdat haar tuin kleiner is geworden door de door de achterburen geplaatste schutting. Ze vindt dat Maasvallei het niet had mogen toestaan dat de achterburen door het plaatsen van deze schutting inbreuk maken op haar huurgenot. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vindt dat Maasvallei daartegen had moeten optreden, omdat deze schutting de kadastrale grens overschrijdt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ter onderbouwing van die stelling (bij haar conclusie van eis) luchtfoto’s overgelegd waarbij met lijnen de kadastrale grens zou zijn aangegeven. Volgens haar blijkt daaruit dat de buren de schutting in de door haar gehuurde tuin hebben geplaatst. De kantonrechter is het echter eens met Maasvallei dat uit die foto’s niet blijkt dat de achterburen zich niet aan de kadastrale grens gehouden hebben. De intekening van kadastrale lijnen op een luchtfoto is daarvoor te onbetrouwbaar. Voor een juiste vaststelling van de kadastrale grens is een kadastrale inmeting noodzakelijk en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dat niet laten doen en Maasvallei heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat de buren de schutting wel op hun eigen perceel hebben geplaatst (o.a. productie 5 en 6 bij dagvaarding) De kantonrechter kan dus niet vaststellen dat de achterburen de schutting op het perceel dat eigendom is van Maasvallei geplaatst hebben en zij dus een stuk van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gebruikte tuin hebben “afgenomen”.
4.7.
Zelfs als de achterburen de schutting wel op het perceel van Maasvallei geplaatst hebben, is dat onvoldoende voor toewijzing van de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . In de huurovereenkomst is namelijk niet bepaald dat de tuin die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt wordt begrensd door de kadastrale grens. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan dus tegenover Maasvallei geen rechten ontlenen aan de kadastraal vastgelegde grenzen. Ook is namens Maasvallei tijdens de plaatsopneming nog aangevoerd dat de huurprijs van de woning met de huidige grootte van de tuin op basis van het puntenstelsel nog steeds passend is. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit betoog juist is aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daar geen verweer tegen gevoerd heeft.
4.8.
Tijdens de plaatsopneming heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog het volgende aangevoerd. De opzichter van Maasvallei heeft tegen haar gezegd dat de coniferenhaag ook tot het gehuurde behoorde. Verder heeft zij gesteld dat de achterburen de schutting op dezelfde plek als de coniferenhaag geplaatst hebben. Ook met deze nadere onderbouwing kan haar vordering niet toegewezen worden. Zelf als het juist is wat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd heeft en dat op basis van de mededeling van de opzichter zij erop mocht vertrouwen dat de coniferenhaag tot het gehuurde behoorde en dat de oppervlakte van de tuin die zij huurt kleiner is geworden doordat de achterburen de schutting op dezelfde plek hebben gezet als de coniferenhaag,
dan nog is dat onvoldoende grond voor toewijzing van de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zelf dat het om 3,2 m² gaat en de kantonrechter begrijpt dat daarin ook de driehoek grond is inbegrepen die aan de tuin is onttrokken door de wijze waarop [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de door haar geplaatste schutting heeft gepositioneerd ten opzichte van de schutting van de achterburen. Dit stukje “tuinverlies” kan in ieder geval niet tot huurprijsvermindering leiden. Tijdens de plaatsopneming heeft de kantonrechter vastgesteld dat het bruikbare deel van de tuin zelfs groter lijkt te zijn geworden doordat de brede coniferenhaag is vervangen door een smalle schutting. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er objectief gezien geen sprake is van vermindering van het huurgenot. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de nieuwe schutting lelijk vindt, is een kwestie van smaak. Maasvallei heeft al in 2022 aangeboden om haar hovenier te laten meedenken hoe [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar tuin kan vergroenen en aangeboden om daar € 100,00 aan bij te dragen. Daarmee is Maasvallei voldoende tegemoet gekomen aan de esthetische bezwaren van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
4.9.
Uit het voorgaande blijkt dat er geen sprake is van een zodanig relevante vermindering van het huurgenot dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt.
4.10.
Bij de plaatsopneming heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog haar ongenoegen geuit over hoe één en ander is gegaan met betrekking tot de communicatie rondom het verwijderen van de coniferenhaag en het plaatsen van de schutting. Nog afgezien van het feit dat de meeste voorbeelden die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gegeven zien op de communicatie door de achterburen en niet door Maasvallei, zijn communicatieklachten geen “gebrek” in de zin van de wet. Deze klachten kunnen dus niet leiden tot vermindering van de huurprijs.
4.11.
Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het ongelijk gesteld wordt, zal zij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten in reconventie, aan de zijde van Maasvallei begroot op € 82,00 (1p (descente) x € 82,00) salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verstaat dat geen beslissing genomen hoeft te worden,
in reconventie
5.2.
wijst de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Maasvallei tot op heden begroot op € 82,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.
RW