Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 1096444 \ CV EXPL 24-1171
Vonnis van de kantonrechter van 18 september 2024
in de zaak van:
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. D.M. Gijzen,
procederend met toevoeging verleend door de Raad voor Rechtsbijstand met kenmerk 1KF2871,
tegen
De stichting
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
gevestigd in Kerkrade,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens.
Partijen worden hierna genoemd ‘ [eiseres] ’ en ‘HEEMwonen’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 februari 2024 met producties 1 tot en met 4,
- de conclusie van antwoord van 1 mei 2024 met producties 1 tot en met 4,
- de conclusie van repliek van 5 juni 2024 zonder producties,
- de conclusie van dupliek van 3 juli 2024 zonder producties.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van het geschil
2.1.
[eiseres] huurt van HEEMwonen woonruimte voor € 575,03 per maand. De kelder van de woning is vochtig en er dringt water de kelder binnen. [eiseres] zegt dat zij de kelder helemaal niet kan gebruiken en vordert daarom een huurvermindering van 33 % per maand en een bedrag van € 1.138,56. HEEMwonen beroept zich op overmacht en zegt daarnaast dat er geen gebrek is, en als er al een gebrek zou zijn, dat het geen substantieel gebrek is. De kantonrechter wijst een huurprijsvermindering van 5 % en een bedrag van € 172,51 toe. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
3. De beoordeling
Wat is er gebeurd?
3.1.
[eiseres] huurt sinds 1 juni 2022 van HEEMwonen een zelfstandige woonruimte ( [adres] ) in [woonplaats] voor € 575,03 per maand.
3.2.
Onderdeel van de huurovereenkomst is een door partijen ondertekend technisch opleverrapport. Daarin staat onder meer: “
Kelder: is vochtig door grondwater en ongeschikt voor opslag van goederen die hier gevoelig voor zijn.” De kelder is uitgerust met een dompelpomp en een zinkput.
Kelder: is vochtig door grondwater en ongeschikt voor opslag van goederen die hier gevoelig voor zijn.” De kelder is uitgerust met een dompelpomp en een zinkput.
3.3.
[eiseres] heeft vanaf begin 2023 en op 29 december 2023 meldingen gemaakt bij HEEMwonen over water dat via de kelderwanden naar binnen dringt. HEEMwonen heeft na de klachten van [eiseres] langs de betreffende wand een goot naar de zinkput geplaatst. Verder is een doorvoer van de riolering in de kelderwand met vloeibaar rubber afgesmeerd en zijn aan de binnenzijde herstelwerkzaamheden met reparatiemortel uitgevoerd
De vordering van [eiseres] en het verweer van HEEMwonen
3.4.
[eiseres] stelt dat de maatregelen niet helpen. Er is volgens haar nog steeds sprake van via de kelderwanden binnendringend water. De aangelegde goot stroomt over en er blijft volgens [eiseres] water in staan dat voor stankoverlast zorgt. [eiseres] stelt dat er sprake is van gebreken die het woongenot beperken. Zij vordert een verklaring voor recht dat de huur wordt verminderd met 33 % met ingang van zes maanden voor de dag van dagvaarding tot en met de dag dat de gebreken geheel ongedaan zijn gemaakt. [eiseres] vordert verder een bedrag van € 1.138,56 aan te veel betaalde huur.
3.5.
HEEMwonen voert verweer. Volgens haar zijn de door [eiseres] gemelde vochtproblemen een gevolg van de extreme neerslag in 2023. In dat jaar zijn veel Nederlanders geconfronteerd met ondergelopen kelders. Die (bijzondere) omstandigheid ligt niet in haar risicosfeer. Verder voert zij aan dat [eiseres] pas bij dagvaarding heeft geklaagd over een overstromende goot en stankoverlast en dat HEEMwonen daar niet eerder mee bekend was. HEEMwonen betwist dat in juridische zin sprake is van een gebrek en dat als er een gebrek zou zijn, dat het niet gaat om een substantieel gebrek zodat een huurprijsvermindering niet aan de orde kan zijn. Mocht het toch een substantieel gebrek zijn, dan vindt zij een huurprijsvermindering van maximaal 5 % redelijk.
Wettelijk kader
3.6.
Er is hier sprake van de huur van een woonruimte (titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, verder: BW), dus de wettelijke gebrekenregeling is van toepassing. Een huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dat is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet ieder gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. Het gebrek moet substantieel zijn (artikel 7:207 BW Pro).
Er is sprake van een substantieel gebrek, dat het woongenot aantast
3.7.
Partijen zijn het erover eens dat de kelder niet droog is en er vocht door de wanden komt. Partijen zijn echter in discussie over de vraag of er sprake is van een gebrek. Anders dan [eiseres] meent, voert HEEMwonen terecht aan dat [eiseres] niet mag en mocht verwachten dat de kelder volledig waterdicht is, in die zin dat de kelderwand in het geheel geen van buiten de woning komend vocht doorlaat. Daarvoor is het volgende doorslaggevend. Het gaat om een relatief oude woning die in 1951 is gebouwd en de vochtoverlast doet zich voor in de kelder, een ruimte die onder het maaiveld ligt. Het Bouwbesluit 2012 (en het opvolgende Besluit bouwwerken leefomgeving) stellen aan wanden, zolang het verblijfsruimtes zijn, de eis dat zij waterdicht zijn. De kelder in kwestie is geen verblijfsruimte. [eiseres] gebruikt de kelder om er zaken op te slaan en ook volgens de huurovereenkomst is de ruimte bedoeld voor het opslaan van zaken. De hiervoor genoemde bestuursrechtelijke eis van waterdichtheid voor verblijfsruimten geldt dan ook niet voor de kelderwand in kwestie. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat bij hevige (en/of langdurige) regenval in Nederland (onder het maaiveld) gelegen kelders kunnen onderlopen. De kelder is kennelijk daarom uitgerust met een zinkput met dompelpomp.
3.8.
Voorts wijst de kantonrechter erop dat uit het zogeheten Beleidsboek of Gebrekenboek van de Huurcommissie (dat aansluit bij het Bouwbesluit) volgt dat de aanwezigheid van vocht in een kelder niet zonder meer een ‘ernstig gebrek’ oplevert. Weliswaar is de rechter formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek, maar om te beoordelen of er sprake is van een gebrek biedt het voldoende handvatten. Op grond daarvan ziet de kantonrechter aanleiding om bij deze normering aansluiting te zoeken. In de categorie ‘Overige gebreken V2’ (‘vochtoverlast’) noemt de Huurcommissie “Ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht in tot de woonruimte behorende overige ruimten.” Het gaat hier volgens de toelichting onder meer om kelders. Van een ernstig gebrek is volgens diezelfde toelichting sprake als ‘de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m² of meer’. De aanwezigheid van vochtplekken leidt dus niet zonder meer tot het oordeel dat sprake is van een ernstig gebrek. Het gaat om de omvang van die plekken. Als categorie V4 wordt als ernstig gebrek genoemd de situatie dat een tot de woonruimte behorende ruimte door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar is voor het doel waarvoor die ruimte bestemd is. In de toelichting staat dat het hierbij gaat de bestemming die bij aanvang van de huur tussen partijen is afgesproken of is bedoeld. Als voorbeeld wordt genoemd een kelder waar ‘veelvuldig’ water op de vloer staat. Dat er soms water op de keldervloer staat levert dus nog geen (ernstig) gebrek op.
3.9.
Concluderend mag [eiseres] dan ook niet verwachten in het geheel geen last te hebben van vocht in de kelder. Zij heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zij in dit geval mag verwachten dat de kelder geheel waterdicht is en blijft. Aan de andere kant mag [eiseres] wel verwachten dat de kelder geen ernstige vochtplekken heeft en dat de kelder ondanks vochtigheid (geheel) bruikbaar is.
3.10.
Uit de stellingen van partijen bij re- en dupliek, als ook uit de door [eiseres] bij dagvaarding als productie 2 bijgevoegde foto’s, volgt dat bij de keldertrap en de leidingen vochtplekken zichtbaar zijn. Daarbij is het vocht ter plekke van die leidingen zowel loodrecht naar beneden getrokken als, meer uitwaaierend, omhoog. De kantonrechter schat de omvang van die plek in op ongeveer1 m2. Uit de conclusie van dupliek maakt de kantonrechter op dat er ook volgens HEEMwonen in ieder geval (nog) een probleem is met de aangelegde goot en dat zij een in vochtbestrijding gespecialiseerd bedrijf in heeft geschakeld om dat op te lossen. De klacht over stank in de gehele woning wordt buiten beschouwing gelaten omdat deze klacht pas bij conclusie van dupliek is aangevoerd en voorts onvoldoende door [eiseres] is onderbouwd.
3.11.
Er is gelet op wat hiervoor is overwogen al met al sprake van een voldoende substantieel gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De kantonrechter ziet, anders dan HEEMwonen bepleit, geen reden om dit gebrek voor risico van [eiseres] te laten omdat aan de zijde van HEEMwonen sprake zou zijn van ‘overmacht’ vanwege het extreem natte jaar 2023. Dat het resterende probleem met de overlopende goot en de vochtplekken iets te maken heeft met het zeer natte jaar 2023 blijkt namelijk uit niets. Voor zover de overvloedige regenval een rol speelt, volgt duit de eerder door HEEMwonen genomen maatregelen dat het kennelijk nodig was om de doorvoer van de riolering met vloeibaar rubber af te smeren en reparatiewerkzaamheden aan de kelderwand zelf te ondernemen. Dit duidt erop dat ook de staat van de woning mede een rol speelt bij de ervaren vochtoverlast. Het is aan HEEMwonen om de woning goed te onderhouden en indien nodig herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.
Er wordt een huurprijsvermindering van 5 % toegewezen
3.12.
De kantonrechter wijst een huurprijsvermindering van 5 % toe. Daarvoor is het volgende redengevend. Het gebrek doet zich voor in een ruimte die geen verblijfsruimte of toilet of badkamer is. De kelder is blijkens de huurovereenkomst bedoeld voor het opslaan van zaken. [eiseres] heeft gesteld dat zij de kelder door het gebrek in het geheel niet meer kan gebruiken en dat alles wat zij daarin zet binnen de kortste keren is beschimmeld, maar dit is door HEEMwonen betwist. [eiseres] heeft de ernst van de hinder onvoldoende toegelicht en met stukken onderbouwd waar het gaat om de opslagfunctie en de schimmelvorming. De door haar overgelegde foto’s zijn daarvoor onvoldoende. Daarom staat niet vast dat de kelder in het geheel niet meer gebruikt kon worden voor het doel waarvoor deze is bestemd. Daarbij weegt mee dat [eiseres] er ook voor is gewaarschuwd dat de ruimte vochtig is en kan zijn en daarmee niet geschikt voor goederen die gevoelig zijn voor schimmel. Dat echter sprake is van enige hinder wil de kantonrechter wel aannemen. Dat de kelder(wand) vochtiger is geworden dan bij aanvang van de huur staat voldoende vast. In ieder geval is sprake van een vochtplek van 1m2 en een onvoldoende functionerende goot.
3.13.
De hiervoor genoemde omstandigheden rechtvaardigen een beperkte huurprijsvermindering (tot de gebreken zijn opgelost). De gebreken zijn opgelost als de vochtplekken adequaat zijn hersteld (of de achterliggende oorzaak is weggenomen) en de goot goed functioneert. De kantonrechter wijst de gevorderde verklaring voor recht toe op de wijze zoals in het dictum vermeld.
HEEMwonen moet een bedrag van € 172,51 aan verschuldigde huurprijsvermindering betalen
3.14.
[eiseres] vordert een geldsom van € 1.138,56 van HEEMwonen. De kantonrechter leest hierin dat [eiseres] hiermee de te veel betaalde huur over een periode van zes maanden voor de dag van dagvaarding vordert.
3.15.
[eiseres] heeft niet gesteld dat zij de huurprijs heeft betaald. Uit de stukken kan de kantonrechter opmaken dat de huurprijs van € 573,03 wel is betaald. HEEMwonen heeft op dit punt ook geen specifiek verweer gevoerd.
3.16.
De kantonrechter wijst de vordering toe voor een bedrag van € 172,51 (5 % x € 575,03 x 6 maanden).
Partijen dragen zelf de proceskosten
3.17.
De kantonrechter ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren. Hierbij speelt een rol dat op het moment van dagvaarden de firma Smeets reeds maatregelen had getroffen en [eiseres] niet heeft betwist dat zij op dat moment tevreden was. In plaats van te dagvaarden had het op de weg van [eiseres] gelegen om HEEMwonen te berichten dat de goot overliep en er water in bleef staan. HEEMwonen had dan de kans gehad om nogmaals naar het probleem te kijken zoals HEEMwonen ook nu heeft aangeboden. Dit betekent dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
De veroordeling tot betaling van € 172,51 wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de veroordeling direct moet worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep uitspraak heeft gedaan.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart voor recht dat met ingang van 27 augustus 2023 de huur is verminderd met 5 % tot en met de dag waarop de gebreken zijn hersteld zoals overwogen onder 3.13;
4.2.
veroordeelt HEEMwonen tot het betalen van € 172,51 aan [eiseres] ;
4.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.4.
verklaart de beslissing onder 4.2 in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.