ECLI:NL:RBLIM:2024:6038

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/321808 / HA ZA 23-397

Vonnis van 21 augustus 2024

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. S.X.J. Zuidema,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. G.E.R. Ummelen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 19

- het bericht van [eiseres] van 29 september 2023 met productie 20
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5
- de brief van 20 maart 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van [eiseres] van 14 juni 2024 met producties 21 en 22

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 juni 2024

- de spreekaantekeningen van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 27 oktober 2020 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagden] hun voormalige woning, staande en gelegen te [woonplaats 1] aan de [adres] , aan [eiseres] hebben verkocht. In artikel 7.1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de akte van levering wordt gepasseerd op 19 december 2020, tenzij er tussen verkoper en koper een ander tijdstip wordt overeengekomen.

2.2.

[gedaagden] zijn met elkaar gehuwd geweest, maar ten tijde van de verkoop waren zij van elkaar gescheiden. De woning was gemeenschappelijk eigendom.

2.3.

De levering heeft op 19 december 2020 geen doorgang gevonden. Bij brief van
26 januari 2021 heeft haar advocaat namens [eiseres] bij de notaris ten overstaan van wie het transport zou plaatsvinden, geïnformeerd naar de reden waarom de woning nog niet is gepasseerd en wat de stand van zaken is. Dezelfde vraag is bij brief van 27 januari 2021 aan de advocaat van [gedaagden] voorgelegd, waarbij tevens is medegedeeld dat [eiseres] schade lijdt en het recht voorbehouden wordt om de door [eiseres] geleden of nog te lijden schade op [gedaagden] te verhalen.

2.4.

Namens [gedaagden] is door hun advocaat telefonisch en per e-mail van
27 januari 2021 medegedeeld dat er beslagen op de woning lagen, dat inmiddels drie van de vier schuldeisers bereid zijn gevonden medewerking te verlenen aan de levering door opheffing van het beslag, maar dat één van de schuldeisers daartoe niet bereid was. Ook is medegedeeld dat middels een kort geding opheffing van het nog liggende beslag gevraagd zal worden en wordt toegezegd dat [gedaagden] op de hoogte zullen worden gehouden van het verloop hiervan. Het beslag is bij vonnis van 26 februari 2021 opgeheven en de woning is alsnog op 11 maart 2021 aan [eiseres] geleverd.

2.5.

[eiseres] heeft per brief van 8 maart 2023 gericht aan [gedaagden] afzonderlijk en verzonden via de mail en betekend door de deurwaarder, ieder van hen vanwege de latere levering aangesproken tot betaling van gevolgschade en de boete als bedoeld in artikel 11.3 van de koopovereenkomst. Ook heeft zij hen aansprakelijk gesteld voor door haar geleden schade als gevolg van gebreken aan de woning althans aanspraak gemaakt op vermindering van de koopsom wegens dwaling.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, na vermindering van de eis tijdens de mondelinge behandeling, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Vordering 1

I. voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de

koopovereenkomst door niet uiterlijk op 19 december 2020 de akte van levering te

passeren;

II. voor recht verklaart dat [gedaagden] wegens het te laat passeren van de akte van

van levering, de boete uit artikel 11.3 van de koopovereenkomst en de door [eiseres] geleden gevolgschade ex artikel 6:74 lid 1 BW en artikel 11.4 van de koopovereenkomst verschuldigd zijn;

III. [gedaagden] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] , ieder afzonderlijk, zodat de één de ander bevrijdt, te betalen een bedrag van € 18.400,00 (ex artikel 11.3 koopovereenkomst), althans een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen bedrag, en de gevolgschade ter hoogte van € 2.752,00, althans een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de datum van verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Vordering 2

Primair

IV. voor recht verklaart dat er sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de door

partijen gesloten koopovereenkomst;

V. in plaats van vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen en;

VI. [gedaagden] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] , ieder afzonderlijk, zodat de één de ander bevrijdt, (terug) te betalen een bedrag van € 13.164,86 (inclusief BTW), althans een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente, berekend vanaf de datum van verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Subsidiair

VII. voor recht verklaart dat er sprake is van non-conformiteit en de koopovereenkomst

voor de woning aan [adres] te [woonplaats 1] gesloten op 27 oktober 2020 partieel ontbindt;

VIII. en [gedaagden] daarbij veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] , ieder afzonderlijk, zodat de één de ander bevrijdt, (terug) te betalen een bedrag van € 13.164,86 (inclusief BTW), althans een door de rechtbank in redelijkheid vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de datum van verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Zowel bij vordering 1 als bij vordering 2; primair en subsidiair

IX. [gedaagden] ieder afzonderlijk, zodat de één de ander bevrijdt, veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiseres] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.372,34 (inclusief BTW) over de hierboven genoemde bedragen en de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de datum van verzuim, tot aan de dag der algehele voldoening;

X. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten zijnde 133,00 euro en indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na daartoe in gebreke te zijn gesteld voldoen aan de veroordeling, te vermeerderen met € 93,00 indien vervolgens het vonnis ter executie wordt betekend.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vordering 1

De standpunten van partijen

4.1.

[eiseres] stelt schade te hebben geleden doordat de levering van de woning niet op 19 december 2020, zoals was overeengekomen, maar op 21 maart 2021 heeft plaatsgevonden.

4.2.

Volgens [gedaagden] moeten de onder ‘Vordering 1’ gevorderde verklaringen voor recht en de op grond daarvan gevorderde boete en gevolgschade worden afgewezen.

4.2.1.

Zij wijzen erop dat ingevolge artikel 11 van de koopovereenkomst een ingebrekestelling vereist is om aanspraak te kunnen maken op de boete. Een ingebrekestelling dient een sommatie te bevatten om alsnog na te komen
eneen termijnstelling van minimaal 8 dagen. De e-mail van 27 januari 2021 voldoet daaraan niet. Zij zijn door [eiseres] niet in gebreke gesteld in de periode tussen de aanvankelijk overeengekomen datum van 19 december 2020 en de datum waarop alsnog de levering heeft plaatsgevonden. Zij zijn hun leveringsverplichting nagekomen.

4.2.2.

Voor de gevorderde gevolgschade geldt volgens [gedaagden] dat het vereiste verzuim niet is ingetreden. Nakoming was na het verstrijken van de termijn van
19 december 2020 nog steeds mogelijk, omdat het geen fatale termijn is. [gedaagden] hadden daarom eerst op deugdelijke wijze in gebreke moeten worden gesteld op grond van artikel 6:74 lid 1 juncto artikel 6:82 lid 1 BW. Een beroep op artikel 11.4 van de koopovereenkomst slaagt daarom niet.

Het oordeel van de rechtbank

4.3.

De boete waarop [eiseres] aanspraak wil maken, is opgenomen in artikel 11.3 van de koopovereenkomst. Daarin is bepaald dat indien één van partijen nalatig is of blijft in de nakoming van een uit de overeenkomst voortvloeiende verplichting en de wederpartij alsnog nakoming verlangt, de nalatige partij na het verstrijken van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen, voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete is verschuldigd. De in artikel 11.1 vermelde termijn begint te lopen na ingebrekestelling. Artikel 11.4 kent een regeling voor de vergoeding van de schade als gevolg van niet tijdige nakoming, indien na ingebrekestelling alsnog binnen de termijn van acht dagen wordt nagekomen.

4.4.

Het in de brief van 27 januari 2021 gemaakte voorbehoud om de door [eiseres] geleden of nog te leiden schade op [gedaagden] te verhalen, kan niet worden aangemerkt als een ingebrekestelling. Ook in andere passages in die brief kan naar het oordeel van de rechtbank geen ingebrekestelling worden gelezen. Daartoe had in de brief moeten worden vermeld dat nakoming werd verlangd en had een termijn – bij aanspraak op de boete ingevolge artikel 11.1 juncto artikel 11.3 van de koopovereenkomst van acht dagen – dienen te worden gesteld waarbinnen alsnog nagekomen kon worden. [gedaagden] hadden dan kunnen proberen het verbeuren van de boete en/of de verschuldigdheid van een schadevergoeding wegens gevolgschade te voorkomen dan wel te beperken. Nu deze termijn niet is gesteld en [gedaagden] alsnog zijn nagekomen door op 11 maart 2024 de woning aan [eiseres] te leveren, is er geen verzuim ingetreden van de zijde van [gedaagden] .

4.5.

De rechtbank komt gelet hierop tot het oordeel dat geen boete ingevolge artikel 11.3 van de koopovereenkomst is verbeurd en dat ook geen schadevergoeding is verschuldigd op grond van artikel 11.3 of 11.4 van de koopovereenkomst, dan wel op grond van artikel 6:74 lid 1 juncto artikel 6:82 lid 1 BW. De vorderingen sub II en III onder Vordering 1 zullen om die reden worden afgewezen. Nu alsnog is nagekomen en de vorderingen sub II en III onder Vordering 1 worden afgewezen, bestaat geen belang bij toewijzing van de vordering sub I onder Vordering 1. Deze zal daarom worden afgewezen.

Vordering 2

De standpunten van partijen

4.6.

Aan de vorderingen die zijn gebaseerd op dwaling dan wel non-conformiteit heeft [eiseres] het volgende ten grondslag gelegd.

4.6.1.

De eerste lekkage deed zich voor op 15 april 2021. Op 21 april 2021 is een storingsmonteur van Reno Riool B.V. gekomen, omdat de kelder blank stond met vuil water en omdat er water uit het plafond kwam. Na het vrij graven van het riool bleek dat het riool was dichtgegroeid met boomwortels. [eiseres] was genoodzaakt om de gehele riolering te vervangen. [eiseres] heeft in verband daarmee een deskundigenrapport laten opmaken door Lekdetectie. Uit (pagina 3 van) het rapport van Lekdetectie van 27 mei 2021 blijkt dat de rioolleiding in de voortuin was beschadigd door wortelgroei, waardoor stagnatie is ontstaan in de afvoer van water. Door die stagnatie bereikte het water een dusdanig hoog niveau in de afvoerleiding in de woning dat zich vervolgens een lekkage manifesteerde die zichtbaar werd aan het gangplafond. Volgens [eiseres] is door de lekkages gevolgschade ontstaan in de vorm van waterschade aan de muren en plafonds.

4.6.2.

Op 11 juli 2021 is [naam] Bouwservice ingeschakeld voor herstelwerkzaamheden. Uit (pagina 1 van) het rapport van [naam] blijkt dat zij na het openmaken van de toiletkoof ontdekten dat er veel schimmel en vocht aldaar aanwezig was en te zien was dat zich langere tijd een lekkage heeft voorgedaan. Verder is geconstateerd dat de flexibele afvoer van de douchebak niet correct in de mof zat en dat het toilet tegenliep, in plaats van af. Op diezelfde afvoer zat tevens de wasbak en de afvoer van de douche aangesloten. Op advies van [naam] is de complete afvoer van het rioolsysteem van de badkamer vernieuwd, evenals de waterleidingen in de koof, in verband met corrosie.

4.6.3.

[eiseres] stelt dat zij deze gebreken niet heeft kunnen waarnemen bij de bezichtiging van de woning. Indien zij een juiste voorstelling van zaken had gehad, had zij de koopovereenkomst niet gesloten. Onder meer uit de deskundigenrapporten blijkt volgens [eiseres] dat [gedaagden] op de hoogte zijn geweest van de gebreken of dit redelijkerwijs hadden moeten merken. Zij hadden haar daarvan op de hoogte moeten stellen. Indien [gedaagden] niet hiervan hebben geweten, dan hebben beide partijen gedwaald. Subsidiair stelt zij dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst; de gebreken staan aan het normaal gebruik als woning in de weg.

4.7.

[gedaagden] voeren aan dat zij zelf geen lekkage(s) gehad hebben in de tijd dat zij in de woning woonden. Zij waren van de beweerdelijke slechte staat van de riolering niet op de hoogte. Zij betogen dat de primaire en subsidiaire vorderingen zoals opgenomen onder Vordering 2 van [eiseres] niet kunnen slagen, om reden dat zij niet tijdig heeft geklaagd. Op grond van art. 7:23 BW (klachtplicht) had zij de non-conformiteit binnen bekwame tijd moeten melden aan [gedaagden] . [eiseres] heeft de beweerdelijke non-conformiteit op
15 en 21 april 2021 ontdekt, doch dit pas op 8 maart 2023 (bijna 2 jaar later) voor het eerst aan [gedaagden] kenbaar gemaakt.

Uit de door [eiseres] overgelegde stukken volgt dat zij het herstelwerk direct heeft laten

uitvoeren. [gedaagden] zijn niet in staat gesteld de gestelde gebreken te inspecteren en indien nodig te herstellen. Ook voor een geslaagd beroep op dwaling geldt de klachtplicht ex art. 7:23 BW omdat de door [eiseres] gestelde dwaling samenhangt met de gestelde non-conformiteit.

4.8.

[eiseres] heeft naar aanleiding van dit verweer een beroep gedaan op artikel 6:248 BW en gesteld dat een beroep op artikel 7:23 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij stelt daartoe dat [gedaagden] niet bereikbaar waren via de telefoonnummers die in de koopovereenkomst stonden en dat zij geen adres hebben opgegeven. Via het GBA zijn zij niet te vinden. [eiseres] heeft hun pas in 2023 kunnen traceren.

Het oordeel van de rechtbank

4.9.

De rechtbank stelt op basis van de overgelegde stukken vast dat [gedaagden] in 2023 door [eiseres] zijn bereikt via de e-mailadressen die in de koopovereenkomst vermeld stonden. Voorts hebben [gedaagden] betwist dat hun adressen niet bekend zouden zijn of niet te traceren zijn via het GBA. Maar zelfs als zij via het GBA niet te traceren waren, hadden zij in kennis gesteld kunnen worden via voornoemde e-mailadressen en had eventueel contact gezocht kunnen worden via de advocaat van [gedaagden] . [eiseres] heeft niet toereikend onderbouwd gesteld dat mr. Ummelen niet meer als advocaat van [gedaagden] optrad in die periode. Het feit dat er spoed geboden was bij de reparaties neemt niet weg dat [gedaagden] hadden moeten worden ingelicht.

4.10.

Nu [gedaagden] niet binnen bekwame tijd na ontdekking van de gebreken over de gestelde gebreken zijn geïnformeerd door [eiseres] , zijn zij benadeeld in hun bewijspositie en in hun mogelijkheden om de gevolgen van de gestelde gebreken te beperken. Het beroep op artikel 7:23 BW slaagt en als gevolg daarvan worden zowel de primaire als de subsidiaire vorderingen onder Vordering 2 van [eiseres] afgewezen.

4.11.

Nu de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, komen de door haar gevorderde buitengerechtelijke kosten niet voor vergoeding in aanmerking. Deze vordering wordt eveneens afgewezen.

4.12.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

86,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.836,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.836,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.

EvdS