ECLI:NL:RBLIM:2024:6033

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/299764 / HA ZA 21-617

Vonnis van 7 augustus 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

COMOX BEHEER B.V.,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R.J.H.M. Crombaghs te [plaats] ,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. R.E.A. Ruiter te Voerendaal.

Partijen zullen hierna Comox, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – gedaagden tezamen [gedaagden] – genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het incidenteel vonnis van 12 januari 2022;
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 31;
de akte overlegging producties 32 tot en met 40 van Comox;
de producties 32 tot en met 37 van [gedaagden] ;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 17 mei 2023;
de pleitaantekeningen van Comox;
de spreekaantekeningen van [gedaagden] ;
de brief van Comox van 14 juli 2023 met opmerkingen bij het proces-verbaal;
de brief van [gedaagden] van 8 augustus 2023 met opmerkingen bij het proces-verbaal;
de brieven van de rechtbank aan beide partijen van 8 augustus 2023 met de mededeling dat de brieven met opmerkingen bij het proces-verbaal aan het procesdossier worden toegevoegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Ten behoeve van de (zelfstandige) leesbaarheid van dit vonnis worden feiten die reeds zijn genoemd in het vonnis in incident van 12 januari 2022 hier herhaald.

2.2.

Enig bestuurder en enig aandeelhouder van Comox is de heer [naam bestuurder] , verder te noemen [naam bestuurder] . [naam bestuurder] is 48 jaar lang projectontwikkelaar geweest.

2.3.

[naam bestuurder] was eigenaar van een perceel grond te [plaats] aan de [adres 1] en [adres 2] . Op 15 april 2013 heeft hij van de gemeente een omgevingsvergunning verkregen voor de realisatie van een dubbel zorgappartement op dit perceel.

2.4.

[gedaagde sub 1] is een ingenieursbureau dat bouwkundige constructies ontwerpt. [gedaagde sub 2] is haar enige aandeelhouder en bestuurder.

2.5.

Bij e-mail van 11 mei 2014 heeft [naam bestuurder] aan [naam 1] van [gedaagde sub 1] geschreven – voor zover thans van belang (productie CO-7):

“(…) Ons huis op de [adres 3] verkocht 11-2012 met de bedoeling in [adres 1] , nieuwbouw te plegen, ontwerp jou bekend. (,,,)

[naam 2] en ik wonen tijdelijk (in afwachting van onze definitieve huisvesting) in 2 appartementen (…) in [adres 4] [plaats] en verblijven daarbij frequent in Zwitserland.

Deze huursituatie in [adres 4] bevalt ons zeer goed; geen zorgen meer over vastgoed-onderhoud (…) etc. (…)

En dus heb ik (na meer dan 30 jaar projectontwikkeling en vastgoedbeleggingen) geen zin meer in de stress van 2 jaren bouwen.

En dus hadden wij beslotennietmeer zo groot(s) te gaan bouwen in [plaats] .

(…)

Het ziet er naar uit, dat het toch [plaats] moet worden, temeer daar deze woning geheel op onze wensen is afgestemd en de plek nog steeds heel goed is.

Echter, en om eerlijk naar jou te zijn, ik heb geen behoefte aan een projectmanager, die als tijdschrijver zonder enige verantwoordelijkheid een schakel vormt tussen opdrachtgever en aannemer.

(…)

Waar ik (…) behoefte aan heb, is een partij die mij in nieuwbouwactiviteitengeheel ontzorgt door alle werk en stress van mij over te nemen door mijn opdracht aan te nemen en uit te voeren als opdrachtgever naar de aannemer;zodanig dat ik alleen nog aan die ene partij moet betalen en mij slechts moet bezighouden met het uitzoeken van keuken, badkamer en tegelwerk.

Zou dit [gedaagde sub 1] kunnen zijn ?

(…)”

2.6.

Op 15 juli 2015 is een overeenkomst gesloten (hierna: de Overeenkomst), met de volgende inhoud:

“KOOPOVEREENKOMST

De ondergetekenden,

1. [naam directeur 1], (…), van beroep vennootschapsdirecteur ,

te dezen handelende als gezamenlijk bevoegd directeur van (…)[gedaagde sub 1](…) en deze vennootschap als zodanig rechtens vertegenwoordigende,

2. [naam directeur 2], (…), van beroep vennootschapsdirecteur, te dezen handelende als gezamenlijk bevoegd directeur van de te [vestigingsplaats] gevestigde en kantoorhoudende besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en deze vennootschap als zodanig rechtens vertegenwoordigende, hierna tezamen te noemenVERKOOPSTER

Mede-ondergetekende,

[naam bestuurder] , (…), vennootschapsdirecteur, wonende te [plaats] , te dezen handelende als zelfstandig bevoegd directeur van de statutair te Simpelveld gevestigde vennootschap met beperkte aansprakelijkheidCOMOX BEHEER BVof nader te noemen meester, hierna te noemenKOOPSTER

OVERWEGENDE

A. Dat [naam bestuurder] voornoemd een perceel bouwgrond bezit aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , (…),

B. Dat hij (…) een omgevingsvergunning (…) heeft ontvangen voor het bouwen van een dubbel zorgappartement met tuinhuis,

C. Dat hij het onderhavige bouwperceel inclusief een definitieve bouwvergunning wenst te verkopen aan de besloten vennootschap Comox Beheer BV, welke vennootschap derhalve eigenaresse van het bouwperceel zal worden,

D. Dat Comox Beheer BV op het perceel het vergunde bouwwerk niet zelf maar door een derde partij wenst te laten realiseren

E. Dat Verkoopster competent en bereid is koopster te ontzorgen door voor eigen rekening en risico het door koopster gewenste bouwwerk te doen realiseren

Verklaren partijen te zijn overeengekomen:

Verkoopster verklaart te hebben verkocht aan koopster die verklaart te hebben gekocht en in koop aan te nemen:

A.
Een door verkoopster ten behoeve van koopster aan de [adres 1] (begane grond) te [plaats] te realiseren appartement met inpandige garage en berging met een BVO van 317,41m² (304m² met daarbij overdekte gebouwgebonden buitenruimten) exclusief terras, en een bruto inhoud van 1.126,81m³

B.
Een door verkoopster ten behoeve van koopster aan de [adres 2] (eerste verdieping) te [plaats] te realiseren appartement met binnen- en buitenberging met een BVO van 197,03m² exclusief terras, en een bruto inhoud van 640,34m³

2. De koopsom voor de door koopster gekochte appartementen bedraagt € 555.000 excl btw voor het appartement onder1Agenoemd en € 330.000 excl. btw voor het onder1Bgenoemde appartement, totaal derhalve (…) € 1.070.850 inclusief 21 % BTW

(…)

LEVERING

8. Het door koopster gekochte zal door verkoopsteruiterlijk 29 juli 2016worden

geleverd in turn-key staat waaronder uitdrukkelijk wordt verstaan geheel afgewerkt, getext, geverfd en gelakt in iedere gewenste ral-kleur, intensief ge-

reinigd en inwendig gedroogd tot een luchtvochtigheid tussen 55 en 70%,

zodanig dat de woningen zonder belemmeringen betrokken kunnen worden en zonder dat nog na-werkzaamheden moeten worden verricht.

9. Het door koopster gekochte zal door verkoopster worden gerealiseerd in

een hoogwaardige bouwkwaliteit en met een luxe afwerkingsniveau, hetgeen zich onder andere uit in de materiaal-keuze, maximale geluidswering, voorbereiding op een intelligente woning, enz., waarbij wordt bepaald dat koopster vooraf monsterplaten zal toetsen aan genoemde criteria en dat koopster aanwezig zal zijn bij de oplevering van de aannemer aan verkoopster ter controle van genoemde criteria en ter instemming van deze oplevering.

10. Aan de realisatie van het door koopster gekochte liggen de volgende, door

partijen te accorderen en aan deze overeenkomst te hechten documenten ten

grondslag:

- Bouwvergunning 12009919 van 140314

- RuimteplanD1246-440424definitieve versie 080215, gewijzigd 130415, welk document leidend en bepalend is

- Bouwbegroting Ref. 090914.01 met datum 120315

- Bestektekeningen project 4400424 de nummers B501 t/m 505 en B002 t/m 04

- Staat van materialen en afwerking, concept 080914, definitieve versie nog te ontvangen

- Tijdplan concept 020715 definitieve versie nog te ontvangen

GARANTIES

11. Verkoopster verleent aan koopster op het gekochte voor een termijn van10

jaren na datum oplevering door verkoopster aan koopster, een volledige en

onbeperkte garantie op de bouwkundige werken, en voor een termijn van5jaren op de overige werken, installaties en onderdelen.

12. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld middels een aangetekend schrijven,gedurende 31 dagennalatig blijft in de nakoming van een of meerdere, uit deze overeenkomst voor haar voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst ontbonden zijn zonder dat ontbinding in rechte behoeft te worden gevraagd, tenzij de benadeelde partij bij de ingebrekestelling heeft verklaard alsnog naleving van de overeenkomst te vorderen. In beide gevallen zal de nalatige partij ten bate van de wederpartij zonder nadere ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst, een onmiddellijk opeisbare boete hebben verbeurd van€ 30.000(Zegge: Dertigduizend 00/00 Euro), dit onverminderd het recht van de wederpartij op vergoeding van kosten, belastingen, interesten en belangen, en schade uit hoofde van niet nakoming, inclusief naamschade, buitengerechtelijke kosten en kosten van rechtsbijstand alsmede advocaat- en proceskosten.

(…)

Aldus overeengekomen op 15 juli 2015 en ondertekend (…) op 20 juli 2015.

Verkoopster Koopster

[naam directeur 1] [naam directeur 2] [naam bestuurder]

[gedaagde sub 2] Comox Beheer BV”

2.7.

Op de laatste pagina van de Overeenkomst staat door de onder elkaar staande woorden “Verkoopster – [naam directeur 1] ” een handtekening, er staat een handtekening door de schuin onder elkaar staande woorden “ [naam directeur 2] – [gedaagde sub 2] ” en er staat een handtekening tussen de woorden “ [naam bestuurder] – Comox Beheer BV”.

2.8.

In het Ruimteplan met dossiernummer D 2146 440424, versie 0802215, gewijzigd 130415 (productie CO-11a, hierna: het Ruimteplan) is als doelstelling vermeld:

I DOELSTELLING

is de oplevering in turn-key staat door [gedaagde sub 1] aan Comox Beheer BV van een door haar te realiseren dubbel appartement annex kantoorruimte met garage en bergingen aan de [adres 1](begane grond) en[adres 2](1e verdieping) te [plaats] , (…), tegen een vaste koopsom en onder een garantietermijn van 10 jaren na 2e oplevering.

2.9.

De werkzaamheden zijn op 3 september 2015 gestart. Deze werkzaamheden werden verricht door [naam bedrijf 1] . Vanuit [naam bedrijf 1] zijn (onder meer) [naam 3] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ) betrokken geweest bij de bouw van de appartementen.

2.10.

Tijdens een bespreking op 28 juni 2016 is afgesproken dat de oplevering, in afwijking van de in de Overeenkomst genoemde datum, zou plaatsvinden op (uiterlijk) 5 september 2016.

2.11.

Bij e-mail van dinsdag 30 augustus 2016 heeft [naam 3] ( [naam bedrijf 1] ) aan Comox en [naam 5] (werkzaam bij [gedaagde sub 1] , hierna: [naam 5] ) geschreven:

“
Beste [naam bestuurder] , [naam 2] en [naam 5] ,

Schikt het jullie om de oplevering aanstaande maandag vanaf 10.00uur te plannen?

Groeten [naam 3] ”

2.12.

Bij factuur van 9 september 2016 is door Zuyver Care bij [naam bedrijf 1] een bedrag in rekening gebracht voor ‘Pand: [adres 1] [plaats] ’. De in rekening gebrachte werkzaamheden betreffen ‘1e reiniging op 1 en 2 September 2016’.

2.13.

[naam directeur 1] is op 1 september 2016 overleden.

2.14.

[naam bestuurder] en zijn echtgenote hebben op 5 september 2016 de twee appartementen betrokken. Op enig moment in de periode van 5 tot 7 september 2016 hebben zij de toegangscode voor de appartementen gewijzigd.

2.15.

Bij e-mail van 7 september 2016 (met zes bijlagen met de naam ‘opleverpunten’) heeft [naam bestuurder] aan [gedaagde sub 1] ( [naam 5] ) en [naam bedrijf 1] ( [naam 4] ) geschreven, voor zover thans van belang (productie PA-18):

“(…) Zoals afgesproken de lijst met opleverpunten van 070816 t/m 020916. Alle punten zijn wel al besproken met [naam 3] maar nog niet alle opgelost. (…)”

2.16.

Bij brief van 28 maart 2017 heeft [gedaagde sub 1] aan [naam 3] ( [naam bedrijf 1] ), met – blijkens de laatste pagina – een afschrift aan Comox, een ‘verslag van de oplevering betreffende de bouwkundige werken (…) [adres 1] en [adres 2] ’ gestuurd. Dit verslag betreft “1st. oplevering 22-02-2017” en bestaat uit een lijst met nog uit te voeren punten (productie CO-40).

2.17.

Bij brief van 1 augustus 2017 heeft [gedaagde sub 1] aan Comox, met – blijkens de laatste pagina – een afschrift aan [naam bedrijf 1] ( [naam 3] ), opnieuw een ‘verslag van de oplevering betreffende de bouwkundige werken (…) [adres 1] en [adres 2] ’ gestuurd. Dit verslag betreft “1st. oplevering 25-07-2017” en bestaat uit een lijst met ‘nog uit te voeren’ en ‘afgehandelde’ punten (productie PA-6).

2.18.

Bij brief van 21 januari 2018 heeft [naam 5] ( [gedaagde sub 1] ) aan Comox, met – blijkens de laatste pagina – een afschrift aan [naam bedrijf 1] ( [naam 3] ), een ‘plan van aanpak voor openstaande opleverpunten’ gestuurd. Dit plan van aanpak bevat ‘nog uit te voeren’, ‘afgehandelde’ en ‘voor [gedaagde sub 1] afgehandelde’ punten (productie PA-7).

2.19.

Bij e-mail van 21 januari 2020 heeft [naam 1] ( [gedaagde sub 1] ) aan Comox, met Cc aan [naam 5] ( [gedaagde sub 1] ) en [naam 3] ( [naam bedrijf 1] ), een 'plan van aanpak voor openstaande opleverpunten, versie 21-01-2021’ gestuurd. Dit plan van aanpak bevat vijf ‘nog uit te voeren’ punten en voor het overige ‘afgehandelde’ en ‘voor [gedaagde sub 1] afgehandelde’ punten (producties CO-18 en PA-19).

2.20.

De eindfactuur van [gedaagde sub 1] van 1 april 2021 van € 81.752,68 (productie PA-11) is tot op heden niet betaald door Comox.

3.Het geschil

3.1.

Comox vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en ten aanzien van de gevorderde veroordelingen hoofdelijk [door de rechtbank, in afwijking van de dagvaarding, genummerd vanaf 1]:

voor recht verklaart dat [gedaagden] jegens Comox toerekenbaar tekort zijn geschoten en nog altijd toerekenbaar tekortschieten terzake de (uitvoering van de) koopovereenkomst van 15 juli 2015 (productie 3 bij dagvaarding),

voor recht verklaart dat [gedaagden] op grond van de sub 1 bedoelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van 15 juli 2015 aansprakelijk zijn voor de door Comox als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade,

voor recht verklaart dat [gedaagden] de twee zorgappartementen op het perceel, gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , nog (steeds) niet aan Comox hebben (op)geleverd,

voor recht verklaart dat de (contractuele) garantietermijnen betreffende de twee zorgappartementen op het perceel, gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , nog (steeds) niet zijn aangevangen / gaan lopen,

voor recht verklaart dat de sub 4 genoemde (contractuele) garantietermijnen aanvangen na de 2ͤ (en anders na de 1ͤ) oplevering, welke oplevering nog dient plaats te vinden,

voor recht verklaart dat [gedaagden] . vanaf de 2ͤ (bij afwijzing daarvan, vanaf de 1ͤ) oplevering, gedurende een periode van 10 jaar, Comox volledige en onvoorwaardelijke garantie dienen te verlenen (zoals contractueel tussen partijen is overeengekomen) en gedaagden deze garantie(werkzaamheden) ook daadwerkelijk binnen 24 uur na een verzoek om garantie door Comox dienen uit te (laten) voeren, waarbij bij niet tijdige uitvoering [gedaagden] een direct opeisbare dwangsom verbeuren van € 5.000,- per dag, voor iedere dag of deel daarvan dat de garantiewerkzaamheden niet volledig worden nagekomen, met een maximum van € 100.000,-,

voor recht verklaart dat [gedaagden] verplicht zijn om gedurende de sub 6 genoemde garantieperiode van 10 jaar, Comox volledig te ontzorgen op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 5.000,- per dag, voor iedere dag of deel daarvan dat de afsluiting niet wordt gerealiseerd, met een maximum van

€ 100.000,-,

8. [gedaagden] veroordeelt binnen drie maanden na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, over te gaan tot volledig herstel van de in de producties 12A en 12B genoemde gebreken ter zake de bedoelde twee zorgappartementen alsmede tot herstel van de onder randnummer 74 (van de dagvaarding) genoemde problematiek aan de vloer conform punt (bladzijde 7 onder advies voor herstel) in het deskundigenadvies (productie 26 bij dagvaarding) alsmede tot oplevering van de dubbele zorgappartementen, dit op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 5.000,- per dag, voor iedere dag of deel daarvan dat de gebreken niet volledig zijn hersteld na de hiervoor bepaalde termijn en/of niet is opgeleverd, met een maximum van € 500.000,-, met verlenging van de termijn van de door [gedaagde sub 1] verleende garantie(s) met tien jaar, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, vanaf het moment van gereedkomen van de herstelwerkzaamheden,

9. [gedaagden] veroordeelt – gezien vordering 8 – tot betaling aan Comox van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 juli 2016 (fatale 1ͤ opleveringstermijn) dan wel 5 september 2016 (uitgestelde 2ͤ fatale opleveringstermijn) dan wel dan wel vanaf 26 april 2021 (zie productie 24 bij dagvaarding) dan wel vanaf het uitbrengen van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening vanwege deze gebreken alsmede vanwege het feit dat door de

herstelwerkzaamheden (vordering 8) van [gedaagden] schade en (toekomstige) kosten voor Comox ontstaan, zoals ontruiming zorgappartementen, (tijdelijke) verhuizing bewoners zorgappartementen, opslag en opnieuw inrichten zorgappartementen (gevorderd middels een schadestaatprocedure),

10. [gedaagden] veroordeelt – gezien vordering 8 en voor zover er gebreken aan de zorgappartementen zijn, welke voor rekening en risico van [gedaagden] komen, maar welke niet (meer) hersteld kunnen worden – tot betaling aan Comox van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 juli 2016 (fatale 1ͤ opleveringstermijn) dan wel 5 september 2016 (uitgestelde 2ͤ fatale opleveringstermijn) dan wel vanaf 26 april 2021(zie productie 24 bij dagvaarding) dan wel vanaf het uitbrengen van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

10. [gedaagden] veroordeelt om de contractuele boete ad € 30.000,- aan Comox te betalen,

10. een deskundigenonderzoek beveelt/gelast betreffende de oorzaak van de scheurvorming in het trappenhuis en de omliggende ruimten – en voor zover

het onduidelijk zou zijn naar de betreffende gebreken in de zorgappartementen – nu uit het deskundigenbericht (productie 27) van [naam bedrijf 2] van 30 november 2020 blijkt dat deze scheurvorming mogelijk ‘voortdurend’ moet worden beschouwd door aan gedaagden te wijten omstandigheden (namelijk een verschil in zetting van de liftkoker ten opzichte van de overige wanden alsmede dat gedaagden kan worden aangerekend dat er geen extra wapening is aangebracht en dilatatieprofielen op de overgangen ontbreken). Comox verzoekt de rechtbank in dat kader een deskundige aan te stellen die onderzoek doet naar genoemde ‘voortdurendheid’ (en voor zover het onduidelijk zou zijn naar de overige gebreken in de zorgappartementen), en in dat kader een (of meer) deskundige(n) te benoemen en aan deze te benoemen deskundige(n) te verzoeken zich uit te laten over de vragen of er sprake is van voortdurendheid, (en voor zover het onduidelijk zou zijn naar de overige gebreken in de zorgappartementen), wat de oorzaak daarvan is en hoe deze gebreken hersteld kunnen worden en welk bedrag daarmee is gemoeid. In ieder geval wordt de rechtbank verzocht de volgende vragen aan de deskundige(n) voor te leggen:

(a) Beantwoorden de door [gedaagden] uitgevoerde werkzaamheden ter plaatse van de liftkoker (en voor zover het onduidelijk zou zijn naar de overige gebreken in de zorgappartementen), aan de eisen van goed vakmanschap in het licht van de overeenkomst?

(b) Zo niet:

(i) welke gebreken of tekortkomingen kleven er aan?

(ii) welke herstelmaatregelen zijn nodig?

(iii) hoeveel kosten deze maatregelen naar verwachting?

(iv) zijn er voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat de rechtbank daarvan kennis neemt?

En vervolgens beveelt dat [gedaagden] – voor eigen rekening en risico – binnen drie maanden na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, maar in ieder geval op de kortst mogelijke termijn, door de rechtbank op grond van het deskundigenbericht te bepalen, dan wel in goede justitie te bepalen, de door de deskundige(n) geconstateerde gebreken deugdelijk te herstellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van €100.000,- dan wel een door de rechter in goede justitie nader te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,

Voor zover er gebreken aanwezig zijn, welke voor rekening en risico van [gedaagden] komen, welke niet (meer) hersteld kunnen worden, de deskundige(n) de waardevermindering van de zorgappartementen laat vaststellen,

13. [gedaagden] veroordeelt om aan Comox te betalen de kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand ter hoogte van het toepasselijke liquidatietarief, vermeerderd met rente,

13. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.2.

Comox legt aan haar stellingen – kort samengevat – ten grondslag dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten met [gedaagden] , op grond waarvan zij uiterlijk op 29 juli 2016 een ‘100% sleutelklaar dubbel zorgappartement’ opgeleverd zou krijgen, met 10 jaar volledige garantie en ontzorging. Partijen gingen daarbij uitsluitend voor kwaliteit en een zeer hoog afwerkniveau. Afspraak was dat bij de (op)levering niets meer aan de appartementen hoefde te gebeuren. Dit is niet zo uitgevoerd, aldus Comox: de appartementen waren op het moment dat [naam bestuurder] deze met zijn echtgenote betrok (op 5 september 2016) verre van ‘sleutelklaar’, ze zijn nog steeds niet afgebouwd, niet opgeleverd, er is sprake van een zeer groot aantal (onaanvaardbare) gebreken en onvolkomenheden aan de appartementen en de overeengekomen garantie wordt niet verleend.

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Bij de overeenkomst betrokken partijen

4.1.

Het eerste geschilpunt tussen partijen betreft de vraag of [gedaagde sub 2] partij is bij de Overeenkomst. Comox stelt – hoewel [gedaagde sub 2] in de Overeenkomst bij de aanduiding van de partijen niet als zodanig wordt genoemd – dat dit het geval is. Zij wijst in dat verband, onder verwijzing naar overgelegde e-mails, op het verloop van de contractonderhandelingen tussen partijen. Volgens Comox was het de bedoeling van partijen dat [gedaagde sub 2] als moedervennootschap naast [gedaagde sub 1] als contractspartij zou toetreden ter zekerheidsstelling voor Comox dat [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst zou nakomen (‘concerngarantie’). Waarschijnlijk heeft [naam bestuurder] bij de laatste aanpassingen van de koopovereenkomst, die hiermee verband hielden, per abuis verzuimd om onder ‘de ondergetekenden’ bij verkoopster 2 achter de woorden ‘de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid’ de vennootschap ‘ [gedaagde sub 2] ’ als (mede)contractspartij in te vullen, aldus Comox. Comox wijst er daarnaast op dat bij de ondertekening ‘ [gedaagde sub 2] ’ uitdrukkelijk wordt genoemd onder de handtekeningen bij het kopje ‘verkoopster’.

4.2.

[gedaagden] betwist dat [gedaagde sub 2] op de door Comox beschreven wijze betrokken is geraakt bij de Overeenkomst. Noch die overeenkomst, noch enig ander stuk dat door Comox in het geding is gebracht vermeldt dat [gedaagde sub 2] garant staat voor nakoming van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] , aldus [gedaagden] Ook wordt betwist dat sprake is van een concerngarantie of enige andere garantie. Volgens [gedaagden] is het veel aannemelijker dat de heren [naam directeur 1] en [naam directeur 2] gezamenlijk zijn opgetreden voor [gedaagde sub 1] . Zij verwijst daartoe naar uittreksels uit de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) waaruit blijkt dat [naam directeur 1] en [naam directeur 2] ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst [gedaagde sub 1] (gezamenlijk) vertegenwoordigden als bestuurders. De ontbrekende rechtspersoon bij ‘verkoopster 2’ moet dus ‘ [gedaagde sub 1] ’ zijn. Dat bij de handtekeningen niet [gedaagde sub 1] staat vermeld, maar [gedaagde sub 2] is waarschijnlijk een vergissing. [naam directeur 1] was destijds namelijk helemaal niet bevoegd om op te treden namens [gedaagde sub 2] ; (getrapt) bestuurder van [gedaagde sub 2] was de heer [naam directeur 2] . Dat per abuis onder de handtekeningen de naam van [gedaagde sub 2] is vermeld in plaats van [gedaagde sub 1] ligt volgens [gedaagden] meer voor de hand dan de door Comox gestelde vergissing, omdat de vermelding van [gedaagde sub 2] onder de handtekeningen reeds aanwezig was op de eerste door Comox aangereikte en door [gedaagde sub 1] afgewezen versie van de overeenkomst (productie 4-CO).

Ter onderbouwing van hun stellingen heeft [gedaagden] een schriftelijke verklaring van [naam directeur 2] overgelegd (productie PA-37), waarin deze verklaart dat hij heeft ondertekend namens [gedaagde sub 1] en niet namens [gedaagde sub 2] . Het is nooit de bedoeling geweest om de overeenkomst namens [gedaagde sub 2] te sluiten. De eventuele risico’s die werkmaatschappij [gedaagde sub 1] liep, werden nooit vermengd met de financiële zaken binnen [gedaagde sub 2] .

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat de vraag wie contractspartijen zijn bij de overeenkomst wordt bepaald door uitleg. Daarbij gaat het niet enkel om een (zuiver) taalkundige uitleg, maar komt ook betekenis toe aan de bedoelingen van partijen, dat wil zeggen, de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Vaststaat dat verkoopster sub 2 in de koopovereenkomst op pagina 1 onvolledig is beschreven, nu daar wel is vermeld dat [naam directeur 2] handelt als gezamenlijk bevoegd directeur van een te [vestigingsplaats] gevestigde vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, maar (kennelijk per abuis) niet is vermeld welke rechtspersoon dit betreft. Dat het – kennelijk – een rechtspersoon betreft die gevestigd is in [vestigingsplaats] , biedt onvoldoende aanknopingspunten, nu dit – blijkens de door [gedaagden] overgelegde uittreksels uit de KvK – zowel voor [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] geldt.

Eerdere concepten van de Overeenkomst geven evenmin uitsluitsel: in de eerste – door Comox opgestelde – conceptovereenkomst (productie 4-CO) worden als verkopers genoemd de heren [naam directeur 1] en [naam directeur 2] , beide handelend namens [gedaagde sub 2] . Dit strookt met de handtekeningenpagina van dat concept, waarbij onder de namen ‘ [naam directeur 1] ’ en ‘ [naam directeur 2] ’ staat geschreven ‘ [gedaagde sub 2] ’ In de daarop volgende conceptovereenkomst (productie 5-CO), aangeleverd door [gedaagden] , is alleen de heer [naam directeur 1] , handelend namens [gedaagde sub 1] , als verkoper opgevoerd. Ook op de handtekeningenpagina van dat concept staat alleen de naam van [naam directeur 1] , met daaronder de naam van [gedaagde sub 1] vermeld. Uit de reactie van [naam bestuurder] hierop (productie 6-CO) blijkt weliswaar dat hij heeft aangedrongen op een garantie (in de vorm van een bankgarantie of medeondertekening door [gedaagde sub 2] ), maar of dit heeft geleid tot overeenstemming over het laatste kan de rechtbank niet vaststellen, mede gelet op de hiervoor vastgestelde onduidelijkheden in de Overeenkomst en de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] Nu Comox stelt dat [gedaagde sub 2] partij is bij de overeenkomst, ligt de bewijslast daarvan bij Comox. Daar Comox heeft aangeboden bewijs van haar stelling te leveren, zal zij daartoe in de gelegenheid worden gesteld.

4.4.

Waar hierna wordt gesproken van [gedaagden] , is dit voor het geval dat Comox slaagt in haar bewijs. Het hierna zijdens [gedaagden] opgenomen verweer is alleen mede namens [gedaagde sub 2] gevoerd voor het geval dat de rechtbank tot het oordeel komt dat [gedaagde sub 2] partij is bij de overeenkomst.

Kwalificatie van de overeenkomst

4.5.

Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst moet allereerst worden vastgesteld hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd.

4.6.

Comox stelt dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens Comox was dat ook uitdrukkelijk de bedoeling van partijen. Comox wilde immers niet zelf gaan bouwen; het was voor haar essentieel dat zij een overeenkomst kon sluiten met één partij, van wie zij een ‘100% sleutelklaar zorgappartement’ opgeleverd zou krijgen. In dat kader heeft zij [gedaagde sub 1] benaderd bij e-mailbericht van 11 mei 2014 (zie rov. 2.5), waaruit blijkt dat zij geheel ontzorgd wilde worden. Het belang van ‘turn key’-oplevering is (nadat overeenstemming was bereikt) door Comox nog eens benadrukt bij e-mail van 19 maart 2015. Comox schrijft in die mail onder meer:
“Turn-key betekent immers volledig afgewerkt, gordijnen ophangen en bewonen…”. Deze partijbedoeling komt tot uitdrukking in de titel van de Overeenkomst (luidend ‘Koopovereenkomst’), aldus Comox.

4.7.

[gedaagden] betwist dat sprake is van een koopovereenkomst; deze stelling wordt volgens haar niet gedragen door de feiten. Comox heeft aan [gedaagde sub 1] opgedragen een werk van stoffelijke aard te realiseren. Hoewel de opdracht is vastgelegd in een document met de titel ‘koopovereenkomst’ is dit in juridische zin een overeenkomst van aanneming overeenkomstig artikel 7:750 BW. Het gaat immers om het bouwen van een woonhuis met twee appartementen. Ook de gedragingen van partijen sluiten volledig aan bij het sluiten van een overeenkomst van aanneming van werk: Comox was eigenaar van de bouwgrond (zodat zij door natrekking – en dus niet door overdracht – de eigendom verkrijgt van hetgeen met die grond wordt verenigd), de Overeenkomst bevat passages die duiden op de (technische) inhoud van een aannemingsovereenkomst, er zijn door Comox (technische) documenten verstrekt ten behoeve van de bouw en Comox heeft tijdens de bouw overzichten aan [gedaagde sub 1] gestuurd met technische en inhoudelijke opmerkingen over het tot dan toe gerealiseerde werk.

4.8.

De rechtbank stelt voorop dat de juridische duiding van een overeenkomst niet wordt bepaald door de naam die partijen daaraan geven, maar door de inhoud en strekking daarvan. Daarbij geldt dat de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst verschillen in de aard van de overeengekomen prestatie: bij koop gaat het om het ‘geven’ van een zaak tegen betaling (vgl. art. 7:1 BW), bij aanneming van werk gaat het om iets ‘maken’, namelijk het tot stand brengen van een werk (art. 7:750 BW). Bij de bouw van een woning voor een particuliere partij is de vraag of sprake is van koop of aanneming van werk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval: indien de woning onderdeel uitmaakt van een door een bouwondernemer ontwikkeld en seriematig te realiseren project, waarbij de afnemer geen wezenlijke invloed heeft op hetgeen gebouwd wordt (ook wel aangeduid als ‘confectiebouw’) zal eerder sprake zijn van een koopovereenkomst. Naarmate echter meer sprake is van maatwerk, zoals een voor een specifieke afnemer te bouwen project dat moet beantwoorden aan de door deze gestelde eisen, zal de overeenkomst eerder moeten worden gekwalificeerd als een aannemingsovereenkomst. Bij de bovenstaande afweging kan, naast de mate waarin de afnemer invloed kan uitoefenen op de wijze waarop het werk tot stand zal worden gebracht, mede van belang zijn aan wie de grond waarop wordt gebouwd in eigendom toebehoort.

4.9.

In het onderhavige geval is in (de considerans bij) de overeenkomst opgenomen dat ‘
Comox Beheer BV op het perceel het vergunde bouwwerk niet zelf maar door een derde partij wenst te laten realiseren’en dat
‘Verkoopster competent en bereid is koopster te ontzorgen door voor eigen rekening en risico het door koopster gewenste bouwwerk te doen realiseren.’Het zwaartepunt van de prestatie van [gedaagden] ligt gelet hierop bij het (doen) realiseren van het bouwwerk. Ook uit de overige bepalingen van de overeenkomst komt naar voren dat de kern van de prestatie van [gedaagden] inhoudt het (doen) bouwen en leveren van twee appartementen in ‘turn key’-staat. Comox stelt dat het hier een koopovereenkomst betreft, maar heeft niet onderbouwd wat er dan verkocht is. Er heeft geen juridische levering van eigendom door [gedaagden] aan Comox plaatsgevonden: de grond waarop is gebouwd was eigendom van Comox, zodat de daarop gebouwde appartementen door natrekking eigendom van Comox zijn geworden. Daarnaast staat tussen partijen vast dat de betaling van de koopprijs in termijnen voorafgaand aan verschillende bouwfases heeft plaatsgevonden, dat de appartementen zijn gebouwd op basis van tekeningen en overige stukken die door Comox zijn aangeleverd en dat Comox zelf gedurende de bouw in belangrijke mate invloed heeft gehad op en toezicht heeft gehouden op de uitvoering van de werkzaamheden en de keuze van materialen. Van een kant en klaar aan haar geleverde woning zonder inmenging door Comox of met slechts keuze uit een beperkt aantal voorgeprogrammeerde varianten – zoals bij seriematige projecten – is dus geen sprake. Comox heeft wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op de wijze waarop het werk tot stand werd gebracht. Dit in tegenstelling tot koop, waarbij de verkoper op de afgesproken datum een zaak moet leveren die aan de gestelde eisen voldoet en het daarvoor te vervullen productieproces louter een interne kwestie van de verkoper is. Dat is overeengekomen dat de appartementen ‘turn-key’ zouden worden opgeleverd, doet hier niet aan af. Dit zegt slechts iets over de mate van afwerking, maar betekent niet zonder meer – zoals ook in deze zaak is gebleken – dat de afnemer geen enkele bemoeienis heeft met het bouwproces.

4.10.

Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de tussen partijen gesloten Overeenkomst dient te worden beschouwd als een overeenkomst van aanneming van werk. Bij de verdere beoordeling zullen daarom de bepalingen uit boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met betrekking tot aanneming van werk van toepassing worden geacht op deze overeenkomst.

De oplevering

4.11.

Partijen twisten over de vraag of het werk is opgeleverd. Comox stelt dat tot op heden geen oplevering heeft plaatsgevonden, terwijl [gedaagden] stelt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 5 september 2016.

4.12.

Voor oplevering van een door een aannemer tot stand gebracht werk is nodig dat de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd (dat wil zeggen: dat hij het kenbaar ter beschikking van de opdrachtgever stelt) en dat de opdrachtgever het werk, al dan niet onder voorbehoud, aanvaardt. Bij gebreke van tijdige keuring en aanvaarding dan wel weigering onder aanwijzing van gebreken door de opdrachtgever wordt deze laatste geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (artikelen 7:750 jo. 7:758 lid 1 BW). Weigering kan alleen plaatsvinden indien sprake is van gebreken van dien aard dat deze in de weg staan aan oplevering en ingebruikneming.

4.13.

Tussen partijen staat vast dat het werk op de in de overeenkomst vastgelegde opleveringsdatum van 29 juni 2016 niet klaar was en de oplevering is verzet naar 5 september 2016. Tevens stelt de rechtbank vast dat [naam 3] van [naam bedrijf 1] per e-mail van 30 augustus 2016 Comox en [gedaagde sub 1] heeft uitgenodigd voor de oplevering op 5 september 2016 (productie PA-1, zie rov. 2.11). Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat dit de bedoeling van de aannemer was volgt ook uit de factuur van Zuyver Care, waaruit blijkt dat op 1 en 2 september 2016 een professionele reiniging van de woning is uitgevoerd (productie PA-3). De stelling van Comox dat zij niet conform de overeenkomst is uitgenodigd om bij de oplevering tussen [gedaagde sub 1] en [naam bedrijf 1] B.V. aanwezig te zijn, wordt op grond van voornoemd e-mailbericht verworpen. De rechtbank stelt verder vast – zoals door [gedaagden] is gesteld en door Comox onvoldoende gemotiveerd is weersproken – dat op 5 september 2016 naast de heer [naam bestuurder] ook [gedaagde sub 1] (in de persoon van [naam 5] ) en [naam bedrijf 1] (in de persoon van [naam 4] ) aanwezig zijn geweest, dat daarbij een rondgang door de appartementen is gemaakt en dat de sleutels van de appartementen zijn overgedragen. Dit volgt niet alleen uit de door [gedaagden] overgelegde aantekeningen van die dag, waarop (naast aantekeningen over het werk) de namen van de aanwezigen vermeld zijn (productie PA-4), maar ook uit de door [gedaagden] overgelegde foto’s (productie PA-5).

4.14.

Eveneens staat vast dat Comox de appartementen met ingang van 5 september 2016 in gebruik heeft genomen. Dat Comox daarbij de nodige opmerkingen (‘opleverpunten’) heeft gemaakt is niet in geschil, maar uit de opmerkingen van Comox volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat zij de appartementen heeft geweigerd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de appartementen met de ingebruikname door Comox onder voorbehoud van de opleverpunten zijn aanvaard en daarmee zijn opgeleverd. De – niet nader onderbouwde en door [gedaagden] betwiste – stelling van Comox dat de ingebruikname noodgedwongen was, omdat de huur van de woning waar het echtpaar [naam bestuurder] op dat moment woonde was opgezegd en de verhuizing al was gepland maakt dit niet anders. Indien Comox zich tegen oplevering had willen verzetten had het – juist nu zij, op de datum die door partijen was aangemerkt als opleverdatum, de appartementen in gebruik nam, hetgeen aanvaarding impliceert – op haar weg gelegen uitdrukkelijk kenbaar te maken dat zij het werk weigerde. Gesteld noch gebleken is dat Comox dit heeft gedaan. De rechtbank weegt daarbij mee dat Comox, in de persoon van haar bestuurder [naam bestuurder] , met een geruime ervaring als (onder meer) projectontwikkelaar, kan worden aangemerkt als een deskundige, ervaren en professionele partij. Daarnaast betrekt de rechtbank in haar oordeel dat niet is gebleken dat de op dat moment vastgestelde opleverpunten – zonder af te doen aan het feit dat deze door het echtpaar [naam bestuurder] als hinderlijk en stressvol zijn ervaren – van dien aard waren dat deze aan de ingebruikname van de appartementen in de weg stonden.

4.15.

Het beroep van Comox op artikel 8 van de Overeenkomst – kort gezegd inhoudend dat de appartementen ‘turn-key’ moeten worden opgeleverd, zodanig dat deze zonder belemmeringen betrokken kunnen worden en zonder dat nog na-werkzaamheden moeten worden verricht (zie rov. 2.6) – kan haar niet baten. Voor zover de in dit artikel gehanteerde term ‘na-werkzaamheden’ al (mede) ziet op opleverpunten – hetgeen door [gedaagden] wordt betwist – én voor zover dit artikel zo zou moeten worden gelezen dat dit afspraken betreft met betrekking tot de vraag of rechtsgeldig kan worden opgeleverd (hetgeen de rechtbank thans in het midden laat) geldt dat partijen hiervan zijn afgeweken (hetgeen hen vrij stond), door de oplevering, in de wetenschap dat er nog werkzaamheden verricht moesten worden, doorgang te laten vinden. Dit artikel staat dus niet in de weg aan een rechtsgeldige oplevering. Dat laat onverlet dat op dit punt mogelijk sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming zijdens [gedaagden]

4.16.

Het beroep van Comox op artikel 5, onder 8 en 9, van de Overeenkomst gaat evenmin op: dit artikel ziet op de betalingstermijnen. Uit de enkele omstandigheid dat partijen zijn overeengekomen dat de achtste en negende betalingstermijn na de eerste oplevering ‘na goedkeuring’ worden voldaan, kan niet worden afgeleid dat partijen hebben bedoeld af te spreken dat pas sprake is van oplevering ‘na goedkeuring’. De goedkeuring in deze bepalingen geldt immers als voorwaarde voor de betaling, niet voor de oplevering. De rechtbank overweegt hierbij dat Comox overigens de achtste termijn heeft betaald, zodat het beroep op die bepaling ter onderbouwing van zijn standpunt dat niet zou zijn opgeleverd, niet opgaat. Eerder volgt uit die betaling dat juist wél is opgeleverd (en goedgekeurd).

De vorderingen onder 3 en 8

4.17.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het werk is opgeleverd op 5 september 2016. De gevorderde verklaring voor recht dat niet is opgeleverd (vordering onder 3), zal daarom worden afgewezen. Op dezelfde grond zal de onder 8 gevorderde veroordeling van [gedaagden] tot oplevering van de appartementen worden afgewezen.

De garantie

Ingangsdatum van de garantietermijnen

4.18.

Comox vordert onder punt 4 en 5 (zie rov. 3.1) een verklaring voor recht dat (i) de (contractuele) garantietermijnen met betrekking tot de zorgappartementen nog niet zijn aangevangen en (ii) genoemde garantietermijnen aanvangen na de tweede (en anders na de eerste) oplevering, welke oplevering nog dient plaats te vinden. Comox baseert haar stelling dat de garantietermijnen pas na de tweede oplevering aanvangen op de in het Ruimteplan geformuleerde doelstelling (zie rov. 2.8). In die doelstelling is – voor zover thans relevant – vermeld dat de appartementen worden opgeleverd “onder een garantietermijn van 10 jaren na 2e oplevering”. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de garantietermijnen zijn aangevangen met de (juridische) oplevering op 5 september 2016, doch (subsidiair) dat het aanvangsmoment in ieder geval niet later kan liggen dan 1 april 2021, toen [gedaagde sub 1] aan alle verplichtingen uit het werk had voldaan en de eindafrekening heeft opgemaakt.

4.19.

De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge de overeenkomst tussen partijen gaat de garantietermijn lopen na de oplevering. Aangezien een tweede opleveringsmoment in de overeenkomst niet wordt genoemd, kan dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden uitgelegd dan dat in de Overeenkomst de eerste (juridische) oplevering is bedoeld. Dit wordt niet anders doordat in het Ruimteplan – waarnaar in de Overeenkomst wordt verwezen – is vermeld dat de garantietermijn gaat lopen na de tweede oplevering. De Overeenkomst is namelijk van een latere datum dan het Ruimteplan, zodat – bij tegenstrijdigheden tussen de beide documenten – de Overeenkomst dient voor te gaan. Daarbij weegt de rechtbank mee dat Comox niet heeft gesteld dat, en zo ja op welke grond, zij erop mocht vertrouwen dat zij, ondanks de andersluidende afspraken in de Overeenkomst, toch van de (in de doelstelling opgenomen) passage uit het Ruimteplan kon blijven uitgaan.

De vorderingen onder 4 en 5

4.20.

Op basis van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de garantietermijnen uit artikel 11 van de Overeenkomst zijn aangevangen op de datum van (juridische) oplevering, te weten 5 september 2016. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat de (contractuele) garantietermijnen nog niet zijn aangevangen (rov. 3.1, vordering onder 4) moet worden afgewezen. De vordering onder 5 kan in zoverre worden toegewezen dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de garantietermijnen zijn aangevangen na de eerste oplevering.

Inhoud en duur van de garantie

4.21.

Comox vordert – kort samengevat – te verklaren voor recht (i) dat [gedaagden] is gehouden gedurende een periode van 10 jaar aan Comox volledige en onvoorwaardelijke garantie te verlenen, waarbij [gedaagden] de (garantie)werkzaamheden binnen 24 uur na een verzoek daartoe dient uit te voeren, en (ii) dat [gedaagden] verplicht is Comox gedurende de garantieperiode van 10 jaar volledig te ontzorgen, in beide gevallen op straffe van een dwangsom (rov. 3.1, vorderingen onder 6 en 7).

4.22.

Aan deze vorderingen legt Comox ten grondslag dat partijen – zoals vastgelegd in artikel 11 van de Overeenkomst – tien jaar volledige garantie met (gedurende dezelfde periode) volledige ontzorging zijn overeengekomen. Onder volledige ontzorging verstaat Comox dat [gedaagden] (zonder tussenkomst van derden) alles dient te regelen met betrekking tot de bouw en de oplevering van de appartementen en gedurende de periode van tien jaar alle service, onderhoud en reparaties dient uit te voeren. Comox heeft dus, aldus haar stellingen, het recht om gedurende de afgesproken periode van tien jaar geen zorg te hebben aan onderhoud. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam bestuurder] dit als volgt toegelicht:
“de garantie is zo bedoeld, dat als er maar iets was, bijvoorbeeld een kraan lekt, dat er maar één telefoontje hoefde te worden gepleegd naar [naam 5] en dan werd het opgelost. (…) Het is te vergelijken met de verplichtingen van de verhuurder jegens de huurder van een woning.”

Dat het de bedoeling van partijen was om het bovenstaande overeen te komen blijkt volgens Comox uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen (producties CO-6 tot en met CO-8). Voor deze volledige ontzorging gedurende tien jaar heeft Comox een opslag van 12 procent op de koopsom betaald.

4.23.

[gedaagden] betwist dat de garantiebepaling in artikel 11 van de Overeenkomst op de door Comox gestelde wijze moet worden uitgelegd. De ontzorging die partijen hebben afgesproken zag overeenkomstig de tekst van de considerans onder E van de Overeenkomst op het realiseren van het bouwwerk. Comox tracht garantie en ontzorging aan elkaar te koppelen met het woordje ‘met’. Dit ten onrechte aangezien de garantie ziet op de situatie na de bouw en de ontzorging op de situatie tijdens de bouw.

Ook betwist [gedaagden] dat Comox een toeslag zou hebben betaald voor tienjarige ontzorging: de toeslag van 12 procent betreft volgens [gedaagden] (standaard) aannemersopslagen, die niets te maken hebben met onderhoud. [naam bedrijf 1] heeft deze opslagen bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht. Het betreft 7 procent voor algemene kosten en 5 procent voor risico en winst. Dit zijn gebruikelijke percentages, aldus [gedaagden]

4.24.

De rechtbank stelt voorop dat partijen niet voor het gehele werk een garantie voor de duur van tien jaar zijn overeengekomen. Op grond van artikel 11 van de Overeenkomst is immers alleen op de bouwkundige werken een volledige en onbeperkte garantie voor tien jaar overeengekomen. Op de overige werken, installaties en onderdelen is een garantie voor vijf jaar overeengekomen. Van deze overeenkomst afwijkende afspraken betreffende de garantie zijn gesteld noch gebleken, zodat de rechtbank hetgeen in de Overeenkomst is opgenomen tot uitgangspunt zal nemen. Gelet hierop is de verklaring voor recht dat – kort samengevat – [gedaagden] gedurende een periode van tien jaar aan Comox volledige en onvoorwaardelijke garantie moet verlenen niet onverkort toewijsbaar.

4.25.

Bij de vraag wat partijen met betrekking tot de inhoud van de garantie zijn overeengekomen komt het (opnieuw) aan op uitleg van de Overeenkomst. Zoals reeds overwogen gaat het daarbij niet alleen om de taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De tekst van de Overeenkomst luidt, voor zover thans relevant, als volgt (zie ook rov. 2.6):

OVERWEGENDE

(…)

E. Dat Verkoopster competent en bereid is koopster te ontzorgen door voor eigen rekening en risico het door koopster gewenste bouwwerk te doen realiseren

GARANTIES

11. Verkoopster verleent aan koopster op het gekochte voor een termijn van10

jaren na datum oplevering door verkoopster aan koopster, een volledige en

onbeperkte garantie op de bouwkundige werken, en voor een termijn van5

jaren op de overige werken, installaties en onderdelen.

Deze tekst van de Overeenkomst biedt naar het oordeel van de rechtbank geen aanknopingspunten voor de door Comox voorgestane uitleg: de tekst van de considerans onder E biedt eerder ondersteuning voor de stelling dat de ontzorging (slechts) zag op het bouwproces, terwijl uit artikel 11 niet blijkt dat er een koppeling wordt gemaakt tussen garantie en ontzorging. De door Comox aangehaalde correspondentie tussen partijen maakt dit niet anders. In het e-mailbericht van 11 mei 2014, waarnaar Comox verwijst, schrijft Comox bijvoorbeeld aan [gedaagde sub 1] (rov. 2.5):
“Waar ik (…) behoefte aan heb, is een partij die mij in nieuwbouwactiviteitengeheel ontzorgt door alle werk en stress van mij over te nemen door mijn opdracht aan te nemen en uit te voeren als opdrachtgever naar de aannemer;zodanig dat ik alleen nog aan die ene partij moet betalen en mij slechts moet bezighouden met het uitzoeken van keuken, badkamer en tegelwerk.”

Ook hieruit blijkt een wens tot ontzorging tijdens de bouw, terwijl aanknopingspunten voor (een wens tot) ontzorging na oplevering ontbreken. De zin in het e-mailbericht van 10 februari 2015 van Comox aan [gedaagde sub 1] (productie CO-8), luidend
‘Net als 10 jaar garantie en een volledige ontzorging’leidt niet tot een andere conclusie, nu deze zin niet noodzakelijkerwijs duidt op het samenvallen van garantie en ontzorging. Hetzelfde geldt voor de correspondentie met betrekking tot de contractonderhandelingen (producties CO-5 en CO-6): die onderhandelingen zien op de omvang van de garantie. Volledige ontzorging, in de zin zoals in deze procedure door Comox gesteld, is in die berichten niet aan de orde, laat staan dat daaruit een wederzijdse partijbedoeling blijkt.

Bij het voorgaande komt dat Comox onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat – en zo ja hoeveel – zij voor deze (verregaande) ontzorging heeft betaald, dan wel dat de kostprijs van de volledige ontzorging onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen (hetgeen, gelet op de bijzondere aard van deze afspraak en de verregaande implicaties daarvan voor [gedaagden] , wel in de lijn der verwachting had gelegen). Comox heeft volstaan met de stelling – ter mondelinge behandeling, zonder nadere onderbouwing – dat het totaalbedrag aan bouwkosten met 12 procent is verhoogd voor de turn-key levering en garantie en ontzorging. Deze stelling is door [gedaagden] gemotiveerd betwist, met de stelling dat dit de (gebruikelijke) aannemersopslag van 12 procent is (7% voor algemene kosten en 5% voor risico en winst). Dit is, naar in de aannemerswereld algemeen bekend verondersteld mag worden, een gebruikelijk tarief.

De vorderingen onder 6, 7 en 8

4.26.

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat partijen hebben bedoeld meer af te spreken dan uit de tekst van de Overeenkomst blijkt. De rechtbank legt de afspraken van partijen, zoals vastgelegd in de Overeenkomst aldus uit, dat zij zijn overeengekomen dat [gedaagden] Comox tijdens het bouwproces zou ontzorgen en dat [gedaagden] na oplevering gedurende tien c.q. vijf jaar een volledige en onbeperkte garantie aan Comox heeft verleend. Daarbij is niet gebleken dat de overeengekomen garantie voor [gedaagden] de verplichting meebrengt om binnen 24 uur (garantie)werkzaamheden te laten uitvoeren. De vordering onder 6 (rov. 3.1) zal daarom gedeeltelijk worden toegewezen, in die zin, dat de rechtbank alleen voor recht zal verklaren dat [gedaagden] vanaf de eerste oplevering gedurende een periode van tien jaar op de bouwkundige werken, en gedurende een periode van 5 jaar op de overige werken, installaties en onderdelen, Comox volledige en onvoorwaardelijke garantie dient te verlenen (zoals contractueel tussen partijen is overeengekomen). Voor het overige zal deze vordering worden afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht onder 7 zal, wegens het ontbreken van feitelijke grondslag, geheel worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering onder 8 tot verlenging van de termijn van de door [gedaagden] verleende garantie(s) met tien jaar (of een in goede justitie te bepalen termijn) vanaf het moment van gereedkomen van de herstelwerkzaamheden. Voor een dergelijke verlenging van de termijn biedt de Overeenkomst geen grondslag, terwijl een andere grondslag evenmin is gesteld of gebleken.

Gebreken: herstel en vervangende schadevergoeding

De vorderingen onder 8, 9 en 10

4.27.

Comox vordert onder 8, kort gezegd, (i) volledig herstel (binnen drie maanden) van de door haar in de producties 12A en 12B genoemde gebreken aan de appartementen, (ii) herstel van de parketvloer, (iii) oplevering van de appartementen en (iv) verlenging van de garantietermijn met tien jaar vanaf het moment van gereedkomen van de herstelwerkzaamheden, een en ander op straffe van een dwangsom.

Daarnaast vordert Comox schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, onder meer ‘vanwege deze gebreken’ (de vordering onder 9), alsmede voor gebreken waarvan herstel niet meer mogelijk is (de vordering onder 10).

Herstel gebreken genoemd in productie 12A en 12B

4.28.

Ten aanzien van de in de producties 12A en 12B door Comox genoemde gebreken hebben partijen reeds over en weer op elkaars standpunten gereageerd. Daarmee is het partijdebat voldoende uitgekristalliseerd, zodat de rechtbank over deze vordering reeds nu kan oordelen. Productie 36 van Comox wordt hierbij, zoals ter mondelinge behandeling bepaald, betrokken voor zover het een actualisatie betreft. Ten aanzien van de posten 12A.III.0.12 (garage).4, 12A.III.1.8 (toilet).2 en 12B.I.13 (afwerking kozijnen/vloeren) zal [gedaagden] nog in de gelegenheid worden gesteld te reageren. De rechtbank komt hierop in het navolgende terug.

4.29.

[gedaagden] heeft als verweer in de eerste plaats aangevoerd dat de aanduiding van de gebreken te summier is, zodat de vordering om die reden moet worden afgewezen. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dit verweer tot integrale afwijzing van de vordering op deze grond. De rechtbank acht – overeenkomstig de stellingen van Comox – de bedoelde gebreken bij partijen genoegzaam bekend, mede gelet op het feit dat [gedaagden] zowel in als buiten rechte meermaals inhoudelijk op de door Comox gestelde gebreken heeft gereageerd. Gelet hierop wordt [gedaagden] niet bemoeilijkt of geschaad in haar verdediging. Het vorenstaande neemt niet weg dat de stellingen van Comox, door de door haar gekozen wijze van procesvoering inzake deze vordering – te weten verwijzing naar een productie waarin door Comox zelf een lijst met opleverpunten is opgenomen – (zeer) summier en op bepaalde onderdelen te summier zijn. Nu de stelplicht en bewijslast bij Comox liggen komt dit voor haar risico. Ten gevolge hiervan heeft de rechtbank op meerdere plaatsen moeten vaststellen dat niet is voldaan aan de stelplicht en dat de vorderingen tot herstel van de desbetreffende gebreken dienen te worden afgewezen. Het feit dat is gevraagd om een verwijzing naar de schadestaatprocedure doet daar niet aan af, omdat eerst de aansprakelijkheid voldoende aannemelijk moet zijn, voordat daaraan wordt toegekomen.

4.30.

[gedaagden] heeft (subsidiair) inhoudelijk verweer gevoerd op de door Comox gestelde gebreken, door overlegging van een overzicht van (de status van) de gebreken en de reactie van [gedaagden] daarop (productie PA-28). Daarbij betreft het de uitvoering van het werk; [gedaagden] betwist met klem aansprakelijk te zijn als adviseur voor haar adviezen en werkzaamheden ten aanzien van de constructie van het werk en beroept zich op de toepasselijkheid van DNR 2011 voor zover de rechtbank hier anders over zou oordelen.

Comox heeft middels productie CO-36 gereageerd op productie PA-28. [gedaagden] heeft in de aanloop naar de mondelinge behandeling nog een geactualiseerde versie van hun overzicht in het geding gebracht (productie PA-32-A).

4.31.

Bij de beoordeling van de aanzienlijke lijst gebreken (een kleine 200 posten in totaal, met enkele dubbeltellingen) maakt de rechtbank een onderscheid tussen de gebreken waarvan herstel wordt gevorderd (aan te duiden als ‘categorie I’) en gebreken waarvoor ‘minderwerk’ wordt gevorderd (hierna ook aangeduid als ‘categorie II’). Deze beide categorieën heeft de rechtbank onderverdeeld in subcategorieën, te weten A. ‘afgehandeld’; B. ‘onvoldoende gesteld’; C. toewijsbare vorderingen; D. vorderingen die zullen worden afgewezen en E. vorderingen met betrekking waartoe nog een aktewissel zal plaatsvinden.

Categorie I: gebreken waarvan herstel wordt gevorderd

Categorie I-A: ‘afgehandeld’

4.32.

Bij een aantal posten is door Comox in productie CO-36 gesteld dat ze zijn afgehandeld, of anderszins opgelost. Daaruit begrijpt de rechtbank dat deze posten worden ingetrokken, omdat partijen inmiddels tot een oplossing zijn gekomen en geen beslissing van de rechtbank meer nodig is. De rechtbank zal hierna volstaan met een opsomming van de door partijen ten aanzien van die posten gehanteerde onderverdeling en nummers.

Productie 12A:

I. Algemeen: 6, 7, 9 en 11

II. Buitenom: 10, 15, 23 en 31

III. Techniek:

6 (waterontharder), 8 (boiler)

0.3: 3

0.5: 1

0.11: 1 en 4

0.12: 5, 6 en 7

0.17: 1

1.3: 3

1.5: 1, 4 en 5

1.7: 6 en 9

1.8: 1

1.9: 9

1.15: 3 en 5

1.18: 1, 2 en 3

Productie12B:

II. Buitenom: 35, 37, 38 en 40 (punt 40 is niet genoemd in productie 12B, maar door Comox in productie CO-36 wel als ‘opgelost’ aangeduid)

III. Techniek:

0.11: 7

0.12: 8 t/m 15

0.18: 3 en 4

1.9: 13

Categorie I-B: niet voldaan aan stelplicht

4.33.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, komt de rechtbank ten aanzien van een aanzienlijk aantal gebreken tot het oordeel dat deze dienen te worden afgewezen, omdat, mede in het licht van het gevoerde verweer, niet wordt voldaan aan de stelplicht. Comox heeft volstaan met verwijzing naar de lijsten met gebreken die door haar als productie 12A en 12B zijn overgelegd. Hierin wordt veelvuldig volstaan met de opmerking dat iets niet naar haar zin is, zonder te vermelden wat er precies aan de hand is, waarom dit een gebrek is en waarom dit voor rekening van [gedaagden] moet komen. In een aantal gevallen heeft de rechtbank uit de reactie van [gedaagden] moeten opmaken waarover de betreffende klacht gaat. Waar [gedaagden] het verweer voert dat conform het ruimteplan is uitgevoerd, is hier door Comox vaak niet gemotiveerd op gereageerd, hetgeen wel mocht worden verwacht nu het aan Comox is om te onderbouwen waarom niet wordt voldaan aan de eisen of uitvoering die op grond van het ruimteplan (dat deel uitmaakt van de Overeenkomst) zouden mogen worden verwacht. Gelet op het grote aantal aangevoerde gebreken en mede gelet op het aantal gebreken dat op de hiervoor genoemde grond wordt afgewezen, ziet de rechtbank aanleiding om te volstaan met deze algemene overweging. Het is het voor de rechtbank niet doenlijk om voor iedere afzonderlijke post een overweging te wijden aan de reden waarom niet is voldaan aan de stelplicht. De rechtbank zal daarom bij deze posten eveneens volstaan met een opsomming van de door partijen gehanteerde nummers, zonder dat hiervoor een motivering zal worden gegeven per afzonderlijke post, met uitzondering van enkele posten, waarop nader wordt ingegaan na de opsomming.

Productie 12A:

- [naam 6]

I. Algemeen: 3, 4 (met uitzondering van de stopcontacten in de eetkamer en op het dakterras), 5 en 8

II. Buitenom: 1, 2, 3, 8, 16, 20, 22, 25, 26, 27, 28, 29.a, 32

III. Techniek:

- 4, 7

- 0.1: 4 en 6

- 0.4: 1

- 0.6: 1

- 0.11: 6

- 0.12: 1 en 2

- 0.18: 2

- 1.1: 1, 2, 6, 7, 9, 10, 11 en 12

- 1.2: 1

- 1.3: 2

- 1.7: 1, 5 en 11

- 1.9: 11

- 1.14: 1 en 2

- 1.15: 1

Productie 12B:

III. Techniek:

- 1.9: 15

4.34.

De rechtbank ziet aanleiding bij de volgende posten een nadere motivering te geven:

- [naam 6] : [gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat [naam 6] geen onderaannemer van haar is en zij dus niet aansprakelijk is voor het werk van [naam 6] . Comox heeft dit erkend, maar stelt dat [gedaagden] wél verantwoordelijk is voor de bouwkundige voorbereidingen tot deze werkzaamheden. Volgens Comox zijn door [gedaagden] meerdere bouwtechnische fouten gemaakt, waardoor [naam 6] haar installaties niet naar opdracht kon uitvoeren. Comox heeft echter niet uitgelegd welke fouten dit betreft en waarom dit tot gevolg had dat [naam 6] haar installaties niet volgens opdracht kon uitvoeren. Gelet daarop komt de rechtbank tot het oordeel dat niet is voldaan aan de stelplicht;

- ‘ ‘II. Buitenom: 2’, betreffende de niet terugvallende storekasten: uit het door [gedaagden] overgelegde e-mailbericht van Comox van 27 augustus 2016 blijkt, zoals door [gedaagden] gesteld, dat Comox akkoord is gegaan met de door [gedaagden] voorgestelde oplossing voor de te ver uitstekende storekasten. Comox heeft niet gesteld wat er nu nog hersteld zou moeten worden. Voor zover Comox heeft bedoeld te stellen dat zij nog schadevergoeding wenst, zal de rechtbank daarop ingaan bij de beoordeling van de vordering tot vervangende schadevergoeding;

- ‘ ‘II. Buitenom: 8’, betreffende verzakkende betontegels op de inrit heeft Comox, in reactie op het gemotiveerde verweer van [gedaagden] , volstaan met de blote stellingen dat als eis gold dat de oprit geschikt was voor zwaar verkeer en dat ook vóór de bouw van het tuinhuis al verzakkingen in beeld zijn gebracht. Deze stellingen zijn op geen enkele manier gemotiveerd of onderbouwd, terwijl dit, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , wel op de weg van Comox had gelegen. Door dit na te laten heeft Comox de stellingen van [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat haar vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen;

- ‘ ‘III. Techniek: 1.1 (woonkamer): 7’, betreffende het aanbrengen van rubber onder de panelen van de wandbekleding is de rechtbank op basis van de stellingen van Comox onvoldoende duidelijk waarom sprake is van een gebrek. Daarnaast verwijst de rechtbank naar de algemene motivering ten aanzien van de posten van [naam 7] (rov. 4.73 e.v.);

- ‘ ‘III. Techniek: 1.14 (balkon voorzijde): 1’ en ‘III. Techniek: 1.15 (dakterras achterzijde): 1’ heeft Comox gesteld: “hoogte- en afwerkingsprobleem kwalitatief oplossen (normaal 4 cm)”, waarna zij na het verweer van [gedaagden] heeft gesteld “zie deskundigenrapport”. Het is de rechtbank niet duidelijk waarover dit gaat; noch in het deskundigenrapport, noch in het Plan van aanpak (waarnaar [gedaagden] verwijst) zijn hierover duidelijke aanknopingspunten te vinden. Hierdoor kan de rechtbank deze post niet beoordelen, zodat deze op grond van de stelplicht zal worden afgewezen.

Categorie I-C: toewijsbare vorderingen

4.35.

Voorts zijn er een aantal punten die door [gedaagden] zijn erkend dan wel naar het oordeel van de rechtbank dienen te worden hersteld of voor schadevergoeding in aanmerking komen en die kunnen worden toegewezen. Het betreft de volgende punten:

12A

Bulletpoints

Schilderwerk

4.36.

[gedaagden] stelt dat blijkens haar onderzoek de scheurvorming valt onder normale krimp. Partijen zijn echter overeengekomen dat uit coulance tot herstel/bijwerken van de scheurtjes wordt overgegaan in fase II, III en IV. Onder verwijzing naar het door haar deskundige (productie CO-27) opgestelde rapport stelt Comox dat de oorzaak nog steeds onduidelijk is. Nu [gedaagden] onder verwijzing naar het Plan van Aanpak (schilderwerk) heeft verklaard dat dit uit coulance wordt hersteld, mits toegestaan en nu de vordering niet wordt betwist, zal deze worden toegewezen, voor zover dit nog niet is uitgevoerd in fase III + IV.

I. Algemeen

1. Scheurvorming stucwerk

4.37.

[gedaagden] betwist dat sprake is van een gebrek en stelt dat nieuwe scheurvorming in het stucwerk haar niet bekend is; bij gebrek aan wetenschap betwist zij dit. Comox heeft haar beperkt in staat gesteld tot herstel. Comox stelt de scheurvorming steeds gemeld te hebben. De rechtbank is van oordeel dat, indien sprake is van scheurvorming, dit onder de garantie valt en moet worden hersteld, voor zover dit nog niet is uitgevoerd.

2. Stof/zaagsel in lak

4.38.

[gedaagden] betwist dat sprake is van een gebrek, maar heeft in het Plan van Aanpak vermeld dat dit wordt hersteld. Nu de vordering niet wordt betwist, zal deze worden toegewezen, voor zover dit nog niet is uitgevoerd in fase III + IV.

12. Dorpelstrippen horren buitenzijde schuifpuien laten los

4.39.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat dit valt onder normaal onderhoud. De rechtbank is echter van oordeel dat dit onder de garantie valt en zal de vordering tot herstel toewijzen.

II. Buitenom

4. Verzakking voetpad linker zijgevel (zie ook post 12B.II.36)

4.40.

[gedaagden] stelt dat dit een minimale verzakking betreft, welke het gevolg is van gebruik en onder normaal onderhoud valt. Comox betwist dit. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat sprake is van een verzakking. Deze heeft zich naar het oordeel van de rechtbank dusdanig snel voorgedaan dat deze moet worden hersteld op grond van de garantie. De stelling van [gedaagden] (ter zake post 12B.II.36) dat de verzakking het gevolg is van de uitdrukkelijke wens van Comox dat de tegels tot de perceelgrens zouden reiken, waardoor (zo begrijpt de rechtbank) geen opsluiting gemaakt kon worden, terwijl de tegels voor het overige conform de voorschriften zijn aangebracht, doet daaraan niet af. [gedaagden] heeft blijkens de overeenkomst een volledige en onbeperkte garantie aan Comox verstrekt; indien zij had gemeend dat de wensen van Comox ten aanzien van het voetpad daarmee niet verenigbaar waren, had het op de weg van [gedaagden] gelegen destijds op dit punt een voorbehoud te maken.

12. Enkele padoekschroten achtergevel [adres 2] laten los en trekken krom

4.41.

[gedaagden] stelt dat de omvang van de klacht bij haar niet bekend is. Indien aan de orde dan valt dit volgens [gedaagden] onder normale slijtage/normaal onderhoud. Het betreft een natuurproduct, dat expliciet is gekozen door Comox. Comox stelt dat het kromtrekken van enkele schroten vanaf het begin heeft plaatsgevonden en onder de garantie dient te worden gerepareerd. De rechtbank is van oordeel dat dit onder de garantie valt en [gedaagden] , indien inderdaad sprake is van losgelaten en kromgetrokken schroten, deze dient te herstellen.

18. Afdrukken van zuignappen op glas balustrade (te zien bij vriesweer/condens)

4.42.

Onder verwijzing naar het Plan van Aanpak pagina 11, stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat er geen sprake is van een gebrek en zij niet gehouden is tot herstel/reiniging, omdat het probleem volgens de leverancier vanzelf zal verdwijnen. Dit valt binnen de norm van goed en deugdelijk werk. Comox stelt dat het gebrek na 6,5 jaar niet is verdwenen en de norm goed en deugdelijk werk niet van toepassing is. Daar door [gedaagden] de aanwezigheid van de gestelde afdrukken niet wordt betwist stelt de rechtbank vast dat sprake is van een gebrek. Comox mag ‘schoon’ glas verwachten. Dit valt onder de garantie en [gedaagden] dient dit gebrek te herstellen.

29b. Muizenroosters rechter zijgevel laten steeds los

4.43.

[gedaagden] stelt dat waarschijnlijk de ventilatieroosters van de kruipruimte bedoeld worden. Deze zijn destijds door [gedaagden] nagelopen en zo nodig vastgezet. Volgens Comox zijn de roosters onvoldoende gefixeerd; de gebruikte kit wordt hard door de zon en laat dan los. Comox vervangt deze om de zoveel maanden als tijdelijke oplossing. De rechtbank is van oordeel dat hier sprake is van een gebrek dat valt onder de garantie. [gedaagden] dient dit te herstellen.

30. LED-strip overkraging laat steeds gedeeltelijk los (zie ook punt III.1.15.4)

4.44.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat deze klacht achterhaald is, omdat zij de strip al opnieuw heeft vastgezet. Comox stelt dat het een blijvende klacht bij beide ledstrips betreft, die niet is opgelost. De rechtbank stelt vast dat niet wordt betwist dat dit een gebrek is. [gedaagden] dient dit gebrek, dat onder de garantie valt, te herstellen.

III Techniek

01 woonkamer

1. Binnenzijde voordeur grof geschilderd

2. Bobbel stucwerk rechter gevel voorraam

4.45.

[gedaagden] stelt, onder verwijzing naar het Plan van Aanpak, dat deze posten uit coulance worden hersteld, mits door Comox toegestaan. Comox stelt dat de posten onder stuc- en schilderwerk fase III vallen. Voor zover dit herstel nog niet is gebeurd, dient dit naar het oordeel van de rechtbank alsnog te worden uitgevoerd.

05 Toilet

2. Kraan blijft nadruppelen

4.46.

Volgens [gedaagden] hebben partijen op 21 juli 2022 gezamenlijk vastgesteld dat deze (nieuwe) klacht onterecht was. Comox stelt dat dit onjuist is. De klacht is niet nieuw en is wel gezamenlijk vastgesteld. De kraan druppelt nog steeds. De rechtbank is van oordeel dat een lekkende kraan onder de (ruim geformuleerde) garantie valt; [gedaagden] dient dit te herstellen.

0.6

Badkamer

2. Kitwerk deurkozijn naar 0.3 niet netjes

4.47.

[gedaagden] verwijst naar het Plan van Aanpak (schilderwerk). Dit wordt uit coulance hersteld, mits dat door Comox wordt toegestaan. Comox betwist dat het herstel uit coulance zou zijn. Voor zover dit nog niet is gebeurd, dient het herstel naar het oordeel van de rechtbank alsnog te worden uitgevoerd, daar dit onder de garantie valt.

1.7

Entree [adres 2]

2. Verfvlekken voordeur 2 (binnen/buiten)

3. Verf op scharnieren voordeur

4. Afwerking onder glas naast voordeur

4.48.

Ten aanzien van deze drie punten heeft [gedaagden] onder verwijzing naar het Plan van Aanpak (schilderwerk) verklaard dat deze uit coulance worden hersteld, mits toegestaan. Nu de vordering niet wordt betwist, kan deze worden toegewezen, voor zover dit nog niet is uitgevoerd in fase III + IV.

1.9

Keuken

3. Boven plint aanrecht verven (in hoekaanrecht)

4.49.

[gedaagden] heeft onder verwijzing naar het Plan van Aanpak (schilderwerk) verklaard dat dit uit coulance wordt hersteld, mits toegestaan. Nu de vordering niet wordt betwist, kan deze worden toegewezen, voor zover dit nog niet is uitgevoerd in fase III + IV.

1.11

werkkamer

2. Stucwerk boven detector glad afwerken

4.50.

3. Schakelaar spots luifel niet gemonteerd

4.51.

[gedaagden] heeft onder verwijzing naar het Plan van Aanpak, pagina 6, gesteld dat dit is gerealiseerd conform het ruimteplan en de daarop door Comox ingesloten wijzigingen. Comox stelt in reactie daarop dat de schakelaar wel is gemonteerd, maar niet is aangesloten. Voor zover de schakelaar niet is aangesloten, dient [gedaagden] dit alsnog uit te voeren.

6 Buitenzijde koepelglas nog bedekt met coating

4.52.

Gelet op de stellingen van partijen betreft dit afdekcoating. [gedaagden] heeft toegezegd dat zij een afspraak zal maken met Comox om deze coating alsnog te verwijderen. De rechtbank stelt vast dat deze post niet wordt betwist. Voor zover de coating nog niet is verwijderd, dient [gedaagden] daarvoor alsnog zorg te dragen.

1.15

Dakterras achterzijde

2. Geschakeld stopcontact rechts achterin de hoek ontbreekt

4.53.

Comox heeft als gebrek aangevoerd dat op het dakterras aan de achterzijde een geschakeld stopcontact rechts achterin de hoek ontbreekt. [gedaagden] stelt dat zij hiervoor een oplossing heeft aangeboden, die door Comox is geaccepteerd bij e-mail van 9 augustus 2016 (productie PA-28j). [gedaagden] stelt nog niet in de gelegenheid te zijn gesteld tot de uitvoering van de door haar voorgestelde oplossing. Comox betwist niet dat zij de voorgestelde oplossing heeft geaccepteerd; zij heeft enkel als reactie gesteld: “nooit gerealiseerd”.

De rechtbank stelt vast dat Comox in bovengenoemd e-mailbericht van 9 augustus 2016 heeft geschreven: “Stopcontact terras 1.15 rechts: snoer met waterdichte rubberen contra-stekker met deksel volstaat.” De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat partijen kennelijk overeenstemming hebben bereikt over deze oplossing voor het probleem met het stopcontact op het dakterras en zal [gedaagden] , voor zover dit nog niet is uitgevoerd, veroordelen het gebrek op deze wijze te verhelpen, mits [gedaagden] daartoe door Comox in de gelegenheid wordt gesteld.

4. Led-strip overkapping laat steeds gedeeltelijk loszie II.30 (rov. 4.44).

12B

II. Buitenom

36. Verzakking tegels voetpad langs linker zij- en achtergevelzie 12A:II.4 (rov. 4.40)

III. Techniek

0.1

woonkamer

8. Nieuwe scheur latei pui linker zijgevel (040121)

4.54.

0.3

Keuken/eetkamer

4. Thermostaat geeft vaker storing aan en functioneert dan niet (211119)

4.55.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat dit geen gebrek is. De installaties zijn opgeleverd. Mogelijk moet de batterij vervangen worden, dan is het onderhoud, geen garantie. Comox stelt dat binnen de garantietermijn melding is gemaakt, maar het probleem nooit opgelost is. De rechtbank stelt vast dat het probleem binnen de garantietermijn is gemeld. [gedaagden] dient in het kader van de garantie te beoordelen wat de oorzaak is en – als de batterij, of een ander punt dat onder normaal onderhoud valt, niet de oorzaak is – tot herstel over te gaan.

0.4

Entree [adres 1]

1. Nieuwe scheur in wand toilet 0.5 (091120)

4.56.

[gedaagde sub 1] heeft onder verwijzing naar het Plan van Aanpak (schilderwerk) verklaard dat dit uit coulance wordt hersteld, mits toegestaan. Nu de vordering niet wordt betwist, kan deze worden toegewezen, voor zover dit nog niet is uitgevoerd in fase III + IV.

1.1

Woonkamer

12. Nieuwe scheuren linker en rechter schuifpui (100118 en 091120)

4.57.

1.3

slaapkamer

4. Nieuwe scheuren horizontaal

4.58.

1.9

Keuken

12. Kitrand aanrecht laat los (010919):

4.59.

[gedaagden] stelt dat het onderhoud van kitnaden voor rekening van Comox komt. Comox stelt naar het oordeel van de rechtbank terecht dat dit niet het geval is als de kitnaden al na drie jaar loslaten. Dit dient door [gedaagden] hersteld te worden.

14. Nieuwe scheur in achtergevel keuken (091120):

4.60.

1.1

Bijkeuken

2. Nieuwe scheur in wand 1.9 boven niet geplande regelaars (191120):

4.61.

1.11

Werkkamer

12. Nieuwe scheur in wand 1.9onderzijde

4.62.

13. Nieuwe scheurvorming in plafond

4.63.

1.18

Berging

4. Deurrubber laat steeds los (240621)

4.64.

[gedaagden] stelt haar dit punt niet bekend is, maar dat dit in haar optiek onder onderhoud ten gevolge van een gebruikssituatie valt en niet voor rekening en risico van [gedaagden] komt. Comox stelt dat het geen kwestie van gebruik en/of onderhoud betreft, maar van bevestiging. Dit punt valt naar het oordeel van de rechtbank onder de garantie en dus zal [gedaagden] dit moeten herstellen.

Categorie I-D: vorderingen die zullen worden afgewezen

4.65.

De navolgende posten zullen worden afgewezen op basis van een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van partijen:

12A

III.
Techniek

0.11.

Hal [adres 1] / trappenhuis

1.12

Entreehal [adres 2] / trappenhuis

3. Spetters op trap / 1. Niet te verwijderen spetters op gehele trap

4.66.

[gedaagden] stelt dat dit is afgehandeld, hetgeen Comox betwist. Comox stelt dat de spetters er niet meer afgaan en het moet slijten. De rechtbank begrijpt deze stelling van Comox aldus dat de vordering tot herstel is vervallen. Nu Comox geen andere vordering heeft ingesteld zal de rechtbank de vordering met betrekking tot deze post afwijzen.

1.5

Badkamer

2. Afzuiging voldoet niet

4.67.

Comox stelt dat het aansluitpunt in de douche is vergeten en daarom is gemonteerd op een niet-geschikte plek; hierdoor is permanent alles beslagen. Comox vordert (naar de rechtbank begrijpt) een zwaarder model afzuiging. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst Comox naar het door haar overgelegde deskundigenrapport (productie CO-33, pagina’s 8-11). [gedaagden] stelt zich, onder verwijzing naar het Plan van Aanpak, op het standpunt dat de unit is geleverd, gemonteerd, ingeregeld en getest exact als opgegeven door Comox. Daarbij is door Comox nooit aangegeven dat de ventilator in de douche zelf aangebracht zou moeten worden. De Unit voldoet aan het bouwbesluit na meting door [naam 8] . Bovendien blijkt ook uit het door Comox overgelegde deskundigenrapport niet dat de afzuigcapaciteit van de ventilator en/of de toevoer van ventilatielucht onvoldoende is, integendeel. Van een gebrek blijkt dus niet, aldus [gedaagden] .

4.68.

De rechtbank begrijpt de stelling van Comox dat het aansluitpunt in de douche is vergeten aldus, dat Comox kennelijk stelt dat is overeengekomen dat voor de ventilator een aansluitpunt in de douche zou worden gemaakt. Deze stelling, die is betwist door [gedaagden] , is echter op geen enkele wijze gemotiveerd of onderbouwd. De rechtbank stelt daarnaast vast dat het deskundigenrapport, zoals de deskundige ook concludeert, geen sluitend bewijs oplevert voor de stellingen van Comox. Voor zover Comox bedoelt te stellen dat de capaciteit van de ventilator onvoldoende is, staat daaraan bovendien in de weg dat niet in geschil is dat Comox zelf specifiek voor deze ventilatie-unit heeft gekozen. Gelet op het voorgaande zal de vordering met betrekking tot deze post worden afgewezen.

3. Twee thermostaatkranen douche [adres 2] voldoen niet; moeten steeds bijgeregeld om warm water te behouden

4.69.

Comox stelt dat de twee thermostaatkranen in de douche op huisnummer [adres 2] niet voldoen; deze moeten steeds bijgeregeld worden om warm water te behouden. [gedaagden] stelt dat zij, hoewel zij betwist dat sprake is van een gebrek, op grond van het vonnis in incident in deze procedure bereid was de kranen te laten onderzoeken. Comox heeft echter geweigerd daaraan mee te werken en heeft [gedaagden] niet in de gelegenheid gesteld dit onderzoek uit te voeren. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [gedaagden] naar de e-mail van [gedaagde sub 1] aan Comox van 2 mei 2023, waarin dit is vermeld. Comox heeft hierop gereageerd met de stelling “voldoende over gediscussieerd. Deskundigenonderzoek”.

4.70.

De rechtbank stelt voorop dat Comox niet betwist dat zij heeft geweigerd mee te werken aan nader onderzoek door of namens [gedaagden] aan de thermostaatkranen, zodat dit als vaststaand kan worden aangenomen. Het gevolg hiervan is dat [gedaagden] niet kan nakomen door een aan Comox toe te rekenen oorzaak, terwijl Comox geen concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld die haar weigering rechtvaardigen. Gelet op het voorgaande moet de vordering met betrekking tot deze post worden afgewezen bij gebrek aan belang. Gebleken is immers dat toewijzing van de vordering niet tot herstel van de gestelde schade kan leiden, omdat Comox weigert mee te werken aan onderzoek en herstel door [gedaagden]

1.9

Keuken – 8. Motoren koelkast + diepvries lopen vrijwel permanent door hitteafgifte verdeelkast bijkeuken

1.1

Bijkeuken – 1. Niet geplande verdeelkast vloerverwarming. Permanente temperatuur onaanvaardbaar hoog.

4.71.

Comox stelt dat in de bijkeuken de temperatuur permanent te hoog is door de plaatsing van een niet-geplande verdeelkast voor de vloerverwarming. Deze ruimte was bedoeld als koele ruimte zonder vloerverwarming voor de opslag van levensmiddelen. De temperatuur in de leidingkast in de bijkeuken bedraagt permanent 26 graden, aldus Comox. [gedaagden] betwist dat er fouten zijn gemaakt in het werk en dat sprake is van een gebrek. Zij stelt dat de positie van de vloerverwarmingsverdeler door Comox is goedgekeurd bij e-mail van 4 februari 2016. Ook betwist [gedaagden] dat een ‘koude berging’ het uitgangspunt is geweest; dit staat niet in het ruimteplan, aldus [gedaagden]

4.72.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Comox onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de huidige situatie. De rechtbank weegt in dat verband mee dat Comox per e-mail van 4 februari 2016 (productie PA-28h) aan [gedaagde sub 1] heeft geschreven:

(…)


Verdelers in tussenruimte 1.9/1.10

Is akkoord, mits geluid-geïsoleerd en rekening houdend met diepte “Ursula-kasten” 42 cm (korte achterwand)

(…)

Uit dit bericht volgt dat Comox bij haar toestemming voor het plaatsen van de vloerverwarmingverdelers wel voorwaarden heeft gesteld met betrekking tot de kasten en het geluid, maar niet met betrekking tot de beoogde temperatuur in de ruimte. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat is overeengekomen dat de ruimte koel moet blijven, omdat het een bijkeuken betreft, zijn door Comox niet gesteld en evenmin anderszins gebleken. Evenmin blijkt dit uit het bovenstaande e-mailbericht, waarin wordt gesproken van ‘tussenruimte’ en niet van een bijkeuken of koele opslagruimte. Op dezelfde grond wordt ook de vordering met betrekking tot de koelkast en de diepvries in de keuken afgewezen (post 12A.III.1.9-8).

Posten met betrekking tot [naam 7]

4.73.

[gedaagden] stelt ten aanzien van een aantal posten dat deze niet voor haar rekening komen, omdat het werk betreft dat is uitgevoerd door [naam 7] in opdracht van Comox, dan wel keuzes die door Comox in overleg met [naam 7] zijn gemaakt, waarbij [gedaagden] niet betrokken is geweest. [gedaagden] heeft uitsluitend (in een coördinerende rol) de werkzaamheden van [naam 7] ingepast in het bouwproces, dan wel het door Comox en [naam 7] ontworpen plan uitgevoerd. Comox betwist niet dat de door haar gestelde gebreken werk van [naam 7] betreffen, maar zij stelt dat de lijst met gebreken in het bezit is van [gedaagden] en dat [gedaagden] de reparatie moet uitvoeren, al dan niet door [naam 7] , maar in ieder geval niet in opdracht van Comox. Ten aanzien van één post (de wasemkap op huisnummer [adres 1] , post 12A.III.03.1) heeft Comox daarnaast gesteld dat de stelling van [gedaagden] op het eerste gezicht juist lijkt, maar dat [gedaagden] toch verantwoordelijk is, omdat zij de offerte en overeenkomst met [naam 7] heeft overgenomen.

4.74.

De rechtbank volgt Comox niet in haar stellingen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat nergens uit blijkt dat [gedaagden] de offerte en overeenkomst met [naam 7] heeft overgenomen, laat staan dat [gedaagden] daarmee ook het risico van [naam 7] jegens Comox op zich heeft genomen. Comox heeft niet toegelicht waaruit dit zou moeten blijken en heeft haar stelling ook niet anderszins onderbouwd. Daarnaast geldt dat, zelfs als dit wel het geval zou zijn, [gedaagden] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [naam 7] verstrekte adviezen of ontwerpen en op basis daarvan door Comox zelf gemaakte keuzes. Juist is dat [gedaagden] zich heeft verbonden tot oplevering van de appartementen in ‘turn key staat’. Dit brengt mee dat [gedaagden] niet alleen de bouw van de woning voor haar rekening neemt, maar bijvoorbeeld ook de plaatsing en afwerking van de keukens, badkamers, vloerafwerking en eventuele inbouw van meubilair, voor zover overeengekomen. Voor zover [gedaagden] laatstgenoemde aspecten in eigen beheer uitvoert – dat wil zeggen dat zij bepaalt aan wie en onder welke voorwaarden zij daarvoor de opdracht geeft (binnen welk kader Comox eventueel bij deze leverancier een product of uitvoering kan kiezen dat/die zij wenst) – draagt zij de verantwoordelijkheid voor een goede uitvoering daarvan en is zij jegens Comox aansprakelijk indien in dit werk gebreken optreden. In het onderhavige geval is het echter niet [gedaagden] , maar Comox die zelfstandig en zonder tussenkomst of betrokkenheid van [gedaagden] de regie heeft gevoerd over de opdrachten aan [naam 7] : Comox heeft daarin, geadviseerd door [naam 7] , haar eigen keuzes voor ontwerp en materiaal gemaakt en naar de rechtbank begrijpt heeft [naam 7] zelf het bij haar afgenomen interieur geplaatst. Dit betekent dat, zelfs als zou moeten worden aangenomen dat [gedaagden] uiteindelijk de overeenkomst met [naam 7] heeft ‘overgenomen’ en daarmee formeel zou gelden als opdrachtgever van [naam 7] , Comox daaraan naar het oordeel van de rechtbank in de interne verhouding jegens [gedaagden] geen rechten kan ontlenen, in die zin dat [gedaagden] aansprakelijk zou kunnen worden gehouden voor gebreken in het werk van [naam 7] . Dit volgt niet uit de Overeenkomst, waar deze specifieke opdracht van afwijkt, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] alle risico’s ten aanzien van het werk van [naam 7] op zich zou nemen. Comox stelt wel dat zij 12% dan wel 6% (welk percentage het betreft is onduidelijk) over het tussen Comox en [naam 7] overeengekomen bedrag heeft betaald, maar onderbouwt deze stelling op geen enkele manier. Op dezelfde grond faalt ook het beroep van Comox op de door [gedaagden] verstrekte garantie. De vorderingen met betrekking tot deze posten zullen daarom worden afgewezen. De rechtbank constateert wel dat [gedaagden] bij verschillende posten heeft aangeboden desgewenst de coördinatie van de werkzaamheden van [naam 7] op zich te kunnen nemen. De rechtbank verstaat dat [gedaagden] dit aanbod gestand zal doen, indien Comox daarom verzoekt. De rechtbank zal, naast deze algemene motivering, per post volstaan met een verkorte motivering.

12A

III. Techniek

0.3

Keuken

1. en 2. Wasemkap voldoet niet. Hoogteverschil te groot. Lawaai wasemkap.

4.75.

[gedaagden] heeft verwezen naar een e-mail van Comox aan [gedaagde sub 1] van 18 april 2019 (productie PA-28-F), waarin Comox bevestigt dat de (kleinere) afzuigkap bewust door Comox is uitgekozen. Gelet hierop betreft de wasemkap een eigen keuze van Comox, in overleg met [naam 7] , buiten [gedaagden] om. Comox heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld op welke grond [gedaagden] aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [naam 7] verstrekte adviezen en op basis daarvan door Comox gemaakte keuzes.

1.7

Entree [adres 2]

7. Bovenkast gebruikt als leidingkoker

4.76.

[gedaagden] stelt dat dit is uitgevoerd conform het overleg tussen [naam 7] en Comox. Het leidingwerk, de afzuigkap en de kast (= interieurwerk) maken onderdeel uit van het door Comox en [naam 7] ontworpen plan. Dit valt buiten de verantwoording van [gedaagden] , aldus [gedaagden] . Comox heeft hierop gesteld “Klacht niet opgelost. Gebrek moet door P opgelost, als dan niet met [naam 7] (…)”. Comox heeft hiermee onvoldoende gemotiveerd gesteld wat de tekortkoming van [gedaagden] inhoudt en waarom dit voor haar rekening komt
.

10 Paneel tussen voordeur en wc zit los

4.77.

De rechtbank constateert dat niet betwist is dat het werk van [naam 7] betreft. Gelet daarop heeft Comox onvoldoende gemotiveerd gesteld wat de tekortkoming van [gedaagden] inhoudt en waarom dit voor haar rekening komt
.

1.9

Keuken

1. Wasemkap maakt teveel lawaai en verspreidt geuren naar 1.11 [werkkamer]

4.78.

[gedaagden] stelt dat de levering en plaatsing door [naam 7] Keukenbouw is gedaan, waarbij Comox het leveringspakket en ontwerp van de keuken heeft samengesteld met [naam 7] . Er is dus geleverd zoals gevraagd door Comox aan [naam 7] . [gedaagden] heeft uitsluitend gezorgd voor bouwtechnische randvoorwaarden in de keuken; de uitvoering van het (gesloten) systeem afzuigkap-afzuigkanaal-dak motor ligt volledig bij [naam 7] , aldus [gedaagden] Comox heeft deze gemotiveerde betwisting onvoldoende weersproken.

5. Bovenkast gebruikt als leidingkoker:zie 1.7, punt 7 (rov. 4.76).

6. Schuifdeur scheef + verkeerde schroeven

7. Doorgang keuken/woonkamer loopt taps toe

10. Aanrecht ligt los

4.79.

De stelling van [gedaagden] dat dit (meubel)werk van [naam 7] betreft is door Comox niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet daarop is onvoldoende gemotiveerd gesteld wat de tekortkoming van [gedaagden] inhoudt en waarom dit voor haar rekening komt
.

1.11

Werkkamer

- 7. Schuifdeur zit scheef en heeft verkeerde schroeven

- 8. Hoekbalk schuifdeur te kort en hangt los

- 9. Scheidingsmuur weggenomen waardoor geluid- en reuktransport

- 10. Ledverlichting in vitrinekast gedeeltelijk defect

- 11. Doorgang werkkamer/entree loopt taps toe

4.80.

De stelling van [gedaagden] dat deze posten meubelwerk van [naam 7] betreffen is door Comox niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet daarop is onvoldoende gemotiveerd gesteld wat de tekortkoming van [gedaagden] inhoudt en waarom dit voor haar rekening komt
.

Categorie I-E: nadere akte, benoeming deskundige(n) of bewijslevering

12A

II. Buitenom

14. Vlekvorming/aanslag zinken kolommen

4.81.

Dit gebrek is erkend en [gedaagden] heeft aangeboden de kolommen te schilderen. Comox stelt dat zij dit aanbod heeft afgewezen, omdat deze oplossing geen recht doet aan de gevraagde kwaliteit/luxe en de verminking van het ontwerp erger maakt. Comox zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte er (gemotiveerd) over uit te laten of de vlekvorming inmiddels minder is geworden (gelet op de mededeling van de staalleverancier en specialist, zoals weergegeven in het Plan van Aanpak van [gedaagden] op pagina 11). Indien de vlekvorming aantoonbaar nog aanwezig is en Comox haar vordering tot herstel handhaaft, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen en aan deze de volgende vragen voor te leggen:

Is sprake van vlekvorming of aanslag op de zinken kolommen van de appartementen? Zo ja, betreft dit gebruikelijke vlekvorming/aanslag bij zink, of is dit dermate ernstig dat sprake is van een gebrek?
Indien sprake is van een gebrek: is herstel mogelijk, welke wijze van herstel adviseert u en wat zijn de kosten daarvan?
Indien herstel niet mogelijk is: wat is de waardevermindering van de appartementen door dit gebrek?

33. Geen lichtpunt met bewegingsmelder rechterzijgevel hoek 0.8

4.82.

Volgens [gedaagden] is de verlichting uitgevoerd conform het lichtplan dat is besproken tussen Comox en Wolfs Verlichting. Deze lamp is op dinsdag 8/5/18 gemonteerd. Comox stelt dat de verlichting inderdaad is gemonteerd, maar zonder bewegingsmelder.

De rechtbank stelt voorop dat uit het Ruimteplan dat deel uitmaakt van de overeenkomst (pagina 3) volgt dat het bedoelde lichtpunt met bewegingsmelder diende te worden uitgevoerd. [gedaagden] heeft niet betwist dat het lichtpunt zonder bewegingsmelder is uitgevoerd, zodat dit als vaststaand kan worden aangenomen. De rechtbank begrijpt echter uit de stellingen van [gedaagden] zij, onder verwijzing naar het lichtplan van Wolfs Verlichting, stelt dat dit niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor haar rekening komt. [gedaagden] zal in de gelegenheid worden gesteld deze stelling bij akte nader te onderbouwen.

III. Techniek

1. CV-installatie functioneert niet naar behoren

4.83.

Comox stelt dat de installatie bijna permanent loopt, ook bij buitentemperaturen boven 30ºc. De installatie reageert niet op de kamerthermostaten, maar waarschijnlijk op de buitenvoeler. De diepvries en koelkast lopen permanent. Bij appartement [adres 2] speelt ditzelfde probleem. Zelfs de vloer van de slaapkamer is warm, terwijl dit vertrek geheel uitgeschakeld moet staan. [gedaagden] stelt, onder verwijzing naar het Plan van Aanpak dat het systeem naar behoren functioneert. Partijen hebben goed overleg gehad over het systeem en [gedaagden] heeft geleverd wat is gevraagd. Comox heeft niet specifiek gevraagd om een systeem zonder buitenvoeler. Een systeem met buitenvoeler is modern en gangbaar. [naam 8] heeft naar aanleiding van de klachten van Comox diverse malen vastgesteld dat er geen gebreken aan de CV-installatie zijn. De stellingen van [gedaagden] worden door Comox betwist. De klachten worden volgens haar door [gedaagden] niet serieus genomen. Daar Comox voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de CV-installatie volgens haar niet goed functioneert en [gedaagden] dit gemotiveerd heeft betwist, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen en deze de volgende vragen voor te leggen:

Functioneert de CV-installatie naar behoren?
Zo nee, in welk opzicht functioneert de CV-installatie niet naar behoren en wat is daarvan de oorzaak?
Is herstel mogelijk en zo ja, wat zijn de herstelkosten?

2. Waterleidingen naast elkaar gelegd en onvoldoende geïsoleerdComox stelt dat bij de aanleg van de waterleidingen geen rekening is gehouden met circulatieleidingen en -pomp. Om koud water te krijgen wordt 4 tot 7 liter water per keer verspild. Comox verwijst ter onderbouwing van haar stellingen naar het door haar overgelegde deskundigenrapport (productie 33, pagina 11). De conclusies in dat deskundigenrapport luiden onder meer dat de watertemperatuur bij aanvang van het tappen uit de koudwaterkranen hoger is dan 10ºC, dat per tapbeurt waarbij echt koud water wordt verlangd grofweg 5,25 liter water wegstroomt voordat de gewenste temperatuur wordt verkregen (hetgeen circa 30 seconden duurt) en dat uit de beschikbare gegevens niet te herleiden is hoe groot de invloed van de warmwater ringleiding en/of de vloerverwarming is. [gedaagden] stelt, onder verwijzing naar het Plan van Aanpak pagina 8 dat het leidingwerk conform de norm goed en deugdelijk werk is aangelegd. Dat er niet direct koud water komt is logisch; dit wordt opgewarmd door de omgeving (inherent aan de vloerverwarming).

De rechtbank overweegt ook hier de benoeming van een deskundige, waarbij zij voornemens is aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Hoe lang duurt het voordat bij de koudwaterkranen in de appartementen water van een temperatuur van 10ºC wordt verkregen?
Hoeveel water stroomt weg voordat deze temperatuur is verkregen?
vallen de gemeten tijd en hoeveelheid weggestroomd water binnen de ‘normale marges’ die zijn te verwachten in vergelijkbare woningen?
Zo nee, in hoeverre wijken deze af?
Wat is volgens u de oorzaak van deze afwijkende waarden?
Is herstel mogelijk en zo ja, wat zijn de kosten daarvan?

3. Radiatoren aangestuurd door vloerverwarming en buitenvoeler: deze moeten onafhankelijk werken op radiatorthermostaten.

4.85.

Onder verwijzing naar het Plan van Aanpak pagina 8 stelt [gedaagden] dat is uitgevoerd conform het ruimteplan en de norm voor goed werk; een systeem met buitenvoeler is modern en gangbaar en geen gebrek of fout. Comox heeft niet specifiek gevraagd om een systeem zonder buitenvoeler. Verder wordt verwezen naar het verweer zoals hiervoor onder III.1 (CV-installatie) weergegeven. Ook Comox verwijst naar haar reactie onder III.1. De rechtbank is voornemens de hiervoor bij III.1 (rov. 4.83) genoemde deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Van welk thermostaatsysteem is het in de appartementen geïnstalleerde verwarmingssysteem voorzien? ((radiator)thermostaten, buitenvoeler, etc)
Functioneert dit systeem naar behoren?
Zo nee, in welk opzicht functioneert het niet naar behoren? Wat is daarvan de oorzaak?
Is herstel mogelijk, en zo ja, wat zijn daarvan de kosten?

5. Drukpomp waterleiding alleen aangesloten op [adres 2]

4.86.

[gedaagden] stelt dat dit correct is, maar dat dit – volgens informatie van [naam 8] – in het werk besproken is tussen [naam 8] en Comox. Het ruimteplan vermeldt de gewenste aanwezigheid van een drukpomp, maar niet waarop die aangesloten moet worden. Daarom is dit door [naam 8] afgestemd met Comox. Het is dus de wens van Comox geweest dat de drukpomp alleen voor nummer [adres 2] werd aangesloten. Dit kan worden aangepast, maar dan is het meerwerk, aldus [gedaagden] Comox stelt dat dit een leugenachtig verweer is. Pas lang na ingebruikname door Comox is dit met [naam 8] besproken; vooraf is er nooit afgestemd. De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] niet betwist dat de drukpomp niet is aangesloten op nummer [adres 1] . Gezien het verweer van [gedaagden] zal Comox in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen dat voorafgaand aan de oplevering is overeengekomen dat de drukpomp op beide appartementen moest worden aangesloten.

0.1

Woonkamer

3. Vloertegel vooraan naast convector zit los en beweegt

4.87.

[gedaagden] betwist dat de tegel los zit, hij klinkt alleen iets hol, maar is niet beschadigd en kan veilig belopen worden. Dit is geen gebrek, aldus [gedaagden] De rechtbank is voornemens de deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Ligt de vloertegel vooraan naast de convector los?
Zo ja, op welke wijze kan dit worden hersteld en wat zijn de kosten daarvan?

0.12

Garage

4. Stuc-/schilderreparatie

4.88.

[gedaagden] verwijst naar het Plan van Aanpak (schilderwerk). Dit wordt uit coulance hersteld, mits door Comox toegestaan. Comox verwijst naar het door haar overgelegde deskundigenrapport (productie CO-33, pagina’s 16-18), waarin (kort samengevat) is vermeld dat kennelijk in januari 2023 in de garage reparaties zijn uitgevoerd aan scheurvorming en schade aan stukadoors- en schilderwerk als gevolg van lekkages. Deze reparaties zijn ogenschijnlijk naar behoren uitgevoerd, maar uit vochtmetingen blijkt dat de oorzaak van eerdere lekkages nog niet is weggenomen. Er zijn twee mogelijke oorzaken aanwijsbaar, die echter alleen door middel van destructief onderzoek bevestigd kunnen worden. Deze verwijzing naar het deskundigenrapport is door Comox naar voren gebracht bij productie CO-36. Nu [gedaagden] daarop nog niet heeft kunnen reageren, zal zij alsnog in de gelegenheid worden gesteld dit bij akte te doen. De rechtbank sluit niet uit dat zij, na de reactie van [gedaagden] een deskundige zal benoemen. Bij de huidige stand van zaken (welke naar aanleiding van de reactie van [gedaagden] kan wijzigen) is de rechtbank voornemens aan de eventueel te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Is sprake van actuele/recente lekkage(s), dan wel vochtproblematiek in de garage?
Zo ja, wat is daarvan de oorzaak?
Is herstel mogelijk en zo ja, wat zijn de kosten daarvan?

1.9

Keuken

4. Probleem pomp airco keukenkast adequaat oplossen (pomp moet weg)

4.89.

Comox stelt zich, naar de rechtbank begrijpt, op het standpunt dat aan de installatie voor de airconditioning in de keuken een gebrek kleeft, omdat het condenswater wordt afgevoerd met een pomp die (kennelijk) in een keukenkast is geplaatst. [gedaagden] betwist dat sprake is van een gebrek: het betreft een technisch naar behoren werkende afvoer van het condenswater en het pompje voldoet aan alle normen.

De rechtbank is voornemens de deskundige hierover te raadplegen en deze de volgende vragen voor te leggen:

Voldoet de constructie voor de afvoer van het condenswater van de airconditioning in de keuken op nummer [adres 2] (ook met betrekking tot het geluid van de pomp) aan de daaraan te stellen eisen?
Zo nee, is herstel mogelijk en wat zijn de kosten daarvan?

1.15

Dakterras achterzijde

6. Balustrade/glas slechts 0,73 m hoog in plaats van 1.00 m (zoals voorgeschreven)

4.90.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de balustrade voldoet aan het ruimteplan; volgens [gedaagden] moet de hoogte worden gemeten vanaf het afgewerkte dakvlak (de tegels); daaraan is voldaan. De balustrade is gemaakt conform de tekeningen. Comox heeft in haar reactie verwezen naar het door haar overgelegde deskundigenrapport (productie CO-33), waarin de deskundige op pagina 16 tot de conclusie komt dat niet wordt voldaan aan artikel 2.20.1 van het Bouwbesluit. In casu is een opstaprand aangebracht, die niet is toegestaan. Volgens de deskundige is dit aan [gedaagden] toe te rekenen. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagden] aangegeven dat zij bereid is tot aanpassing middels het verplaatsen van de balustrade naar binnen toe (productie PA-32). [gedaagden] heeft de conclusie van de deskundige niet betwist. Comox zal in de gelegenheid worden gesteld om zich er bij akte over uit te laten of zij akkoord gaat met de aangeboden oplossing, waarna [gedaagden] de gelegenheid krijgt te reageren.

12B

I. Algemeen

13. Op alle plaatsen ontbreekt afwerking tussen kozijnen en vloeren

4.91.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat dit detail correct is uitgevoerd conform de tekening. Comox specificeert niet wat zou ontbreken, de klacht is nog steeds onduidelijk. Comox stelt in reactie hierop dat dit punt veelvuldig door Comox is aangekaart en met [gedaagden] besproken. Het gaat om de (kit)afwerking tussen de puien en de houten- of tegelvloeren. De klacht is volledig bekend bij [gedaagden] maar nooit opgelost. [gedaagden] zal in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte uit te laten. De rechtbank sluit niet uit dat zij, na de reactie van [gedaagden] , een deskundige zal benoemen. Bij de huidige stand van zaken (welke naar aanleiding van de reactie van [gedaagden] kan wijzigen) is de rechtbank voornemens aan de eventueel te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Is de kitafwerking tussen de puien en de houten of tegelvloeren naar behoren uitgevoerd?
Zo nee, op welke wijze dient dit te gebeuren en wat zijn de kosten van herstel?

II. Buitenom

34. Geen vaste telefoonaansluiting met centrale geleverd

4.92.

Comox voert als gebrek aan ‘geen vaste telefoonaansluiting met centrale geleverd’. [gedaagden] stelt dat is voldaan aan het ruimteplan. In het plan staat “voor beide app telefooncentrale” maar een specificatie ontbreekt. Er is daadwerkelijk een werkende telefoonaansluiting aanwezig en opgeleverd, doch die centrale staat bij Ziggo, zoals dat reeds decennia lang gebruikelijk is. Een ‘on premise’ centrale is niet van deze tijd. Dat past niet bij een woning in hoogwaardige bouwkwaliteit die voorbereid is op een intelligente woning, zoals Comox volgens de overeenkomst wenst. Comox heeft hierop gesteld dat in 2015 de situatie geheel anders was en verwezen naar haar reactie bij 1.11 punt 5, waar zij heeft gesteld dat de gevraagde KPN-telefooninstallatie niet geïnstalleerd kon worden door een fout van [gedaagden]

De rechtbank begrijpt de stellingen van Comox aldus dat zij alsnog de installatie van een vaste telefoonaansluiting met centrale vordert. Indien Comox deze vordering, gelet op de technologische ontwikkelingen sinds 2015, wenst te handhaven zal de rechtbank, gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagden] , Comox in de gelegenheid stellen om te bewijzen 1) dat een vaste KPN-installatie is overeengekomen; 2) dat de gevraagde KPN-telefooninstallatie niet geïnstalleerd kon worden door een fout van [gedaagden] en 3) in welk opzicht en in welke omvang dit schade veroorzaakt voor Comox. Daarbij kan Comox tevens reageren op de stelling van [gedaagden] dat met de huidige installatie wordt voldaan aan het ruimteplan.

III. Techniek

1.1

Woonkamer

13. Voorlopige (2016) constructie klep gashaard deugdelijk maken

4.93.

[gedaagden] stelt dat haar niet bekend is dat een voorlopige constructie is gemaakt; in haar visie is de klep definitief en zo besproken door Comox met [naam 7] . Comox stelt dat de klep niet naar behoren sluit en er steeds uit valt. De rechtbank leest in de stellingen van Comox dat de klep volgens haar door [gedaagden] is gemonteerd. Als dat zo is valt deze in beginsel onder de garantie van [gedaagden] , behoudens de omstandigheid dat het gebrek aan de klep is toe te rekenen aan (een fout in) het ontwerp van [naam 7] . [gedaagden] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich over het bovenstaande bij akte uit te laten.

1.7

Entree [adres 2]

11. Groter wordende en nieuwe scheuren in wand lift (091120)

4.94.

De rechtbank zal op deze post ingaan bij de beoordeling van de vordering onder 12 strekkend tot benoeming van een deskundige met betrekking tot deze klacht (zie rov. 4.149 e.v.)

Categorie II: vorderingen tot vervangende schadevergoeding

4.95.

Comox vordert onder 9 en 10 (zie rov. 3.1) schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Naar de rechtbank begrijpt ziet de gevorderde schadevergoeding gedeeltelijk op de in de lijsten 12A en 12B genoemde gebreken, te weten ‘voldoening vanwege deze gebreken’ (het gevorderde onder punt 9) en ‘gebreken (…) welke niet meer hersteld kunnen worden’ (vordering onder 10). De rechtbank zal daarom op deze plaats over dit deel van de vorderingen onder 9 en 10 oordelen.

4.96.

Bij een aantal gebreken heeft Comox gesteld
‘minderwerk’en
‘door Comox opgelost’. Naar de rechtbank begrijpt bedoelt Comox hiermee een beroep te doen op vervangende schadevergoeding. De rechtbank betrekt daarbij de door Comox (bovenaan productie CO-36) gegeven toelichting, inhoudend dat de reactie ‘door Comox opgelost’ betekent dat Comox (in haar visie) door de weigerachtigheid van [gedaagden] hiertoe gedwongen is en de financiële gevolgen hiervan in de schadestaat zal opvoeren.

Voor omzetting van een verbintenis tot nakoming in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding is vereist dat de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. Naar het oordeel van de rechtbank kan de brief van 26 maart 2021 van mr. Roufs aan mr. Ruiter (productie CO-24) worden aangemerkt als een ingebrekestelling voor de volgens Comox nog openstaande gebreken; dit betekent dat [gedaagden] , voor zover zou komen vast te staan dat zij is gehouden die gebreken te verhelpen, na ommekomst van de in de brief genoemde termijn van 31 dagen – en dus ook op het moment dat productie CO-36 door [gedaagden] werd ontvangen – in verzuim verkeerde. Met betrekking tot de omzettingsverklaring geldt dat iedere schriftelijke mededeling volstaat; de rechtbank zal daarom de bovenstaande opmerkingen van Comox (‘minderwerk’ en ‘door Comox opgelost’) aanmerken als omzettingsverklaringen.

4.97.

Gelet op de aard van de gestelde schade ziet de rechtbank bij de huidige stand van zaken geen aanleiding voor verwijzing naar de schadestaatprocedure; zij zal de vorderingen daarom in beginsel zelf afdoen. De rechtbank stelt daarbij voorop dat, om voor vervangende schadevergoeding in aanmerking te komen, vastgesteld moet kunnen worden dat sprake is van aansprakelijkheid van [gedaagden] Daartoe dient Comox voldoende te stellen.

Categorie II-A: ‘afgehandeld’

4.98.

Er zijn geen posten die in deze categorie vallen.

Categorie II-B: niet voldaan aan stelplicht

4.99.

Evenals bij categorie I (herstel gebreken) is ook bij gebreken waarvoor (naar de rechtbank begrijpt) vervangende schadevergoeding wordt gevorderd niet voldaan aan de stelplicht. Van sommige gestelde gebreken is door de summiere stellingen van Comox onvoldoende duidelijk wat het probleem is, of is het bestaan van het gebrek, en de aansprakelijkheid van [gedaagden] daarvoor, gelet op het verweer van [gedaagden] , onvoldoende gemotiveerd. Evenals bij categorie I zal hier worden volstaan met een opsomming van de posten die het betreft.

Productie 12A

II. Buitenom

- 5, 7, 13: niet duidelijk wat het probleem is en/of waarom sprake is van een gebrek waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is.

Categorie II-C: toewijsbare vorderingen

Productie 12A

III. Techniek

0.2

eetkamer: 1 (geen vloerstopcontact)

4.100. Comox stelt dat in de eetkamer op de begane grond geen vloerstopcontact aanwezig is. [gedaagden] stelt dat dit punt als minderwerk in de eindafrekening is opgenomen, waarop Comox heeft gereageerd met ‘minderwerk’. De rechtbank constateert dat op de eindafrekening (productie PA-8) inderdaad € 150,- in mindering is gebracht in verband met een niet aangebracht vloerstopcontact in ruimte 2. Nu Comox tegen (de omvang van) het door [gedaagden] opgevoerde minderwerk niet is opgekomen en slechts heeft gereageerd met de stelling ‘minderwerk’, concludeert de rechtbank dat dit punt kennelijk niet meer in geschil is, zodat deze post is afgehandeld. De rechtbank zal voor deze post vervangende schadevergoeding toewijzen ter grootte van € 150,-.

0.12

Garage: 3 (geen afvoerputje in tegelvloer)

4.101. [gedaagden] erkent deze klacht en stelt dat dit als minderwerk ad € 350,- is verrekend in de eindafrekening van 1 april 2021. De rechtbank constateert dat op de eindafrekening inderdaad € 350,- in mindering is gebracht in verband met een niet aangebracht afvoerputje in ruimte 0.12. Nu Comox tegen (de omvang van) het door [gedaagden] opgevoerde minderwerk niet is opgekomen en slechts heeft gereageerd met de stelling ‘minderwerk’, concludeert de rechtbank dat dit punt kennelijk niet meer in geschil is, zodat deze post is afgehandeld. De rechtbank zal voor deze post vervangende schadevergoeding toewijzen ter grootte van € 350,-.

1.12

Entreehal [adres 2] /trappenhuis: 2. (deuropener en codeslot ontbreekt)

4.102. Dit gebrek wordt door [gedaagden] erkend en is in de eindafrekening van 1 april 2021 als minderwerk verrekend voor een bedrag van € 439,-. Nu Comox tegen (de omvang van) het door [gedaagden] opgevoerde minderwerk niet is opgekomen en slechts heeft gereageerd met de stelling ‘minderwerk’, concludeert de rechtbank dat dit punt kennelijk niet meer in geschil is, zodat deze post is afgehandeld. De rechtbank zal voor deze post vervangende schadevergoeding toewijzen ter grootte van € 439,-.

Categorie II-D: vorderingen die zullen worden afgewezen

12A

I
Algemeen:

10 (Meerdere vertrekken geen lasdozen meer ten gevolge van plafondreparaties)

(Zie ook III.1.1.4 (woonkamer) en III.1.12.3 (entreehal [adres 2] /trappenhuis))

4.103. Comox voert als gebrek aan ‘meerdere vertrekken geen lasdozen meer tgv plafondreparaties’. Volgens [gedaagden] betreft het niet de lichtpunten maar de centraaldozen. Tijdens de bouwfase heeft de elektricien deze centraaldozen aangebracht en afgedekt met een daarvoor bestemd plat plafond-afdekkapje. Op uitdrukkelijk verzoek van Comox moesten deze afdekplaatjes worden verwijderd en de plafonds dicht worden afgewerkt, aldus [gedaagden] , onder verwijzing naar de handgeschreven opleverlijst van Comox van 16 augustus 2016 (productie PA-18). De plafondbouwer en de schilder hebben deze werkzaamheden nog in de bouwvakantie uitgevoerd. Het is niet terecht dat Comox hier over reclameert, nu het een uitdrukkelijke opgave van haarzelf is geweest. Het reparatiewerk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Comox stelt dat de centraaldozen niet zijn gevraagd; het ging om lichtpunten. In haar correspondentie heeft [gedaagden] het zelf ook over lichtpunten. De verwijdering heeft geleid tot zichtbaarheid van de reparatie.

4.104. De rechtbank stelt vast dat door Comox niet wordt betwist dat de verwijdering van de centraaldozen c.q. lasdozen op eigen verzoek was. Reeds daarop strandt de vordering, nog daargelaten dat het, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] op haar weg had gelegen haar stellingen nader te onderbouwen. Voor zover Comox heeft bedoeld in tweede instantie (in haar reactie op het verweer van [gedaagden] ) te stellen dat het reparatiewerk onvoldoende zorgvuldig is gedaan, had zij (ook) deze stelling nader moeten onderbouwen. De vorderingen met betrekking tot deze posten zullen worden afgewezen.

II. Buitenom:

6. Codeslot deuropener loopdeur garage werkt niet bij hitte of zonstraling

4.105. [gedaagden] stelt dat het codeslot een levering van [naam 6] is. [naam 6] is een nevenaannemer, die in rechtstreekse opdracht van Comox handelt, deze klacht hoort dus niet bij [gedaagden] thuis, aldus [gedaagden] Comox heeft hierop gereageerd met de reactie “door Comox opgelost”. De rechtbank kan, mede in het licht van het door [gedaagden] gevoerde verweer, op basis van de niet nader gemotiveerde stellingen van Comox niet vaststellen dat [gedaagden] aansprakelijk is voor deze post. De vordering zal daarom worden afgewezen.

9. Vlekken op stucwerk in linker zijgevel

4.106. Volgens [gedaagden] is er niets meer dat zij moet herstellen, omdat inmiddels de gevel geschilderd is door Comox in het kader van het normale onderhoud van de woning. Comox heeft dit met de reactie “door Comox opgelost” niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken, zodat de vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen.

17. Codesloten niet verlicht

4.107. [gedaagden] stelt dat dit [de rechtbank begrijpt: verlichting van de codesloten] niet is gevraagd in het ruimteplan; op verzoek van Comox is wel een extra lamp naast de garagedeur gemonteerd. Comox heeft hierop gereageerd met de stelling “onzin. Het probleem codesloten is door Comox opgelost”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Comox hiermee, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , onvoldoende gemotiveerd gesteld dat en waarom sprake is van een gebrek dat voor rekening van [gedaagden] moet komen.

19. Kras op balkonraam voorgevel

4.108. [gedaagden] heeft onder verwijzing naar pagina 11 van het Plan van Aanpak gesteld dat deze klacht is afgehandeld. [gedaagden] heeft de kras niet kunnen waarnemen en stelt dat de kras niet buitenproportioneel kan zijn en niet zal maken dat de ruit niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Comox heeft dit niet weerlegd; met de reactie “door Comox opgelost” wordt niet (gemotiveerd) gesteld dat wel sprake is van een kras die maakt dat sprake is van een tekortkoming, of dat dit anderszins voor rekening van [gedaagden] zou moeten komen.

24. Keermuur linker zijgevel vergeten + later geplaatst voor rekening Comox onder protest

4.109. Comox heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van een gebrek waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is. Mede gelet op het verweer van [gedaagden] dat dit niet was opgenomen in het ruimteplan en later, op 11 april 2016, is opgedragen als meerwerk had het op de weg van Comox gelegen haar (kennelijke) stelling dat de keermuur door [gedaagden] was vergeten en dat Comox dit onder protest voor haar rekening heeft genomen, nader te onderbouwen. De enkele reactie ‘handhaaft stelling’ is daartoe onvoldoende.

III. Techniek:

01 Woonkamer

5. Voorbereiding airco [adres 1] vergeten, waardoor opbouw-unit woonkamer

4.110. [gedaagden] stelt dat dit (de rechtbank begrijpt: de voorbereiding van airco [adres 1] ) niet was opgenomen in het ruimteplan, maar later door Comox is opgedragen conform de M&M lijst. De leidingen zijn gewoon aangebracht tijdens de bouw en aldus ingewerkt in de bouwkundige constructie, maar er is altijd sprake geweest (conform opgave Comox) van een opbouw-unit, aldus [gedaagden] Comox betwist dit en stelt dat de voorbereiding van de verwerking van de airco [adres 1] in de bovenkast van de keuken was gevraagd en deels door [gedaagden] was gerealiseerd, toen bleek dat [naam 11] niet met zijn leidingen weg kon. Daartoe wordt verwezen naar een aantal e-mails, waarvan de vindplaats niet is vermeld en die door de rechtbank niet zijn aangetroffen. De rechtbank stelt vast dat door Comox wisselende stellingen worden ingenomen – ‘vergeten’ ten opzichte van ‘niet aan kunnen leggen’ – en dat de weerlegging van het standpunt van [gedaagden] niet is onderbouwd, nu de e-mails waarnaar wordt verwezen niet zijn overgelegd. Gelet hierop komt de rechtbank tot het oordeel dat de vordering met betrekking tot deze post dient te worden afgewezen.

7. Geen symmetrie kozijn linker zijgevel (zie ook: 12A:III.0.18.1 (berging) en 12B:III.01.7 (woonkamer))

4.111. Comox vordert vervangende schadevergoeding (‘minderwerk’), omdat de beoogde symmetrie in de linker zijgevel van de woonkamer (en van de berging, benoemd als ruimte 0.18) ontbreekt. [gedaagden] stelt dat de kozijnen conform opdracht/ruimteplan zijn uitgevoerd. Er zijn haar geen aanvullende eisen bekend. Naderhand is door Comox een extra wens geuit ten aanzien van de kozijnsystemen (een bloksysteem) en is een wijziging van de pui doorgevoerd in overleg tussen ITH en Comox. [gedaagden] is daar pas bij betrokken toen Comox de keuze kenbaar maakte en [gedaagde sub 1] dit met [naam bedrijf 1] als meerwerk heeft vastgelegd. Over symmetrie is nimmer met [gedaagden] gesproken en daaromtrent is aan [gedaagden] niets gevraagd. [gedaagden] betwist dat zij een fout heeft gemaakt. Comox heeft in reactie op dit verweer gesteld dat dit niet juist is en niet relevant. De gevraagde en betaalde symmetrie is inderdaad met ITH besproken en besloten, maar is in het werk tenietgedaan door een ventilatierooster, waarvoor Comox niet is gewaarschuwd.

4.112. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende komen vast te staan dat de asymmetrie, die naar de rechtbank begrijpt wordt veroorzaakt door een ventilatierooster, een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] betreft, dan wel dat deze anderszins voor haar rekening dient te komen. Niet in geschil is dat Comox na de totstandkoming van de Overeenkomst een wijziging in de pui wenste, welke zij heeft besproken met een derde (ITH). Evenmin is in geschil dat [gedaagden] bij die besprekingen niet is betrokken, maar naderhand door Comox op de hoogte is gesteld van de door haar gemaakte keuze, zodat [gedaagden] de wijzigingen met [naam bedrijf 1] kon vastleggen als meerwerk. Evenmin is in geschil – want niet weersproken – dat niet met [gedaagden] is gesproken over symmetrie. [gedaagden] heeft onweersproken gesteld zij de kozijnen conform opdracht/ruimteplan heeft uitgevoerd. Kennelijk bevatte die opdracht echter een niet (langer) gewenst ventilatierooster. Gelet op het voorgaande lag het op de weg van Comox en ITH, die de plannen voor de nieuwe gevel aan [gedaagden] hebben doorgegeven, om de juistheid van hun instructies aan [gedaagden] (en daarmee aan [naam bedrijf 1] ) te controleren. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat dit de taak van [gedaagden] was, zijn gesteld noch gebleken. Evenmin heeft Comox feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat [gedaagden] had moeten weten dat het ventilatierooster niet (meer) geplaatst diende te worden, zodat zij daarvoor had moeten waarschuwen. De vordering voor deze post zal daarom worden afgewezen.

02 Eetkamer

2. Scherm [naam 6] hangt verkeerd

4.113. Onder verwijzing naar pagina 2 van het Plan van Aanpak (productie PA-9) en de e-mail van Comox aan [naam 3] van 16 augustus 2016 (productie PA-28e) stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat in augustus 2016 de situatie op locatie is besproken, waarbij door [gedaagden] een alternatief is voorgesteld. Dit was echter volgens Comox niet nodig; de positie van het scherm is door Comox geaccepteerd, hetgeen is bevestigd in de mail van 16 augustus 2016. Naar aanleiding van dit verweer stelt Comox dat zij dit gedwongen heeft geaccepteerd, omdat de fout bouwtechnisch niet meer te herstellen was zonder hak- en breekwerk. Thans vordert zij een vergoeding voor minderwerk.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat Comox de positie van het scherm heeft geaccepteerd. Hoewel uit de e-mail kan worden opgemaakt dat Comox dit heeft gedaan om te bevorderen dat de bouw binnen de tijd gerealiseerd zou kunnen worden, brengt dat niet zonder meer mee dat Comox de positie van het scherm ‘gedwongen’ heeft geaccepteerd. Dit geldt temeer, nu blijkens de stellingen van [gedaagden] een alternatief is aangeboden. Concrete feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat sprake is geweest van een fout, waardoor Comox geen andere keuze had dan de situatie te accepteren en op welke manier Comox daardoor schade heeft geleden zijn niet gesteld. Evenmin is gebleken dat de acceptatie door Comox onder voorbehoud van rechten of onder de voorwaarde van schadevergoeding was. Gelet daarop zal de vordering worden afgewezen.

0.11

Hal [adres 1] /trappenhuis

5. putje in binnenzijde buitenglasdeel pui naast voordeur

4.114. [gedaagden] stelt dat dit een nieuw punt is, dat niet eerder is gemeld bij de opleverpunten. Zij betwist dat dit voor haar rekening komt. Daarnaast heeft [gedaagden] in algemene zin, onder meer ten aanzien van dit punt, het verweer gevoerd dat dit een gebrek betreft dat Comox op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had behoren te ontdekken, zodat zij op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7:758 lid 3 BW is ontslagen van aansprakelijkheid voor deze post. Comox volstaat met de stelling ‘moet vervangen/verrekend’.

De rechtbank stelt vast dat Comox niet heeft betwist dat deze post voor het eerst door middel van productie 12A naar voren is gebracht. Evenmin heeft Comox gemotiveerd weersproken dat dit een gebrek betreft dat zij op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, zodat de vordering met betrekking tot deze post reeds op die grond niet toewijsbaar is.

0.15

Bezemkast

1. Te klein door niet geplande/gevraagde leidingkoker

4.115. Comox stelt dat de bezemkast te klein is door een niet geplande/gevraagde leidingkoker. [gedaagden] verwijst bij haar betwisting naar het Plan van Aanpak, waarin is opgenomen dat achter de leidingkoker de ‘hwa’ (de rechtbank begrijpt: hemelwaterafvoer) en de riolering is weggewerkt, zodat een gladde afwerking in werkkast ontstaat. Hiervoor is geen meerwerk gerekend, aldus [gedaagden] Daarnaast stelt [gedaagden] dat Comox blijkens haar e-mail van 4 februari 2016 (productie PA-28h) de positie van de leidingkoker heeft geaccepteerd. Comox stelt nu dat dit een gedwongen acceptatie is en eist een vergoeding (‘minderwerk’).

De rechtbank stelt vast dat de acceptatie inderdaad blijkt uit voormelde e-mail, waarin Comox met betrekking tot dit punt schrijft “Is akkoord, echter niet door toilet 1.8 en zonder geluidsoverlast”. Dat sprake was van een gedwongen acceptatie volgt niet uit deze mail, terwijl Comox evenmin andere feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit zulks blijkt. De rechtbank passeert daarom deze stelling van Comox en zal de vordering voor deze post verwerpen.

0.18

Berging

1. Symmetrie in Chuco-puien niet aanwezig ondanks bijbetaling ITH

4.116. Zie hiervoor onder 01. Eetkamer onder 7 (rov. 4.111).

1.1

Woonkamer

3. Te weinig/verkeerde loze leiding cq ST in wand 1.5/1.6

4.117. [gedaagden] stelt dat dit is uitgevoerd conform het ruimteplan en verwijst naar pagina 5 van het Plan van Aanpak, waarin is vermeld “Locatie is niet meer aan te passen, loze leidingen zijn in directe nabijheid aanwezig.” Comox heeft volstaan met de reactie “Onjuist en niet meer te herstellen. Minderwerk”. Daarmee heeft Comox niet voldaan aan haar stelplicht; het had, gelet op de stellingen van [gedaagden] , op weg de weg van Comox gelegen om haar (kennelijke) stelling dat de loze leidingen niet conform de Overeenkomst zijn uitgevoerd, nader te motiveren. De blote stelling ‘onjuist en niet meer te herstellen’ voldoet daartoe niet.

4. Reparatie plafond verwijdering lichtpunt

4.118. Zie Algemeen I, punt 10.

8. 1 zak stenen gashaard niet gebruikt

4.119. [gedaagden] heeft verwezen naar haar uitgebreide reactie in het Plan van Aanpak op pagina 5 (productie PA-9), waarin zij stelt dat doordat Comox is afgeweken van de door de fabrikant aangegeven standaard stenen, door de leverancier een niet-evenredige hoeveelheid van de (afwijkende) stenen is geleverd. Dit heeft tot een plof in de gashaard geleid. [gedaagden] stelt verder dat conform het advies van de fabrikant/leverancier niet meer stenen in de haard mogen. Comox heeft de stellingen van [gedaagden] niet betwist en volstaan met de reactie ‘minderwerk’. Mede gezien het verweer van [gedaagden] is daarmee door Comox onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het overschot aan stenen is toe te rekenen aan een fout van [gedaagden] , dan wel dat dit op een andere grond voor haar rekening zou moeten komen. De vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen.

1.4

Dressing

1. Geen rubber in toegangsdeur vanuit woonkamer

4.120. [gedaagden] verwijst naar het Plan van Aanpak. Rubber is volgens haar niet gevraagd in het ruimteplan, en is ook niet anderszins overeengekomen. [gedaagden] heeft eerder aangeboden twee dempende dopjes te plaatsen. Hier is geen reactie van Comox op gekomen. Hoewel geen sprake is van een gebrek (er is niets meer gevraagd dan is geleverd), is [gedaagden] bereid alsnog dopjes te plaatsen. Comox heeft in reactie hierop volstaan met de stelling ‘door Comox opgelost’. Daarmee heeft zij echter, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] te weinig gesteld om tot toewijzing van de vordering te kunnen komen. De vordering zal daarom voor deze post worden afgewezen.

1.9

Keuken

2. Geen hor in lichtkoepel

4.121. Onder verwijzing naar pagina 6 van het Plan van Aanpak stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat dit niet tot haar verantwoordelijkheid behoort. De gevraagde combinatie bleek niet leverbaar. Comox heeft, in deze wetenschap, zelf een (ander) product geselecteerd in direct overleg met Velux en vervolgens dit product aan [gedaagden] voorgeschreven. [gedaagden] had dus geen invloed op de productkeuze en kan daarom niet verantwoordelijk zijn voor deze keuze en het feit dat Comox kennelijk bij nader inzien door het ontbreken van een hor stelt een verkeerd product te hebben gekozen. Comox stelt vervolgens dat ook een alternatief niet mogelijk bleek en dat dit minderwerk oplevert. Comox heeft daarmee niet betwist dat dit haar eigen keuze is geweest. Gelet op de wederzijdse stellingen van partijen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden vastgesteld dat [gedaagden] voor deze post aansprakelijk is, dan wel dat deze anderszins voor haar rekening zou moeten komen. De vordering met betrekking tot dit punt zal daarom worden afgewezen.

1.11

werkkamer

1. Tussenmuur weggehaald om schuifdeur te kunnen plaatsen

4.122. [gedaagden] stelt dat dit geen gebrek is. De stenen muur is vervangen door een paneel om de schuifdeur ooit te kunnen servicen; dat zou anders niet meer mogelijk zijn. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat dit een verbetering vormt ten opzichte van hetgeen gevraagd is. Het verweer wordt door Comox betwist. De scheidingswand tussen werkkamer 1.11 en hal 1.12. is vervangen door een gipsen wandje, waaraan de geplande glazen en zware vitrinekast niet kan worden opgehangen en waardoor een klankkast is ontstaan in plaats van geluidisolatie. De klacht is volgens Comox dus erkend.

De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagden] heeft gesteld dat de oorspronkelijk tussen de werkkamer (1.11) en de hal (1.12) geplande stenen muur later is gewijzigd in een paneel, om ‘de schuifdeur’ ooit te kunnen servicen, omdat dat anders niet meer mogelijk zou zijn. Dit is niet door Comox weersproken, noch heeft Comox gesteld dat [gedaagden] geheel op eigen houtje, zonder overleg van de oorspronkelijke opdracht is afgeweken. Tegen deze achtergrond heeft Comox haar stelling dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van [gedaagden] dient te komen, onvoldoende gestaafd. Evenmin heeft Comox gesteld waarom de wijziging minderwerk oplevert. De omstandigheid dat Comox aan het paneel geen (zware) vitrinekast kan ophangen is vervelend, maar maakt op zichzelf niet dat sprake is van een tekortkoming en schade aan de zijde van [gedaagden] Gelet hierop zal de vordering voor deze post worden afgewezen.

4. Geen hor in lichtkoepel

4.123. Zie onder 1.9.2 (rov. 4.121)

5. Wifi acces-point repareren en noodvoorziening opheffen

4.124. [gedaagden] betwist dat Wifi onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Onderdeel van de overeenkomst was enkel het aanbrengen en aansluiten van in de wanden ingebouwde patchpunten voor bekabeld netwerksignaal. Niet Wifi/WLAN en wireless access points. Dit blijkt uit de ruimtestaat, waarin dit terugkomt als CAT6 netwerkkabel, CL, internetverdelers of contactdozen in vloer. In de contractstukken wordt nergens gesproken over draadloze netwerken en/of draadloos internet. Geleverd is een bekabeld netwerk, dat is doorgemeten door Waterval en waarbij geen probleem is vastgesteld. Het werk van [gedaagden] vormt dus geen beletsel voor het verder realiseren van een wifi-netwerk. [gedaagden] heeft een kleine factuur van de door Comox ingeschakelde derde ( [naam 9] ) betaald, maar dat doet er niet aan af dat partijen op 4 april 2018 al samen vastgesteld hebben dat wifi geen onderdeel is van de overeenkomst (productie PA-28i). [gedaagden] heeft alleen uit coulance een investering in tijd aangeboden om te ondersteunen bij het in orde maken van de wifi.

4.125. Comox stelt in reactie daarop dat de wifi onderdeel uitmaakt van de Overeenkomst, nadat is gebleken dat de gevraagde KPN-telefooninstallatie niet geïnstalleerd kon worden door een fout van [gedaagden] , waardoor alle communicatie in het gehele pand onmogelijk anders dan middels wifi (voip) kon geschieden. Bovendien en in algemene zin: een woning in hoogwaardige kwaliteit afleveren zonder wifi is sowieso onbestaanbaar. Dit

punt is opgelost door Comox en levert minderwerk op, aldus Comox.

4.126. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van Comox dat zij betoogt dat (kennelijk nadat is gebleken dat de KPN-telefooninstallatie niet geïnstalleerd kon worden) bij nadere of afwijkende afspraak is overeengekomen dat [gedaagden] zou zorgen voor een werkend wifi-netwerk, in verband met het (alsnog) realiseren van een werkende telefooncentrale. Deze stelling is echter in het geheel niet onderbouwd, terwijl het aan Comox, die zich beroept op het rechtsgevolg van een dergelijke afspraak, is om dit aan te tonen. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat (werkende) wifi is overeengekomen. De vordering met betrekking tot deze post zal op grond van het voorgaande worden afgewezen. Ten aanzien van de KPN-telefooninstallatie wordt verwezen naar de beoordeling van post 12B.II.34, zoals weergegeven onder categorie I-E (rov. 4.92).

1.12

Entreehal [adres 2] /trappenhuis:

3. Reparatie plafond verwijdering lichtpunt

4.127. Zie onder I.10 (rov. 4.103).

12B

II
Buitenom

39. Stucwerk-ondergrond zichtbaar (270421)

4.128. [gedaagden] stelt – kort samengevat – dat dit geen gebrek betreft, maar onder het normaal onderhoud van de gevel valt; Comox dient de muur te schilderen. Comox heeft op deze stellingen gereageerd met “Door CO opgelost”. Hoewel in deze stelling kennelijk besloten ligt dat Comox een vergoeding wenst, kan daarin geen concrete en gemotiveerde weerlegging van de stellingen van [gedaagden] worden gelezen. Daarmee komt vast te staan dat dit punt valt onder normaal onderhoud, hetgeen, zo overweegt de rechtbank ten overvloede, niet onder de garantie valt.

III
Techniek

0.1

Woonkamer: 7. Geen symmetrie

4.129. Zie post 12A.III.01.7 (rov. 4.111).

1.5

Badkamer

7. Sanitair en tegelwerk in douche gebruikt voor ingebruikname Comox, met niet meer te verwijderen vlekken achtergelaten

4.130. Volgens [gedaagden] is dit niet correct, nog afgezien van het feit dat het te laat is gemeld. Door een professioneel bedrijf is een eindschoonmaak uitgevoerd; nadien ontstane vlekken komen niet voor rekening en risico van [gedaagden] Comox stelt dat de vlekken zijn geconstateerd door derden en gemeld bij [gedaagden] in september 2016. Bewijs hiervan wordt aangeboden. Het sanitair en tegelwerk is niet meer te herstellen. Comox vordert thans schadevergoeding in plaats van herstel.

4.131. De rechtbank stelt voorop dat Comox haar stelling dat sprake is van onherstelbare vlekken op het sanitair en in de douche onvoldoende heeft onderbouwd. Het had, mede gelet op de betwisting door [gedaagden] , op haar weg gelegen concreter te stellen (bijvoorbeeld door middel van foto’s) dat deze vlekken daadwerkelijk bestaan, wanneer deze zijn geconstateerd en wat Comox vervolgens (ook richting [gedaagden] ) heeft ondernomen. Nu Comox dit heeft nagelaten zal haar vordering met betrekking tot dit punt worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het tweede verweer van [gedaagden] eveneens slaagt: op grond van artikel 7:758, derde lid, BW is de aannemer immers ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Gelet op de kennelijke ernst van de door Comox gestelde vlekken vormen deze een gebrek dat Comox als opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering had moeten ontdekken. Comox stelt weliswaar dat zij de vlekken in ‘september 2016’ heeft ontdekt en bij [gedaagden] heeft gemeld, maar motiveert of onderbouwt dit op geen enkele wijze.

12B

III. Techniek

0.18

Berging

2. Enkele tegelplinten verkeerd om gezet (091120)

4.132. [gedaagden] heeft (onder meer) met betrekking tot dit punt het verweer gevoerd dat dit een gebrek betreft dat Comox op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had behoren te ontdekken, zodat zij op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7:758 lid 3 BW is ontslagen van aansprakelijkheid voor deze post. Comox heeft daarop volstaan met de stelling “minderwerk”.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Comox hiermee het verweer van [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat dit als vaststaand wordt aangenomen. De vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen.

1.12

Entreehal [adres 2] / trappenhuis

4. Putje in glas vaste pui hal

4.133. [gedaagden] stelt dat dit geen opleverpunt betreft en bij [gedaagden] tot de vermelding in productie 12B ook niet anderszins bekend is. Volgens [gedaagden] is dit, behoudens bewijs van het tegendeel, ontstaan als gevolg van gebruik door Comox. Daarnaast heeft [gedaagden] in algemene zin, onder meer ten aanzien van dit punt, het verweer gevoerd dat dit een gebrek betreft dat Comox op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had behoren te ontdekken, zodat zij op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7:758 lid 3 BW is ontslagen van aansprakelijkheid voor deze post. Comox heeft in reactie daarop gesteld ‘eigen gebrek, kan niet door Comox veroorzaakt zijn’.

Comox heeft niet betwist dat deze post voor het eerst door middel van productie 12B naar voren is gebracht en heeft evenmin gemotiveerd weersproken dat dit een gebrek betreft dat zij op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, zodat de vordering met betrekking tot deze post reeds op die grond niet toewijsbaar is. De rechtbank overweegt daarbij ten overvloede dat Comox, ook inhoudelijk – mede gelet op de betwisting door [gedaagden] – geen concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat [gedaagden] voor dit gebrek aansprakelijk is.

Posten [naam 7]

4.134. Evenals in categorie I stelt [gedaagden] ten aanzien van een aantal posten dat deze niet voor haar rekening komen, omdat het werk betreft dat is uitgevoerd door [naam 7] in opdracht van Comox, dan wel keuzes die door Comox in overleg met [naam 7] zijn gemaakt, waarbij [gedaagden] niet betrokken is geweest. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in dit verband reeds in algemene zin heeft overwogen met betrekking tot deze posten in categorie I (rov. 4.73 e.v.). Naast die algemene motivering volstaat de rechtbank per post met een verkorte motivering.

12A

III. Techniek

1.5

Badkamer

6. Badkamerdeur sluit niet

4.135. [gedaagden] veronderstelt dat dit gaat over de schuifdeur die Comox heeft bepaald in overleg met [naam 7] ; zij betwist dat sprake is van een gebrek, maar is bereid eventueel de coördinatie te voeren over mogelijk herstelwerk door [naam 7] . Met de enkele reactie ‘door Comox opgelost’ is het verweer van [gedaagden] dat dit voor rekening van [naam 7] komt onvoldoende weersproken. De vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen, omdat onvoldoende is gemotiveerd waarom [gedaagde sub 1] hiervoor aansprakelijk is.

12B

III. Techniek

1.3

Slaapkamer

5. Handgreep badkamerdeur losgelaten (200421)

4.136. [gedaagden] stelt dat dit geen gebrek is, maar onder normaal onderhoud valt en niet onder de garantie. Daarnaast stelt zij dat deze constructie gekozen is door Comox in overleg met [naam 7] , waar [gedaagden] niet bij betrokken is geweest. Met de enkele reactie ‘door Comox opgelost’ is het verweer van [gedaagden] dat deze constructie een eigen keuze betreft van Comox, in overleg met [naam 7] , onvoldoende weersproken. De vordering met betrekking tot deze post zal worden afgewezen, omdat onvoldoende gemotiveerd is gesteld waarom dit een tekortkoming van [gedaagden] is en waarom zij hiervoor aansprakelijk is.

Categorie II-E: nadere akte, benoeming deskundige(n) of bewijslevering

Productie 12A

II. Buitenom

2: kasten stores niet terugvallend/gelijk met buitengevel

4.137. [gedaagden] erkent bij conclusie van antwoord dat zij een ontwerpfout heeft gemaakt ten aanzien van de positie van de storekasten. Nadat Comox een eerder door [gedaagden] aangedragen oplossing (opdikken van het stucwerk op de buitenmuur) had afgewezen heeft [gedaagden] aangeboden de fout financieel te vergoeden en heeft zij Comox € 20.000,- minderwerk in het vooruitzicht gesteld. Hiermee is Comox akkoord gegaan, zoals blijkt uit de-mail van 27 augustus 2016 (productie PA-28b). Uiteindelijk is het bedrag van € 20.000,- minderwerk verrekend op de eindafrekening. Zelfs als Comox ontkent met dit bedrag akkoord te zijn gegaan, dan nog heeft de vergoeding te gelden als een meer dan voldoende schadevergoeding. Op grond van artikel 15 van de toepasselijke DNR 2011 zou Comox immers recht hebben gehad op maximaal € 10.000,-, aldus [gedaagden] Comox betwist dat overeenstemming bestaat over het minderwerk op deze post.

4.138. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] haar eigen verweer, dat zij op basis van de Overeenkomst niet aansprakelijk is voor ontwerpfouten, teniet doet, doordat zij (kennelijk) als aannemer een oplossing heeft aangeboden voor dit probleem en het volgens haar overeengekomen minderwerk ad € 20.000,- heeft meegenomen in de eindafrekening met betrekking tot de Overeenkomst (productie PA-8). Daarbij komt dat [gedaagden] als aannemer de ontwerpfout tijdig had moeten signaleren. De rechtbank gaat daarom aan dit verweer van [gedaagden] voorbij. Inhoudelijk stelt de rechtbank vast dat niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming en dat Comox blijkens de door [gedaagden] overgelegde e-mail akkoord is gegaan met de door [gedaagden] voorgestelde oplossing voor de uitstekende kasten van de stores. Hoewel het in de lijn der verwachting ligt dat partijen in een dergelijke situatie ook afspraken maken over de financiële afwikkeling (in de vorm van minderwerk), blijkt dit, anders dan door [gedaagden] gesteld, niet uit de door haar overgelegde e-mail. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen en als vraag voor te leggen:

- Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat de storekasten niet gelijk vallen met de buitengevel?

11. Mantelbuis rechterzijde inrit vergeten.

4.139. Dit is door [gedaagden] erkend; de mantelbuis is op een andere plek gelegd (zie Plan van Aanpak p.11). [gedaagden] heeft een extra mantelbuis aangeboden, maar dat wilde Comox niet. Daarom is dit als minderwerk opgevoerd. Als Comox alsnog een extra mantelbuis wil hebben, dan kan dat, maar tegen betaling. In haar reactie schrijft Comox dat deze forse fout niet afgehandeld is en stelt nooit akkoord te zijn gegaan met de verrekening. De rechtbank is voornemens de deskundige als vraag voor te leggen:

- Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat de mantelbuis aan de rechterzijde van de inrit ontbreekt?

21. Deuk in pui voorgevel BG

4.140. Comox heeft als gebrek opgevoerd dat sprake is van een deuk in de buitenzijde van de pui in de voorgevel op de begane grond en vordert, zo begrijpt de rechtbank, schadevergoeding voor dit gebrek. [gedaagden] heeft in reactie hierop gesteld dat de deuk tijdens de bouw is ontstaan, de oorzaak is onbekend. Mogelijk kan deze hersteld worden, maar de klacht staat niet in verhouding tot de kosten, aldus [gedaagden] . In het Plan van Aanpak waar [gedaagden] naar verwijst (pagina 11, productie PA-9) is door [gedaagden] vermeld: “Reëel gezien niet op te lossen”.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] het gebrek en haar aansprakelijkheid niet betwist, zodat de aansprakelijkheid van [gedaagden] voor dit gebrek als vaststaand kan worden aangenomen. Comox vordert vervangende schadevergoeding. De rechtbank is voornemens de deskundige als vraag voor te leggen:

- Welke schade kan begroot worden als waardevermindering van de appartementen ten gevolge van de deuk in de buitenzijde van de pui in de voorgevel op de begane grond?

III Techniek

0.11

Hal [adres 1] /trappenhuis

2. Lichtpunt korte wand ontbreekt

4.141. [gedaagden] stelt dat dit een terecht punt is van Comox, dat financieel moet worden afgehandeld. De rechtbank is voornemens de deskundige als vraag voor te leggen:

- Welke schade kan worden begroot als waardevermindering van de appartementen voor het feit dat in de hal c.q. het trappenhuis van het appartement met huisnummer [adres 1] het lichtpunt in de korte wand ontbreekt?

1.3

Slaapkamer

1. Airco voldoet niet door te lange afstand

4.142. Volgens [gedaagden] is dit niet eerder aan de orde geweest. De airco is getest en voldeed tijdens de oplevering; er is een functionerend systeem opgeleverd. Comox stelt dat dit niet waar is; zij verwijst naar de lijst van 5 oktober 2020 (productie CO-12A) en stelt dat dit punt uitentreuren is gemeld. Volgens Comox is dit gebrek niet meer te herstellen en moet het worden verrekend via minderwerk.

De rechtbank begrijpt dat volgens Comox de airco onvoldoende capaciteit heeft, dat de vordering tot herstel is vervallen en vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] uitsluitend verweer heeft gevoerd met betrekking tot de aanwezigheid van het door Comox gestelde gebrek, niet ten aanzien van haar aansprakelijkheid, zodat – indien komt vast te staan dat sprake is van een gebrek – de aansprakelijkheid van [gedaagden] als vaststaand kan worden aangenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Comox voldoende gemotiveerd gesteld dat het door haar gestelde gebrek aan de airco al langer onderwerp van gesprek is. De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen en deze de volgende vragen voor te leggen:

Heeft de airconditioning in slaapkamer 1.3 voldoende capaciteit voor de ruimte waarin deze hangt?
Zo nee, welke capaciteit is vereist?
Wat zijn de kosten van herstel?

1.7

Entree [adres 2]

8. Geen stopcontact zijwand garderobe

4.143. Comox voert als gebrek aan dat zich geen stopcontact bevindt in de zijwand van de garderobe. Volgens [gedaagden] is conform het tekenwerk van de installateur het stopcontact wel gemaakt. Het zit achter het paneelwerk en is daarom niet zichtbaar. Comox heeft hierop gereageerd met “Minderwerk”.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] niet betwist dat een stopcontact in de zijwand van de garderobe is overeengekomen tussen partijen. Kennelijk is dit wel geplaatst, maar onbereikbaar (en dus onbruikbaar), omdat het achter paneelwerk zit. Indien dit het geval is, vormt dit in beginsel een gebrek, tenzij is overeengekomen dat het stopcontact achter paneelwerk zou worden geplaatst. Partijen zullen (Comox als eerste) in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte (gemotiveerd) uit te laten over de vraag of het stopcontact achter het paneelwerk moet worden aangemerkt als gebrek en zo ja, wie daarvoor aansprakelijk is.

1.8

Toilet

2. Ruimte kleiner dan gevraagd (zorgwoning) door niet-geplande koker

4.144. [gedaagden] verwijst naar het Plan van Aanpak, pagina 6. Volgens haar is gebouwd conform tekening, behoudens afwijking op basis van noodzakelijke bouwkundige aanpassingen. Comox stelt dat de in het werk ontstane problemen forse tekenfouten zijn (BIM) en vordert ‘minderwerk’. De rechtbank begrijpt hieruit dat Comox stelt dat de aansprakelijkheid voor de (noodzakelijke) aanpassingen bij [gedaagden] ligt. Nu dit een nieuwe stelling van Comox is, waarop [gedaagden] nog niet hebben kunnen reageren, zal [gedaagden] in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte uit te laten. Indien de rechtbank naar aanleiding van het partijdebat tot het oordeel mocht komen dat dit een tekortkoming van [gedaagden] betreft, zal de deskundige worden verzocht zich uit te laten over de vraag:

- Welke schade kan worden begroot als waardevermindering van de appartementen als gevolg van het feit dat de toiletruimte kleiner is dan oorspronkelijk gepland?

3. Wasbakje verkeerd om geplaatst

4.145. [gedaagden] erkent dat het wasbakje in het toilet verkeerd om is geplaatst, maar stelt zich op het standpunt dat dit niet afdoet aan het functioneren. De rechtbank is voornemens de deskundige als vraag voor te leggen:

Leidt het feit dat het wasbakje in het toilet in het appartement met huisnummer [adres 2] verkeerd om is geplaatst tot waardevermindering van het appartement?
Zo ja, welke schade kan worden begroot als waardevermindering van het appartement voor het feit dat het wasbakje in het toilet verkeerd om is geplaatst?

De parketvloer

4.146. Comox vordert (onder 8) tevens dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot herstel van de problematiek aan de vloer overeenkomstig het advies voor herstel, zoals geformuleerd in het door Comox overgelegde deskundigenbericht van [naam 10] (productie CO-26). Daartoe heeft Comox onder verwijzing naar voornoemd deskundigenbericht aangevoerd dat de olie-afwerklaag die door Pegasus Parket is aangebracht gebrekkig is en dat de schoteling in het parket als een ernstig gebrek gekwalificeerd dient te worden. Comox is weliswaar zelf in overleg met Pegasus Parket tot materiaalkeuze en een offerte gekomen, maar vervolgens heeft [gedaagden] het overgenomen: Pegasus Parket heeft de opdracht ontvangen van [gedaagden] en is ook door [gedaagden] betaald. [gedaagden] dient als opdrachtgever van Pegasus Parket, dan wel op basis van de met Comox overeengekomen garantie, de gebreken en mankementen van de vloer op te lossen, aldus Comox. Deze vordering is tevens vermeld in productie 12A onder bullet 2 en 1.1 (woonkamer), punt 5.

4.147. [gedaagden] betwist het gebrek niet, maar betwist wel dat zij daarvoor aansprakelijk is. Pegasus Parket was formeel gezien een onderaannemer van [gedaagden] , maar deze was voorgeschreven door Comox. Comox en Pegasus Parket hebben alle uitgangspunten en voorwaarden afgestemd zonder tussenkomst van [gedaagden] , voordat [gedaagden] de opdracht aan Pegasus Parket heeft verleend. [gedaagden] verwijst in dit verband naar de e-mail van 2 juni 2016 van Comox aan Pegasus Parket (met kopie aan [gedaagden] ), waarin Comox bevestigt de prijs en de voorwaarden van Pegasus Parket te accepteren (productie PA-28a). [gedaagden] stelt verder dat zij destijds door Comox niet rechtstreeks op de hoogte is gesteld van de klachten over het parket en het onderzoek door [naam 10] . Pegasus Parket heeft [gedaagden] medegedeeld dat zij Comox meerdere voorstellen heeft gedaan (uit coulance), waar door Comox geen gebruik van is gemaakt. [gedaagden] is bereid de afstemming van werkzaamheden door Pegasus Parket op zich te nemen, maar erkent geen aansprakelijkheid voor de gestelde gebreken en mogelijke gevolgschade. [gedaagden] stelt zich daarnaast, onder verwijzing naar de algemene voorwaarden van Pegasus Parket (in het bijzonder artikel 16, productie PA-28a), op het standpunt dat Comox de luchtvochtigheid niet juist heeft gehanteerd.

4.148. De rechtbank volgt Comox niet in haar standpunt dat [gedaagden] aansprakelijk is, omdat zij het contract met Pegasus Parket heeft overgenomen en dus geldt als opdrachtgever van Pegasus Parket. Juist is dat [gedaagden] zich heeft verbonden tot oplevering van de appartementen in ‘turn key staat’. Dit brengt mee dat [gedaagden] niet alleen de bouw van de woning voor haar rekening neemt, maar bijvoorbeeld ook de plaatsing en afwerking van de keukens, badkamers, vloerafwerking (in de zin van tegels, vloerbedekking of parket) en eventuele inbouw van meubilair, voor zover overeengekomen. Voor zover [gedaagden] laatstgenoemde aspecten in eigen beheer uitvoert – dat wil zeggen dat zij bepaalt aan wie en onder welke voorwaarden zij daarvoor de opdracht geeft (binnen welk kader Comox eventueel bij deze leverancier een product of uitvoering kan kiezen dat/die zij wenst) – draagt zij de verantwoordelijkheid voor een goede uitvoering daarvan en is zij jegens Comox aansprakelijk indien in dit werk gebreken optreden. In het onderhavige geval is het echter niet [gedaagden] , maar Comox die – zonder [gedaagden] daarbij te betrekken – de regie heeft gevoerd over de aankoop van de parketvloer (onbetwist gesteld door [gedaagden] en tevens blijkend uit het deskundigenrapport van [naam 10] ): Comox heeft de leverancier uitgekozen, heeft met deze, op basis van diverse door Comox gestelde voorwaarden een keuze gemaakt voor de uitvoering en ook overigens de uitgangspunten en voorwaarden van de overeenkomst bepaald. Nadat hierover tussen Comox en Pegasus Parket overeenstemming is bereikt, heeft Comox de zaak overgedragen aan [gedaagden] , die het contract heeft ondertekend, het plaatsen van het parket heeft begeleid en de betaling heeft verricht. Dat feitelijk niet [gedaagden] , maar Comox als opdrachtgever van Pegasus Parket gold, en dat Comox dat kennelijk zelf ook zo zag, blijkt ook uit de – door [gedaagden] onbetwist gestelde en door Comox zelf in het deskundigenrapport van [naam 10] benoemde – gedragingen van Comox: toen bij ingebruikname in september 2016 bleek dat het parket vlekkerig en plakkerig was, heeft Comox geen contact opgenomen met [gedaagden] , maar zelf rechtstreeks Pegasus Parket (en Unipro, dat de afwerklaag heeft aangebracht) benaderd. Zij is – buiten [gedaagden] om – tot januari 2021 (dus circa vier en een half jaar) over deze problemen met Pegasus Parket (en Unipro) in gesprek gebleven. Pas toen Pegasus Parket in januari 2021 de klacht afwees, omdat Comox de vloer verkeerd zou hebben onderhouden, heeft Comox verhaal gezocht bij [gedaagden] In het licht van het bovenstaande concludeert de rechtbank dat [gedaagden] weliswaar formeel geldt als opdrachtgever jegens Pegasus Parket, maar dat Comox daaraan in de interne verhouding jegens [gedaagden] geen rechten kan ontlenen, in die zin dat [gedaagden] aansprakelijk zou kunnen worden gehouden voor gebreken in het werk van Pegasus Parket. Dit volgt niet uit de Overeenkomst, waar deze specifieke opdracht van afwijkt, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat partijen op een andere manier zijn overeengekomen dat [gedaagden] alle risico’s ten aanzien van het werk van Pegasus Parket op zich zou nemen. Comox stelt wel dat zij 12% dan wel 6% (welk percentage het betreft is onduidelijk) over het tussen Comox en Pegasus Parket overeengekomen bedrag heeft betaald, maar onderbouwt deze stelling op geen enkele manier. Op dezelfde grond faalt ook het beroep van Comox op de door [gedaagden] verstrekte garantie.

Scheurvorming in het trappenhuis en omliggende ruimten

4.149. Comox stelt dat in het trappenhuis (op beide verdiepingen) en in de omliggende ruimten sprake is van scheurvorming, die mogelijk een constructieve oorzaak heeft (te weten een verschil in zetting van de liftkoker ten opzichte van de overige wanden). Bovendien heeft [gedaagden] geen extra wapening aangebracht en ontbreken dilatatieprofielen op de overgangen, aldus Comox. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft Comox een deskundigenrapport van [naam bedrijf 2] van 30 november 2020 overgelegd (productie CO-27).

4.150. [gedaagden] betwist dat sprake is van een constructief gebrek. Zij stelt, onder verwijzing naar de brief van haar advocaat aan de (toenmalig) advocaat van Comox van 1 april 2021 (productie CO-20), kort samengevat, dat het door Comox overgelegde deskundigenrapport partijdig, op punten onjuist en in ieder geval onvolledig is, nu de deskundige geen kennis heeft genomen van de belangrijkste documenten (de constructietekeningen en -berekeningen). Volgens [gedaagden] betreft het krimpscheuren, die inherent zijn aan nieuwbouw en eenvoudig zijn te herstellen. Van constructieve of technische schade, dan wel constructieve veiligheidsproblemen is geen sprake, aldus [gedaagden] Dat blijkt ook uit het feit dat de scheuren na herstel in fase I van het schilderwerk [de rechtbank begrijpt uit het deskundigenrapport dat dit in september 2020 heeft plaatsgevonden] niet zijn teruggekomen. Dit ontkracht de conclusies van de deskundige, aldus [gedaagden] Deze vordering is tevens vermeld in productie 12B onder 1.7 (entree [adres 2] ), punt 11 (zie rov. 4.94).

4.151. Op de laatstgenoemde stelling van [gedaagden] dat de scheuren na reparatie niet zijn teruggekomen, waaruit volgt dat geen sprake is van een constructief gebrek, heeft Comox (in haar laatste stellingname voor de mondelinge behandeling, bij productie CO-36) volstaan met de stellen ‘Fase 4’. Nu fase 4 naar de rechtbank begrijpt (slechts) herstel van schilderwerk betreft, begrijpt de rechtbank uit deze laatste stelling van Comox dat zij thans kennelijk (ook) van oordeel is dat het probleem van de scheurvorming daarmee verholpen kan worden en dat zij zich niet langer op het standpunt stelt dat sprake is van een constructief gebrek. Dit zou een vermindering van eis inhouden. De rechtbank zal Comox in de gelegenheid stellen de rechtbank bij akte te berichten of deze veronderstelling juist is. Indien deze veronderstelling met betrekking tot het standpunt van Comox niet juist is, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen. Omwille van een efficiënte procesvoering zal de rechtbank partijen (voor zover nog relevant) reeds nu in de gelegenheid stellen te reageren op de door de rechtbank voorgenomen vraagstelling aan deze deskundige, welke als volgt luidt:

Is in de wanden van het trappenhuis (op beide verdiepingen) actuele scheurvorming zichtbaar?
Zo ja, is deze scheurvorming ook zichtbaar in de omliggende ruimten?
Wat is de oorzaak van deze scheurvorming? Betreft dit een gebrek dat om constructieve en/of veiligheidsredenen hersteld moet worden, of betreft het een cosmetisch gebrek?
Welke herstelmaatregelen zijn nodig? Op welk bedrag beraamt u de kosten van herstel?
Indien herstel niet mogelijk is: op welk bedrag stelt u de waardevermindering van de appartementen vast?

Rolverwijzing

4.152. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor akte uitlating. Dit betreft:

de onderwerpen waarover Comox zich nader kan uitlaten, genoemd in de rechtsoverwegingen 4.81, 4.90 en 4.151;

de onderwerpen waarover [gedaagden] zich nader kan uitlaten, genoemd in de rechtsoverwegingen 4.82, 4.88, 4.91, 4.93, 4.144;

de onderwerpen waarover beide partijen (Comox als eerste) zich nader kunnen uitlaten, genoemd in de rechtsoverwegingen 4.90, 4.143;

het punt waarop Comox is toegelaten tot het leveren van bewijs, genoemd in rechtsoverweging 4.3, 4.86 en 4.92;

de punten terzake waarvan de rechtbank voornemens is een deskundige te benoemen, genoemd de rechtsoverwegingen 4.81, 4.83-4.85, 4.87-4.89, 4.91, 4.138-4.142, , 4.144-4.145, 4.151.

4.153. Met betrekking tot de voorgenomen benoeming van deskundigen zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.154. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde – eventueel aan te vullen met een makelaar – aan welke deskundige de vragen moeten worden voorgelegd zoals weergegeven in de rechtsoverwegingen genoemd in rov. 4.152 onder e). Daarnaast is de rechtbank voornemens de deskundige(n) ook steeds de volgende vraag voor te leggen:

- Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.155. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door Comox worden betaald.

4.156. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.157. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon/personen die als deskundige gaat/gaan optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.158. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte, althans het gedeelte daarvan dat handelt over de voorgenomen benoeming van (een) deskundige(n) uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.159. Gelet op de te verwachten omvang van de door partijen te nemen aktes zal de rechtbank partijen hiervoor, in afwijking van het landelijk procesreglement een termijn geven van vier weken.

4.160. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De beslissing

De rechtbank

4.161. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
4 september 2024voor akte uitlating aan de zijde van beide partijen, zoals vermeld in rov. 4.152 en 4.158, waarna (voor zover daartoe in rov. 4.152 gelegenheid is geboden) de wederpartij op de rol van
vier weken daarnaeen antwoordakte kan nemen.

4.162. draagt Comox op te bewijzen:

dat [gedaagde sub 2] partij zijn bij de Overeenkomst,

dat voorafgaand aan de oplevering is overeengekomen dat de drukpomp op beide appartementen moest worden aangesloten (t.a.v. 12A.III Techniek 5, drukpomp waterleiding);

a) dat een vaste KPN-installatie is overeengekomen; b) dat die de gevraagde KPN-telefooninstallatie niet geïnstalleerd kon worden door een fout van [gedaagden] en c) in welk opzicht en in welke omvang dit schade veroorzaakt voor Comox (t.a.v. 12B.II Buitenom 34).

4.163. bepaalt dat, indien Comox bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal worden gehouden ten overstaan van mr. E.C.M. Hurkens, rechter, in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechter zal worden bepaald, nadat partijen bij akte hebben opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en – zo mogelijk – de personalia van de getuigen,

4.164. verwijst in dat geval de zaak naar de rol van
4 september 2024voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van Comox en/of van [gedaagden] , alsmede voor akte houdende verhinderdata in de maanden december 2024 t/m mei 2025 aan de zijde van beide partijen;

4.165. bepaalt dat indien Comox het bewijs niet of niet uitsluitend door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, zij die bewijsstukken en/of andere bewijsmiddelen op de rol van
4 september 2024in het geding moet brengen;

4.166. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E.C.M. Hurkens en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.^[1]

ECLI:NL:RBLIM:2024:6033

Bouwgeschil over oplevering en gebreken van zorgappartementen

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Bij de overeenkomst betrokken partijen

Voetnoten