ECLI:NL:RBLIM:2024:5741

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 11226119 \ CV EXPL 24-3826

Vonnis van 23 augustus 2024

in de zaak van

STICHTING WONEN ZUID,

statutair gevestigd te Roermond,

eisende partij,

hierna te noemen: Wonen Zuid,

gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- het e-mailbericht van mr. Langeweg van 8 augustus 2024 met producties 1 t/m 10

- het e-mailbericht van mr. Langeweg van 9 augustus 2024 met productie 11.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2024. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Wonen Zuid is met ingang van 14 januari 2007 met [huurder] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning staande en gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] (hierna te noemen: de woning).

2.2.

In de ochtend van [datum X] 2024 is de woning meermaals beschoten door een voor de politie (nog) onbekend persoon dan wel door onbekende personen. Als gevolg van dit incident heeft de burgemeester van de gemeente Roermond nog diezelfde dag besloten om per direct over te gaan tot het sluiten van de woning, ter bescherming van de openbare orde en veiligheid. Aanvankelijk gold deze sluiting voor de duur van acht dagen. De burgemeester heeft echter bij brief van [datum Y] 2024 aan [huurder] te kennen medegedeeld dat zij besloten heeft de sluiting van de woning te verlengen met de duur van drie maanden, met ingang van [begindatum] 2024 tot [einddatum] 2024.

2.3.

Wonen Zuid heeft per brief van 26 juni 2024 de tussen haar en [huurder] bestaande huurovereenkomst per diezelfde dag buitengerechtelijk ontbonden, op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In deze brief heeft de advocaat van Wonen Zuid verder aan [huurder] laten weten dat zij de woning dient te ontruimen en te verlaten.

2.4.

[huurder] heeft bij brief van 1 juli 2024 laten weten dat zij niet akkoord gaat met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

2.5.

Wonen Zuid is van mening dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en daarom recht heeft op ontruiming van de woning, nu [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft. [huurder] weigert om de woning te verlaten. Wonen Zuid ziet zich om die reden genoodzaakt om ontruiming van de woning in rechte af te dwingen.

3.Het geschil

3.1.

Wonen Zuid vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [huurder] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning te [woonplaats] aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [huurder] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen onder afgifte van de sleutels;

II. [huurder] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten en het salaris en verschotten van de advocaat van Wonen Zuid.

3.1.1.

Aan haar vordering tot ontruiming legt Wonen Zuid ten grondslag dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft, nu zij de huurovereenkomst tussen haar en [huurder] op grond van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden. Wonen Zuid stelt dat de enkele feitelijke sluiting van de woning door de burgemeester voldoende grond voor de verhuurder oplevert om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarnaast stelt Wonen Zuid dat zij terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid. Op [datum X] 2023 is geschoten op de woning door een voor de politie (nog) onbekend persoon dan wel onbekende personen. [huurder] was tijdens het incident niet in de woning aanwezig en verklaart niet te weten wie op de woning heeft geschoten. Aangezien het onderliggende conflict niet is opgehelderd, is volgens Wonen Zuid sprake van herhalingsgevaar. Daarbij neemt zij tevens in aanmerking dat enkele keren op de woning is geschoten, waardoor aannemelijk is dat het doelwit van de schutter(s) niet willekeurig is gekozen. In dit kader betoogt Wonen Zuid tevens dat de zoon van [huurder] sinds 2018 in detentie verblijft. Daarvoor woonde hij bij [huurder] in de woning. De zoon is onherroepelijk veroordeeld voor doodslag. Aan dit delict zou een conflict in het drugscircuit ten grondslag liggen. De zoon is op [datum Z] 2024 voor het eerst met verlof geweest en hij is toen bij [huurder] in de woning geweest. De woensdag na het incident zou hij weer met verlof mogen. Wonen Zuid vermoedt daarom dat de beschieting verband houdt met de zoon. Volgens Wonen Zuid is het aannemelijk dat de zoon tijdens zijn verlof telkens bij [huurder] verblijft, waardoor dit gevaar voor herhaling oplevert. Wonen Zuid moet haar huurders een veilig woonomgeving bieden. Zij heeft de huurovereenkomst dan ook terecht ontbonden, aldus Wonen Zuid.

3.2.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vordering van Wonen Zuid.

3.2.1.

[huurder] betwist dat Wonen Zuid terecht van haar bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Zij wijst erop dat het nog maar de vraag is of het delict in 2018 nu, zes jaar later, tot de beschieting heeft geleid. Voor dit delict zijn zes à zeven personen veroordeeld. Er zijn geen aanwijzingen dat in de omgeving van deze personen ook beschietingen hebben plaatsgevonden. De beschieting kan dan ook niet zonder meer aan dit delict worden gekoppeld. En het gestelde herhalingsgevaar kan niet zonder meer op basis hiervan worden aangenomen. [huurder] begrijpt dat Wonen Zuid haar huurders een veilige woonomgeving wil bieden. Wonen Zuid dient echter ook rekening te houden met de belangen van [huurder] . [huurder] woont al sinds 2007 in de woning. Haar sociale leven bevindt zich in de omgeving van de woning. [huurder] heeft altijd de huur betaald en er zijn nooit problemen geweest. [huurder] is het slachtoffer van de beschieting. Het nemen van een drastische maatregel zoals een ontbinding en ontruiming is dan niet gerechtvaardigd. [huurder] is bereid om met Wonen Zuid afspraken te maken bijvoorbeeld over het niet meer toelaten van haar zoon in de woning.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Wonen Zuid heeft een vordering ingesteld tot het treffen van een voorziening als bedoeld in artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Dit brengt mee dat – kortweg – sprake dient te zijn van een spoedeisend belang bij beoordeling van de vordering in kort geding. Dat houdt in dat van Wonen Zuid niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een vordering tot ontruiming van een woning heeft naar haar aard een spoedeisend karakter. Wonen Zuid stelt in dit geval dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarmee heeft zij belang bij beoordeling van haar vordering in kort geding. [huurder] heeft het bestaan van dit spoedeisend belang overigens ook niet bestreden.

Inhoudelijk oordeel

4.2.

Deze procedure strekt tot verkrijging van een voorlopige voorziening in afwachting van een beslissing van de bodemrechter. Een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening heeft veelal een definitief karakter en grijpt dus diep in, in het woonbelang van [huurder] . Terughoudendheid bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening is gerechtvaardigd, is dan ook geboden. Het moet aannemelijk zijn dat de buitengerechtelijke ontbinding die in dit geval aan de ontruimingsvordering ten grondslag ligt, in een bodemprocedure in stand blijft. Als dat zo is, dan dient bovendien een afweging van de wederzijdse belangen te rechtvaardigen dat in kort geding hierop wordt vooruitgelopen. De kantonrechter zal de vordering met inachtneming van dit toetsingskader beoordelen.

Moet [huurder] de woning ontruimen?

4.3.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald, dat de verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak op de voet van artikel 6:267 BW kan ontbinden (onder andere) op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een zodanige verstoring, en het gehuurde om die reden op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten. Die situatie doet zich in deze zaak voor. Vanwege de beschieting heeft de burgemeester van Roermond op 6 juni 2023 de woning gesloten ter bescherming van de openbare orde en veiligheid. De burgemeester heeft de sluiting van de woning – die aanvankelijk gold voor de duur van acht dagen – per 13 juni 2024 verlengd met de duur van drie maanden in verband met herhalingsgevaar.

4.4.

Door de huurovereenkomst met [huurder] buitengerechtelijk te ontbinden, heeft Wonen Zuid gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar in dit geval geeft. Daarover bestaat op zichzelf ook geen discussie. Wel bestaat discussie over de vraag of Wonen Zuid terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Bij de beantwoording van die vraag neemt de kantonrechter het volgende tot uitgangspunt.

4.4.1.

In de Memorie van toelichting bij het wetsvoorstel tot wijziging van de Gemeentewet, de Wet openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba en enkele andere wetten in verband met uitbreiding van de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester en de gezaghebber ter handhaving van de openbare orde en om enkele omissies te herstellen, Kamerstuk 36217, nr. 3, 2022-2023 (hierna: de Memorie van Toelichting) schrijft de wetgever over deze ontbindingsbevoegdheid het volgende:
“Hetzelfde zal zich voordoen wanneer de burgemeester het gehuurde heeft gesloten op grond van de voorgestelde nieuwe onderdelen van artikel 174a, eerste lid, Gemw. De ontbinding is niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat de burgemeester een besluit heeft genomen. Dit laat onverlet dat als een huurder na ontbinding niet wil ontruimen, de burgerlijke rechter in een door de verhuurder aan te spannen procedure, al dan niet in kort geding, om ontruiming te bewerkstelligen, kan beoordelenof de verhuurder zijn buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid op redelijke en billijke wijze heeft gebruikt (onderstreping kantonrechter). Er is geen reden daar nu anders tegenaan te kijken, wanneer de burgemeester het gehuurde heeft gesloten op grond van de voorgestelde nieuwe onderdelen van artikel 174a, eerste lid, Gemw. Ook dan dient de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding te bestaan,waarbij moet worden benadrukt dat dit geen automatisme mag zijn(onderstreping kantonrechter).”

4.5.

In dat verband staat in de Memorie van Toelichting het volgende: “
Een verhuurder dient zich, zo blijkt ook uit de huidige rechtspraak, af te vragen of ontbinding gerechtvaardigd is en daarbij alle omstandigheden en belangen mee te wegen. De burgerlijke rechter die in voorkomend geval wordt betrokken in de zaak omdat ontruiming aan de orde is, maakt vervolgens een eigen afweging en kan beoordelenof de verhuurder zijn buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid op redelijke en billijke wijze heeft gebruikt. Met name in geval van sluiting van een woning van iemand die slachtoffer is of dreigt te worden van een incident, bijvoorbeeld een beschieting of bedreiging met ernstig geweld, mag een verhuurder niet lichtvaardig omspringen met diens belangen en concluderen dat het incident voor rekening en risico van de huurder komt.(onderstreping kantonrechter)”

4.6.

Het feit dat een verhuurder, Wonen Zuid in dit geval, haar huurders een veilige en leefbare woonomgeving dient te bieden, betekent dus niet zonder meer dat terecht van de ontbindingsbevoegdheid gebruik is gemaakt. In het licht van de hiervoor geciteerde passages uit de Memorie van Toelichting heeft Wonen Zuid onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij op een redelijke en billijke manier gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid. In het verlengde hiervan is dus onvoldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure dus stand zal houden. Voor dit oordeel is het volgende redengevend.

4.7.

De kantonrechter stelt vast dat uit niets blijkt dat Wonen Zuid, alvorens gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid, bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in deze omstandigheden gerechtvaardigd was alle omstandigheden en belangen, waaronder dus ook de belangen van [huurder] én haar positie in deze kwestie, heeft afgewogen. In de brief van 26 juni 2024 waarbij de huurovereenkomst is ontbonden, blijkt dat Wonen Zuid wat de belangen van [huurder] betreft, heeft meegewogen dat zij op dat moment onderdak had, dat ze inkomen uit arbeid heeft, dat ze terecht zou kunnen bij Moveoo en dat [huurder] een hulpaanbod van de gemeente Roermond heeft geweigerd.

4.8.

Wonen Zuid heeft echter niet, althans niet kenbaar, rekening gehouden met het feit dat geen enkel aanknopingspunt aanwezig is om te veronderstellen dat de beschieting verband houdt met gedragingen of activiteiten van [huurder] zelf of met gedragingen of activiteiten waarvoor zij verantwoordelijk kan worden gehouden. Aan Wonen Zuid kan worden toegegeven dat het feit dat de zoon een aantal weken voor de beschieting met verlof mocht en bij [huurder] is geweest, een aanwijzing oplevert dat de beschieting met hem verband houdt. Dit laat echter onverlet dat vast staat dat [huurder] hiermee niets van doen heeft. In het geval de redenering van Wonen Zuid zou worden gevolgd, betekent dat dat [huurder] desondanks feitelijk op straat staat. [huurder] zal waarschijnlijk geen sociale huurwoning meer kunnen huren, terwijl zij onweersproken heeft gesteld dat zij gelet op haar inkomen, de hoogte van de huurprijzen in de vrije sector en de krapte op de woningmarkt, is aangewezen op een “sociale huurwoning”. Wonen Zuid heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling immers verklaard dat zij geen positieve verhuurdersverklaring afgeeft. Zij heeft weliswaar erop gewezen dat niet iedere verhuurder hierom vraagt, maar de kantonrechter is ambtshalve ermee bekend dat doorgaans wel hierom wordt gevraagd. Het feit dat [huurder] ten tijde van de ontbinding onderdak had, maakt dit niet anders. Het staat immers niet ter discussie dat dit tijdelijk onderdak betreft. Van [huurder] kan niet worden gevergd dat zij zich dan maar tot Moveoo wendt. De omstandigheid dat [huurder] een hulpaanbod van de gemeente Roermond heeft geweigerd, kan ook niet tot een ander oordeel leiden. [huurder] heeft immers geen hulp nodig. Zij heeft een woning nodig.

4.9.

Uit de hiervoor geciteerde en onderstreepte passages van de Memorie van Toelichting blijkt echter dat juist in een situatie zoals deze, Wonen Zuid niet lichtvaardig mag omspringen met de belangen van [huurder] en niet lichtvaardig mag concluderen dat het incident voor haar rekening en risico komt. De kantonrechter leidt uit die passages af dat het feit dat [huurder] niets van doen heeft gehad met het incident, bij de te maken belangenafweging zwaar dient te wegen. Bij deze stand van zaken is het bepaald niet zonneklaar dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand houdt. Integendeel, de kantonrechter acht het onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat Wonen Zuid op redelijke en billijke wijze van haar bevoegdheid gebruik heeft gemaakt.

4.10.

Het door Wonen Zuid gestelde herhalingsgevaar in het geval [huurder] na ommekomst van de sluitingstermijn weer terug kan keren naar de woning kan, ook in het kader van de in dit kort geding te maken belangenafweging, niet tot een ander oordeel leiden. Het enkele feit dat de dader / daders nog niet is of zijn aangehouden is daarvoor onvoldoende, aangezien geen enkele aanwijzing bestaat dat [huurder] het doelwit is. Verder heeft [huurder] uitdrukkelijk verklaard dat zij bereid is met Wonen Zuid af te spreken dat zij haar zoon niet in (de nabijheid van de woning) zal laten komen. De kantonrechter gaat ervan uit dat [huurder] zich hieraan houdt. Voor zover haar verklaring tijdens de mondelinge behandeling niet al een toezegging zou zijn, gaat de kantonrechter ervan uit dat [huurder] die bereidheid omzet in een toezegging. Hiermee wordt, als het zo zou zijn dat de zoon het doelwit is, het risico vermeden dat zijn aanwezigheid (tijdens verlofmomenten) in de woning leidt tot herhaling.

4.10.1.

Afgezet tegen het voorgaande wegen de belangen van [huurder] om na het einde van de sluitingstermijn terug te kunnen keren naar de woning zwaarder. Zoals hiervoor al is overwogen, verblijft zij nu tijdelijk bij een vriend. [huurder] heeft onweersproken gesteld dat zij geen zicht heeft op permanente woonruimte elders. Bovendien staat vast dat Wonen Zuid niet bereid is [huurder] elders een woning aan te bieden. Verder bevindt haar hele sociale leven zich in de omgeving van de woning, reden waarom zij het liefst naar de woning terugkeert. Gelet op dit alles en op de hiervoor onder 4.2. genoemde terughoudendheid die in zaken zoals deze moet worden betracht, zal de vordering worden afgewezen.

Conclusie

4.11.

Het voorgaande betekent dat de vordering van Wonen Zuid zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.12.

Wonen Zuid is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

4.12.1.

[huurder] heeft niet gevorderd een eventuele proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad de verklaren. De kantonrechter ziet geen aanleiding om dat ambtshalve te doen.

5.De beslissing

De kantonrechter rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vordering van Wonen Zuid af,

5.2.

veroordeelt Wonen Zuid in de proceskosten van [huurder] van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Wonen Zuid niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.H.J. Lafghani en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2024.