ECLI:NL:RBLIM:2024:5725

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10736715 CV EXPL 23-4307

Vonnis van de kantonrechter van 21 augustus 2024

in de zaak van:

de stichting,
STICHTING WELLER WONEN

gevestigd te Heerlen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Weller,

gemachtigde: mr. R.W. Janssen,

tegen:

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
gemachtigde: mr. I.A.M. Schemkes.

1.Waar gaat deze zaak over?[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt een woning van Weller. Weller heeft renovatiewerkzaamheden uitgevoerd en een huurverhoging aangekondigd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het niet eens met de huurverhoging.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat er vonnis zal worden gewezen.

3.3. Wat is er gebeurd?

3.1.

Weller is een toegelaten instelling krachtens de Woningwet en onder meer belast met het verstrekken van woonruimte aan hen die daarvoor op grond van inkomen en/of andere sociale omstandigheden, zelf niet of moeilijk zorg kunnen dragen.

3.2.

Vanaf 15 januari 2006 huurt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van Weller het woonhuis aan de [adres] in de wijk [naam wijk] in [woonplaats] met tot 1 oktober 2022 een huurprijs van € 676,01.

3.3.

In 2019 heeft Weller besloten haar woningen in de wijk [naam wijk] te renoveren. Weller heeft de bewoners, waaronder [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , hiervan op de hoogte gesteld.

3.4.

Weller heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder andere bij brief van 24 januari 2020 geïnformeerd over de voorgestelde renovatiewerkzaamheden en een voorstel gedaan met betrekking tot de gewenste huurverhoging, voortvloeiende uit de renovatie. In de brief van 24 januari 2020 is aangegeven dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde huur zou stijgen met € 42,50, dus naar
€ 718,51 (€ 676,01 + € 42,50).

3.5.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft tegen het voorstel geen bezwaar gemaakt bij de kantonrechter. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft per e-mail van 6 oktober 2020 aangegeven in te stemmen met de renovatiewerkzaamheden, maar bezwaar te hebben tegen de voorgestelde huurprijsverhoging.

3.6.

In 2021 en 2022 zijn de werkzaamheden uitgevoerd. Medio augustus 2022 zijn de werkzaamheden afgerond. Weller heeft kenbaar gemaakt de aangekondigde huurverhoging van € 42,50 per 1 oktober 2022 te gaan invoeren.

3.7.

Op 23 september 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij de huurcommissie een verzoekschrift ingediend ex artikel 7:255 BW, omdat hij zich niet kon verenigen met de huurverhoging.
3.8. De huurcommissie heeft een deskundige benoemd om onderzoek te doen. De deskundige heeft een concept-rapport uitgebracht. Weller heeft hier niet binnen de gegeven termijn op gereageerd. De deskundige is tot een maximale huurverhoging van € 32,13 per maand gekomen. De huurcommissie heeft dit overgenomen en is in haar oordeel van 26 juli 2023 (zaaknummer 556729) tot het oordeel gekomen dat een huurverhoging van € 32,13 redelijk is en de huurverhoging van € 42,50 dus te hoog.

3.9.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vanaf 1 oktober 2022 tot op heden een huurprijs van € 718,51 betaald.

4.Het geschil

De vordering van Weller

4.1.

Weller is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie. Weller vindt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurprijs van € 718,51 moet betalen. Weller stelt dat zij een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 BW heeft geformuleerd en nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet binnen acht weken na verzending van de aankondiging een procedure bij de kantonrechter is gestart, het voorstel als redelijk en vaststaand moet worden beschouwd. Een huurder heeft volgens Weller dan niet meer de mogelijkheid om de weg van artikel 7:255 BW te bewandelen.

4.2.

Weller kan zich ook inhoudelijk niet verenigen met de uitspraak van de huurcommissie. Weller stelt dat de uitgevoerde werkzaamheden leiden tot een duidelijke geriefs- c.q. comfortverbetering en in verhouding zijn met de huurverhoging van € 42,50.
4.3. Weller vordert in conventie:
- een verklaring voor recht dat hetgeen is vastgesteld in de uitspraak van de huurcommissie niet wordt geacht tussen partijen te zijn overeengekomen,
- een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 1 oktober 2022 een huur is verschuldigd van € 718,51 (te vermeerderen met de eventuele jaarlijkse huurverhoging),
- veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.

Het verweer en de tegenvordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]

4.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vindt dat de huurprijs van € 718,51 hoger is dan dat hij op grond van de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden zou moeten betalen. De huurverhoging staat volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in verhouding tot de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden en de comfort- en geriefsverbetering die hem dit heeft opgeleverd.

4.5.

Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kunnen de artikelen 7:220 BW en 7:255 BW wel naast elkaar gelden. Als de huurder heeft ingestemd met de uit te voeren werkzaamheden dan kan op voet van artikel 7:255 BW de redelijke huurprijs na renovatie worden vastgesteld.

4.6.

Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is een huurprijsverhoging van € 32,13 zoals door de huurcommissie geoordeeld in verhouding met de werkzaamheden. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verwijst naar het rapport van de deskundige van de huurcommissie.

4.7.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in reconventie dat de kantonrechter de kale huurprijs met ingang van 1 oktober 2022 bepaalt op (€ 676,01 + € 32,13 =) € 708,14 per maand en veroordeling van Weller in de proceskosten.

5.De beoordeling

De weg van artikel 7:255 BW staat open5.1. Ten beantwoording staat allereerst de vraag of na het renovatievoorstel van Weller de weg van artikel 7:255 BW nog openstaat. Volgens Weller is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gebonden aan het renovatievoorstel, omdat 70% van de bewoners hiermee heeft ingestemd en geen procedure bij de kantonrechter is gestart. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weerspreekt dit. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat de huurprijs na renovatie bij woonruimte een aparte rechtsgang kent.

5.2.

De kantonrechter is het met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] eens. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van werkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Niet in geschil is dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van Weller. Ook staat vast dat er geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW om een beslissing van de rechter te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. Dat maakt dat het voorstel van Weller dus als redelijk kan worden aangemerkt. Dat het voorstel redelijk is, betekent echter niet dat de huurovereenkomst overeenkomstig dat voorstel is gewijzigd of dat het voorstel is aanvaard. Het stond [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog steeds vrij om zich te wenden tot de huurcommissie en kantonrechter om een uitspraak te krijgen over de redelijkheid van de huurverhoging.

5.3.

De huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurverhoging van € 42,50 niet redelijk is. Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Weller heeft zich, door het starten van deze procedure, binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de kantonrechter gewend. De uitspraak van de huurcommissie is dus komen te vervallen.

5.4.

Doordat de uitspraak van de huurcommissie is vervallen, kan de kantonrechter het punt waarover [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht, namelijk of de door Weller voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is, in volle omvang beoordelen.

Huurprijsverhoging

5.5.

Uit artikel 7:255 BW volgt kort gezegd dat de huurprijs vermeerderd mag worden met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van geriefsverhogende wijzigingen of toevoegingen. Ter beantwoording staat dus de vraag of de huurverhoging van € 42,50 in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden en in hoeverre het woongerief daardoor is gestegen.

5.6.

Volgens Weller zijn de doorgevoerde werkzaamheden voornamelijk renovatiewerkzaamheden die hebben geleid tot forse verbetering op het gebied van energiebesparing, comfort en uitstraling. Weller wijst erop dat het complex vier energielabelsprongen heeft gemaakt.

5.7.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat de renovatiewerkzaamheden slechts een huurprijsverhoging van

€ 32,13 rechtvaardigen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onderbouwt dit met verwijzing naar het rapport van de deskundige van de huurcommissie. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt onder andere dat Weller te laat is geweest met de reactie op het concept-rapport van de deskundige en dit rapport dus leidend is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wijst er verder op dat alleen voor werkzaamheden die leiden tot comfortverbetering in de woning een huurverhoging mag worden doorgerekend. Werkzaamheden ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten vallen hier niet onder.
5.8. De kantonrechter stelt voorop dat het feit dat Weller niet tijdig heeft gereageerd op het concept-rapport van de deskundige, niet maakt dat de kantonrechter de bezwaren van Weller ten aanzien van het rapport van de deskundige niet kan meewegen. In de procedure met de huurcommissie heeft dit weliswaar tot gevolg gehad dat de huurcommissie het rapport onverkort heeft gevolgd, maar in deze procedure staat de uitspraak van de huurcommissie niet ter beoordeling. Zoals onder 5.3 en 5.4 overwogen is de uitspraak van de huurcommissie vervallen en moet de kantonrechter de huurprijsverhoging in volle omvang beoordelen.

5.9.

Wel zal de kantonrechter dezelfde uitgangspunten als de huurcommissie hanteren. Zij begrijpt dat ook Weller dat doet en aansluit bij de door de deskundige van de huurcommissie toegepaste berekeningsmethodiek (zoals neergelegd in het Beleidsboek Huurverhoging na Woningverbetering). Volgens Weller heeft de deskundige van de huurcommissie echter de omvang van de comfort- en geriefsverbetering te beperkt opgevat en moeten meer werkzaamheden als comfortverbetering worden opgevat. Daarnaast stelt Weller dat de deskundige van te lage bedragen is uitgegaan.
Geriefsverhogende wijzigingen of toevoegingen

5.10.

Veranderingen of toevoegingen in de zin van artikel 7:255 BW zijn werkzaamheden die door of namens de verhuurder zijn uitgevoerd en die zien op het uitbreiden of aanpassen van reeds bestaande voorzieningen (veranderingen) of het toevoegen van voorzieningen die nog niet aanwezig waren (toevoegingen). Deze werkzaamheden moeten leiden tot een toename van het woongenot. Er is geen sprake van woningverbetering als de werkzaamheden zien op het verhelpen van gebreken of het uitsluitend verrichten van onderhoud. Niet elke vernieuwing is een woningverbetering. Bij woningverbetering moet worden gedacht aan een vernieuwing door verandering of toevoeging waardoor het woongenot stijgt. De vernieuwing moet dus meer behelzen dan louter het vervangen van oud door nieuw(er) materiaal.

5.11.

Weller heeft een overzicht gegeven van de uitgevoerde werkzaamheden.
De kantonrechter is, met de huurcommissie en gelet op het Beleidsboek Huurverhoging na Woningverbetering, van oordeel dat in ieder geval de volgende door Weller uitgevoerde werkzaamheden onder woningverbetering als bedoeld in artikel 7:255 BW vallen:
- het isoleren van de kopgevels
- het isoleren van de plafonds van de bergingen
- het aanbrengen van 3-laagse beglazing met ventilatieroosters.

5.12.

Voor het overige is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van woningverbetering in de zin van artikel 7:255 BW, maar sprake van (regulier) onderhoud. Daarvoor heeft Weller in ieder geval onvoldoende gesteld. Weller noemt nog de sandwich panelen als borstwering, maar hierin volgt de kantonrechter Weller niet. Het enkele feit dat er vier energielabelsprongen zijn gemaakt is ook onvoldoende om uit te gaan van meer geriefsverhogende werkzaamheden dan onder 5.11 genoemd.

Berekening van de kosten

5.13.

Volgens Weller rechtvaardigen de werkzaamheden een hogere huurprijs dan door de huurcommissie is aangenomen. Concreet stelt Weller dat de deskundige van de huurcommissie van een te laag bedrag is uitgegaan ten aanzien van de kosten voor het aanbrengen van HR++ glas. De huurcommissie is uitgegaan van € 4.409,45 terwijl de kosten volgens Weller € 5.198,20 waren. Ook ten aanzien van de ventilatieroosters is de huurcommissie volgens Weller van een te laag bedrag uitgegaan. Namelijk van € 774,48 terwijl de kosten voor Weller € 1.183,50 waren.

5.14.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Weller deze stellingen echter onvoldoende onderbouwd. Weller heeft geen stukken overgelegd waaruit de juistheid van de door haar genoemde bedragen volgt. Weller verwijst meermaals naar productie 5 bij bijlage 8, maar dit betreft slechts een door haar zelf opgesteld overzicht. Uit de overige stukken die Weller in het geding heeft gebracht, kan de kantonrechter de gestelde bedragen ook niet afleiden. Weller heeft geen afschriften, offertes, facturen, etc. overgelegd waaruit volgt dat de door haar genoemde bedragen daadwerkelijk in rekening zijn gebracht. Dit had wel op de weg van Weller gelegen. In de procedure bij de huurcommissie is meermaals verzocht om onderbouwende stukken die Weller niet heeft gegeven. Ook nu laat Weller na om met een deugdelijke onderbouwing van de gestelde kosten te komen. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter de stelling van Weller dat de werkzaamheden een hogere huurprijs rechtvaardigen dan de huurcommissie heeft aangenomen, niet volgt.

5.15.

De kantonrechter acht een huurprijsverhoging van € 32,13 redelijk en de huurprijsverhoging van € 42,50 dus niet.

Conclusie

5.16.

De kantonrechter zal de vorderingen in conventie dus afwijzen. De vorderingen in reconventie wijst de kantonrechter toe.

Proceskosten

5.17.

Weller krijgt in deze procedure ongelijk en moet de proceskosten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten (inclusief nakosten) aan de kant van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in conventie vastgesteld op € 270,00 aan salaris gemachtigde (2 x € 135,00) en € 135,00 aan nakosten, dus in totaal € 405,00. In reconventie worden de proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vastgesteld op € 67,50 (0,5 x € 135,00 aan salaris gemachtigde).

6.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Weller in de proceskosten van € 405,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Weller niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Weller ook de kosten van betekening betalen,

in reconventie

6.3.

bepaalt dat de kale huurprijs van de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 oktober 2022 € 708,14 per maand bedraagt,
6.4.6.5. veroordeelt Weller in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] begroot op € 67,50,

in conventie en in reconventie

6.6.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op
21 augustus 2024.