ECLI:NL:RBLIM:2024:534

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/308944 / HA ZA 22-392

Vonnis van 31 januari 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LASSOO MAKELAARS & TAXATEURS B.V.,

te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,

eiseres,

hierna te noemen: Lassoo,

advocaat: mr. C.S.B.E. Reinders,

tegen

de besloten vennootschap

RT2 BOUW & ONTWIKKELING B.V.,

te Maastricht,

gedaagde,

hierna te noemen: RT2,

advocaat: mr. P.P.M. Kerckhoffs.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 23,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14,
- de nagekomen producties 24 tot en met 28 van Lassoo

- de mondelinge behandeling op 25 september 2023,

- de spreekaantekeningen van Lassoo, tevens akte wijziging / vermeerdering van eis,

- de pleitnota ten behoeve van de comparitie van RT2,

- de brief van 3 oktober 2023 van Lassoo met reactie op het proces-verbaal,

- de brief van 3 oktober 2023 van RT2 met reactie op het proces-verbaal,

- de brief van 5 oktober 2023 van de rechtbank aan partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Lassoo houdt zich bezig met makelaardij en projectontwikkeling. [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] (hierna: [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] ) zijn de indirect bestuurders van Lassoo.

2.2.

RT2 houdt zich bezig met de (ruw)bouw van huizen en appartementen. RT2 is op 13 januari 2021 opgericht. Haar gevolmachtigden zijn de heren [naam gevolmachtigde 1] en [naam gevolmachtigde 2] (hierna: [naam gevolmachtigde 1] en [naam gevolmachtigde 2] ). [naam gevolmachtigde 1] opereerde voor de oprichting van RT2 via een eenmanszaak onder de naam [handelsnaam] (hierna: [handelsnaam] ).

2.3.

[naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] zijn in 2020 met [naam gevolmachtigde 1] in contact gekomen. Zij hebben toen besloten om samen te werken aan diverse vastgoedprojecten. Op 21 oktober 2020 hebben [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] en [naam gevolmachtigde 1] een document ondertekend met, voor zover relevant, de volgende inhoud (productie 4 dagvaarding):

“Afspraken tussen [handelsnaam] en LASSOO

1. Vanaf heden zullen alle projecten tezamen worden opgepakt en zullen de opbrengsten naar evenredigheid tussen [naam bestuurder 2] , [naam bestuurder 1] en [naam gevolmachtigde 1] worden verdeeld.

2.(..).

3. In het tweede of derde kwartaal van 2021 zal er een evaluatie plaatsvinden en als alles naar welbevinden is van partijen, zullen partijen samen in een BV gaan participeren, waarbij wordt uitgegaan van 33,33% van de aandelen voor de heer [naam gevolmachtigde 1] , 33% voor [naam bestuurder 2] en 33,33% voor [naam bestuurder 1] .

4. Concrete projecten: (..)”

2.4.

Op 1 juli 2021 hebben [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] Torrox Vastgoed B.V. opgericht. Deze vennootschap heeft omstreeks juli 2021 een document aan RT2 voorgelegd met als aanhef “Samenwerkingsovereenkomst tussen RT2Bouw en Torrox Vastgoed” (productie 10 dagvaarding). In dit document is voor sommige projecten een verdeelsleutel van 50/50 voorgesteld, en voor andere projecten is een verwijzing opgenomen naar de op 21 oktober 2020 gemaakte afspraken. Dit voorstel is niet door RT2 geaccepteerd.

2.5.

Er heeft vervolgens nader overleg plaatsgevonden over de wijze van samenwerking en de verdeling van de opbrengsten onder meer tijdens een bespreking op 26 oktober 2021.

2.6.

RT2 heeft na dit gesprek in een e-mail van 27 oktober 2021 aan Lassoo gemeld dat het duidelijk is dat er wat dingen helder op papier gezet moeten worden om misverstanden te voorkomen en zij heeft Lassoo in dat kader als volgt bericht (productie 11 dagvaarding):

“Ons voorstel van RT2 naar kantoor Lasoo:

1 Wij leveren projecten aan met kavel of indien gewenst zonder kavel;

2 Wij zullen de projecten zodanig aanleveren dat alle gegevens en informatie (indien mogelijk) volledig zijn met eventuele (3D) tekeningen;

3 Zoals in het gesprek vandaag besproken zal er een onderlinge communicatie plaatsvinden tussen [naam bestuurder 1] en [naam gevolmachtigde 1] betreft verkoopprijs en v.o.n. of k.k.;

4 RT2 zal een vergoeding (projectprijs) uitkeren van €17.500,- excl. 21% b.t.w. indien de klant wordt aangedragen door kantoor Lassoo;

5 RT2 zal een vergoeding (projectprijs) uitkeren van €25.000,- excl. 21% b.t.w. indien het kantoor Lassoo een volledig plan aanlevert (met kavel) waarop RT2 een project ontwikkelt.

Verwachting van RT2 naar kantoor Lassoo:

1 Projecten op een juiste manier online plaatsen en daarin de tot hun beschikbare marketingmiddelen benutten om de projecten kenbaar te maken;

2 Het intakegesprek vindt plaats met een medewerker van Lassoo, bij ons op kantoor. Alle vervolgafspraken verlopen met [naam gevolmachtigde 1] en/of [naam gevolmachtigde 2] van RT2 (en indien gevraagd door de klant met een medewerker van Lassoo);

3 De afgesproken projectprijs zal d.m.v. een factuur geïnd kunnen worden op het moment dat de desbetreffende koper de eerste aanbetaling zal doen bij de start van de werkzaamheden.

Lopende projecten:

[adres 1] €40.000,- Reeds gefactureerde facturen zullen niet in mindering worden gebracht op dit bedrag.

[adres 2] €25.000,- aangezien er al een tegemoetkoming heeft plaatsgevonden met verkoop van de grond. En tevens zal er een verrekening plaatsvinden met de reeds gestuurde factuur.

[adres 3] €17.500,- Reeds gestuurde factuur zal in mindering worden gebracht op dit totaalbedrag.

[adres 4] €17.500,- (Klant Amsterdam).

[adres 5] €17.500,- (klant is op gesprek 26/10 bij Rt2).

[adres 6] €17.500,- (Klant komt op gesprek 28/10 bij Rt2).

[plaats 1] €17.500,-

[plaats 2] €17.500,-

[plaats 3] €25.000,-

Indien jullie hiermee akkoord zijn, dan zien we dit graag middels een reactie op deze mail tegemoet.”

2.7.

Lassoo heeft RT2 vervolgens op 9 december 2021 als reactie op deze e-mail als volgt bericht (productie 13 bij dagvaarding):

“(…)Onderstaand de afspraken per project:

1. [adres 1] : we zullen een factuur ad. € 50.000,- ex. btw. sturen dit jaar, deze zal eind januari

2022 worden voldaan. Dit is inclusief de factuur ad. € 10.000,-, welke reeds verzonden is.

2. [adres 2] : factuur van € 30.000 ex. btw, aangezien er nog geen tegemoetkoming heeft

plaatsgevonden, er zal geen verrekening plaatsvinden met reeds gefactureerde facturen.

De factuur van de [adres 2] zal in 2021 worden verzonden, de betaling kan plaatsvinden conform jullie voorstel na de eerste aanbetaling van koper.

4. Kavels [adres 3 t/m 6] 4 stuks ad. € 17.500,- ex. btw.

5. [plaats 2] € 17.500.- ex. btw.

[plaats 1] is helaas niet doorgegaan en [plaats 3] zal nog nader besproken worden.

Verder zal er sprake zijn van een exclusieve samenwerking en bij grotere projecten zullen er

nadere afspraken worden gemaakt.

Graag vernemen we of dit zo accoord is voor jullie.”

2.8.

RT2 heeft bij e-mail van 10 december 2021 als volgt gereageerd (productie 14 bij dagvaarding):

“Ik ben onderstaande eens rustig aan het doorlezen. Iedere keer verbaas ik mij waar het eigenlijk omgaat. We zien en horen in principe niks van Julie ( [naam bestuurder 2] [naam bestuurder 1] ) alleen [naam 1] en [naam 2] zijn de mensen die ons continue contacteren.

Ik wil nu een keer heel duidelijk zijn. We gaan met ons vieren nu een gesprek aan om duidelijkheid te verschaffen. Op eerdere mails word niet gereageerd, ik kom gister in de ochtend binnen bij jullie (alleen [naam bestuurder 1] in Geleen en wordt op het einde van een gesprek met een hele andere context geconfronteerd met de vergoedingen van projecten die lopende zijn.

Graag van jullie enkele datums voor komende week om een afspraak in te plannen. [naam bestuurder 2] het zou fijn zijn als jij er ook bij bent dan weet ik tenminste waar ik voor betaal.

Lijkt me nu duidelijk dat bij mij ook het punt of no return is bereikt.”

2.9.

Lassoo heeft in reactie op de e-mail van 10 december 2021 in een e-mail van 25 februari 2022 aan RT2 voorgesteld om aan een jurist de opdracht te geven om een concept samenwerkingsovereenkomst vast te stellen, en daarover vervolgens te overleggen, met het doel om zo tot een definitieve samenwerkingsovereenkomst te komen (productie 15 bij dagvaarding).

2.10.

RT2 heeft in reactie hierop in een e-mail van 1 maart 2022 aangegeven geen toegevoegde waarde te zien in het voorstel om met een jurist samen te gaan zitten om de (verdere) samenwerking vast te leggen (productie 16 bij dagvaarding).

3.Het geschil

3.1.

Lassoo vordert, na wijziging haar eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:

I. voor recht verklaart dat er samenwerkingsafspraken tussen gedaagde en eiseres bestaan, op basis waarvan eiseres recht heeft op:

een projectprijs ad € 50.000,- exclusief btw en dus € 60.500,- inclusief btw inzake het project “ [adres 1] ”;
een projectprijs ad € 30.000,- exclusief btw en dus € 36.300,- inclusief btw inzake het project “ [adres 2] ”, op welke vergoeding (primair) geen enkele verrekening plaats dient te vinden;
betaling van de reeds door eiseres gefactureerde doch niet door gedaagde betaalde courtage inzake [adres 2] ad € 4.890,- exclusief btw en dus € 5.916,90 inclusief btw;
een projectprijs van € 17.500,- exclusief btw en dus € 21.175,- inclusief btw per kavel inzake de 5 kavels behorende tot het project “ [adres 3 t/m 6] ”;
een projectprijs van € 17.500,- exclusief btw en dus € 21.175,- exclusief btw

met bepaling dat betreffende vergoedingen uit hoofde van de tussen partijen

gemaakte afspraken opeisbaar zijn op het moment dat de respectievelijke kopers

hun eerste betaling aan gedaagde hebben gedaan; en

II. gedaagde veroordeelt om de samenwerkingsafspraken na te komen en aldus;

tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te voldoen haar opeisbare vorderingen ad in totaal € 187.416,90 inclusief btw, althans subsidiair een vergoeding zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, nog te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW te rekenen vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf de dagtekening van dit vonnis, tot de dag der algehele voldoening; alsmede

binnen een redelijke termijn van 7 dagen na de eerste betaling van de respectievelijke kopers van de kavels behorende tot de projecten “ [adres 3 t/m 6] ” en “ [plaats 2] ” tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te voldoen de alsdan door eiseres opeisbare vorderingen ad € 17.500,- exclusief btw en dus € 21.175,- inclusief btw per kavel, althans subsidiair een vergoeding zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, met bepaling dat gedaagde de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW verschuldigd zal zijn in geval zij niet tijdig tot betaling overgaat, zulks aldus vanaf de dag van haar alsdan intredende verzuim, tot de dag der algehele voldoening; en

III. gedaagde veroordeelt om de samenwerkingsafspraken na te komen en in dat kader tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te voldoen een bedrag aan buitengerechtelijke kosten te begroten conform de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het bijbehorende Besluit en aldus de staffel BIK van rechtspraak.nl ad € 1.802,-, althans subsidiair een bedrag zoals de rechtbank dat in redelijkheid toewijsbaar acht, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW te rekenen vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf de dagtekening van het vonnis, tot de dag der algehele voldoening; en

IV. gedaagde veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW alsmede gedaagde te veroordelen in de nakosten.

3.2.

Lassoo legt – kort samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag dat Lassoo op grond van de tussen partijen gemaakte samenwerkingsafspraken recht heeft op een vergoeding, dan wel projectprijs, per project, als opgesomd onder randnummer 35 van de dagvaarding.

3.3.

RT2 voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] en [naam gevolmachtigde 1] hebben in 2020 met elkaar overleg gevoerd over de condities van hun samenwerking. Later hebben [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] , [naam gevolmachtigde 1] en [naam gevolmachtigde 2] dergelijke gesprekken gevoerd over de samenwerking tussen Lassoo en RT2. Partijen verschillen van mening wat zij hebben afgesproken.

4.2.

Volgens Lassoo blijken de afspraken tussen Lassoo en RT2 uit de overeenkomst van 21 oktober 2020, de samenwerkingsovereenkomst tussen RT2 en Torrox Vastgoed en de
e-mailcorrespondentie van eind 2021 (zie r.o. 2.3., 2.4. en 2.6 tot en met 2.10.). RT2 betwist dit.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst van 21 oktober 2020 niet kan dienen ter onderbouwing van de vorderingen van Lassoo op RT2. Het betreft afspraken die gemaakt zijn vóór de oprichting van RT2 op 13 januari 2021. Hoewel de aanhef van het document luidt “Afspraken tussen [handelsnaam] en LASSOO” blijkt uit de inhoud van artikel 1 en de ondertekening van het stuk dat de afspraken gemaakt zijn met [naam gevolmachtigde 1] , [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] in privé (zie r.o. 2.3.) Zowel [naam gevolmachtigde 1] als [naam bestuurder 1] hebben tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat het idee achter deze overeenkomst was om afspraken te maken tussen drie (privé) personen: [naam gevolmachtigde 1] , [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] . Lassoo heeft nog gesteld dat RT2 de overeenkomst van 21 oktober 2020 van [handelsnaam] heeft overgenomen. Lassoo heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest van een rechtsgeldige contractsovername in de zin van art. 6:159 BW die ertoe geleid heeft dat Lassoo en RT2 contractspartijen geworden zijn bij de overeenkomst van 21 oktober 2020.

4.4.

Voor zover Lassoo zich beroept op het document “samenwerkingsovereenkomst tussen RT2 en Torrox Vastgoed” heeft het volgende te gelden. Het betreft een voorstel van Torrox Vastgoed B.V. waar geen overeenstemming over is bereikt en dat niet is ondertekend door (de bestuurders van) RT2. Aan dit document kan dan ook geen betekenis worden ontleend.

4.5.

De rechtbank overweegt met betrekking tot de e-mails van eind 2021 die Lassoo aan haar vorderingen ten grondslag legt als volgt. De e-mail van 27 oktober 2021 (zie r.o. 2.6.) behelst, gelet op de daarin door RT2 gebruikte bewoordingen, een voorstel over zowel de (in de toekomst) te hanteren vergoedingen/projectprijzen, als over de wijze van samenwerking. In het verlengde daarvan wordt in die e-mail benoemd welke prestaties RT2 van Lassoo verwacht om in aanmerking te kunnen komen voor bepaalde vergoedingen dan wel om bepaalde projectprijzen uitgekeerd te krijgen. Zo moest een klant bijvoorbeeld door Lassoo zijn aangedragen om in aanmerking te komen voor een vergoeding/projectprijs van € 17.500,- (zie onder 4 na de aanhef
“Ons voorstel”) en om in aanmerking te komen voor een vergoeding/projectprijs van € 25.000,- gold dat er door Lassoo een volledig plan moest zijn aangeleverd, met kavel (zie onder 5 na de aanhef
“Ons voorstel”). Onder het kopje
“Lopende projecten:
”worden voorts de projecten opgesomd en worden daaraan de (resterende) bedragen gekoppeld die RT2 bereid is nog per project/kavel te betalen. In die opsomming staat onder meer
“ [adres 1] € 40.000,- Reeds gefactureerde facturen zullen niet in mindering worden gebracht op dit bedrag.”Onder dat kopje staat voorts, onder meer,
“Tombestraat €25.000,-, aangezien er al een tegemoetkoming heeft plaatsgevonden met verkoop van de grond. En tevens zal er een verrekening plaatsvinden met de reeds gestuurde factuur.”In de slotalinea van deze e-mail heeft RT2 verder nog het volgende geschreven
“Indien jullie hiermee akkoord zijn, dan zien we dit graag middels een reactie op deze mail tegemoet.”

4.6.

In de e-mail van 9 december 2021 (zie r.o. 2.7.), waarin door Lassoo wordt gereageerd op dit voorstel, somt Lassoo onder het kopje “Onderstaand de afspraken per project” vijf zaken op, die op punten afwijken van het door RT2 gedane voorstel. Onder punt 1 schrijft Lassoo
“ [adres 1] : we zullen een factuur ad. € 50.000,- ex. btw. sturen dit jaar, deze zal eind januari 2022 worden voldaan. Dit is inclusief de factuur ad. € 10.000,-, welke reeds verzonden is.”Onder punt 2 staat “
[adres 2] : factuur van € 30.000 ex. btw, aangezien er nog geen tegemoetkoming heeft plaatsgevonden, er zal geen verrekening plaatsvinden met reeds gefactureerde facturen.”Lassoo schrijft voorts in de volgende alinea nog
“Verder zal er sprake zijn van een exclusieve samenwerking en bij grotere projecten zullen er nadere afspraken worden gemaakt.”en
“Graag vernemen we of dit zo accoord is voor jullie.”RT2 reageert in haar e-mail van 10 december 2021 (zie r.o. 2.8.) met passages als “
met een hele andere context geconfronteerd met de vergoedingen van projecten die lopende zijn”en
“Lijkt me nu duidelijk dat bij mij ook het punt of no return is bereikt.”.Uit deze passages blijkt duidelijk dat RT2 het niet eens is met Lassoo.

4.7.

Uit de e-mails van 27 oktober 2021, 9 december 2021 en 10 december 2021, in onderlinge samenhang bezien, volgt dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de projectprijzen van de in het petitum opgesomde projecten. Voor zover de e-mail van 27 oktober 2021 als aanbod in de zin van artikel 6:217 BW kan worden aangemerkt, is Lassoo met de inhoud van die e-mail in de e-mail van 9 december 2021 niet akkoord gegaan. In die laatste e-mail worden andere (hogere) projectprijs-bedragen genoemd voor de projecten [adres 1] en [adres 2] . Ook wordt door Lassoo bij die (reeds) hogere projectprijs-bedragen btw opgeteld, terwijl door RT2 bedragen zonder btw werden genoemd. Het betrof naar ter zitting werd toegelicht door RT2, bewust, all-in-prijzen. Hierdoor wordt het verschil tussen de door RT2 genoemde bedragen en deze bedragen nog groter. Daarnaast wordt, zo blijkt uit een nadere vergelijking van de e-mails, door partijen anders gedacht over het al dan niet verrekenen van reeds gefactureerde bedragen. In de e-mail van 9 december 2021 wordt bovendien een nieuw element toegevoegd, namelijk exclusiviteit. Van afwijkingen dan wel aanvullingen die van ondergeschikt belang zijn, en waarvan kan worden verondersteld dat de wederpartij daar geen bezwaar tegen zal hebben, kan gelet op het voorgaande niet worden gesproken (artikel 6:225 BW). Daar komt nog bij dat onderaan de e-mail van 9 december 2021 de slotzin is opgenomen “
Graag vernemen we of dit zo accoord is voor jullie.”Ook dit duidt erop dat er nog geen overeenstemming bestond en partijen nog in onderhandeling waren over de projectprijzen/vergoedingen die verschuldigd zijn door RT2 aan Lassoo in het kader van de gezamenlijke projecten. Van aanvaarding van een aanbod (dan wel van aanvaarding van een tegenaanbod) is, gelet op al het voorgaande, dan ook geen sprake.

4.8.

Voor zover Lassoo in de e-mail van 24 maart 2022 van RT2 (productie 17 bij dagvaarding) een erkenning lijkt te lezen van de verschuldigdheid van één of meer van de door haar gevorderde bedragen, kan de rechtbank haar daarin niet volgen. Een erkenning valt enkel uit de woorden
“wij krijgen een rekening van jullie, zoals afgesproken wordt deze betaald”in het licht van de hele context van die e-mail niet te lezen. Direct na die zin valt immers, onder meer, te lezen
“Ondanks wij hier niet helemaal eens zijn”.

4.9.

Al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, brengt de rechtbank tot de conclusie dat niet is komen vast te staan, dat door partijen afspraken zijn gemaakt over hun samenwerking op basis waarvan Lassoo recht kan doen gelden op het onder II gevorderde bedrag, dat is gebaseerd op de opsomming in de onder I gevorderde verklaring voor recht.

De onder I gevorderde verklaring voor recht aangaande de verschuldigdheid van de daarin opgesomde vergoedingen en de onder II gevorderde veroordeling tot betaling van die vergoedingen zullen, gelet op het voorgaande, worden afgewezen. De overige vorderingen, die zien op de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, zijn om die reden ook niet toewijsbaar.

De proceskosten

4.10.

Lassoo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van RT2 worden begroot op:

- griffierecht 5.737,00

- salaris advocaat 3.760,00 (2,0 punten × tarief € 1.880,00)

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 9.670,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Lassoo in de proceskosten, aan de zijde van RT2 tot op heden begroot op € 9.670,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Lassoo niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Lassoo |
€ 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening.

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.