Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11038812 \ CV EXPL 24-1824
Vonnis van 31 juli 2024 – bij vervroeging
in de zaak van
[eiseres in verzet],
wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,
eisende partij in verzet,
hierna te noemen: [eiseres in verzet] ,
gemachtigde: mr. T.N. Vis,
tegen
[gedaagde in verzet],
wonende te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,
gedaagde partij in verzet,
hierna te noemen: [gedaagde in verzet] ,
gemachtigde: mr. S. Smeets.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het door de kantonrechter op 31 januari 2024 tussen [gedaagde in verzet] als eisende partij en [eiseres in verzet] als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 10873861 CV EXPL 24-283
- de verzetdagvaarding van 28 maart 2024 met producties 1 tot en met 6
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de verzetdagvaarding van 28 maart 2024 met producties 1 tot en met 6
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 21 juni 2024 met producties 7 tot en met 9 zijdens [gedaagde in verzet]
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij mr. Vis spreekaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in verzet] heeft op grond van een mondelinge huurovereenkomst vanaf juli 2019 tot en met augustus 2022 aan [eiseres in verzet] verhuurd de woonruimte aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente 3] (hierna: de woning). Vanaf september 2019 betaalde [eiseres in verzet] een all-in huurprijs van € 550,00.
2.2.
[eiseres in verzet] heeft de huurpenningen tot en met december 2021 volledig betaald aan [gedaagde in verzet] .
3.Het geschil
3.1.
[gedaagde in verzet] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiseres in verzet] zal veroordelen tot betaling van € 3.053,60, bestaande uit € 2.550,00 aan hoofdsom, € 380,00 aan vergoeding buitengerechtelijke incassokosten en € 123,60 aan vervallen wettelijke rente, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.053,60 vanaf 9 november 2023 tot en met de dag van algehele voldoening, alsmede de proceskosten.
3.2.
Bij verstekvonnis van 31 januari 2024 is [eiseres in verzet] veroordeeld om aan [gedaagde in verzet] te betalen een bedrag van € 3.053,60, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.550,00 vanaf 9 november 2023 en over € 380,00 vanaf 12 december 2023, een en ander tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [eiseres in verzet] in de proceskosten ad € 609,85.
3.3.
[eiseres in verzet] vordert - samengevat - bij verzetdagvaarding om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiseres in verzet] te verklaren tot goed opposant, [eiseres in verzet] te ontheffen van de veroordeling in het verstekvonnis onder zaaknummer 10873861 CV EXPL 24-283 gewezen, althans dit vonnis te vernietigen, dan wel het gevorderde te matigen. [eiseres in verzet] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde in verzet] in de proceskosten (met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding en de betekening daarvan), alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [eiseres in verzet] in haar verzet kan worden ontvangen.
4.2.
[gedaagde in verzet] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eiseres in verzet] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurpenningen over het jaar 2022 niet volledig te voldoen. [gedaagde in verzet] stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst partijen mondeling een huurprijs van € 550,00 per maand zijn overeengekomen. [gedaagde in verzet] stelt dat hij eind 2021 met [eiseres in verzet] mondeling is overeengekomen dat de huurprijs per januari 2022 verhoogd zou worden naar € 600,00 per maand. [gedaagde in verzet] heeft op 2 januari 2022 per Whatsapp-bericht aan [eiseres in verzet] medegedeeld dat de huurprijs, in verband met de explosieve stijging van de energiekosten, daarnaast verhoogd wordt met € 50,00 per maand per januari 2022. [gedaagde in verzet] stelt dat [eiseres in verzet] op grond van het voorgaande in 2022 een all-in huurprijs verschuldigd was van € 650,00 per maand. [gedaagde in verzet] stelt dat [eiseres in verzet] op de verhogingsvoorstellen nooit afwijzend heeft gereageerd en dat zij over het jaar 2022 een betalingsachterstand heeft laten ontstaan.
4.3.
[gedaagde in verzet] draagt ter zitting mondeling nieuwe berekeningen voor met betrekking tot de gestelde betalingsachterstand. [gedaagde in verzet] stelt dat [eiseres in verzet] in het jaar 2022 in totaal € 3.200,00 aan huurpenningen heeft betaald. Primair stelt [gedaagde in verzet] zich op het standpunt dat de huurprijs € 650,00 per maand is en dat een bedrag ad € 2.000,00 onbetaald is gebleven door [eiseres in verzet] . Subsidiair stelt [gedaagde in verzet] dat de huurprijs van € 550,00 per maand geïndexeerd moet worden met 4,1%, hetgeen resulteert in een huurprijs van € 572,55 per maand, waardoor een bedrag van € 1.380,40 onbetaald is gebleven door [eiseres in verzet] . Meer subsidiair stelt [gedaagde in verzet] dat de all-in huurprijs gesplitst dient te worden en [gedaagde in verzet] verzoekt de kantonrechter om over te gaan tot splitsing, waarbij de kale huurprijs op 75% dient te worden vastgesteld. Na de splitsing dient de kale huurprijs volgens [gedaagde in verzet] geïndexeerd te worden met 4,1%. De kantonrechter merkt ten aanzien van het subsidiair en meer subsidiair gestelde op dat deze berekeningen enkel mondeling ter zitting zijn toegelicht en niet schriftelijk onderbouwd zijn, waardoor de exacte door [gedaagde in verzet] aangedragen bedragen niet te volgen waren voor de kantonrechter.
4.4.
[eiseres in verzet] betwist de huurverhogingen en stelt daartoe dat beide (huur)verhogingen niet zijn overeengekomen en dat voor 2022 nog steeds een all-in huurprijs van € 550,00 per maand gold. Ook de door [gedaagde in verzet] gestelde indexering is niet overeengekomen. [eiseres in verzet] stelt in 2022 dan ook in totaal € 4.400,00 (8 x € 550,00) aan huurpenningen verschuldigd te zijn geweest. [eiseres in verzet] stelt dat alle betalingen die zij in 2022 heeft verricht, betrekking hebben op het jaar 2022, waardoor in 2022 een totaalbedrag van € 3.750,00 aan huurpenningen betaald is. Op grond van het voorgaande is er aldus [eiseres in verzet] een huurachterstand ontstaan van € 650,00 (€ 4.400,00 – € 3.750,00). [eiseres in verzet] stelt dat er nu geen huurachterstand meer bestaat aangezien zij deze € 650,00 op 27 maart 2024 heeft betaald aan [gedaagde in verzet] .
4.5.
De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande ten aanzien van de huurverhogingen als volgt. Vaststaat dat partijen vanaf september 2019 een all-in huurprijs zijn overeengekomen van € 550,00 per maand. De kantonrechter stelt voorop dat een verhuurder de all-in prijs niet mag verhogen omdat het voor de huurder onmogelijk is om te controleren wat de huurstijging is ten opzichte van de kale huurprijs. Hierdoor is het voor de huurder onmogelijk om te controleren of de stijging niet hoger is dan is toegestaan. Een verhuurder mag de all-in prijs ook niet verhogen vanwege de stijgende energiekosten.
dat brengt mee dat [gedaagde in verzet] de door [eiseres in verzet] te betalen huurprijs niet rechtsgeldig heeft kunnen verhogen, zodat deze tot het einde van de huurovereenkomst € 550,00 per maand heeft bedragen.
4.6.
Voor de door [gedaagde in verzet] subsidiair gestelde indexering van de huurprijs van 4,1% over € 550,00 per maand geldt hetzelfde: ook die is niet toegestaan zolang het om een all-in huurprijs gaat.
4.7.
Het meer subsidiaire verzoek (bedoeld zal zijn: de vordering) om de huurprijs te splitsen, waarna de kale huurprijs zou moeten worden geïndexeerd, zal de kantonrechter passeren. [gedaagde in verzet] heeft dit pas bij de mondelinge behandeling voor het eerst, alleen mondeling en verder volstrekt ongemotiveerd naar voren gebracht.
4.8.
De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat de huurprijs ongewijzigd is gebleven en dat [eiseres in verzet] over het jaar 2022 tot aan het einde van de huurovereenkomst op 31 augustus 2022 een all-in huurprijs van € 550,00 per maand verschuldigd was aan [gedaagde in verzet] .
4.9.
De kantonrechter berekent de huurachterstand als volgt. [eiseres in verzet] heeft in 2022 gedurende acht maanden de woning gehuurd van [gedaagde in verzet] , hetgeen betekent dat in totaal aan huur over 2022 een bedrag van € 4.400,00 (8 x € 550,00) verschuldigd is. Uitgaande van het onbetwiste betalingsoverzicht zoals overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, heeft [eiseres in verzet] over 2022 in totaal € 3.200,00 aan huurpenningen betaald. Immers, de betaling van 21 januari 2022, met vermelding “Huur november”, moet al doortellend worden toegerekend aan de maand december 2021, zodat de betalingen vanaf 28 februari 2022 moeten worden toegerekend aan het jaar 2022. Vaststaat voorts dat [gedaagde in verzet] de betaling van [eiseres in verzet] van 27 maart 2024 ad € 650,00 heeft ontvangen, nu [gedaagde in verzet] dit ter mondelinge behandeling heeft erkend. [eiseres in verzet] heeft aldus in totaal € 3.850,00 (€ 3.200,00 +
€ 650,00) voldaan aan [gedaagde in verzet] . De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat aan hoofdsom € 550,00 (€ 4.400,00 - € 3.850,00) toewijsbaar is.
4.10.
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding (12 december 2023). Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
4.11.
[gedaagde in verzet] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde in verzet] heeft aan [eiseres in verzet] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [eiseres in verzet] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
4.12.
Gelet op het voorgaande is het verzet gedeeltelijk gegrond. De kantonrechter zal het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 31 januari 2024 vernietigen en met inachtneming van hetgeen in dit vonnis is overwogen opnieuw beslissen.
4.13.
Nu partijen uiteindelijk over en weer in het ongelijk zijn gesteld, wordt hierin aanleiding gevonden om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij, zowel in de verstekprocedure als in de verzetprocedure, de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart het verzet van [eiseres in verzet] deels gegrond,
5.2.
vernietigt het door de kantonrechter op 31 januari 2024 onder zaaknummer 10873861 CV EXPL 24-283 gewezen verstekvonnis,
en opnieuw beslissend:
5.3.
veroordeelt [eiseres in verzet] om aan [gedaagde in verzet] te betalen een bedrag van € 550,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 december 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024
SH