ECLI:NL:RBLIM:2024:509

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/317109 / HA ZA 23-188

Vonnis van 7 februari 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: eiser,

advocaat: mr. C.L.C. O'Connor te Nijmegen,

tegen

GEMEENTE ROERMOND,

te Roermond,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. R.D. Boesveld te Haarlem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

1. de dagvaarding met producties
2. de conclusie van antwoord met producties
3. de brief van 11 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald

4. de akte van eiser overlegging nadere producties, tevens houdende een wijziging van eis
5. de van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 door de griffier gemaakte aantekeningen en door eiser overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

De door partijen overgelegde producties zullen hierna worden aangehaald door vermelding van het onder 1.1 genoemde nummer van het processtuk, gevolgd door het nummer van de productie.

2.Samenvatting

2.1.

Het geschil gaat over de vraag of de Gemeente tegenover eiser aansprakelijk is voor het geven van onjuiste of onvolledige informatie over de mogelijkheid om een door eiser aan te kopen (en inmiddels aangekocht) verhuurobject te gebruiken voor de verhuur van onzelfstandige kamers.

3.De feiten

3.1.

Eiser heeft op 10 augustus 2021 een groot zogenaamd patriciërshuis (rijksmonument) met 18 kamers gekocht dat is gelegen aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna aan te halen als “het Pand”). Eiser had de bedoeling om het pand als privé beleggingsobject (belasting box 3) te gebruiken en de in het Pand aanwezige kamers (18) als onzelfstandige woonruimte te verhuren. De verkopers van het Pand bewoonden dit op het moment van verkoop zelf en verhuurden ongeveer zeven kamers als onzelfstandige woonruimte. Deze verhuur was op grond van artikel 11 (overgangsrecht) van de tot 1 juli 2019 geldende Huisvestingsverordening Roermond zonder vergunning toegestaan.

3.2.

Op het moment van aankoop (10 augustus 2021) was het bestemmingsplan “Binnenstad Roermond” van toepassing, alsmede het op 4 juni 2020 onherroepelijk vastgestelde paraplubestemmingsplan “Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio’s” (hierna “Paraplubestemmingsplan”). Het Pand ligt in een gebied met de aanduiding “overige zone-regulering kamerwoningen”.

3.3.

Uit planregel 4.1 van het Paraplubestemmingsplan volgt dat het niet is toegestaan nieuwe kamerwoningen te bouwen of in gebruik te nemen. Uit de definitie van kamerwoning in planregel 1.8 volgt dat deze gelijk wordt gesteld met onzelfstandige woonruimte.

3.4.

Eiser heeft voorafgaand aan de koop van het Pand (en nog een ander pand in de gemeente Roermond) via de e-mail bij de Gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheid van kamerverhuur in het Pand.

3.5.

Zo heeft eiser op 16 en 17 juni 2021 gecorrespondeerd via het algemene e-mail adres van de Gemeente en gevraagd om de voor kamerverhuur in het Pand verleende vergunning en de tekeningen van de kamerindeling.

Nadat de medewerker van de Gemeente heeft geantwoord dat het pand valt onder het overgangsrecht en dat daarom geen vergunningen voor kamerverhuur zijn verleend is

op verzoek van eiser het telefoonnummer verstrekt van [medewerker X] , inspecteur in het Cluster Vergunning Toezicht & Handhaving.

3.6.

Op 4, 5 en 6 augustus 2021 heeft eiser vervolgens contact met [medewerker X] over de mogelijkheid om alle kamers in het Pand te gebruiken voor de verhuur van ongeveer twintig kamers.

Bij e-mail van 6 augustus 2021 schrijft eiser het volgende:

“
Ik moet de vraagstelling eenvoudiger maken. Ik heb uw antwoord overlegd met een adviesbureau maar beiden snappen nog niet het antwoord op onderstaande vraag:

[…]

Mag ik het object als geheel gebruiken als kamerverhuur voor circa 18 individuele personen als alle verblijfsruimten voldoen aan de gestelde bouwkundige/brandveilige eisen of gaat het overgangsrecht over de 7 kamers die verhuurd werden ten tijde van het overgangsrecht?

In het kort:

Mag ik meer kamers individueel verhuren op hetzelfde adres (in het originele pand) dan dat er plaats vond tijdens het overgangsrecht?

Anders:

Gaat het overgangsrecht op pandniveau of op het aantal kamers in de gemeente Roermond?

De reden dat ik dit vraag. Als het 7 kamers moeten blijven kan het object niet aangekocht worden omdat de prijs dan gigantisch hoog is het niet rendabel te verkrijgen is. Als ik het object qua verblijfsruimtes die in de woning zitten mag benutten (circa 18) dan is het wel rendabel”.

Hierop reageert [medewerker X] bij e-mail van dezelfde datum:

“
Bij de vaststelling van het overgangsrecht is gekeken op pandniveau en niet naar het aantal kamers.

Dit betekent dat als u een pand aankoopt met 7 kamers dit aantal niet door middel van het overgangsrecht is vastgelegd.

Bepaald is dat in betreffend object kamerverhuur mag plaatsvinden. Of het dan om 7 of 18 kamers gaat doet aangaande het overgangsrecht niet ter zaken.

Wel is van belang dat het pand moet voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Als u dus van 7 naar 18 kamers wenst te gaan, dan kan dat, maar als dat gepaard gaat met bouwactiviteiten dan gelden de eisen uit Bouwbesluit 2012 en daaraan dient u te voldoen. Het kan dan eventueel zo zijn dat de bouwactiviteiten die u dient te verrichten (om aan het Bouwbesluit 2012 te kunnen voldoen) omgevingsvergunningplichtig zijn”.

3.7.

Kort na deze mailwisseling heeft eiser het Pand gekocht dat op 23 december 2021 aan hem is geleverd. De koopsom bedroeg € 1.200.000,--. Voor de financiering van de aankoop en verbouwing van het Pand heeft eiser een hypothecaire lening afgesloten ter hoogte van € 2.268.750,--.

3.8.

In januari 2022 heeft eiser verbouwingswerkzaamheden in het pand laten uitvoeren door een aannemer. Na afronding van deze verbouwingswerkzaamheden heeft de Gemeente aan eiser laten weten dat het uitbreiden van het aantal kamers in 2020 vergunningplichtig is geworden en heeft op initiatief van de Gemeente op 26 januari 2020 een overleg plaatsgevonden bij de Gemeente. Tijdens dit gesprek is een schetsontwerp aan de orde geweest voor het gebruik van het Pand voor 27 onzelfstandige wooneenheden.

3.9.

Bij e-mail van 9 februari 2022 heeft de jurist van de Gemeente aan eiser bericht dat de aanvraag op basis van de aangeleverde tekeningen zal worden geweigerd. Verzocht wordt om het plan aan te passen en een principeverzoek of een omgevingsvergunning aan te vragen om van het bestemmingsplan af te wijken, waarna het college daarover zal beslissen.

3.10.

Op 14 maart 2022 heeft eiser een omgevingsvergunning aangevraagd voor het gebruik van het Pand voor 27 onzelfstandige wooneenheden overeenkomstig het schetsontwerp. Deze aanvraag heeft geleid tot een van rechtswege verleende vergunning. Deze vergunning is vervolgens na een bezwaarschriftenprocedure alsnog geweigerd. Tegen dat besluit heeft eiser geen beroep ingesteld.

3.11.

Eiser houdt de Gemeente aansprakelijk voor de door hem als gevolg van de weigering geleden schade omdat de Gemeente hem onvolledige of onjuiste informatie zou hebben verstrekt over de gebruiksmogelijkheden van het Pand.

3.12.

Een overleg tussen eiser en de Gemeente heeft ertoe geleid dat eiser met het oog op beperking van zijn schade een principeverzoek heeft ingediend om het Pand om te vormen tot 10 zelfstandige woningen. De Gemeente heeft hierop positief beslist. De vergunningaanvraag overeenkomstig het principebesluit is vervolgens op 2 februari 2023 ingediend.

3.13.

Daarnaast hebben partijen in de periode van 30 november 2022 tot 4 april 2023 overleg gevoerd over de door eiser gestelde aansprakelijkheid van de Gemeente voor de door eiser gestelde schade en de hoogte van die schade. Hiertoe heeft eiser op 6 december 2022 (productie 1.29) een schadeopstelling en op 2 februari 2023 een geactualiseerde schadeopstelling (productie 1.36) met de Gemeente gedeeld. De overleggen hebben niet geleid tot een minnelijke regeling.

4.Het geschil

4.1.

Eiser is van mening dat de Gemeente door het verstrekken van onjuiste informatie onrechtmatig heeft gehandeld en vordert na wijziging van eis veroordeling van de Gemeente tot betaling aan eiser van een schadevergoeding ter hoogte van € 995.271,- althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van verzuim, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten met de wettelijke rente daarover.

4.2.

De Gemeente heeft verweer gevoerd en betwist kort gezegd zowel de aansprakelijkheid voor de schade als de hoogte ervan.

4.3.

Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Aan de orde is de vraag of de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die eiser stelt te hebben geleden als gevolg van het verstrekken van onjuiste informatie over de gebruiksmogelijkheid van het Pand voor kamerverhuur.

5.2.

Op grond van de stukken en de stellingen van partijen kan worden vastgesteld dat de door [medewerker X] , ambtenaar bij de Gemeente, in zijn e-mail van 6 augustus 2021 informatie heeft verstrekt over kamerverhuur in het Pand op grond van overgangsrecht dat op dat moment niet meer actueel was. Dit betekent dat de Gemeente onjuiste althans onvolledige informatie aan eiser heeft verstrekt over de mogelijkheid om het aantal kamers uit te breiden van 7 naar 18.

5.3.

Deze enkele vaststelling is echter onvoldoende om te concluderen tot aansprakelijkheid van de Gemeente op grond van onrechtmatige daad.

Uit vaste jurisprudentie (het arrest ’s-Hertogenbosch/Van Zoggel, HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219) volgt dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad tot gevolg heeft. Vereist is dat de belanghebbende (in dit geval eiser) in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem (door de Gemeente) juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven.

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen.

5.5.

Eiser heeft een opleiding gehad tot makelaar/taxateur en is als zodanig geruime tijd werkzaam geweest. Hij is nog steeds mede-eigenaar van een makelaars/taxateurs organisatie en heeft vanuit die hoedanigheid kennis van vastgoedbeleggingen. Eiser heeft ook voor zichzelf in vastgoed belegd en bezit al meerdere panden die hij gebruikt voor (kamer)verhuur. De door eiser aangevoerde omstandigheid dat hij deze panden waaronder ook het Pand niet bedrijfsmatig maar als particulier heeft aangekocht en verhuurt maakt dat niet anders. Het handelen als particulier betekent immers niet dat eiser dan minder deskundig is.

5.6.

Tegen deze achtergrond ligt het in de rede en mag van eiser verwacht worden dat hij voor de aankoop zelf onderzoek doet naar de geldende (planologische) regelgeving en niet klakkeloos afgaat op “informatieve” en voor eiser wenselijke mededelingen van een ambtenaar van de Gemeente, waarbij bovendien onduidelijk is op welke specifieke regels die informatie is gebaseerd. Een dergelijk onderzoek naar gebruiksmogelijkheden en naar geldende planologische regelgeving behoort immers doorgaans tot de taak en de werkzaamheden van een makelaar en is zoals de Gemeente aanvoert eenvoudig online uit te voeren via de website “ruimtelijkeplannen.nl” waarop alle geldende planologische regelgeving kan worden geraadpleegd. Eiser heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat hij een eigen onderzoek heeft gedaan, waaruit dat onderzoek heeft bestaan en welke conclusies hij daaruit heeft getrokken en hoe die conclusies zich verhouden tot de mededelingen door de Gemeente.

5.7.

Eiser heeft enkel inzichtelijk gemaakt welke vragen hij aan de medewerkers van de Gemeente heeft gesteld. Daarbij valt op dat de eerste vraag (e-mail van 16 juni 2021) is gericht aan een medewerker vergunningen van de Gemeente ( [medewerker Y] ) waarbij eiser in de vraagstelling of het Pand gebruikt kan worden als kamerverhuurobject, vermeldt dat voor het Pand een vergunning is verleend voor 7 personen en hij graag tekeningen van de kamerindeling ontvangt. Hieruit volgt dat eiser ervan op de hoogte is dat de geldende planologische regels een omgevingsvergunning vereisen voor kamerverhuur. Het is de medewerker van de Gemeente die eiser erop wijst dat nooit vergunningen voor aantallen personen maar voor wooneenheden worden verleend en dat het pand valt onder het overgangsrecht. Deze medewerker geeft verder een reactie door van een collega dat het aantal kamers per pand verschillend is en dat een bouwkundig bureau voor eiser kan uitzoeken hoeveel kamers mogelijk zijn. Dit leidt er toe dat eiser op 17 juni 2021 enkel naar een telefoonnummer van [medewerker Y] of een collega vraagt en het telefoonnummer van [medewerker X] krijgt.

5.8.

Pas geruime tijd later en wel op 4 augustus 2021 volgt een telefonisch overleg tussen eiser en [medewerker X] , waarvan de inhoud niet duidelijk is. Evenmin is duidelijk welk onderzoek eiser in de tussentijd zelf heeft gedaan naar de planologische mogelijkheden voor kamerverhuur in het pand. In de op dit gesprek volgende e-mail correspondentie tussen eiser en [medewerker X] vraagt eiser kort gezegd enkel een antwoord op de vraag of hij alle kamers mag verhuren of niet. In de e-mail van 6 augustus 2022 stelt eiser weliswaar dat hij het antwoord van [medewerker X] in zijn e-mail van 5 augustus 2022 heeft besproken met een adviesbureau en dat ze het antwoord op de vraag niet snappen, maar niet helder wordt gemaakt wat is besproken en waarom het eerdere antwoord onduidelijk is. Eiser vraagt ook niet naar een verduidelijking van een eerdere e-mail van [medewerker X] maar wil alleen een antwoord krijgen op de vraag of verhuur van 18 kamers in het Pand mogelijk is. Het prompte antwoord van [medewerker X] op deze vraag (zoals hiervoor onder 3.6 weergegeven) dat op grond van het overgangsrecht alleen het Pand staat geregistreerd voor gebruik van kamerverhuur en niet het aantal kamers, had voor eiser echter niet mogen volstaan voor het nemen van de beslissing om tot aankoop van het Pand over te gaan. Enerzijds niet omdat in het antwoord van [medewerker X] niet nader wordt geconcretiseerd op welk overgangsrecht en op welke bepalingen daarvan zijn antwoord is gebaseerd. Verder niet omdat het raadplegen van de geldende planologische regels (met name artikel 4.1 in samenhang met artikel 1.8 van het op 4 juni 2020 onherroepelijk vastgestelde Paraplubestemmingsplan) uitwijst dat (zonder omgevingsvergunning) geen uitbreiding van het aantal onzelfstandige woonruimtes mag plaatsvinden.

5.9.

Eiser had gelet hierop niet kunnen volstaan met het stellen van een gesloten vraag en in ieder geval moeten doorvragen hoe dat antwoord zich verhoudt tot de regels in het Paraplubestemmingsplan en welk overgangsrecht wordt bedoeld. In het overgangsrecht van het Paraplubestemmingsplan wordt namelijk niets bepaald over kamerwoningen. De noodzaak tot doorvragen met een open vraag geldt temeer omdat eiser in zijn eerdere mail al aangaf dat hij en een door hem geraadpleegd adviesbureau een eerder door [medewerker X] gegeven antwoord niet snappen.

5.10.

Het voorgaande in samenhang met het grote financiële belang dat voor eiser met de aankoop was gemoeid leidt tot de conclusie dat eiser redelijkerwijs niet klakkeloos had mogen vertrouwen op het laatste antwoord van [medewerker X] dat alle in het pand aanwezige kamers zonder vergunning gebruikt mogen worden voor kamerverhuur. In ieder geval heeft eiser onvoldoende gesteld en onderbouwd om tot een ander oordeel te komen.

5.11.

Dit alles brengt de rechtbank tot de conclusie dat geen aansprakelijkheid van de Gemeente voor door eiser geleden schade kan worden vastgesteld zodat (de omvang van) de door eiser gestelde en gevorderde schadevergoeding geen bespreking meer behoeft.

5.12.

Eiser is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de Gemeente als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

6.826,00

(2,00 punten × € 3.413,00)

Totaal

€

13.443,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen van eiser af,

6.2.

veroordeelt eiser in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 13.443,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.