Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11166588 \ CV EXPL 24-3137
Vonnis in kort geding van 26 juli 2024
in de zaak van
STICHTING VANHIER WONEN,
te Voerendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Vanhier;
gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.G.H.J. Niemarkt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 28 juni 2024 met bijlagen 1 tot en met 48;
- de bijlage 49 van Vanhier;
- de bijlage 1 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 15 oktober 2018 verhuurt Vanhier aan [gedaagde] de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte, versie 1 februari 2018 maken deel uit van de huurovereenkomst.
2.2.
Gedurende het eerste jaar van de huur ontving [gedaagde] woonbegeleiding. Die woonbegeleiding is per 15 oktober 2019 geëindigd.
2.3.
Op 23 september 2019 hebben partijen een gedragsaanwijzing behorende bij huurcontract ondertekend waarin – voor zover relevant – staat:
“1. (…)
2. Huurder onderhoudt de woning, de voor- en achtertuin en het overige gehuurde zoals het een goed huurder betaamt.
3. (…)
4. Huurder veroorzaakt geen geluidsoverlast.”.
2.4.
Vanhier en de politie hebben vanaf mei 2023 tot medio juni 2024 stelselmatig klachten/meldingen ontvangen van de wederzijdse buren van [gedaagde] , tevens huurders van Vanhier. Deze klachten gaan voornamelijk over geluidsoverlast veroorzaakt door [gedaagde] .
2.5.
Bij brief van 7 juli 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Voerendaal (hierna: de burgemeester) [gedaagde] gewaarschuwd dat zij geen geluidsoverlast meer mag veroorzaken en dat als zij opnieuw geluidsoverlast veroorzaakt, een gedragsaanwijzing zal worden gegeven.
2.6.
Bij brief van 8 augustus 2023 heeft Vanhier [gedaagde] erop gewezen dat de tuin van het gehuurde dringend onderhoud nodig heeft.
2.7.
Bij brief van 31 augustus 2023 heeft Vanhier [gedaagde] in gebreke gesteld en dringend verzocht te stoppen met het veroorzaken van overlast bestaande uit “schreeuwen, schelden, bonkende geluiden maken en geluiden die lijken alsof u met iets aan het gooien bent”.
2.8.
In oktober 2023 heeft de burgemeester het voornemen geuit tot het opleggen van een gedragsaanwijzing.
2.9.
Bij brief van 14 december 2023 heeft de burgemeester een gedragsaanwijzing opgelegd inhoudende dat [gedaagde] geen geluidsoverlast dient te veroorzaken vanuit het gehuurde of vanaf het erf behorende bij het gehuurde als gevolg van, maar niet uitsluitend, gebonk, geschreeuw of harde muziek. Bij overtreding van de gedragsaanwijzing wordt een tijdelijk huisverbod van tien dagen opgelegd.
2.10.
Bij brief van 19 februari 2024 heeft de burgemeester een tijdelijk huisverbod van tien dagen opgelegd aan [gedaagde] .
2.11.
Na eerder verleende zorgmachtigingen heeft de rechtbank bij beschikking van 4 april 2024 opnieuw een machtiging tot het verlenen van verplichte zorg verleend tot en met uiterlijk 4 oktober 2024.
2.12.
Bij brief van 17 juni 2024 heeft de burgemeester opnieuw een tijdelijk huisverbod van tien dagen opgelegd aan [gedaagde] .
2.13.
Op 15 juli 2024 heeft een van de wederzijdse buren van [gedaagde] bij Vanhier melding gedaan van overlast die [gedaagde] zou hebben veroorzaakt.
3.Het geschil
3.1.
Vanhier vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen:
om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis Vanhier in het vrije bezit te stellen van het gehuurde, en wel door dit geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt aan Vanhier op te leveren, zulks met machtiging aan Vanhier om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] ;
in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Vanhier legt aan haar vordering de stelling ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming de huurovereenkomst, welke tekortkoming van dien aard is dat (in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat) een ontbinding is gerechtvaardigd. Met het (stelselmatig) overlast blijven veroorzaken (ondanks herhaalde instructies van de gemeente, de politie en van Vanhier om dit gedrag te staken) gedraagt [gedaagde] zich niet zoals een goed huurder betaamt. Vanhier verwacht geen verbetering van de houding van [gedaagde] in de toekomst, zodat buren en omwonenden overlast zullen blijven ervaren door haar gedrag.
3.3.
[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van Vanhier.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Vanhier ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
4.2.
Vanhier vordert ontruiming van het gehuurde op de grond dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. Een dergelijke vordering is naar haar aard spoedeisend. Het tijdsverloop ten opzichte van 2023 doet daar op zichzelf niet aan af. Voorts betwist [gedaagde] dat de omwonenden zich (terecht) onveilig voelen, maar ook dat maakt niet dat Vanhier geen spoedeisend belang heeft omdat bij de vraag of sprake is van een spoedeisend belang slechts beoordeeld wordt of het door Vanhier in dat kader gestelde voldoende is en niet of het door haar gestelde juist is.
4.3.
Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de wederzijdse buren van [gedaagde] in de periode van mei 2023 tot medio juni 2024 overlast van [gedaagde] hebben ondervonden die met name bestond uit geluidsoverlast die ook ’s nachts plaatsvond. Gelet op de aard, duur – vaak meerdere uren achter elkaar – en frequentie daarvan – in sommige perioden meerdere meldingen per week –, alsook op de twee tijdelijke huisverboden die de burgemeester heeft opgelegd, kan deze overlast worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting van [gedaagde] om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Die verplichting volgt uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek en is ook nog eens vastgelegd in de hiervoor onder 2.3 aangehaalde gedragsaanwijzing, waarmee [gedaagde] heeft ingestemd. Voor zover [gedaagde] bedoelt te stellen dat de klachten en meldingen van haar wederzijdse buren komen door tussen haar en haar buren ontstane onenigheid overweegt de kantonrechter dat Vanhier het bestaan van die onenigheid betwist, zodat die niet aannemelijk is geworden, en dat de politie en de gemeente Voerendaal ook de geluidsoverlast hebben waargenomen. De kantonrechter verwijst naar bijlagen 8, 10, 12, 13, 45 en 47 bij de dagvaarding. Daarmee heeft Vanhier voldoende aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is.
Deze tekortkoming kan voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt en hieraan kan dan ook niet afdoen dat [gedaagde] stelt dat het aantal incidenten is verminderd doordat de medicatie die zij gebruikt sinds haar laatste opname, voor haar goed werkt.
Tevens heeft Vanhier onweersproken gesteld dat [gedaagde] haar voor- en achtertuin niet onderhoudt en dat daar ongedierte op is afgekomen. Ook dat is een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
4.5.
De overlast voor de wederzijdse buren – eveneens huurders van Vanhier - is wat betreft de aard, duur en frequentie zodanig (zie rov. 4.4.) dat van Vanhier niet gevergd kan worden [gedaagde] langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen. Dat het op dit moment volgens [gedaagde] beter gaat doordat er een zorgmachtiging is verleend en zij de juiste medicatie gebruikt, maakt dit niet anders. Aan de op 4 april 2024 verleende zorgmachtiging zijn namelijk verschillende eerdere zorgmachtigingen voorafgegaan die kennelijk niet hebben geleid tot het resultaat dat [gedaagde] geen overlast meer veroorzaakt. Daarbij komt dat er op 15 juli 2024 wederom een melding bij Vanhier is gedaan over geluidsoverlast die door [gedaagde] zou zijn veroorzaakt. Ook maakt het geen verschil dat in de periode tussen 11 juni 2024 en 15 juli 2024 geen meldingen zijn gedaan, nu in deze periode aan [gedaagde] een tijdelijk huisverbod is opgelegd van tien dagen ingaande 24 uur na overhandiging van de brief d.d. 17 juni 2024 en [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat er (nog) geen rechtsmiddelen zijn aangewend tegen dit besluit. Tevens heeft Vanhier tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij met regelmaat met de wederzijdse buren spreekt, dat dezen niet meer schriftelijk melden en dat de buren aangeven dat zij ten einde raad zijn. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de overlastproblematiek thans nog speelt.
4.6.
Het verlies van het gehuurde is voor [gedaagde] ingrijpend, in het bijzonder omdat zij in dat geval naar eigen zeggen is aangewezen op crisisopvang waar zij haar twee uit huis geplaatste kinderen van dertien en vijftien jaar oud niet om het weekend zal kunnen ontvangen. Toch acht de kantonrechter het belang van Vanhier bij ontruiming van het gehuurde (veiligheid van omwonenden en respecteren van hun rustig en ongestoord woongenot) zo zwaarwegend, dat afweging van het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde niet leidt tot het oordeel dat de ontruiming achterwege moet blijven.
4.7.
Alles overziend acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Het verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat een ontruimingstermijn wordt gehanteerd van veertien dagen na betekening van dit vonnis nu [gedaagde] nog in het gehuurde woont.
4.8.
De door Vanhier gevorderde machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen, zal worden afgewezen nu zij daarbij geen belang heeft. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 Rv en verder) worden toereikend geacht. Bovendien is Vanhier geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.
4.9.
Eveneens zal de gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten worden afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vanhier worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
(vast tarief kort geding kanton gemiddeld)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.182,72
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis Vanhier in het vrije bezit te stellen van de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] door deze geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan Vanhier op te leveren,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.182,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.
CL