ECLI:NL:RBLIM:2024:4997

• Datum uitspraak: 26 juli 2024
• Publicatiedatum: 30 juli 2024
• Zaaknummer: 11171644 CV EXPL 24-3172
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van schadevergoeding en dwangsommen in kort geding tegen verhuurmakelaar

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 26 juli 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een eiser, die zich als kandidaat-huurder had gemeld bij een verhuurmakelaar, en de gedaagde verhuurmakelaar. De eiser vorderde onder andere schadevergoeding en dwangsommen, maar trok ter zitting zijn spoedeisend belang in, wat leidde tot afwijzing van zijn vorderingen. De eiser had zich aangemeld voor verschillende huurwoningen, maar de verhuurmakelaar had hem niet als kandidaat-huurder in overweging genomen, omdat de verhuurders de voorkeur gaven aan expats of mensen met een vast dienstverband. De eiser stelde dat dit onrechtmatig was en dat hij materiële en immateriële schade had geleden.

De kantonrechter oordeelde dat de eiser geen spoedeisend belang had bij de gevorderde schadevergoeding, wat een vereiste is in kort geding. Bovendien was de vordering niet als voorschot geformuleerd, wat ook een reden was voor afwijzing. De rechter benadrukte dat een geldvordering in kort geding alleen kan worden toegewezen als deze voldoende aannemelijk is en er sprake is van een grote mate van spoedeisendheid. De vorderingen tot dwangsommen werden eveneens afgewezen, omdat deze niet als bijkomende veroordeling aan een hoofdveroordeling waren gekoppeld, wat in strijd is met de wet.

Uiteindelijk werd de eiser veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de gedaagde, omdat hij in het ongelijk was gesteld. Dit vonnis is openbaar uitgesproken en onderstreept de strikte eisen die gelden voor vorderingen in kort geding, vooral als het gaat om geldvorderingen en dwangsommen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11171644 \ CV EXPL 24-3172

Vonnis in kort geding van 26 juli 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

in persoon procederend,

tegen

[gedaagde] ,
handelend onder de naam [handelsnaam] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 25 juni 2024;

- de op 11 juli 2024 ter griffie ontvangen akte van eisvermeerdering;

- de op 18 juli 2024 ter griffie ontvangen producties 1 tot en met 7 van de zijde van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 22 juli 2024, waarbij zijdens [gedaagde] een conclusie van antwoord tevens pleitnotitie is overgelegd en waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] woont momenteel in [woonplaats] maar is op zoek naar een huurwoning in Maastricht.

2.2.

[gedaagde] is een verhuurmakelaar in Maastricht. Op de website van [gedaagde] worden diverse woningen in Maastricht te huur aangeboden.

2.3.

Onder het tabblad ‘huurder’ wordt op de website van [gedaagde] het volgende vermeld:

“
(…)De toewijzingseisen verschillen per woonruimte. Uiteraard dien je een passend bruto jaarinkomen te hebben, wij streven naar minimaal 3.5 x de kale jaarhuur.

Verder dienen de gezinssamenstelling, eventuele huisdieren, aanvaardingsdatum en huurperiode in overeenstemming te zijn met de wensen van verhuurder.

Voor zelfstandig ondernemers geldt maatwerk. Je moet minimaal 3 jaar aantoonbaar voldoende inkomsten hebben.

De toewijzing geschiedt door de meest passende kandidaat te kiezen.

Indien je de woonruimte wilt huren dan zullen we dit voorleggen aan de verhuurder ter goedkeuring. Elk aanbod is onder voorbehoud goedkeuring verhuurder.(…) ”

2.4.

[eiser] heeft zich als kandidaat-huurder gemeld bij [gedaagde] voor verschillende woningen in Maastricht, onder andere aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] .

2.5.

Na enige tijd en enige e-mailwisselingen heeft [gedaagde] per e-mail aan [eiser] laten weten dat de verhuurders van deze woningen de voorkeur geven aan het verhuren aan expats, dan wel aan iemand die voor de NATO werkt, dan wel aan iemand met een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij, gelet op deze criteria, [eiser] niet als kandidaat-huurder in overweging kon nemen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 500,- per woning/reactie waarbij zij [eiser] niet objectief beoordeelt als kandidaat-huurder inclusief de woningen waarop [eiser] al heeft gereageerd. Dit geldt niet indien de woning op het moment van het vonnis al verhuurd is;

- [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 100,- per advertentie die [gedaagde] openbaar plaatst, waarin zij niet transparant de selectiecriteria voor huurderschap van de onderliggende woning communiceert;

- [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 24.864,00 ter compensatie voor de materiële en immateriële schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het schaden van zijn recht om objectief beoordeeld te worden als kandidaat-huurder voor de woning aan de [adres 1] , alsmede de [adres 4] en de [adres 2] , dan wel een schadevergoeding die de kantonrechter redelijk acht;

- Een verklaring voor recht dat, indien [gedaagde] namens verhuurder een woning aan een select gezelschap wil aanbieden (bijvoorbeeld aan expats of NATO personeel, dat zij dit niet op een openbaar platform mag doen, maar wel (en enkel) op een daartoe bestemd niet-openbaar platform dat enkel toegankelijk is voor de beoogde doelgroep althans een doelgroep die niet sterk daarvan afwijkt;

- Een verklaring voor recht dat [gedaagde] de woning aan de [adres 1] openbaar heeft aangeboden, en dat [eiser] hier objectief voor kwalificeert als geschikte kandidaat-huurder nu hij zich hiervoor heeft aangemeld en voldoende inkomen heeft gesteld, en [gedaagde] dit inkomen en de objectieve geschiktheid van kandidaat in reactie op zijn aanmelding niet heeft betwist;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over voornoemde bedragen vanaf 23 juli 2024 tot de dag van volledige betaling;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten ex artikel 6:96 BW van € 50,00, dan wel een bedrag zoals door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten wegens de bemoeiingen van de door [eiser] ingeschakelde deurwaarder van € 140,09, welke hij tevens als schadevergoeding vordert;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door hem niet objectief te beoordelen als kandidaat-huurder. Dit is in strijd met artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap omdat [gedaagde] een ongerechtvaardigd onderscheid tussen kandidaat-huurders heeft gemaakt, op basis van nationaliteit, het al dan niet zijn van expat of het al dan niet hebben van inkomsten uit een vast dienstverband. Bovendien heeft [gedaagde] de door haar gehanteerde selectiecriteria niet openbaar gemaakt en is zij daar niet transparant over, aldus [eiser] . Door dit onrechtmatig handelen van [gedaagde] heeft [eiser] materiële en immateriële schade geleden waarvan hij nu van haar vergoeding vordert.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen zoals bedoeld in artikel 254 Rv. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. De rechter geeft in kort geding dus alleen een voorlopig oordeel over de zaak.

Schadevergoeding

4.2.

Met een geldvordering in kort geding moet terughoudend worden omgegaan. Een geldvordering kan alleen worden toegewezen als deze voldoende aannemelijk is en er sprake is van een grote mate van spoedeisendheid. Bovendien moet rekening worden gehouden met het risico dat [eiser] het bedrag niet terug kan betalen als hij in een bodemprocedure alsnog ongelijk krijgt.

4.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] uitdrukkelijk aangegeven dat hij geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde schadevergoeding. Nu daarmee niet meer wordt voldaan aan het vereiste van spoedeisendheid zal deze vordering worden afgewezen.

4.4.

Volledigheidshalve wijst de kantonrechter erop dat, ook in het geval wel nog sprake zou zijn van een spoedeisend belang, de vordering evenmin toewijsbaar zou zijn omdat [eiser] zijn vorderingen niet als een voorschot heeft geformuleerd maar als een vast bedrag aan schadevergoeding. Een zodanige vordering is, gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure, niet mogelijk. Daarnaast is de berekening van de gevorderde schadevergoeding zodanig wankel dat ook om die reden geen toewijzing mogelijk zou zijn geweest in kort geding.

4.5.

Omdat de hoofdvordering van [eiser] wordt afgewezen, treft zijn nevenvorderingen ter zake van de wettelijke rente en de – niet onderbouwde – kosten op grond van artikel 6:96 BW hetzelfde lot.

4.6.

Ter zake van de kosten voor bemoeiingen van de deurwaarder die [eiser] als aanvullende schadevergoeding heeft gevorderd, heeft [eiser] niet uiteengezet waaruit die kosten hebben bestaan. Van enige andere door de deurwaarder uitgevoerde werkzaamheden dan het betekenen van de dagvaarding is immers niet gebleken. Ook deze kosten zullen worden afgewezen.

Verklaringen voor recht

4.7.

Ook voor de gevorderde verklaringen voor recht geldt dat daar in kort geding geen plaats voor is. De kantonrechter kan in kort geding slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen en kan daarover geen definitieve uitspraak doen. Dat strookt immers niet met de voorlopige aard van een kortgedingprocedure. De kantonrechter zal daarom ook deze vorderingen afwijzen.

Dwangsommen

4.8.

Op grond van artikel 611a Rv kan de rechter op vordering van een partij de wederpartij veroordelen tot betaling van een geldsom, dwangsom genaamd, voor het geval aan een hoofdveroordeling niet wordt voldaan. Een dwangsom is dus een pressiemiddel, een geldelijke prikkel tot nakoming van een uitgesproken hoofdveroordeling, bijvoorbeeld om nakoming van een veroordeling tot het al dan niet verrichten van een handeling of het afgeven van een zaak te bewerkstelligen. De veroordeling tot betaling van een dwangsom heeft een bijkomend karakter, zij kan alleen als een bijkomende veroordeling aan een hoofdveroordeling worden toegevoegd. Het is niet mogelijk om een veroordeling tot het betalen van een dwangsom als hoofdveroordeling uit te spreken.

4.9.

[eiser] heeft de dwangsommen in deze zaak niet gekoppeld aan een hoofdveroordeling maar geformuleerd als een soort op zichzelf staande boetes. Gelet op het voorgaande biedt de wet daar geen ruimte voor zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is de in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] betalen. Deze kosten worden tot aan dit vonnis begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van de proceskosten van € 814,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.

LC