Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10910467 \ CV EXPL 24-572
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
voorheen wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonend te [woonplaats 2] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,
gemachtigde: mr. J.E.J. Beckers,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonend te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de aanvullende producties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
- de aanvullende producties van [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
- de mondelinge behandeling van 27 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en door mr. Beckers spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hebben een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] huurt de woonruimte gelegen aan [adres] te [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. In de huurovereenkomst is een boetebeding opgenomen voor het geval niet aan bepaalde verplichtingen in de huurovereenkomst of algemene bepalingen wordt voldaan.
2.2.
Ten aanzien van de huurprijs is in de huurovereenkomst bepaald dat die als volgt is opgebouwd:
Kale huurprijs: € 665,00
Vergoeding voor levering gas en water € 270,00
Vergoeding voor schoonmaak en verwarming algemene ruimtes € 21,00
Vergoeding ivm overige zaken en diensten
€ 55,00
€ 55,00
Totaal € 1.011,00
2.3.
De huurprijs is steeds verschuldigd vóór de eerste dag van de maand waarop die betrekking heeft.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 19 januari 2024 een huurachterstand van € 5.152,00. De wel betaalde huurpenningen zijn nooit op tijd betaald.
2.5.
Vanaf februari 2023 heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] diverse sommaties gestuurd betreffende de betaling van de huurachterstand, het verwijderen van spullen uit de (niet gehuurde) berging, het verstrekken van een bewijs van inschrijving in de BRP en verzekering en het ophangen van gordijnen en vitrages. Op 18 april 2023 is ook aanspraak gemaakt op de contractuele boetes.
2.6.
Op 30 maart 2023 is een monteur van “Dewoningopknapper.nl” bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geweest naar aanleiding van een melding van waterschade. Hij heeft geconstateerd dat er water was gedruppeld uit de radiatorknop/verwarmingsbuis richting de keuken en een stukje van de woonkamer. Volgens de monteur is het laminaat door het vocht een beetje beschadigd en moeten de kitnaden in de rand vernieuwd worden. De kosten daarvan worden begroot op € 195,00.
2.7.
Op 6 november 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in een e-mail aan de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] melding gemaakt van diverse gebreken in het gehuurde. In deze opsomming staat:
- Lekkende niet gangbare radiatorkranen en een keukenkraan waar het water aan de achterzijde uitspuit,
- Een bol staande vloer die vanwege inwerking van vocht schimmelt,
- Aanvoerleidingen bij de geiser waar schuim uit loopt
- Een gescheurde wasbak,
- Verwijderde of verroeste radiatorkranen, waardoor de temperatuur niet geregeld kan worden.
Bij deze e-mail zijn foto’s bijgevoegd van een keukenkraan, een leiding met schuim en een metalen sifon met aanslag.
2.8.
Nadat op 9 november 2023 de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had laten weten dat de gebreken werden betwist, heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 15 november 2023 geschreven dat aan de huurcommissie is verzocht om een onderzoek naar de gebreken te doen en dat 25% van de huur wordt opgeschort.
2.9.
Op 21 november 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] melding gemaakt van een lekkende radiator. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft diezelfde dag aangeboden een monteur langs te sturen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft daarop niet gereageerd.
2.10.
Vanaf november 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen enkel bedrag meer aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om het gehuurde te ontruimen, betaling van de achterstallige huur van € 5.152,00 (berekend t/m januari 2024) en toekomstige huurtermijnen vanaf februari 2024 tot de datum van ontruiming, betaling van de contractuele boetes van in totaal
€ 51.000,00, de buitengerechtelijke kosten van € 632,60 en de proceskosten.
€ 51.000,00, de buitengerechtelijke kosten van € 632,60 en de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat – veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 4.000,00 aan overeengekomen bijdrage in de kosten van de keuken, een huurprijsvermindering van 60% vanaf 3 oktober 2023 en herstel van door haar opgesomde gebreken op straffe van een dwangsom.
3.5.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voert verweer. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Opmerking vooraf
4.1.
Na het uitbrengen van de dagvaarding is eiser sub 1, de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , overleden. Nu door eiseres sub 2 geen schorsing is verzocht, wordt het geding op grond van het bepaalde in artikel 225 lid 2 Rv op naam van beide eisers voortgezet.
4.2.
In conventie is door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een beroep gedaan op verrekening met de bedragen die zij in reconventie heeft gevorderd. Om te kunnen beoordelen of dit beroep op verrekening slaag, zal eerst de eis in reconventie worden beoordeeld.
in reconventie
De bijdrage aan de keuken
4.3.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het gehuurde op eigen kosten een keuken heeft geplaatst en dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daaraan zou meebetalen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt echter dat deze bijdrage € 1.000,00 zou zijn (en dat daaraan ook voorwaarden waren verbonden) en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat dit € 4.000,00 zou zijn en onvoorwaardelijk is toegezegd.
4.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat deze toezegging blijkt uit een tekening van de (afmetingen van de) keuken waarop de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dit zelf heeft geschreven. Zij heeft dit stuk overgelegd:
4.5.
Nadat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had ontkend dat dit door de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is geschreven en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beschuldigde van valsheid in geschrifte, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] erkend “dat zij het bibberige/dungedrukte handschrift van de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] met een blauwe pen heeft overgetrokken”, maar zij blijft erbij dat in het handschrift van de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] staat geschreven dat hij aan de keuken € 4.000,00 zou bijdragen.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de bewijslast rust van haar stelling dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] € 4.000,00 zou bijdragen aan de keuken. De kantonrechter begrijpt uit haar stellingen dat zij meent met overlegging van bovengenoemd stuk dat bewijs te hebben geleverd. De heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , die niet meer leeft, heeft blijkens een door zijn advocaat overgelegde Whatsappcorrespondentie [1] ontkend dat deze handtekening van hem was en heeft een afspraak gemaakt met de politie om aangifte te doen van valsheid in geschrifte. Hieruit volgt dat de echtheid van de handtekening stellig wordt ontkend door degene die deze volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zou hebben gezet. Op grond van het bepaalde in artikel 160 Rv ontbeert dit stuk dan ook dwingende bewijskracht en ligt het op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om te bewijzen dat inderdaad een bijdrage van € 4.000,00 is afgesproken.
4.7.
In het dossier zit echter alleen bewijs dat de bijdrage aan de keuken € 1.000,00 zou zijn. Dit volgt onder meer uit de brief van de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 15 februari 2023, waarin hij schrijft “
wanneer de keuken naar tevredenheid van mij is geplaatst, zal ik tegen kwijting en bevestiging van partijen dat deze keuken in de plaats van de in het contract omschreven keuken is gekomen, en u aan uw verplichtingen genoemd in alinea twee van deze brief heeft voldaan, aan u duizend euro € 1.000,00 als tegemoetkoming in de kosten contant aan u worden betaald.” [2] En ook uit e-mails van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 7 mei 2023, waarin staat “
van de keuken heb ik ook nog € 1.000,00 tegoed” [3] , van 1 juni 2023, waarin staat: “
keukenblok hele keuken en als die geplaatst werd zou [eisers in conventie, verweerders in reconventie] komen kijken en er 1000€ bij leggen, als ik ze zou laten staan” en van 27 juni 2023 aan de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] :
“(..) [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan een bod doen, min die 1.000€ wat ik nog tegoed heb, zoniet haal ik als ik nieuwe woning, heb er alles uit en plaats weer een Bruynzeelblok dan heeft hij wat hij wil” [4]
wanneer de keuken naar tevredenheid van mij is geplaatst, zal ik tegen kwijting en bevestiging van partijen dat deze keuken in de plaats van de in het contract omschreven keuken is gekomen, en u aan uw verplichtingen genoemd in alinea twee van deze brief heeft voldaan, aan u duizend euro € 1.000,00 als tegemoetkoming in de kosten contant aan u worden betaald.” [2] En ook uit e-mails van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 7 mei 2023, waarin staat “
van de keuken heb ik ook nog € 1.000,00 tegoed” [3] , van 1 juni 2023, waarin staat: “
keukenblok hele keuken en als die geplaatst werd zou [eisers in conventie, verweerders in reconventie] komen kijken en er 1000€ bij leggen, als ik ze zou laten staan” en van 27 juni 2023 aan de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] :
“(..) [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan een bod doen, min die 1.000€ wat ik nog tegoed heb, zoniet haal ik als ik nieuwe woning, heb er alles uit en plaats weer een Bruynzeelblok dan heeft hij wat hij wil” [4]
4.8.
Gelet op het bovenstaande is er geen bewijs dat de afspraak was dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
€ 4.000,00 zou krijgen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is er evenmin in geslaagd te bewijzen dat deze afspraak onvoorwaardelijk was. Verder bewijs van deze stelling heeft zij niet aangeboden. Uit de hierboven geciteerde brief van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de e-mail van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 1 juni 2023 blijkt dat dit bedrag pas betaald zou worden nadat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] was komen kijken én [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de keuken na afloop van de huurovereenkomst zou laten staan. Nu zij niet heeft gesteld dat beide voorwaarden zijn vervuld of zullen worden, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen.
€ 4.000,00 zou krijgen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is er evenmin in geslaagd te bewijzen dat deze afspraak onvoorwaardelijk was. Verder bewijs van deze stelling heeft zij niet aangeboden. Uit de hierboven geciteerde brief van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de e-mail van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 1 juni 2023 blijkt dat dit bedrag pas betaald zou worden nadat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] was komen kijken én [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de keuken na afloop van de huurovereenkomst zou laten staan. Nu zij niet heeft gesteld dat beide voorwaarden zijn vervuld of zullen worden, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen.
De gevorderde huurprijsvermindering van 60%
Vocht, schimmel en lekkende ramen zijn nooit gemeld
4.9.
Bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering stelt de kantonrechter voorop dat een huurder, wil hij in aanmerking komen voor huurprijsvermindering, in de eerste plaatst zal moeten stellen en zonodig bewijzen dát er sprake is van gebreken en dat hij de verhuurder daarvan deugdelijk in kennis heeft gesteld. Daar komt bij dat niet iedere ‘tekortkoming’ voldoende is om van een gebrek te spreken in de zin van artikel 7:207 BW en niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek geeft recht op huurprijsvermindering. In de eerste plaats moet sprake zijn van een ‘gebrek’ in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Er is geen sprake van een gebrek (in deze zin) als de ‘tekortkoming’ geen enkele afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of als de ‘tekortkoming’ is toe te rekenen aan de huurder. In de tweede plaats moet voor een aanspraak op huurprijsvermindering de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Bovendien geldt ex artikel 7:257 lid 1 BW een vervaltermijn van 6 maanden na aanvang van de dag waarop de huurder de verhuurder behoorlijk in kennis heeft gesteld van de gebreken.
4.10.
De kantonrechter merkt op dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij dagvaarding enorm veel producties heeft overgelegd met overwegend e-mails en Whatsappberichten tussen diverse in dit dossier betrokkenen, zoals [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zelf, diens beheerder en diens gemachtigde met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en één van de drie gemachtigden die haar hebben bijgestaan. Van de kantonrechter kan niet worden verwacht dat zij zelf in deze correspondentie op zoek gaat naar wanneer welk gebrek is gemeld. Nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] veel van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde gebreken heeft betwist én heeft weersproken dat zij die heeft gemeld, lag het op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , die daarvan de bewijslast draagt, om aan te geven waar bewijs voor haar stellingen “dat zij een en ander heeft gemeld” te vinden is. Dat heeft zij wat diverse gebreken betreft niet gedaan, zodat de gebreken betreffende “optrekkend vocht, lekkende ramen, doorslaand vocht van de muur en schimmel”, waarvan in de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, pas voor het eerst melding wordt gemaakt, niet worden meegenomen in de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering. Nergens blijkt immers uit dat die gebreken ooit eerder zijn gemeld bij de verhuurder. De stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij die gebreken wel heeft gemeld en dat dat blijkt uit het verslag van dewoningopknapper.nl [5] , die constateert dat er geen sprake is van doorslaand vocht vanuit de buitenmuur, of van optrekkend vocht in de muren en plinten, wordt niet gevolgd. Uit dit verslag blijkt immers dat dewoningopknapper.nl op 30 maart 2023 is langs geweest vanwege een melding van waterschade. Dit bleek een lekkende radiatorkraan te zijn die is aangedraaid. Dat deze monteur ook heeft gekeken of er sprake was doorslaand of optrekkend vocht (en overigens heeft geconstateerd dat dat niet zo was) betekent niet dat er op 30 maart 2023 een vochtprobleem was in de woning en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat heeft gemeld.
4.11.
De stelling dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in haar berichten aan de verhuurder en diens beheerder regelmatig het gehuurde aanduidt als “ouwe meuk” en dat dat moet worden beschouwd als een melding van gebreken wordt evenmin gevolgd.
4.12.
De door dewoningopknapper.nl geconstateerde (rest)schade na de lekkende radiatorkraan, te weten enkele te vervangen kitranden in het laminaat, kan overigens niet worden beschouwd als een gebrek waarvoor een huurprijsvermindering is aangewezen, nu niet valt in te zien dat het woongenot hierdoor substantieel is verminderd.
De centraal geregelde verwarming is geen gebrek
4.13.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in het voorjaar van 2023 klachten heeft geuit over de verwarming. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft onbetwist gesteld dat zij een verwarmingsmonteur heeft laten komen kijken naar de verwarming in de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Vast staat dat het appartementsgebouw verwarmd wordt middels blokverwarming en dat de temperatuur centraal wordt geregeld. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft erkend dat de verwarming inderdaad ’s nachts lager wordt gezet, maar stelt dat die overdag gedurende de hele dag – en niet alleen buiten kantooruren zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt – aanstaat. Naar aanleiding van de klacht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de verwarming een graad hoger gezet. De monteur zou verder hebben geconstateerd dat de verwarming goed is ingesteld.
De stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij de temperatuur in haar woning niet zelf kan regelen, hangen samen met de blokverwarming. Dit kan op zichzelf niet worden beschouwd als een gebrek. Daar komt bij dat die keren dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een gebrek meldde (zoals een lekkende radiator op 21 november 2023) en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] meteen de dag erna een monteur wilde langs sturen, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vervolgens niet meer reageerde. [6] De kantonrechter is wat de verwarming betreft dan ook van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat die zodanig gebrekkig is dat de huurgenotsvermindering die zij daardoor heeft een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet reageert op het moment [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aanbiedt het gebrek te verhelpen, spreekt naar het oordeel van de kantonrechter boekdelen.
Overige gebreken niet ten grondslag gelegd aan de vordering tot huurprijsvermindering
4.14.
In de brief van 6 november 2023 [7] is wel melding gemaakt van enkele gebreken. Echter, deze gebreken zijn door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet genoemd ter onderbouwing van haar vordering tot huurprijsvermindering. Voor het geval [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wel van mening is dat deze gebreken tot huurprijsvermindering aanleiding geven, merkt de kantonrechter op dat van de gescheurde wasbak geen foto is overgelegd, en ook niet van de “bolstaande vloer”. Welke derving van woongenot [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ondervindt van schuim bij de geiser is niet gesteld. De lekkende keukenkraan is onderdeel van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf geïnstalleerde nieuwe keuken en is hoe dan ook geen gebrek dat voor rekening van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] komt.
4.15.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft voldaan aan haar stelplicht wat betreft de aard en de ernst van de volgens haar aanwezige gebreken in de woning, van haar melding daarvan aan de verhuurder en van de mate waarin haar woongenot wordt aangetast. Dat betekent dat de gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen.
De vordering tot herstel van de gebreken
4.16.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft geen verrekenbare tegenvordering op [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en heeft inmiddels een huurachterstand van 10 maanden. In conventie zal de gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen, hetgeen betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning zal moeten verlaten. Bij haar vordering tot herstel van de door haar opgesomde gebreken heeft zij hoe dan ook geen belang meer. Die vordering wordt afgewezen.
in conventie
Ontbinding en ontruiming
4.17.
Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , ook na het uitbrengen van de dagvaarding, geen huur meer heeft betaald, zodat de achterstand tot en met juni 2024
€ 10.207,00 bedraagt.
€ 10.207,00 bedraagt.
4.18.
Nu in reconventie is beslist dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen verrekenbare tegenvordering heeft op [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betekent dit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurachterstand heeft van 10 maanden. Dat is een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming zal worden bevolen. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding betaalt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niets, schort zij 100% op en is zij niet tot betaling te bewegen. Van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan niet worden verlangd om aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog langer woongenot te verschaffen. De gevorderde ontruimingstermijn van 7 dagen is echter korter dan gebruikelijk. De termijn wordt op 2 weken gesteld. De veroordeling tot ontruiming zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Betaling huurachterstand
4.19.
Het bedrag aan niet betaalde huur bedraagt € 10.207,00 [8] , berekend tot en met juni 2024. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal worden veroordeeld om dit bedrag te betalen. Ook moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vanaf 1 juni 2024 € 1.011,00 per maand betalen tot de dag waarop zij de woning daadwerkelijk heeft ontruimd.
De gevorderde boetes
4.20.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft niet weersproken dat in het pand waarin ook het gehuurde zich bevindt, nog 6 andere appartementen zijn gesitueerd die ook door haar worden verhuurd. Dat maakt dat zij wordt beschouwd als een persoon die handelt in beroep of bedrijf en dat het boetebeding in de huurovereenkomst wordt getoetst aan de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn).
Het boetebeding betreft immers een beding waarover niet is onderhandeld en kennelijk is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen.
De boetes (van in totaal € 51.000,00) die in deze procedure worden gevorderd betreffen:
- Een boete wegens niet inschrijven in de Basis Registratie Personen van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
- Een boete wegens het niet ophangen van vitrage en gordijnen van €50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
- Een boete wegens het niet overleggen van een polis van een inboedelverzekering van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
- Een boete wegens het ongeoorloofd veranderingen aanbrengen (een gat in de muur en het plaatsen van een traphekje) van € 35,00 per dag met een maximum van
- Een boete wegens het niet tijdig betalen van de huur van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
- Een boete wegens het plaatsen van spullen in de algemene ruimtes van € 20,00 per dag met een maximum van € 4.000,00.
4.21.
Volgens artikel 3, lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van de bijlage bij deze richtlijn kan een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, als oneerlijk beding worden aangemerkt (artikel 1, onder e, van de bijlage in samenhang met artikel 3, lid 3, van de richtlijn).
4.22.
De kantonrechter is van oordeel dat het boetebeding in het onderhavige geval voor relatief lichte overtredingen tot een onevenredig hoge vergoedingsplicht voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] leidt. De maximumbedragen die verbeurd kunnen worden, staan niet meer in verhouding tot het belang van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij het geven van een prikkel tot nakoming van de contractsbepalingen waarop de boete is gesteld. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aanzienlijk verstoord. Wat betreft de gevorderde boetes beroept [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zich aldus op een boetebeding dat niet bindend is. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
De buitengerechtelijke kosten
4.23.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (die ook wat deze beoordeling betreft wordt beschouwd als “een consument”) een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.
De proceskostenveroordeling
in conventie
4.24.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2,00 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.473,72
4.25.
Het betaalde griffierecht boven € 524,00 wordt als nodeloos veroorzaakt of aangewend afgewezen, nu dit griffierecht (mede) is berekend over de (afgewezen) vordering van € 51.000,00 in verband met de boetes. Het gemachtigdensalaris is ook berekend op basis van het toegewezen bedrag.
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.27.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(2,00 punten × factor 0,5 × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
474,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] [plaats] , gemeente [gemeente] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] [plaats] , gemeente [gemeente] met al het hare te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te betalen een bedrag van € 10.207,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de respectieve verzuimdata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] met ingang van 1 juli 2024 te betalen een bedrag van € 1.011,00 aan huur/gebruiksvergoeding per maand, tot de dag dat zij de woning daadwerkelijk heeft ontruimd,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 1.473,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.9.
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,
5.10.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.11.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en in reconventie
5.12.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.