ECLI:NL:RBLIM:2024:4895

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/324375 / HA ZA 23-498

Vonnis van 5 juni 2024

in de zaak van

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,
eisende partij in het incident,
verwerende partij in reconventie

hierna te noemen: [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] ,

advocaat: mr. R.R.H.J. Ramakers,

tegen

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie],

zaakdoende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie,
verwerende partij in het incident,
eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] ,

advocaat: mr. R.A. van den Berkmortel.

1.1. Samenvatting van de procedure tot nu toe

1.1.

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft een bedrijfspand dat eigendom is van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] in gebruik. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] huurpenningen, koopsom en rente onbetaald heeft gelaten, het pand in strijd met de bestemming gebruikt en vernielingen heeft veroorzaakt. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] vordert onder meer ontbinding van de overeenkomst(en) tussen partijen en (in de hoofdzaak en als provisionele vordering) ontruiming van het pand. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat sprake is van een huurkoopovereenkomst. Hij stelt dat hij de koopprijs grotendeels heeft betaald en maakt in reconventie aanspraak op de levering van het pand.

1.2.

De kantonrechter heeft op 6 september 2023 een tussenvonnis gewezen. In dat tussenvonnis staat het procesverloop tot dan toe. In dit tussenvonnis is geoordeeld dat de overeenkomst tussen partijen een huurkoopovereenkomst onder de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (verder: Twhoz) betreft. De kantonrechter overweegt dat hij niet bevoegd is en voornemens is de zaak te verwijzen.

1.3.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] heeft bij akte gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter en haar provisionele vordering beperkt tot € 23.500,00. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft zich bij akte geconformeerd aan het oordeel van de kantonrechter.

1.4.

De kantonrechter heeft op 15 november 2023 een tussenvonnis gewezen en daarin de hoofdzaak verwezen naar deze kamer van de rechtbank. Ook het incident is verwezen. De kantonrechter overweegt daarbij dat de eisvermindering zo wordt begrepen dat deze voorwaardelijk is ingediend, voor als de kantonrechter zich wel bevoegd zou hebben geacht.
1.5. Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Dit vonnis is het eindvonnis.

2.De verdere beoordeling

2.1.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] vordert ontbinding van de overeenkomst(en) tussen partijen, die hij kwalificeert als huurovereenkomst en koopovereenkomst. Volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] is geen sprake van een huurovereenkomst en koopovereenkomst, maar hebben partijen een huurkoopovereenkomst gesloten. In het tussenvonnis van 6 september 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat inderdaad sprake is van een huurkoopovereenkomst onder de Twhoz.
De rechtbank deelt het oordeel, en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen, dat sprake is van een huurkoopovereenkomst.

2.2.

De huurkoopregeling staat inmiddels in titel 2B van Boek 7 BW. Op overeenkomsten die vóór de inwerkingtreding van deze titel op 1 januari 2017 zijn gesloten, blijven de relevante bepalingen van boek 7A BW en de Twhoz van toepassing (artikel 68a lid 2 Overgangswet NBW). De huurkoopovereenkomst van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] is gesloten vóór 1 januari 2017 en dus is de Twhoz van toepassing.

2.3.

Uit artikel 11 van de Twhoz volgt dat ontbinding van een huurkoopovereenkomst op grond dat de huurkoper tekortschiet in de voldoening van zijn verplichtingen, door de rechter kan geschieden. Dit kan slechts worden gevorderd indien de huurkoper na in gebreke te zijn gesteld, in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten.

2.4.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst door achterstallige betalingen, het pand in strijd met de bestemming te gebruiken en vernielingen te hebben veroorzaakt. De rechtbank zal hierna beoordelen of dit inderdaad het geval is en of dit maakt dat de overeenkomst ontbonden kan worden.

Achterstallige betalingen2.5. In de schriftelijke huurkoopovereenkomst van 26 april 2015 is opgenomen dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] aan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] de volgende termijnbetalingen moet doen:
Per 25 juli 2015 50.000 euro
Per 1 mei 2016 50.000 euro
Per 1 februari 2018 50.000 euro
Per 1 februari 2020 50.000 euro
Per 1 februari 2022 50.000 euro
Per 1 februari 2024 40.000 euro

2.6.

Niet in geschil is dat partijen deze betalingsverplichting overeen zijn gekomen met elkaar. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft in september 2015 € 20.000,00 betaald, in januari 2016 € 30.000,00 en in juli 2016 € 12.000,00. Niet in geschil is dat deze betalingen zijn verricht ter aflossing van de koopsom.

2.7.

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft daarnaast vanaf mei 2015 tot augustus 2022 maandelijks betalingen gedaan (van € 2.000,00 of minder). [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat sprake is van een huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] deze bedragen als huur verschuldigd was. Deze stelling wordt niet gevolgd. De huurovereenkomst uit 2015 is niet meer geldend. Er zijn sindsdien dus ook geen huurpenningen meer verschuldigd (geweest). De maandelijkse betalingen door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] moeten worden gezien in het licht van de huurkoopovereenkomst.

2.8.

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat de maandelijkse betalingen (ook) ter aflossing op de koopsom gelden. Hij heeft inmiddels in totaal € 230.000,00 betaald, terwijl € 250.000,00 afgelost zou moeten zijn. De betalingsachterstand is dus slechts € 20.000,00, zodat ontbinding volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] niet gerechtvaardigd is.

2.9.

De rechtbank volgt [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] hierin niet. Uit de tekst van de huurkoopovereenkomst blijkt niet dat het de bedoeling van partijen was dat deze betalingen als aflossing golden. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat partijen die bedoeling desondanks wel hadden. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt weliswaar dat hij dan een veelvoud van de marktwaarde voor het bedrijfspand zou betalen, maar zijn berekening daarbij is niet juist. Het is niet zo dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] 9 jaar lang € 2.000,00 zou betalen. Door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] is onweersproken gesteld dat dit bedrag trapsgewijs verlaagd zou worden bij iedere termijnbetaling. Dat blijkt ook met zoveel woorden uit de huurkoopovereenkomst. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] betaalt uiteindelijk dus geen ‘veelvoud’. Dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] wel meer dan de marktwaarde zou betalen, is bovendien te begrijpen. Huurkoop komt feitelijk neer op een koop op afbetaling. Daarbij is het gebruikelijk dat een (rente)vergoeding in rekening wordt gebracht voor het in termijnen laten betalen. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat een deel van de huurkoopsom al ziet op een (rente)vergoeding, maar onderbouwt dit verder niet. Dit volgt ook niet uit de schriftelijke huurkoopovereenkomst. De rechtbank volgt dit betoog dus niet. De maandelijkse betalingen strekken dus niet ter aflossing op de koopsom.
2.10. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft dus in totaal € 62.000,00 afgelost. De betalingsachterstand was tot
1 februari 2024 dus niet “slechts” € 20.000,00 zoals [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt, maar € 188.000,00 zoals [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] een aanzienlijke betalingsachterstand heeft. Hiermee schiet [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst.

Strijdig gebruik2.11. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat ook sprake is van een tekortkoming in de nakoming, omdat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] het bedrijfspand in strijd met de bestemming gebruikt. Het buitenterrein wordt tegen de afspraken in gebruikt als autokerkhof en opslagplaats. Het bestemmingsplan verbiedt dit gebruik en dit is ook in de huurovereenkomst opgenomen, aldus [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] .

2.12.

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt sinds 2014 met medeweten en goedvinden van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] een autodemontagebedrijf te exploiteren en dat hiervoor door de gemeente op 26 juni 2014 een vergunning is verleend. De bepaling dat het terrein niet gebruik mag worden als sloperij of autokerkhof, staat alleen in de huurovereenkomst uit 2015 die met het ingaan van de huurkoopovereenkomst is komen te vervallen. Volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] is [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] altijd op de hoogte geweest van het gebruik van het terrein. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] heeft dit gebruik dus goedgekeurd. Ontbinding is dus niet gerechtvaardigd volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] .

2.13.

De rechtbank volgt dit betoog van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] niet. In de huurovereenkomst staat dat het gebruik als sloperij of autokerkhof niet toegestaan is. Niet in geschil is dat partijen dit dus in eerste instantie zijn overeengekomen. In de latere huurkoopovereenkomst staat dit verbod weliswaar niet, maar dat betekent niet zonder meer dat partijen bedoeld hebben deze eerdere afspraak te laten vervallen. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan immers niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de schriftelijke huurkoopovereenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Niet gesteld of gebleken is dat partijen hebben gesproken over het laten vervallen van het gebruiksverbod. Het enkele feit dat het verbod niet ook in de huurkoopovereenkomst is opgenomen, maakt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] mocht verwachten dat dit gebruik nu wel was toegestaan. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat partijen de eerdere afspraak over het gebruik wel bewust hebben laten vallen. Het enkele feit dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] niet eerder heeft aangesproken op dit gebruik, is daarvoor onvoldoende. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] onweersproken is gesteld dat dit gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] is daar weliswaar tegenover gesteld dat hij in het verleden een vergunning heeft gekregen voor dit gebruik, maar feit is dat deze vergunning inmiddels is ingetrokken. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] mocht uit eventueel stilzitten van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] niet zonder meer afleiden dat het gebruik - dat eerder expliciet verboden was én dat in strijd met het bestemmingsplan is - nu wel is toegestaan.

2.14.

Ook hiermee schiet [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] dus tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst.

Beschadigingen2.15. Verder stelt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst, omdat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] vernielingen en veranderingen aan het bedrijfspand heeft veroorzaakt en aangebracht. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] heeft schadedeskundige [schadedeskundige] ingeschakeld om de schade te begroten. Deze begroot de totale schade op € 19.718,33.
2.16. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] betwist de door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] gestelde schade. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt in het algemeen dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] regelmatig op het terrein komt en altijd op de hoogte is geweest van de toestand van het perceel en aangebrachte wijzigingen. Hij heeft dit jarenlang gedoogd. Verder wijst [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] erop dat aan de bevindingen van de deskundige die de schade heeft begroot, geen waarde kan worden gehecht omdat hij niet op het terrein of in de loods is geweest.

2.17.

De rechtbank stelt voorop dat de stelling dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] regelmatig op het terrein komt, niet maakt dat aangebrachte schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Van rechtsverwerking is geen sprake. Het enkele feit dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] niet eerder [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft aangesproken op de schade, maakt nog niet dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] zijn recht op vergoeding hiervan heeft verwerkt.

2.18.

De rechtbank zal de gestelde schadeposten hierna per post bespreken.

damwandplaten

2.19.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat tientallen damwandplaten van de loods en de erfafscheiding zijn ingedeukt. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] verwijst ter onderbouwing naar het schaderapport van [schadedeskundige] en heeft foto’s overgelegd van de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] betwist dat er 29 damwandplaten zijn beschadigd. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat het zou kunnen dat er in sommige platen een deukje zit, maar niet in dermate dat deze vervangen dienen te worden.

2.20.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] erkent dat er platen beschadigd zijn. Dat dit minder platen zijn en slechts een deukje betreft, en dat de platen niet vervangen hoeven te worden, volgt de rechtbank niet. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] heeft met het rapport van [schadedeskundige] voldoende onderbouwd gesteld dat het 29 damwandplaten betreft en dat deze vervangen moeten worden. Op de foto’s in het rapport van [schadedeskundige] is ook zichtbaar dat de schade meer dan een enkel deukje betreft.
2.21. [schadedeskundige] heeft deze schade begroot op € 1.800,00. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft deze schadebegroting onvoldoende weersproken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de schade voor [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] op dit punt inderdaad € 1.800,00 is.

HERAS hekwerk

2.22.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] een HERAS hekwerk volledig en onherstelbaar heeft vernield. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat deze schade is veroorzaakt tijdens het snoeien van een boom in opdracht van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] . Dit is vervolgens door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] niet weersproken. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt alleen dat de schade is ontstaan ‘gedurende de periode dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] het pand huurt’. Dit maakt echter nog niet dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] aansprakelijk is voor deze schade. De rechtbank volgt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] op dit punt dus niet.

toegangsdeuren loods2.23. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat twee toegangsdeuren van de loods zijn ingedeukt en beschadigd. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft deze schadepost niet betwist, zodat deze schade vaststaat. [schadedeskundige] heeft de schade begroot op € 150,00. Nu dit (ook) niet weersproken is, gaat de rechtbank ervan uit dat de schade voor [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] op dit punt € 150,00 is.

gat in betonnen vloer

2.24.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat in de betonnen vloer van de loods een gat van ongeveer 3x3 meter is gemaakt. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] erkent dat er in de betonnen vloer in de loods een gat is gemaakt, maar dit is volgens hem in overleg met [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] gebeurd. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] erkent op zijn beurt dat is afgesproken dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] een smeerput zou maken in de loods. Er is met dit gat echter geen sprake van een smeerput. Een smeerput is niet 3x3 meter groot, aldus [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] .

2.25.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] een gat van 3x3 meter in de betonnen vloer van de loods heeft gemaakt. Voor zover [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] stelt dat dit met toestemming is gedaan, is dit onvoldoende onderbouwd. Door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] is erkend dat toestemming is gegeven voor een smeerput. Dat ook toestemming is gegeven voor een gat van 3x3 meter (niet zijnde een smeerput dus) is door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] echter niet gesteld. Er is dus sprake van schade door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] veroorzaakt.

2.26.

[schadedeskundige] heeft deze schade begroot op € 1.298,33. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft de juistheid hiervan onvoldoende weersproken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de schade voor [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] inderdaad € 1.298,33 is. Het enkele feit dat de deskundige van [schadedeskundige] niet in de loods is geweest is onvoldoende om het gestelde schadebedrag te betwisten. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] had dan in ieder geval moeten aangeven welk schadebedrag wel juist zou zijn. Dat heeft hij niet gedaan, zodat de rechtbank geen reden heeft om te twijfelen aan het bedrag zoals door [schadedeskundige] begroot.

vervuiling2.27. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat de betonnen vloer en terreinverharding zijn beschadigd door olie en viezigheid. Volgens [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] is ook het onverharde deel van het terrein mogelijk vervuild door olie.
2.28. Dat er beschadigingen aan de betonnen vloer en terreinverharding zijn door olie en viezigheid is volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] onvoldoende onderbouwd door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] . Bovendien is het bedrijf van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] altijd goed door de periodieke milieucontroles vanuit de gemeente gekomen.

2.29.

De rechtbank is met [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] eens dat [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] deze schade onvoldoende heeft onderbouwd. In het rapport van [schadedeskundige] wordt niet genoemd dat deze schade er is. Hierin staat weliswaar een kopje “
Bestrating”met daaronder “
industrieel reinigen”. Maar waarom de bestrating industrieel gereinigd moet worden, staat niet benoemd. Ook is op de foto’s in het rapport geen vervuiling door bijvoorbeeld olie zichtbaar. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] verwijst naar foto’s 22 en 23, maar de rechtbank ziet hier de gestelde vervuiling niet op. Bovendien staat in het rapport helemaal niks genoemd over schade aan de betonnen vloer door olie en viezigheid. Voor zover [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat het onverharde deel van het terrein mogelijk gesaneerd moet worden, is dit ook (ruim) onvoldoende onderbouwd gesteld. Uit de eigen stellingen van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] en uit het rapport van [schadedeskundige] volgt dat dit slechts een mogelijkheid is en dat dus niet zeker is dat deze vervuiling er is. De rechtbank volgt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] op dit punt dus niet.
Conclusie ten aanzien van de ontbinding

2.30.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van de huurkoopovereenkomst door een betalingsachterstand van € 188.000,00, door het bedrijfspand in strijd met de (overeengekomen) bestemming te gebruiken en door vernielingen aan te brengen aan damwandplaten, toegangsdeuren van de loods en de betonnen vloer met een totaal schadebedrag van € 3.248,33 (€ 1.800,00 + € 150,00 +
€ 1.298,33). Door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] is gesteld en door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] niet betwist dat hij [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] ten aanzien van deze tekortkomingen in gebreke heeft gesteld en hij in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten.

2.31.

Onder deze omstandigheden is ontbinding van de huurkoopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd. De rechtbank weegt daarbij de belangen van partijen af en kijkt naar de omstandigheden van het geval, in het licht van de aard van de overeenkomst en de aard van de verbintenissen in de nakoming waarvan [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] is tekortgeschoten. De aard van de overeenkomst – die niet alleen ertoe strekt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in het genot van het bedrijfspand werd gesteld maar ook dat hij daarvan op termijn eigenaar zou worden – brengt mee dat ontbinding voor hem ingrijpend is. De tekortkomingen van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] zijn echter ernstig. Er is sprake van een zeer aanzienlijke betalingsachterstand. Al vanaf de eerste termijnbetaling heeft [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] niet voldaan aan zijn betalingsverplichtingen. Daarnaast wordt het bedrijfspand in strijd met de (overeengekomen) bestemming gebruikt en zijn er vernielingen aangebracht aan het bedrijfspand waardoor [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] voor een aanzienlijk bedrag aan schade heeft geleden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de tekortkomingen van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] dermate ernstig zijn dat ze de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. De rechtbank zal de gevorderde ontbinding dus toewijzen.

Gevolgen van de ontbinding en de toewijsbaarheid van de vorderingen2.32. Nu de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden zal [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] het bedrijfspand moeten verlaten. De door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] gevorderde ontruiming van het pand is dus toewijsbaar. Wel zal de rechtbank hier een redelijke termijn aan verbinden. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] zal het bedrijfspand binnen 6 maanden na vandaag moeten verlaten. De gevorderde dwangsom zal de rechtbank toewijzen als prikkel tot nakoming, met een maximum van € 100.000,00.

2.33.

De vordering om het pand terug te brengen in de staat waarin [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] het heeft ontvangen, is ook toewijsbaar. Daarbij zal [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in ieder geval de hiervoor besproken beschadigingen aan de damwandplaten, toegangsdeuren van de loods en de betonnen vloer met een totaal schadebedrag van € 3.248,33, moeten herstellen. Als [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] dit bij het verlaten van het bedrijfspand niet heeft gedaan, dan kan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] de beschadigingen zelf herstellen op kosten van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] .

2.34.

De vordering van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] tot betaling van € 13.300,00 zal de rechtbank ook toewijzen. Er is weliswaar geen sprake van huurpenningen (zoals overwogen onder 2.7) maar feit is dat partijen - in het kader van de huurkoopovereenkomst - zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] naast de koopprijs van € 290.000,00 maandelijks € 2.000,00 (of minder) aan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] betaalde. Dit heeft [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] vanaf mei 2015 tot augustus 2022 ook gedaan. Deze afspraak tussen partijen is de grondslag voor deze vordering. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft ook niet, althans onvoldoende, onderbouwd betwist dat hij deze maandelijkse bedragen aan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] verschuldigd is. De rechtbank zal, zoals gevorderd, dit bedrag vermeerderen met
€ 1.700,00 per maand vanaf maart 2023 voor iedere maand dat de huurkoopovereenkomst voortduurt, dus tot de datum van dit vonnis waarbij de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden. Dat betekent dat de rechtbank (€ 13.300,00 + 15 maanden x € 1.700 =)
€ 38.800,00 toewijst. De rechtbank zal de gevorderde rente over € 13.300,00 toewijzen zoals gevorderd (vanaf datum dagvaarding) en over de rest vanaf veertien dagen na dit vonnis.

2.35.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] vordert ook betaling van € 5.500,00 aan ‘rente’. [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] stelt dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] vanwege de betalingsachterstand € 300,00 en later nog eens
€ 200,00 per maand extra zou betalen maar hier niet aan heeft voldaan en tot maart 2023 deze ‘rente’ tot € 5.500,00 onbetaald heeft gelaten. Dit is door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] echter gemotiveerd weersproken. Volgens [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] deze ‘afspraak’ eenzijdig gemaakt en is door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] hier nooit mee ingestemd. Dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] wel met deze afspraak heeft ingestemd is vervolgens door [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] onvoldoende onderbouwd gesteld. Deze vordering wijst de rechtbank dus af.

2.36.

De door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat hij voor een totaalbedrag van € 56.000,00 aanspraak maakt op de juridische levering van het pand en [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] te veroordelen om medewerking te verlenen aan die levering, is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar.

2.37.

[gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft wel recht op terugbetaling van de door hem in mindering op de koopsom betaalde aflossingen. Wordt de huurkoop ontbonden, dan heeft de huurkoper namelijk recht op terugbetaling van de door hem in mindering op de koopsom betaalde aflossingen, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de door de huurverkoper geleden schade (artikel 11 Twhoz). De stelling van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] de termijnbetalingen niet kan terugvorderen omdat deze conform de overeenkomst pas opeisbaar zijn als deel van de opbrengst uit huur of verkoop, slaagt niet. De bepalingen uit de Twhoz zijn namelijk van dwingend recht. Zoals hiervoor overwogen gaat het om een bedrag van € 62.000,00. De (subsidiair) door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] gevorderde betaling van € 62.000,00 is dus toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente over de terugbetaling van € 62.000,00 is toewijsbaar vanaf veertien dagen na dit vonnis waarbij de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden.
Er is geen verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] om te bepalen dat de vorderingen over en weer met elkaar mogen worden verrekend zodat de rechtbank dit zal toewijzen.

2.38.

De door [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] gevorderde terugbetaling van de borg van € 4.000,00 wijst de rechtbank af, nu vaststaat dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] schade heeft veroorzaakt aan het bedrijfspand. [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] heeft pas recht op teruggave van deze borg als bij oplevering van het pand de schade hersteld is.

Provisionele vordering

2.39.

[eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] vordert als provisionele vordering om het bedrijfspand te ontruimen en terug te brengen in de staat zoals die was bij aanvang van de huur. Een provisionele vordering dient als voorziening gedurende een procedure. Aangezien er bij dit vonnis gelijktijdig eindvonnis in de hoofdzaak wordt gewezen, is er geen belang meer bij de provisionele vordering. De vordering in het incident wordt dus afgewezen.

Proceskosten

2.40.

In het incident is [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] grotendeels in het ongelijk gesteld en hij moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

204,00

(1,00 punten × € 204,00)

Totaal

€

204,00.

2.41.

In de hoofdzaak is [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en hij moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

1.584,00

(
incident check)

- salaris advocaat

€

2.174,00

(2,00 punten × € 1.087,00)

(2,00 punten × € 2.714,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.065,14.

2.42.

Omdat partijen in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank reden die proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

3.3. De beslissing

De rechtbank

in het incident

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] vastgesteld op € 204,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
in de hoofdzaak

in conventie

3.3.

ontbindt de huurkoopovereenkomst tussen partijen van 26 april 2015,

3.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] om het bedrijfspand binnen 6 maanden na heden met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en het bedrijfspand leeg en bezemschoon aan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] op te leveren onder afgifte van alle (toegangs-)sleutels, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 te vermeerderen met € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in gebreke blijft aan deze ontruimingsverplichting te voldoen, tot een maximum van € 100.000,00,

3.5.

bepaalt dat [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] het pand binnen 6 maanden na heden in de staat dient te brengen waarin hij het heeft ontvangen zoals blijkt uit de foto’s overgelegd als productie 18 bij dagvaarding, en machtigt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] de beschadigingen aan in ieder geval de damwandplaten, toegangsdeuren van de loods en de betonnen vloer met een totaal schadebedrag van
€ 3.248,33 zo nodig, indien [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] dat bij oplevering nog niet zelf heeft gedaan, zelf te bewerkstellingen op kosten van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] ,

3.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] van € 38.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 13.300,00 vanaf 21 maart 2023 en over € 25.500,00 vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

3.7.

veroordeelt [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] vastgesteld op € 4.065,14 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

in reconventie

3.8.

veroordeelt [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] tot betaling aan [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] van € 62.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling, en bepaalt daarbij dat deze vordering kan worden verrekend met hetgeen [eiser in conventie, eiser in het incident, verweerder in reconventie] in conventie van [gedaagde in conventie, verweerder in het incident, eiser in reconventie] te vorderen heeft,

3.9.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in conventie en in reconventie

3.10.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.